項(xiàng)目管理中心項(xiàng)目管理中心 2 0 12 . 06. 28 市場大勢下如何銷售城市場大勢下如何銷售城 市綜合體市綜合體 第一部分 正確認(rèn)識方向 近期，各地房地產(chǎn)商紛紛推出不同程 度的打折促銷，以此希望盡快提升銷 售速度。 在此情況下，我們必須保持冷靜，認(rèn) 真思考、深度挖掘城市綜合體的 產(chǎn)品優(yōu)勢，創(chuàng)造全新營銷思路及模式 ，闖出一條成功的綜合體營銷之路。 大量事實(shí)證明需求仍然是剛性的； 消費(fèi)者存在觀望、等待、難以下定 的心理。 成功與失敗者最大的區(qū)別就是面 對困難時(shí)的不同態(tài)度； 股神巴菲特說：“當(dāng)所有人興奮 的時(shí)候我恐懼，當(dāng)所有人恐懼東莞區(qū)域商業(yè)市場專業(yè)市場研究分析東莞區(qū)域商業(yè)市場專業(yè)市場研究分析 暨食品城項(xiàng)目商業(yè)規(guī)劃方案暨食品城項(xiàng)目商業(yè)規(guī)劃方案 （上）（上） Page 2 1.1. 目前全國尚無專業(yè)的生態(tài)食品市場，市場量小而且分布零散，開發(fā)規(guī)目前全國尚無專業(yè)的生態(tài)食品市場，市場量小而且分布零散，開發(fā)規(guī) 模有限；模有限； 2.2. 茶山鎮(zhèn)具備食品產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，項(xiàng)目可借食品名鎮(zhèn)為契機(jī)發(fā)展產(chǎn)業(yè)型食品茶山鎮(zhèn)具備食品產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，項(xiàng)目可借食品名鎮(zhèn)為契機(jī)發(fā)展產(chǎn)業(yè)型食品 交易市場；交易市場； 3.3. 茶葉市場有一定的商戶基礎(chǔ)，且與食品的關(guān)聯(lián)性較大，操作可行性較茶葉市場有銀泰置地臨海項(xiàng)目 年 度營銷方案匯報(bào) 銀泰置地臨海項(xiàng)目 年 度營銷方案匯報(bào) 項(xiàng)目總平面圖項(xiàng)目總平面圖 目 錄目 錄 第一部分：項(xiàng)目概況 第二部分： 第一部分：項(xiàng)目概況 第二部分：XXXX年銷售情況 第三部分：年銷售情況 第三部分：XXXX年銷售計(jì)劃年銷售計(jì)劃 第四部分：營銷基礎(chǔ)工作進(jìn)展 第五部分：推廣計(jì)劃 第六部分：營銷費(fèi)用 第七部分：存在的問題及建議對策 第四部分：營銷基礎(chǔ)工作進(jìn)展 第五部分：推廣計(jì)劃 第六部分：營銷費(fèi)用 第七部分：存在的問題及建議對策 目 錄目 錄 目目 錄錄 第一部分：項(xiàng)目概況第一部分：項(xiàng)目概況 第二部分：第二佐翼營銷 2014 宿州宿州 宿馬建材大市場項(xiàng)目宿馬建材大市場項(xiàng)目 營銷方案營銷方案 2 本次報(bào)告探尋解決的核心問題本次報(bào)告探尋解決的核心問題 根據(jù)前期溝通，本次提報(bào)將重點(diǎn)圍繞項(xiàng)目的 營銷策略展開思考，并在招商招商等方面進(jìn)行延 展。 3 我們的工作思維流程導(dǎo)示我們的工作思維流程導(dǎo)示 開發(fā)背景開發(fā)背景 項(xiàng)目核心問題確定項(xiàng)目核心問題確定 客戶目標(biāo)客戶目標(biāo) 市場定位市場定位 項(xiàng)目營銷策略項(xiàng)目營銷策略 項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略 4 本項(xiàng)目位于宿州市宿馬產(chǎn)業(yè)園區(qū)，屬于城本項(xiàng)目位于宿州市宿馬產(chǎn)業(yè)園區(qū)，屬于城 市規(guī)劃的高鐵新城區(qū)。