房地產(chǎn)E網(wǎng)-房地產(chǎn)與物業(yè)管理實用資料庫 京津龍湖地產(chǎn)營銷部動態(tài)成本控制流程 2008版 （草稿） 一、目的 l 節(jié)省營銷部日常費用開支。 l 提升營銷部資金使用費效比。 l 明確營銷部各職能及各項目人員在各時間節(jié)點的資金預算。 l 確立資金申請、審批、使用、監(jiān)督流程。 二、適用范圍 l 適用崗位：營銷部各職能及項目費用相關負責人； l 適用模塊：營銷費用的預算及申請流程；合同簽訂流程；物業(yè)及營銷收支界面；營銷行政辦公費用管理；營銷設施建造、運營費用管控；營銷推廣費用管控等； 三、原則： l 各項目營銷經(jīng)心動千年成都 定居世紀龍湖 ——理想的城市，理想的生活，理想的居所 青島龍湖 成都，一個富含古韻的歷史文化名城，一個休閑愜意的現(xiàn)代化田園城市，一面動一面靜，看似矛盾卻又如此和諧，無居無束的休閑生活，吃喝玩樂的品味人生，這是我們在大城市忙碌的生活中所體會不到的恬靜。我也因此愛上了成都，愛上了這個懂得生活的城市。 去年和老公的一次成都之旅到現(xiàn)在還是記憶猶新，悠閑的生活，各色饕餮的的美食，秀麗的風景，可愛的熊貓，還有熱情淳樸的成都人都給我留下了深刻的印象。去成都，一定要嘗嘗成都的美食，逛逛成都的茶 成 本 后評估管理 （成本測算管理） 及 工 作 指 引 1 目的 為評價項目成本的科學合理性，總結成本管理的經(jīng)驗教訓，積累成本資料，為新項目成本測算提供參照，特制定本指引。 2 適用范圍 適用于集團所有竣工驗收且已辦理結算的單體及總體工程項目。 3 術語和定義 3.1 工程項目成本后期評估分析：指工程項目竣工后，對項目發(fā)生的整個建造成本情況進行的全面的、系統(tǒng)的評價及分析總結。 4 職責 4.1 項目公司成本管理部 4.1.1 負責編制《項目成本后期評估表》及《結算分析表》，并提交集團成本房地產(chǎn)結構成本的優(yōu)化與控制（講師簡介：安巖：京海博瑞特約講師，英國皇家特許結構工程師（IStructE）；英聯(lián)邦結構工程師學會會員（MIStructE）；美國項目管理協(xié)會特許項目管理師（PMP）；中國首批一級注冊結構工程師；中國首批注冊監(jiān)理工程師；中國一級注冊結構工程師全國統(tǒng)一考試評卷專家；深圳市科技局、規(guī)劃局專家?guī)鞂＜摇ｉL期在國內(nèi)甲級建筑設計院及著名外資建筑設計公司擔任結構總工程師之職。曾在知名地產(chǎn)企業(yè)――金地集團全面負責整個金地集團的結構設計管理及結構成本控制的管理工作，在集團內(nèi)享有很高的專業(yè)權威地位。目前任某龍湖研究之一:運營管理體系龍湖研究之一:運營管理體系成果化成果化精準化模板化精準化模板化業(yè)內(nèi)人士眼中的“龍湖”業(yè)內(nèi)人士眼中的“龍湖”第一，是龍湖多樣化的高品質(zhì)產(chǎn)品，并且為重慶創(chuàng)造了全新和諧的社區(qū)鄰里關系；第二，是龍湖在重慶市場的領導地位，龍湖對重慶市場有著非常深入的了解，這也就決定了他們能夠贏得很高的市場占有率；第三，是龍湖精細的集團管理機制，擁有一批專業(yè)化的管理隊伍；第四，是龍湖地產(chǎn)贏得了重慶市政府的支持，當然，這種支持也是這家企業(yè)為重慶所作的貢獻分不開的。