樓樓號號套套數(shù)數(shù)建建筑筑面面積積（）裝裝修修標標準準面面價價均均價價（元元/）面面價價總總價價（元元）85*97*99*9985*97*99*99折折后后均均價價（元元/）8585*9*97 7*99*99*99*99折折后后銷銷售售額額（元元）酒店別墅9420,170.58毛坯26,843541,442,68521,692437,535,746青青島島恒恒大大金金沙沙灘灘C C區(qū)區(qū)別別墅墅酒酒店店（毛毛坯坯）價價目目表表序序號號棟棟號號房房號號產(chǎn)產(chǎn)品品類類型型建建筑筑面面積積（）套套內(nèi)內(nèi)面面積積（）面面價價單單價價（元元/）面面價價總總價價（元元）1616聯(lián)排203.61189.8624,0004,886,640226聯(lián)樓樓號號套套數(shù)數(shù)建建筑筑面面積積（）裝裝修修標標準準面面價價均均價價（元元/）面面價價總總價價（元元）85*97*99*9985*97*99*99折折后后均均價價（元元/）8585*9*97 7*99*99*99*99折折后后銷銷售售額額（元元）酒店別墅9420,170.58毛坯28,812581,155,66023,283469,627,501青青島島恒恒大大金金沙沙灘灘C C區(qū)區(qū)別別墅墅酒酒店店（毛毛坯坯）價價目目表表序序號號棟棟號號房房號號產(chǎn)產(chǎn)品品類類型型建建筑筑面面積積（）套套內(nèi)內(nèi)面面積積（）面面價價單單價價（元元/）面面價價總總價價（元元）1616聯(lián)排203.61189.8624,0004,886,640226聯(lián)樓樓號號套套數(shù)數(shù)建建筑筑面面積積（）裝裝修修標標準準面面價價均均價價（元元/）面面價價總總價價（元元）85*97*99*9985*97*99*99折折后后均均價價（元元/）8585*9*97 7*99*99*99*99折折后后銷銷售售額額（元元）酒店別墅9420,170.58毛坯35,388713,794,16028,597576,811,672青青島島恒恒大大金金沙沙灘灘C C區(qū)區(qū)別別墅墅酒酒店店（毛毛坯坯）價價目目表表序序號號棟棟號號房房號號產(chǎn)產(chǎn)品品類類型型建建筑筑面面積積（）套套內(nèi)內(nèi)面面積積（）面面價價單單價價（元元/）面面價價總總價價（元元）1616聯(lián)排203.61189.8632,0006,515,520226聯(lián)項目名稱瑞源香汐海金沙灘壹號海上嘉年華世貿(mào)諾沙灣項目位置漳江路180號，濱海大道以南，石雀灘以北石雀灘路與天目山路交匯處漓江路1166號黃島海西東十三路1號（濱海大道以北，靈海路以南）占地面積4.1萬7.9萬35萬33萬建筑面積6.6萬25萬81萬44萬容積率1.62.962.31.4綠化率35%40%40%35%裝修標準毛坯房毛坯房、精裝修精裝修毛坯房樣板房有有有有建筑情況期房期房、現(xiàn)房現(xiàn)房期房面積區(qū)間71-245平米98-265平米100-260平米90-186平米銷售均價小高層8500元/平；多層9800元/平15000元/平高層均價：精裝：12000元-13000元/平米（含3000元/平米精裝序號項目名稱樓棟名稱單元房號標準總價1 青島恒大金沙灘-一期高層-5號樓110102 青島恒大金沙灘-一期高層-5號樓110203 青島恒大金沙灘-一期高層-5號樓120104 青島恒大金沙灘-一期高層-5號樓120205 青島恒大金沙灘-一期高層-5號樓130106 青島恒大金沙灘-一期高層-5號樓130207 青島恒大金沙灘-一期高層-5號樓140108 青島恒大金沙灘-一期高層-5號樓140209 青島恒大金沙灘-一期高層-5號樓1501010 青島恒大金沙灘-一期高層-5號樓1502011 青島恒大金沙灘-一期高層-5號樓1601012 青島恒大金沙灘-一期高層-5號樓1602013 青島恒大金沙灘-一期高層-5 恒大·金沙灘定價調(diào)研報告 一、青島城市概況： 青島市，簡稱青，舊稱“膠澳”，被譽為“東方瑞士”，地處山東半島東南部沿海，擁有國際性海港和區(qū)域性樞紐空港。