項目管理中心項目管理中心 2 0 12 . 06. 28 市場大勢下如何銷售城市場大勢下如何銷售城 市綜合體市綜合體 第一部分 正確認識方向 近期，各地房地產商紛紛推出不同程 度的打折促銷，以此希望盡快提升銷 售速度。 在此情況下，我們必須保持冷靜，認 真思考、深度挖掘城市綜合體的 產品優勢，創造全新營銷思路及模式 ，闖出一條成功的綜合體營銷之路。 大量事實證明需求仍然是剛性的； 消費者存在觀望、等待、難以下定 的心理。 成功與失敗者最大的區別就是面 對困難時的不同態度； 股神巴菲特說：“當所有人興奮 的時候我恐懼，當所有人恐懼東莞區域商業市場專業市場研究分析東莞區域商業市場專業市場研究分析 暨食品城項目商業規劃方案暨食品城項目商業規劃方案 （上）（上） Page 2 1.1. 目前全國尚無專業的生態食品市場，市場量小而且分布零散，開發規目前全國尚無專業的生態食品市場，市場量小而且分布零散，開發規 模有限；模有限； 2.2. 茶山鎮具備食品產業基礎，項目可借食品名鎮為契機發展產業型食品茶山鎮具備食品產業基礎，項目可借食品名鎮為契機發展產業型食品 交易市場；交易市場； 3.3. 茶葉市場有一定的商戶基礎，且與食品的關聯性較大，操作可行性較茶葉市場有銀泰置地臨海項目 年 度營銷方案匯報 銀泰置地臨海項目 年 度營銷方案匯報 項目總平面圖項目總平面圖 目 錄目 錄 第一部分：項目概況 第二部分： 第一部分：項目概況 第二部分：XXXX年銷售情況 第三部分：年銷售情況 第三部分：XXXX年銷售計劃年銷售計劃 第四部分：營銷基礎工作進展 第五部分：推廣計劃 第六部分：營銷費用 第七部分：存在的問題及建議對策 第四部分：營銷基礎工作進展 第五部分：推廣計劃 第六部分：營銷費用 第七部分：存在的問題及建議對策 目 錄目 錄 目目 錄錄 第一部分：項目概況第一部分：項目概況 第二部分：第二佐翼營銷 2014 宿州宿州 宿馬建材大市場項目宿馬建材大市場項目 營銷方案營銷方案 2 本次報告探尋解決的核心問題本次報告探尋解決的核心問題 根據前期溝通，本次提報將重點圍繞項目的 營銷策略展開思考，并在招商招商等方面進行延 展。 3 我們的工作思維流程導示我們的工作思維流程導示 開發背景開發背景 項目核心問題確定項目核心問題確定 客戶目標客戶目標 市場定位市場定位 項目營銷策略項目營銷策略 項目發展戰略項目發展戰略 4 本項目位于宿州市宿馬產業園區，屬于城本項目位于宿州市宿馬產業園區，屬于城 市規劃的高鐵新城區。市規HBA 專業策劃專業策劃 實效營銷實效營銷 黔龍黔龍 龍錦星城龍錦星城5#5#樓商業樓商業 項目前期策劃定位方案項目前期策劃定位方案 TO:TO:重慶黔龍陽光地產發展有限公司重慶黔龍陽光地產發展有限公司 20122012- -0 02 2 HBA 專業策劃專業策劃 實效營銷實效營銷 目錄目錄 第一部分：項目前期市場研究第一部分：項目前期市場研究 第二部分：項目商業定位及招商策劃第二部分：項目商業定位及招商策劃 第三部分：項目營銷策劃第三部分：項目營銷策劃 HBA 專業策劃專業策劃 實效營銷實效營銷 第一部分：第一部分：項目前期市場研究項目前期市場研0- |AAA 市場化運營策略方案 -1- 前言 博通|AAA作為廣元第一地下商業街，在銷售初期，已取得良好業績。 但商業項目成功并非僅僅只依靠銷售得以印證，銷售招商運營均為項目成功關鍵要 素；項目最終是否成功需要靠后期運營得以體現。 項目作為地下商業，對亍廣元市而言，尚屬一個完全新興的事物，客戶存在較大的抵抗 心理，如何打破商家、消費者的心理斥詬，是本案需要重點解決的問題。 如何解決？通過后期運營一步步調整，打動客戶。運營分為兩大體系，運營與管理。只 有通過運營層面的細節調整以及管理層面的規范操作才能一步步保證調整穩大連中信上海路項目 市場定位策劃提案 2007/12/132007/12/13 提案匯報框架 總結論 總結論說明 系統分析 用地 市場 發展商 規劃條件 政府政策 定位細化結論 市場 產品 操作 是什么? （what） 為什么? （why） 怎么做? （how） 總結論：復合型城市生態街區 復合多種物業類型、高檔為主 并具有中一定彈性 城市從城市的角度定位的，開 放的，24小時的 生態技術上可持續發展，不同 功能之間互補與共生 街區道路與城市道路是連接的， 具有引入人流功能的，各地塊相 對獨立 what 核心要素分析？ 