1、智 慧 建 筑 和 諧 未 來 商業(yè)/公寓/車位/儲藏室 銷售思路及定價報告謹呈：天地置業(yè)2014年4月22日天地灣智 慧 建 筑 和 諧 未 來宏觀市場分析PART One智 慧 建 筑 和 諧 未 來 2014年，房地產(chǎn)調(diào)控政策由行政調(diào)控向市場調(diào)控轉(zhuǎn)變，但行政調(diào)控政策依舊沒有退出市場。李總理在兩會報告中的表述：“針對不同城市情況分類調(diào)控，增加中小戶型商品房和共有產(chǎn)權(quán)住房供應，抑制投機投資性需。

2、樓座權(quán)重加權(quán)因子權(quán)重系數(shù)7#9#分值權(quán)值分值權(quán)值位置10%90.990.9景觀15%91.3591.35生活方便性10%80.880.8單套面積15%91.3581.2噪音15%91.3581.2視野10%90.990.9居住舒適度15%81.281.2浮動系數(shù)10%70.770.7權(quán)值和100%688.55668.25樓號G7#G9#權(quán)值和8.68.3面積97007.6610761.84264。

3、區(qū)位因素修正環(huán)境18.08環(huán)境18.08配套13.16配套13.16交通8.76戶型景觀12.2440交通8.76個別因素修正戶型景觀12.24建筑指標7.08建筑指標7.08設備6.84設備6.84發(fā)展商實力6.6發(fā)展商實力6.6項目規(guī)模6.6項目規(guī)模6.6營銷策劃5.64營銷策劃5.64物業(yè)管理5.28物業(yè)管理5.28規(guī)劃5.16規(guī)劃5.16小區(qū)配套4.56小區(qū)配套4.5610060小區(qū)環(huán)境。

4、63#價格表甲單元房號房型單元系數(shù)樓層系數(shù)綜合系數(shù)建筑面積（M2）套內(nèi)面積（M2）63-甲-101G91.02590.940.9643111.13100.3463-甲-201G91.02591.011.0362111.13100.3463-甲-301G91.02591.061.0875111.13100.3463-甲-401G91.02591.031.0567111.13100.3463-甲-5。

5、項目區(qū)位銷售速度產(chǎn)品類型社區(qū)成熟度平均權(quán)重高教新城25%25%20%20%23%25%20%25%20%23%金域華府10%24%15%25%19%紫晶七星廣場16%17%15%15%16%納帕瀾郡24%14%25%20%21%合計100%100%100%100%100%本案基準價格40000別墅項目區(qū)位銷售速度產(chǎn)品類型社區(qū)成熟度平均權(quán)重濱河江山墅正定（遠）0.2聯(lián)排/雙拼3原河名墅新華（很遠）。

6、天天景景花花園園1 1期期競競爭爭樓樓盤盤打打分分表表-觀觀湖湖國國際際 名稱權(quán)重（%）打分得分 項目地理位置35%片區(qū)環(huán)境20%片區(qū)形象5-0.2-1自然環(huán)境4-0.3-1.2居住氛圍4-0.1-0.4治安100噪音10.20.2升值前瞻30.20.6交通5%車行管制20.10.2公共交通4-0.1-0.4地鐵20.10.2配套10%教育配套4-0.2-0.8生活配套（娛樂、休閑）4-0.2-。

7、單元均價系數(shù)表因素1因素2因素3因素4因素5因素6因素763#甲單元01111.011.0060.981.011.01甲單元021111.0060.9911.01乙單元011.01111.0060.991.011.01乙單元021.01111.0060.9911.01丙單元011111.0060.991.011.01丙單元02111.011.0060.9811.0164#甲單元01111.015。

8、XXXX項項目目整整體體定定價價模模式式（市市場場導導向向法法）選選擇擇參參考考物物業(yè)業(yè) 同同區(qū)區(qū)域域同同物物業(yè)業(yè)形形態(tài)態(tài)同同期期在在售售同同售售價價區(qū)區(qū)間間 亨特國際權(quán)重30%同一區(qū)域，高層物業(yè)，典型小戶型走俏 中央公園權(quán)重30%同一區(qū)域，高層走高端住宅路線，持續(xù)銷售 遠景時代權(quán)重20%同一區(qū)域，高層物業(yè)，中小戶型已基本售罄 紫林廣場權(quán)重20%云巖區(qū)域，高層物業(yè)，近期熱推代表性項目寶山北路友 。

9、定定價價權(quán)權(quán)重重分分析析表表 參參考考項項目目 參參考考因因素素滿滿分分金金霞霞美美墅墅山山水水金金庭庭長長通通名名城城代代號號1 12 23 3參參考考權(quán)權(quán)重重100%40%35%25%成成交交均均價價（元元/）360036003100區(qū)區(qū)域域位位置置版塊知名度3331區(qū)域居住氛圍6552地段發(fā)展?jié)摿?754大交通5443小交通7665區(qū)域生活配套76.562周邊200米環(huán)境3331產(chǎn)產(chǎn)品品項。

10、項項目目參參考考價價格格權(quán)權(quán)值值評評分分表表編編號號評評價價要要素素權(quán)權(quán)重重項項目目1 1項項目目2 2項項目目3 3項項目目4 4本本案案可可比比樓樓盤盤價價格格及及權(quán)權(quán)重重區(qū)區(qū)位位4747樓樓盤盤名名稱稱銷銷售售均均價價1位置151014141014項目1125002周邊自然環(huán)境544344項目2110003周邊社會環(huán)境543344項目3115004周邊公共配套837637項目4120005。