市規(guī)HBA 專業(yè)策劃專業(yè)策劃 實(shí)效營銷實(shí)效營銷 黔龍黔龍 龍錦星城龍錦星城5#5#樓商業(yè)樓商業(yè) 項(xiàng)目前期策劃定位方案項(xiàng)目前期策劃定位方案 TO:TO:重慶黔龍陽光地產(chǎn)發(fā)展有限公司重慶黔龍陽光地產(chǎn)發(fā)展有限公司 20122012- -0 02 2 HBA 專業(yè)策劃專業(yè)策劃 實(shí)效營銷實(shí)效營銷 目錄目錄 第一部分：項(xiàng)目前期市場研究第一部分：項(xiàng)目前期市場研究 第二部分：項(xiàng)目商業(yè)定位及招商策劃第二部分：項(xiàng)目商業(yè)定位及招商策劃 第三部分：項(xiàng)目營銷策劃第三部分：項(xiàng)目營銷策劃 HBA 專業(yè)策劃專業(yè)策劃 實(shí)效營銷實(shí)效營銷 第一部分：第一部分：項(xiàng)目前期市場研究項(xiàng)目前期市場研0- |AAA 市場化運(yùn)營策略方案 -1- 前言 博通|AAA作為廣元第一地下商業(yè)街，在銷售初期，已取得良好業(yè)績。 但商業(yè)項(xiàng)目成功并非僅僅只依靠銷售得以印證，銷售招商運(yùn)營均為項(xiàng)目成功關(guān)鍵要 素；項(xiàng)目最終是否成功需要靠后期運(yùn)營得以體現(xiàn)。 項(xiàng)目作為地下商業(yè)，對亍廣元市而言，尚屬一個(gè)完全新興的事物，客戶存在較大的抵抗 心理，如何打破商家、消費(fèi)者的心理斥詬，是本案需要重點(diǎn)解決的問題。 如何解決？通過后期運(yùn)營一步步調(diào)整，打動客戶。運(yùn)營分為兩大體系，運(yùn)營與管理。只 有通過運(yùn)營層面的細(xì)節(jié)調(diào)整以及管理層面的規(guī)范操作才能一步步保證調(diào)整穩(wěn)大連中信上海路項(xiàng)目 市場定位策劃提案 2007/12/132007/12/13 提案匯報(bào)框架 總結(jié)論 總結(jié)論說明 系統(tǒng)分析 用地 市場 發(fā)展商 規(guī)劃條件 政府政策 定位細(xì)化結(jié)論 市場 產(chǎn)品 操作 是什么? （what） 為什么? （why） 怎么做? （how） 總結(jié)論：復(fù)合型城市生態(tài)街區(qū) 復(fù)合多種物業(yè)類型、高檔為主 并具有中一定彈性 城市從城市的角度定位的，開 放的，24小時(shí)的 生態(tài)技術(shù)上可持續(xù)發(fā)展，不同 功能之間互補(bǔ)與共生 街區(qū)道路與城市道路是連接的， 具有引入人流功能的，各地塊相 對獨(dú)立 what 核心要素分析？ 舊城中心/開放性高/線性空間 區(qū)域升值 價(jià)值深層挖本資料來自 - 1 - 本資料來自 - 2 - 本資料來自 - 3 確定媒體投放區(qū)域 已確定媒體區(qū)域： 機(jī)場高速收費(fèi)站跨橋廣告， 河?xùn)|機(jī)場途經(jīng)出入口單立柱各1 河?xùn)|機(jī)場飛機(jī)頭等艙休息區(qū) 覆蓋人群：機(jī)場高速收費(fèi)站交費(fèi)等候車流 出入機(jī)場車流 乘坐飛機(jī)頭等艙的高端人群 時(shí)間節(jié)點(diǎn)：2012年12月當(dāng)月 - 本資料來自 - 4 意向目標(biāo)區(qū)域意向目標(biāo)區(qū)域 解放街與民族街交匯處寧豐賓館樓頂廣告大牌（在刊畫面： 海亮地產(chǎn)） 新華街建發(fā)東方紅廣場南側(cè)樓頂大牌（在刊畫面：萬達(dá)廣 場） 北京路與鳳凰街交匯處西北角廣告大牌（在刊畫面：豪雅 名店） 特殊說明：意向/ 1 旺龍大市場商業(yè)整體策劃案旺龍大市場商業(yè)整體策劃案 聯(lián)易盛地產(chǎn)拓創(chuàng)商管 呈現(xiàn) 2013年01月28日 (The complete planning scheme of Wanglong market(The complete planning scheme of Wanglong market ) ) / 2 方案提綱 商業(yè)定位商業(yè)定位 商業(yè)業(yè)態(tài)布局商業(yè)業(yè)態(tài)布局 招商方案招商方案 形象定位形象定位 定位理念定位理念 主題定位主題定位 功能定位功能定位 商業(yè)業(yè)態(tài)組合商業(yè)業(yè)態(tài)組合 商業(yè)業(yè)態(tài)落位商業(yè)業(yè)態(tài)落位 招商節(jié)點(diǎn)招商節(jié)點(diǎn) 招商執(zhí)行招商執(zhí)行 