摩根士丹利的常務董事 Kenny Tse摩根士丹重慶龍湖地產(chǎn)造價管理規(guī)定（造價篇） 目錄 一、 關于設計變更、現(xiàn)場簽證、竣工圖編制的規(guī)定 1 二、 工程預（結）算編制審核補充規(guī)定 4 三、 部分定額執(zhí)行問題的統(tǒng)一意見 8 一、 關于設計變更、現(xiàn)場簽證、竣工圖編制的規(guī)定 為規(guī)范與該合同有關的設計變更、現(xiàn)場簽證、竣工圖編制（以下簡稱“變更”“簽證”“竣工圖”）的管理工作，分清責任，提高結算效率，保護雙方的利益，特制定本規(guī)定： 第一條：承包人對于發(fā)包人正式發(fā)出的變更、簽證，應及時、完整地執(zhí)行，并在保證滿足工程質(zhì)量和進度要求的同時，同步進行竣工圖的編制成本控制A、B、C群 聊天記錄 龍湖PMO引發(fā)的討論 7月5日成本A、B、C群討論精華匯總 本討論精華提綱： 1、龍湖的PMO成本管理體系 1 2、龍湖的工作壓力 3 3、龍湖體系的若干問 4 4、龍湖的建安成本科目設置深度討論 6 5、產(chǎn)品標準化or行為標準化？ 11 6、成本數(shù)據(jù)庫的建立 15 7、相關知識歷史回顧 19 2011-7-5 9:41:19 上海-拈字-合約 啥時候有空，討論一下龍湖那個成本管理實施細則，如何？粗看了一眼，大架構是不錯的。管理架構也很有特色，值得研究一下。 1、龍湖的PMO成本管理體系 PMO概論： 2011-7-5 10:5.2.2 5.2.2 控制軟硬景觀比例原則：在有限硬景總成本下，減少面積，做出精致感原則：在有限景觀總成本下，減少硬景面積，做出精致感景觀三大紀律十項注意中規(guī)定：獨棟別墅8-10%；聯(lián)排別墅10-12%；花園洋房15-17%；高層公寓16-19%(若有地上停車位可適當放松，若有人車分流，面積應降3-5%)解讀：景觀投影面積定義：園區(qū)圍墻內(nèi)扣除了車行道、建筑占地面積之外的景觀面積。（園區(qū)景觀面積）A、地塊越小，容積率越高，硬景比例越高；B、別墅類型不同比例有區(qū)別，獨棟比聯(lián)排低；檔次不同比例有區(qū)別，檔次越高，硬景比例越低硬景比例規(guī)定：?5 體主 講： 房地產(chǎn)標桿講壇： 體驗區(qū)景觀設計管理與實務 中國深圳2012.03.24-25 主 講： 房地產(chǎn)標桿講壇： 體驗區(qū)景觀設計管理與實務 中國深圳2012.03.24-25 為什么選擇龍湖？為什么選擇龍湖？為什么選擇龍湖？為什么選擇龍湖？ 客戶客戶 1 1 1 1 2 2 2 2 3 3 3 3 客戶客戶 夢想實現(xiàn) 景觀好 人性化 夢想實現(xiàn) 景觀好 人性化 1 1 1 1 2 2 2 2 3 3 3 3 4 4 4 4 內(nèi)部視角內(nèi)部視角 相對低成本 震撼效果 景觀與營銷理念配合 復制 相對低成本 震撼效果 景觀與營銷理念配合 復制+ + + +創(chuàng)新創(chuàng)新 4 4 4 4 生活情調(diào)生活情調(diào) 3 3 3 3 體驗式營銷，是一個歡迎參加弗萊明戈項目后評估歡迎參加弗萊明戈項目后評估龍湖弗萊明戈項目總結弗 萊 明 戈 項 目 后 評 估弗 萊 明 戈 項 目 后 評 估藍湖郡項目團隊二八年五月九日藍湖郡項目團隊二八年五月九日弗萊明戈項目后評估成果目錄 第一篇：項目運營總體概況第二篇：工程總結 第三篇：研發(fā)總結第四篇：營銷總結 第五篇：成本總結第六篇：物業(yè)總結 第七篇：客戶中心總結弗萊明戈項目后評估成果第一篇：項目運營總體概況目錄目錄第一部分項目關鍵指標列示及簡析第三部分第一部分項目關鍵指標列示及簡析第三部分項目運營的幾點反思項目運營的幾點反思龍湖標桿研究成果1龍湖運營管理體系龍湖運營管理體系投資論證設定項目基準項目指標集團運營體系投資論證及收益跟蹤土地投資分析結果、項目啟動階段結果方案設計成果驗收、初步設計成果演算施工準備階段成果、營銷階段成果交房階段成果、后續(xù)階段成果PMO預算決策會、PMO項目啟動會階段成果審查會、PMO關鍵決策會半年年度總結會、PMO月度運營會、項目周例會集團關鍵節(jié)點計劃管理公司一二