青島是山東省省轄市，計劃單列市、副省級城市、山東省經(jīng)濟中心城市、全國首批沿海開放城市、中國海濱城市、國家歷史文化名城、全國文明城市、國家衛(wèi)生城市、國家園林城市，國家森林城市，也是中國最具幸福感城市之一。 青島是國務(wù)院批準的山東半島藍色經(jīng)濟區(qū)規(guī)劃核心區(qū)域龍頭城市。擁有一個國家級新區(qū)（青島西海岸新區(qū)）。 青島屬北溫帶海洋性季風氣候 項目及分值 指標瑞源香汐海金沙灘壹號海上嘉年華世貿(mào)諾沙灣萬達東方影都銀盛泰浪琴海恒大金沙灘分值分值分值分值分值分值分值地段151213.513.513141313.5交通1412121213131212周邊環(huán)境108.58.58.58.58.586規(guī)模107.57.597.51078園林108998.57.588外部配套10888.59988產(chǎn)品128.98991098物管88888988品牌117.57.588107.88合計10080.48285.584.59180.879.5折后均價（毛坯）8000875085007100800070007581比準價格791084837904668069896887權(quán)重系數(shù)0.170.20.20.110.20.12權(quán)重價格（毛坯）1345169715817351398826最最終終定定價價7581精裝標準新1商業(yè)地產(chǎn)商業(yè)物業(yè)租賃 定價原則和方法 一、前言 二、原則概述 三、定價目標 1、利潤目標 2、市場占有率目標 3、樹立企業(yè)形象、完善項目配套目標 四、定價方法 1、成本導向定價法 2、競爭導向定價法 3、需求導向定價法 五、定價策略 1、低價入市策略 2、階段提升策略 3、差異定價策略 4、分級價格控制策略 六、市場租金評估工具 七、分層分業(yè)態(tài)租金體系定位 八、結(jié)論 一、 前言 商業(yè)物業(yè)需要一個反映商鋪租金水平、波動幅度和變動趨勢的指標工具，為企業(yè)及管理部門提供決策及參考的依據(jù)。 本報告是嚴格保密的。本報告是嚴格保密的。 開盤籌備及銷售執(zhí)行開盤籌備及銷售執(zhí)行 策劃情景模擬培訓 本報告是嚴格保密的。 2 客戶積累客戶積累 價格方案價格方案 開盤、選房開盤、選房 1 2 3 4營銷跟進營銷跟進 本報告是嚴格保密的。 3 客戶積累客戶積累 定價定價 開盤、選房開盤、選房 1 2 3 本報告是嚴格保密的。 4 客戶積累客戶積累 ?認籌（VIP卡）（取得預(yù)售許可證前禁止） ?客戶登記 ?產(chǎn)品推介會 ?會員卡、積分卡 ?展會及活動 ?發(fā)展商客戶資源 ?世聯(lián)客戶資源 天鵝堡二期策略總綱 本報告是嚴格保密的。 5 客戶積累客戶積累 定價定價 專業(yè)房地產(chǎn)策劃學習參考平臺 目錄目錄:2.評分系統(tǒng)的說明2.評分系統(tǒng)的說明2.2.2.2.評分系統(tǒng)的說明評分系統(tǒng)的說明評分系統(tǒng)的說明評分系統(tǒng)的說明3.價格統(tǒng)計3.價格統(tǒng)計3.3.3.3.價格統(tǒng)計價格統(tǒng)計價格統(tǒng)計價格統(tǒng)計1.本價格表制作方式的說明1.