招商策略招商策略 團(tuán)隊(duì)組建團(tuán)隊(duì)組建 招商對象選擇招商對象選擇 市場判研市場判研 宏觀市Page Page 1 1 臻成置業(yè) 2011 10 9 謹(jǐn)呈：謹(jǐn)呈： 宜川商業(yè)項(xiàng)目 市場研究及定位策略溝通提案 Page Page 2 2 項(xiàng)目使命項(xiàng)目使命 打造宜川三個(gè)標(biāo)桿打造宜川三個(gè)標(biāo)桿 產(chǎn)產(chǎn)品品標(biāo)標(biāo)桿桿 價(jià)價(jià)值值提升提升 品牌品牌標(biāo)標(biāo)桿桿 打造宜川集合商貿(mào)、休閑、住宿于一體的一站式消費(fèi)打造宜川集合商貿(mào)、休閑、住宿于一體的一站式消費(fèi) 新都市綜合體新都市綜合體 都市商業(yè)心都市商業(yè)心萬象城萬象城 本項(xiàng)目作為公司在宜川本項(xiàng)目作為公司在宜川 一個(gè)三級市場開發(fā)項(xiàng)目，一個(gè)三級市場開發(fā)項(xiàng)目， 必須成為代表企業(yè)開發(fā)必須成為代表企業(yè)開發(fā) 水平的產(chǎn)品標(biāo)桿。水平恒元置業(yè)觀城商業(yè)項(xiàng)目初步恒元置業(yè)觀城商業(yè)項(xiàng)目初步 市場調(diào)研及方案建議市場調(diào)研及方案建議 研究思路研究思路 現(xiàn)狀盤點(diǎn)現(xiàn)狀盤點(diǎn) 提出問題提出問題 專業(yè)市場專業(yè)市場 發(fā)展規(guī)律發(fā)展規(guī)律 成功案例借鑒成功案例借鑒 開發(fā)方案建議開發(fā)方案建議 第一部分第一部分 研究基礎(chǔ)研究基礎(chǔ) 第二部分第二部分 研究視角研究視角 第三部分第三部分 案例研究案例研究 第四部分第四部分 方案建議方案建議 匯報(bào)議程匯報(bào)議程 第一部分第一部分 研究基礎(chǔ)研究基礎(chǔ) 第二部分第二部分 研究視角研究視角 第三部分第三部分 案例研究案例研究 第四部分第四部分 方案建成都雙流商業(yè)市場分析暨成都雙流商業(yè)市場分析暨美國城項(xiàng)目定位規(guī)劃美國城項(xiàng)目定位規(guī)劃 2013.9 （下）（下） 主題性商業(yè)主題性商業(yè) 以玩樂為目的，吸引家庭，兒童，年輕人的目標(biāo)聚集地 定義定義 將獨(dú)特的美國探索文化與游樂奇幻聯(lián)系在一起，逐漸發(fā)展為成都的新名片構(gòu)筑了西南商 業(yè)、文化、娛樂的新地標(biāo)。讓美國城成為具有魔力的主題娛樂地。這種將游憩和商業(yè)有機(jī)的融為一體， 將一種特定的主題體驗(yàn)讓人銘記于心，不僅促進(jìn)商家的盈利，還為主題商業(yè)街區(qū)注入了活力。 未來科技館 展博功能 這里是未來人類發(fā)展進(jìn)步的結(jié)晶展示，這里展示電子產(chǎn) ? ? ? ? 2 ? ? ? ? ? 3 ? ? ? ?108050822? 4 ? 430 730 2012?2015?2012?2015? ? ?70% 1061 2757 0 500 1000 1500 2000 2500 3000 0 500 1000 1500 2000 2500 3000 2012?2015? ?159% ? ?2011?5000?139? ?390? ?35?104?1000?2757 ? ? ?104?2757? ? ? ? http:/ ?108050822? 5 ? ? ? ? 5000? ? ? ? ? ? ? ? ? 5000? ? ? ? ? ? ? 22?200?4100? 22? ?26? ?13? ? ? ? ? 5000? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 5000? ? ? ? ? ? ? ? 14? 2114 ? 773?24? ? ?13?43? ? ? ? 17?382?562?24? 10? ? ? ? ? ?2011? ? ? 3 9 8 6 4 7 5 1 2 10 ? ? ? ? ?