舊城中心/開放性高/線性空間 區域升值 價值深層挖本資料來自 - 1 - 本資料來自 - 2 - 本資料來自 - 3 確定媒體投放區域 已確定媒體區域： 機場高速收費站跨橋廣告， 河東機場途經出入口單立柱各1 河東機場飛機頭等艙休息區 覆蓋人群：機場高速收費站交費等候車流 出入機場車流 乘坐飛機頭等艙的高端人群 時間節點：2012年12月當月 - 本資料來自 - 4 意向目標區域意向目標區域 解放街與民族街交匯處寧豐賓館樓頂廣告大牌（在刊畫面： 海亮地產） 新華街建發東方紅廣場南側樓頂大牌（在刊畫面：萬達廣 場） 北京路與鳳凰街交匯處西北角廣告大牌（在刊畫面：豪雅 名店） 特殊說明：意向/ 1 旺龍大市場商業整體策劃案旺龍大市場商業整體策劃案 聯易盛地產拓創商管 呈現 2013年01月28日 (The complete planning scheme of Wanglong market(The complete planning scheme of Wanglong market ) ) / 2 方案提綱 商業定位商業定位 商業業態布局商業業態布局 招商方案招商方案 形象定位形象定位 定位理念定位理念 主題定位主題定位 功能定位功能定位 商業業態組合商業業態組合 商業業態落位商業業態落位 招商節點招商節點 招商執行招商執行 招商策略招商策略 團隊組建團隊組建 招商對象選擇招商對象選擇 市場判研市場判研 宏觀市Page Page 1 1 臻成置業 2011 10 9 謹呈：謹呈： 宜川商業項目 市場研究及定位策略溝通提案 Page Page 2 2 項目使命項目使命 打造宜川三個標桿打造宜川三個標桿 產產品品標標桿桿 價價值值提升提升 品牌品牌標標桿桿 打造宜川集合商貿、休閑、住宿于一體的一站式消費打造宜川集合商貿、休閑、住宿于一體的一站式消費 新都市綜合體新都市綜合體 都市商業心都市商業心萬象城萬象城 本項目作為公司在宜川本項目作為公司在宜川 一個三級市場開發項目，一個三級市場開發項目， 必須成為代表企業開發必須成為代表企業開發 水平的產品標桿。水平恒元置業觀城商業項目初步恒元置業觀城商業項目初步 市場調研及方案建議市場調研及方案建議 研究思路研究思路 現狀盤點現狀盤點 提出問題提出問題 專業市場專業市場 發展規律發展規律 成功案例借鑒成功案例借鑒 開發方案建議開發方案建議 第一部分第一部分 研究基礎研究基礎 第二部分第二部分 研究視角研究視角 第三部分第三部分 案例研究案例研究 第四部分第四部分 方案建議方案建議 匯報議程匯報議程 第一部分第一部分 研究基礎研究基礎 第二部分第二部分 研究視角研究視角 第三部分第三部分 案例研究案例研究 第四部分第四部分 方案建成都雙流商業市場分析暨成都雙流商業市場分析暨美國城項目定位規劃美國城項目定位規劃 2013.9 （下）（下） 主題性商業主題性商業 以玩樂為目的，吸引家庭，兒童，年輕人的目標聚集地 定義定義 將獨特的美國探索文化與游樂奇幻聯系在一起，逐漸發展為成都的新名片構筑了西南商 業、文化、娛樂的新地標。讓美國城成為具有魔力的主題娛樂地。這種將游憩和商業有機的融為一體， 將一種特定的主題體驗讓人銘記于心，不僅促進商家的盈利，還為主題商業街區注入了活力。 未來科技館 展博功能 這里是未來人類發展進步的結晶展示，這里展示電子產 ? ? ? ? 2 ? ? ? ? ? 3 ? ? ? ?108050822? 4 ? 430 730 2012?2015?2012?2015? ? ?70% 1061 2757 0 500 1000 1500 2000 2500 3000 0 500 1000 1500 2000 2500 3000 2012?2015? ?159% ? ?2011?5000?139? ?390? ?35?104?1000?2757 ? ? ?104?2757? ? ? ? http:/ ?108050822? 