本價格表制作方式的說明1.1.1.1.本價格表制作方式的說明本價格表制作方式的說明本價格表制作方式的說明本價格表制作方式的說明 最有價值房產(chǎn)策劃2000案自身產(chǎn)品分析自身產(chǎn)品分析板式圍合結(jié)構(gòu)，戶戶南北通透，在戶型結(jié)構(gòu)及朝向通風方面，有著較強的相似性及均好性；板式圍合結(jié)構(gòu)，戶戶南北通透，在戶型結(jié)產(chǎn)品定價分析表 年 月 日 編號 產(chǎn)品名稱規(guī)格： 顧客類型說明： 目前本產(chǎn)品銷量： 成本分析 成本項目 生 產(chǎn) 數(shù) 量 % % % % % 原料成本 物料成本 人工成本 制造費用 制造成本 毛 利 合 計 100 100 100 100 100 產(chǎn)品競爭狀況 生 產(chǎn) 公 司 產(chǎn)品名稱 品質(zhì)等級 售 價 估 加勒比海區(qū)（F區(qū)）價格策略 (調(diào)整版) 編制：商業(yè)經(jīng)營部 日期：2003年11月 華南MALL 中國首個超大型主題式購物公園 THE FIRST SUPER MEGA SHOPPING MALL OF CHINA 我部已于10月初完成《加勒比海區(qū)（F區(qū)）價格策略》初稿，經(jīng)過與招商部的多次溝通與洽談，普遍反映商家認為加勒比海區(qū)（F區(qū)）的租賃價格偏高。為此，我部對東莞主要餐飲食街的租賃價格及物業(yè)管理費進行了市場調(diào)查，普遍集中在50-100元/平方米.月，其中花園新村租賃價格在80元/租租金金收收益益定定價價法法租金增長率折現(xiàn)率市場投資報酬率投資年限目前租金I1I2I3nR1+I11+I2(1+I1)/(1+I2)(1+I1)/(1+I2)n5%4%8%40201.051.0351.0144927541.778107325X1X2商鋪售價：3067.97 元53.689405434.2備備注注：只只需需修修改改黃黃色色區(qū)區(qū)域域數(shù)數(shù)字字即即可可。譬如：計算準確的售價方法：涉及到租金增長率、折現(xiàn)率、市場投資報酬率、投資年限、目前租金等等。1、租金增長率：是經(jīng)過市場調(diào)查出來的（租金增長率，有些地方每年都漲，有些地方三年或五年漲一次，平均下即可）。2、折現(xiàn)率：如你存100元錢到銀行，一年的利息是1 A、 根據(jù)項目的建設(shè)成本，目標利潤水平、市場競爭態(tài)勢以及項目本身的立地條件、建設(shè)水平及規(guī)模，設(shè)定期望的銷售總額。如：Y億元。     B、 憑經(jīng)驗對項目不同層別進行系數(shù)設(shè)定。原則上第一層是項目價值最高價格最高的層別，通常取系數(shù)為100%；第二層次之，根據(jù)項目的具體情況取小于100%的系數(shù)值，系數(shù)值的大小取決于項目的人流導向系統(tǒng)，商鋪的規(guī)劃布局，周邊商鋪價格水平等因素。依次類推越高層別系數(shù)越小，地下層別亦如此。     C、 計算各層別的權(quán)重系數(shù)。根據(jù)上述第二點所設(shè)定的系數(shù)乘以該樓層的可銷售 商鋪定價的依據(jù)  發(fā)表時間：2005-12-30 23:04:14 開發(fā)商對住宅底商定價的時候，主要參考住宅價格，一般來說，商鋪價格是住宅價格的兩倍。但在許多二、三級城市如烏魯木齊、呼和浩特、石家莊、東營、柳州等，當?shù)氐纳啼亙r格基本是住宅價格的５－１０倍，甚至更高。以柳州為例，當?shù)氐乃白≌N售價格每平方米不到３０００元，一般商品房價格每平方米２０００元出頭，但商鋪的價格基本在每平方米３萬元，有些甚至達到５萬多元。 