“? ? ? ?1080508項(xiàng)目市場運(yùn)作方案 春熙路商業(yè)皇冠上的明珠 策劃人：馮國銘 形象設(shè)計(jì) 目標(biāo)設(shè)定 策略選擇 路徑設(shè)計(jì) 檔期安排 軟文策劃 費(fèi)用預(yù)算 解決問題的思路 目錄 content 市場分析 邏輯形式：通過市場分析解決客戶問題和產(chǎn)品問題，以此為基礎(chǔ)解決市場推廣問題，使研判更嚴(yán)謹(jǐn) 客戶分析 產(chǎn)品分析 競爭力分析 第一部分 市場分析 資源配置 鑒亍市場分析多屬亍項(xiàng)目前期定位癿內(nèi)容，一斱面它丌是我重點(diǎn)關(guān)注癿部分，另一斱 面我癿與業(yè)是做廣告創(chuàng)意和整吅推廣，而丌是做數(shù)據(jù)分析，所以我對亍市場分析癿內(nèi) 容會寫得比轤簡單，基本上是點(diǎn)到卲止，而丏分析也主要針MOHOMOHO美燈多美燈多中國首家中國首家BDSBDS品牌品牌 燈飾連鎖賣場燈飾連鎖賣場 開業(yè)慶典活動方案開業(yè)慶典活動方案 活動背景 全國首家BDS燈飾品牌連鎖賣場MOHO美燈多旗艦店預(yù) 期于2004年8月28日在中國.昆明云紡裝飾廣場隆重開 業(yè)。 “美燈多”以覆蓋全國的大型連鎖燈飾賣場網(wǎng)絡(luò)，以 及全國的采購信息網(wǎng)絡(luò)，為燈飾廠家造就龐大銷售通 路、品牌推廣空間。 “美燈多”通過BDS連鎖賣場完成全國銷售渠道的快速 布局，是新型廠商關(guān)系的典范，也是中國燈飾零售行 業(yè)全新模式的開始。 活動目標(biāo) 確立“美燈多”全國首家BDS燈飾品牌連鎖賣場旗艦店1 1 盤溪新城改項(xiàng)目盤溪新城改項(xiàng)目 整體市場定位及營銷構(gòu)思整體市場定位及營銷構(gòu)思 遠(yuǎn)見遠(yuǎn)見 締造未來締造未來 2 2 觀點(diǎn)一觀點(diǎn)一 “定位”的原意不是產(chǎn)品的規(guī)定性說明“定位”的原意不是產(chǎn)品的規(guī)定性說明 ，而是將要實(shí)現(xiàn)客戶心中的位置，因，而是將要實(shí)現(xiàn)客戶心中的位置，因 此定位的實(shí)現(xiàn)不僅僅是依靠特定的產(chǎn)此定位的實(shí)現(xiàn)不僅僅是依靠特定的產(chǎn) 品設(shè)計(jì)，還要依靠特定營銷傳播的結(jié)品設(shè)計(jì)，還要依靠特定營銷傳播的結(jié) 果，所以定位報(bào)告是為了實(shí)現(xiàn)和支持果，所以定位報(bào)告是為了實(shí)現(xiàn)和支持 營銷傳播效果的各種規(guī)范。營銷傳播效果的各種規(guī)范。 31 Table of Contents Proposal Title Month 2003 Private and Confidential2007年 1月 西安大唐不夜城項(xiàng)目 A 區(qū)塊市場推廣策略方案區(qū)塊市場推廣策略方案 Copyright 2006 By DTZ 此份文件是戴德梁行為西安曲江大唐不夜城文化商業(yè)有限公司所準(zhǔn)備, 未經(jīng)戴德梁行許可不得向第三方透露或用于其它目的 2 西安大唐不夜城 A區(qū)市場推廣策略方案 January 2007 目 目 錄 錄 一 一 、 、推 推 廣 廣 目 目 標(biāo) 標(biāo) .3 （ （ 一 一 ） ） 形 象定 位 .3 （ （ 二 二 ） ） 產(chǎn) 品 優(yōu) 勢 .7 二 二 、 、 市 市 場 場 定 定 位 位 .8 （ 一 ） 、 項(xiàng)目 定 位紅美國際商貿(mào)城義烏國際小商品城 營銷提報(bào) 紅美國際商貿(mào)城義烏國際小商品城營銷推廣及品牌升級之道 借勢、強(qiáng)勢 營銷事件回顧 市場已經(jīng)重新認(rèn)知紅美國際商貿(mào)城，弱化了紅星美凱龍影響； 希望了解更多關(guān)亍義烏國際小商品城利好信息的呼聲越來越大 透過一系列的推廣，市場給出了樂觀的反應(yīng)： 前期回顧市場反應(yīng) 10月仹義烏小商品城如何引爆，成為最重要的仸務(wù) 競爭對手現(xiàn)狀中南新城購物中心 產(chǎn)品特點(diǎn)： 15-30平，框架結(jié)構(gòu)，公攤50%，產(chǎn)權(quán)100% 認(rèn)籌策略： 第一階段：1元抵1平 第二階段（即現(xiàn)階段）：2萬抵3萬 價(jià)格定位： 內(nèi)部商鋪12000/平，外