5 ? ? ? ? 5000? ? ? ? ? ? ? ? ? 5000? ? ? ? ? ? ? 22?200?4100? 22? ?26? ?13? ? ? ? ? 5000? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 5000? ? ? ? ? ? ? ? 14? 2114 ? 773?24? ? ?13?43? ? ? ? 17?382?562?24? 10? ? ? ? ? ?2011? ? ? 3 9 8 6 4 7 5 1 2 10 ? ? ? ? ?“? ? ? ?1080508項目市場運作方案 春熙路商業皇冠上的明珠 策劃人：馮國銘 形象設計 目標設定 策略選擇 路徑設計 檔期安排 軟文策劃 費用預算 解決問題的思路 目錄 content 市場分析 邏輯形式：通過市場分析解決客戶問題和產品問題，以此為基礎解決市場推廣問題，使研判更嚴謹 客戶分析 產品分析 競爭力分析 第一部分 市場分析 資源配置 鑒亍市場分析多屬亍項目前期定位癿內容，一斱面它丌是我重點關注癿部分，另一斱 面我癿與業是做廣告創意和整吅推廣，而丌是做數據分析，所以我對亍市場分析癿內 容會寫得比轤簡單，基本上是點到卲止，而丏分析也主要針MOHOMOHO美燈多美燈多中國首家中國首家BDSBDS品牌品牌 燈飾連鎖賣場燈飾連鎖賣場 開業慶典活動方案開業慶典活動方案 活動背景 全國首家BDS燈飾品牌連鎖賣場MOHO美燈多旗艦店預 期于2004年8月28日在中國.昆明云紡裝飾廣場隆重開 業。 “美燈多”以覆蓋全國的大型連鎖燈飾賣場網絡，以 及全國的采購信息網絡，為燈飾廠家造就龐大銷售通 路、品牌推廣空間。 “美燈多”通過BDS連鎖賣場完成全國銷售渠道的快速 布局，是新型廠商關系的典范，也是中國燈飾零售行 業全新模式的開始。 活動目標 確立“美燈多”全國首家BDS燈飾品牌連鎖賣場旗艦店1 1 盤溪新城改項目盤溪新城改項目 整體市場定位及營銷構思整體市場定位及營銷構思 遠見遠見 締造未來締造未來 2 2 觀點一觀點一 “定位”的原意不是產品的規定性說明“定位”的原意不是產品的規定性說明 ，而是將要實現客戶心中的位置，因，而是將要實現客戶心中的位置，因 此定位的實現不僅僅是依靠特定的產此定位的實現不僅僅是依靠特定的產 品設計，還要依靠特定營銷傳播的結品設計，還要依靠特定營銷傳播的結 果，所以定位報告是為了實現和支持果，所以定位報告是為了實現和支持 營銷傳播效果的各種規范。營銷傳播效果的各種規范。 31 Table of Contents Proposal Title Month 2003 Private and Confidential2007年 1月 西安大唐不夜城項目 A 區塊市場推廣策略方案區塊市場推廣策略方案 Copyright 2006 By DTZ 此份文件是戴德梁行為西安曲江大唐不夜城文化商業有限公司所準備, 未經戴德梁行許可不得向第三方透露或用于其它目的 2 西安大唐不夜城 A區市場推廣策略方案 January 2007 目 目 錄 錄 一 一 、 、推 推 廣 廣 目 目 標 標 .3 （ （ 一 一 ） ） 形 象定 位 .3 （ （ 二 二 ） ） 產 品 優 勢 .7 二 二 、 、 市 市 場 場 定 定 位 位 .8 （ 一 ） 、 項目 定 位紅美國際商貿城義烏國際小商品城 營銷提報 紅美國際商貿城義烏國際小商品城營銷推廣及品牌升級之道 借勢、強勢 營銷事件回顧 市場已經重新認知紅美國際商貿城，弱化了紅星美凱龍影響； 希望了解更多關亍義烏國際小商品城利好信息的呼聲越來越大 透過一系列的推廣，市場給出了樂觀的反應： 前期回顧市場反應 10月仹義烏小商品城如何引爆，成為最重要的仸務 競爭對手現狀中南新城購物中心 產品特點： 15-30平，框架結構，公攤50%，產權100% 認籌策略： 第一階段：1元抵1平 第二階段（即現階段）：2萬抵3萬 價格定位： 內部商鋪12000/平，外