那么，商鋪的價格到底由哪些因素決定，其定價的依據(jù)是什么？雖然按照經(jīng)濟學的理論，開發(fā)商在土地3 30 0維維度度設(shè)設(shè)置置3 30 0層層差差設(shè)設(shè)置置朝朝向向朝朝向向20%20%總差300房號01020304等等級級評評分分分分值值樓層定價差值10.10.0200.02023F-200-200優(yōu)劣排序3 33 320.010.0020.00222F0-302 22 23-0.09-0.018-0.01821F30-304-0.1-0.020-0.02020F60-4019F1002018F80-20戶戶型型戶戶型型40%40%17F1000房號01020304等等級級評評分分分分值值16F100010.10.0400.04015F10050優(yōu)劣排序1 11 12-0.1-0.040-0.04014F50-202 22 213F70012F70011F702010F5020位位置置位位置置25%25%9F3010房號01020304等等級級評評分分分分值值8F20010.10.0250. 定價原則 1、合理的市場價格應(yīng)該是一個范圍： 應(yīng)堅持提供兩份或三份價目表及可能銷售結(jié)果，供開發(fā)商選擇。 定價不能太低，也不能太高。 2、盡可能多找案例，詳盡掌握市場，才有可能制定一份優(yōu)秀的價目表—— 應(yīng)堅持運用“市場比較法”，廣泛選擇競爭項目或可比項目，找到本項目的市場價格范圍。 在制定價目表之前，要找準價格的“底”，即多找案例，多分析、多比較。 3、價目表是工具，它首先是樓盤價值的具體體現(xiàn)，同時也是在競爭中勝出的利器： 應(yīng)堅持詳盡的價值分析，結(jié)合由始至終的策略性考慮。 一份天天景景花花園園1 1期期競競爭爭樓樓盤盤打打分分表表-觀觀湖湖國國際際 名稱權(quán)重（%）打分得分 項目地理位置35%片區(qū)環(huán)境20%片區(qū)形象5-0.2-1自然環(huán)境4-0.3-1.2居住氛圍4-0.1-0.4治安100噪音10.20.2升值前瞻30.20.6交通5%車行管制20.10.2公共交通4-0.1-0.4地鐵20.10.2配套10%教育配套4-0.2-0.8生活配套（娛樂、休閑）4-0.2-0.8商務(wù)配套2-0.2-0.4樓盤本體素質(zhì)45%小區(qū)規(guī)劃10%項目規(guī)模3-0.1-0.3樓間距30.10.3小區(qū)商業(yè)配套規(guī)劃30.20.6平面設(shè)計10%通風、采光、朝向200戶型設(shè)計50.10.5標準層戶數(shù)300實用率20.10.2形象10%立面造型/色彩400入口形定定價價權(quán)權(quán)重重分分析析表表 參參考考項項目目 參參考考因因素素滿滿分分金金霞霞美美墅墅山山水水金金庭庭長長通通名名城城代代號號1 12 23 3參參考考權(quán)權(quán)重重100%40%35%25%成成交交均均價價（元元/）360036003100區(qū)區(qū)域域位位置置版塊知名度3331區(qū)域居住氛圍6552地段發(fā)展?jié)摿?754大交通5443小交通7665區(qū)域生活配套76.562周邊200米環(huán)境3331產(chǎn)產(chǎn)品品項目知名度54.543.5項目規(guī)模43.723.5容積率3312綠化率4433.5車位配比6454產(chǎn)品類型54.533.5戶型面積配比4423.5項目內(nèi)配套3322社區(qū)成熟度42.510園林景觀3311.5物業(yè)管理64.53.53.5開開發(fā)發(fā)商目 錄 前 言 一、周邊樓盤價格調(diào)查 1. 價格調(diào)查匯總 2. 說明 3. 一次評估與加權(quán) 二、天泰馥香谷與調(diào)查樓盤評估 1. 樹圖解析與權(quán)重系數(shù)計算 1.1 天泰馥香谷 1.2 銀都景園 1.3 金帝山莊 1.4 頤景園 1.5 名仕花園 1.6 錦園 1.7 千禧龍苑 1.8 蔚蘭海岸 1.9 新貴都 1.10 綠島花園 1.11 礦泉花園 三、評估與價格修正 1. 修正公式 2. 修正過程 3. 修正結(jié)果 四、天泰馥香谷價格定位建議 五、價格策略與執(zhí)行方案 1、價格策略 1.1價格是消費者 【湖濱假日】 湖濱路旅游休閑商業(yè)街 產(chǎn)品銷售價格建議 上海博思 2010年6月25日 一、基準價格的設(shè)定與原則 （一）、北區(qū)銷售基準價格的設(shè)定 我們在估算項目銷售價格時采用的是市場類比法（和周圍項目進行價格對比）和投資回報法（以每年8％的投資回報計算），由于用來對比的周邊樓盤大都為1～2層連售的沿街商鋪，所以根據(jù)市場類比及投資回報兩種方式先測算出的項目北區(qū)1～2F銷售基準價格為（計算方法見后）： 1、 項目實收基準價不超過10740元/平方米 注：實收基準價為項目大理遠sofar酒店房價定價標準 一、 淡季、旺季、節(jié)假日時間段的標準 1、淡季： （1）國家規(guī)定春節(jié)放假最后一天起到當年6月15日止。 （2）國家規(guī)定國慶節(jié)放假最后一天起到次年國家規(guī)定春節(jié)放假前二天止 2、旺季：每年6月16日起到國家規(guī)定當年國慶節(jié)放假前二天止 3、節(jié)假日： （1）春節(jié)：國家規(guī)定放假的第一天提前一天起到國家規(guī)定放假的最后一天提前一天止 （2）國慶節(jié)：國家規(guī)定放假的第一天提前一天起到國家規(guī)定放假的最后一天提前一天止 （3）五一節(jié)：國家規(guī)定放假的第一天提前一天起到國家規(guī)定放假的最后一天提 浙商工業(yè)園一期商鋪定價方案 2011年11月29日 一、 定價房源范圍 107國道沿街門面 1#樓：建筑面積：約3305.14㎡，共計門面10間，四層，標準間9間； 2#樓：建筑面積：約4059.58㎡，共計門面26間，三層，標準間26間； 3#樓：建筑面積：約3748.45㎡，共計門面24間，三層，標準間24間； 4#樓：建筑面積：約940.82㎡，共計門面6間，三層，標準間6間； 總建筑面積：約12053.98㎡；標準間65間； 二、 定價策略建議 價格制定建議 建議采用：“成本導向定價法” 與 “競爭導向定價法”互相結(jié)合。 建格林小鎮(zhèn)：品質(zhì)決定價值 金地集團是一家專業(yè)的房地產(chǎn)公眾上市公司，精品開發(fā)理念和產(chǎn)品主義思想是金地的主要特色，我們自己把金地定位為一個有理想，有責任感和對市場有期望的公司，因為理想，我們開發(fā)的每一個項目都不斷創(chuàng)新；因為責任感，我們每開發(fā)一種產(chǎn)品，都遵循政府的有關(guān)規(guī)定，規(guī)范操作；因為對市場的期望，所以我們堅定地選擇開發(fā)商和業(yè)主“雙贏”這樣一種經(jīng)營策略，并努力經(jīng)營金地的品牌。 一、精致、含蓄、耐久的家 客戶告訴我們，家應(yīng)該是含蓄的，它應(yīng)該摒除掉外在的浮躁和夸張；家應(yīng)該是精致的，每一處細節(jié)也都要能夠淺議房地產(chǎn)定價中的目標與方法 俗話說“沒有賣不出去的物業(yè)，只有賣不出去的價格”。價格策劃是房地產(chǎn)營銷策劃的關(guān)鍵。隨著短缺經(jīng)濟結(jié)束、集團購買力消失和房地產(chǎn)市場的逐漸成熟，理性的價格策劃在市場搏擊要素中的地位日益凸現(xiàn)。本文將在對房地產(chǎn)定價目標與方法進行對比分析的基礎(chǔ)上，尋找定價策劃的可循之規(guī)。    一、選擇定價目標    定價目標是整個價格策劃的靈魂。一方面，它要服務(wù)于房地產(chǎn)項目營銷目標和企業(yè)經(jīng)營戰(zhàn)略；另一方面，它還是定價方法和定價策略的依據(jù)。房地產(chǎn)定價目標一般有利潤最大 - 第四部分 定價 撇脂或滲透作為實現(xiàn)長期目標的兩種整體定價策略，各有適用范圍 　　通常，一個完整的房地產(chǎn)銷售過程包括產(chǎn)品引導期、公開銷售期、強力推廣期和銷售持續(xù)期。房地產(chǎn)定價策略只有將對應(yīng)時點的價格有機安排在二維空間才具有可操作性。 開盤定價是策劃與市場的最好接洽點，也是日后價格走勢的基準。綜觀全局走勢，除銷售期很短的物業(yè)采用穩(wěn)定均價策略外，開發(fā)商一般都會選擇高開低走的撇脂模式或低開高走的滲透模式。 撇脂模式的高價是相對同種品質(zhì)物業(yè)的均價而言。其細分市場首先定位于需求彈性最重雅二期雅郡洋房競品調(diào)研及定價報告競品梳理選擇標準：重慶主城區(qū)內(nèi)具有一定代表性的洋房產(chǎn)品；分別選擇熱銷洋房盤、一般銷售情況樓盤、滯銷洋房盤與本項目進行對比，得出本項目在不同銷售目標下的價格定位。金輝融僑城項目概況地址：南岸區(qū)匯龍路55號；開發(fā)商：融僑長江（重慶）房地產(chǎn)有限公司容積率：2.54；綠化率：41%占地面積：約999900；建筑面積：約2100000；車位數(shù)：1:1總戶數(shù):10000戶；物業(yè)費:3元/平米月；項目整體規(guī)劃整個項目占地近1500畝，分五期開發(fā)，目前在建的組團一期A區(qū)、一期B區(qū)以及二期A區(qū)、B區(qū)等。金輝融僑城北臨浩渺價格定位要考慮市場、產(chǎn)品、成本等眾多因素，但最終起決定作用的是市場行情，項目組主要是根據(jù)市場調(diào)查的結(jié)果，采用市場比較法對項目銷售價格進行合理的預(yù)估。 附件一：住宅價格定位 一、 區(qū)域在售樓盤價格分析 項目定價不能脫離區(qū)域市場行情，項目位于漢陽，區(qū)域在售樓盤價格行情如下表： 漢陽地區(qū)住宅樓盤銷售價格一覽表 序號 項目名稱 地理位置 規(guī)模（㎡） 主力戶型 均價 (元/㎡) 銷售率（%） 物業(yè)形態(tài) 1 芳卉園 鸚鵡大道楊泗廟車站 25880 3*2 2800 95 多層、小高層 2 翠微新城 翠微橫路18號 50000 3*2 2*2可比樓盤價格及權(quán)重樓盤名稱銷售均價權(quán)重編號*花園300035%1*明珠32005%2*園350010%3*苑31805%4*園30005%5*商住樓310040%6參考價格修正系數(shù)表評價要素權(quán)重*園*珠*園*苑*翠園*商住樓區(qū)位29位置8775647周遍自然環(huán)境5343523周遍社會環(huán)境4444444周遍公共配套5454534道路/交通狀況4443334區(qū)位升值空間3333323規(guī)劃設(shè)計18總體設(shè)計4224332園林設(shè)計水平5334322容積率5324323區(qū)內(nèi)配套43343建筑設(shè)計48建筑外觀313222戶型結(jié)構(gòu)534434朝向/采光/通風533333架空層設(shè)置及公共部分裝修檔次31121噪音5342513建筑用才4施工品質(zhì)4_可視景觀5334453社區(qū)規(guī)模433432