三級計劃管理個人計劃管理目標成本、動態(tài)成本的跟蹤及控制預算制定、滾動資金計劃控制知識積累、管理及分享實現(xiàn)預定收益指標科學決策降低科學決策降低科項項目目成成本本估估算算序序號號成成本本項項目目成成本本項項目目包包含含范范圍圍估估算算基基礎礎（一一）土土地地獲獲得得價價款款1政府地價土地出讓金、土地開發(fā)費、契稅、土地使用費、耕地占用稅、土地變更用途和超面積補交的地價等項目建設用地面積2合作款項補償合作方地價、合作項目建房轉入分給合作方的房屋成本和相應稅金等3紅線外市政設施費紅線外道路、水、電、氣、通訊等建造費、管線鋪設費、接口補償費4拆遷補償費地上、地下建筑物或附著物的拆遷補償凈支出，安置及動遷支出，農(nóng)作物補償費，危房補償費等項目建設用地面積項項目目成成本本估估算算序序號號成成本本項項目目估估算算基基礎礎工工程程量量單單位位單單價價(元元)合合價價(萬萬元元)建建面面單單方方成成本本（元元/平平米米）可可售售單單方方成成本本（元元/平平米米）（一一）土土地地獲獲得得價價款款10,6564644721政府地價項目建設用地面積160畝646,47710,3464504582合作款項160畝-3紅線外市政設施費160畝-4拆遷補償費項目建設用地面積160畝-5契稅10,346元3.00%3101414（二二）開開發(fā)發(fā)前前期期工工程程費費7,1653123171規(guī)規(guī)劃劃設設計計費費1,5816970（1）方案前設計費項目總建筑面積218,3房地產(chǎn)景觀設計、施工管理房地產(chǎn)景觀設計、施工管理房地產(chǎn)景觀設計、施工管理房地產(chǎn)景觀設計、施工管理主講人 曹海瑛主講人 曹海瑛曹海瑛背景介紹曹海瑛背景介紹19年的工作經(jīng)驗，其中有11年設計單位從業(yè)經(jīng)驗，8年地產(chǎn)公19年的工作經(jīng)驗，其中有11年設計單位從業(yè)經(jīng)驗，8年地產(chǎn)公司工作經(jīng)驗，先后在華新國際、龍湖地產(chǎn)、協(xié)信集團、匯祥地產(chǎn)等司工作經(jīng)驗，先后在華新國際、龍湖地產(chǎn)、協(xié)信集團、匯祥地產(chǎn)等負責相關管理工作，曾擔任過設計部經(jīng)理、副總工程師、設計總負責相關管理工作，曾擔任過設計部經(jīng)理、副總工程師、設計總監(jiān)、副總經(jīng)理。擅 案 例 庫 龍湖地產(chǎn) 二〇〇七年六月 目 錄 第一篇 研發(fā)類案例 8 01 弗萊明戈外墻涂料出現(xiàn)色差的案例 8 02 弗萊明戈面積計算的案例 11 03 對藍湖郡4期施工許可證辦理過程的分析和總結 14 04 弗萊明戈一期部分坡屋頂現(xiàn)梁的案例 17 05 芳樹晴川人行天橋結構計算與分析案例 21 06 紫都城四期樣板區(qū)圖紙案例 26 07 紫都城四期落水管定樣案例 35 08 藍湖郡湖西1組團地下室高窗的案例 39 09 紫都城四期戶門定樣案例 45 10 觀山水規(guī)劃驗收案例 48 11關于清波選擇項目景觀設計單位的案例 49 12 晶藍半電梯花園洋房（7+1F/-1F)序號成本項目估算基礎單位工程量單價(元)合價(萬元)平米造價工程量及單價說明造價占比（三）主體建安費 建筑面積m242,8566,9921,631預設：1600100%1基礎工程5141207.4%2地上結構及粗裝修工程3,61784451.7%3門窗工程5901388.4%4公共部位精裝修1,22428617.5%5戶內(nèi)精裝修-6主體設備及安裝工程費1,04624415.0%成本項目包含范圍室內(nèi)地坪（低標高）以下部分單元門、入戶門、戶內(nèi)門、外墻門窗、防火門等工程費用外墻、大堂、電梯廳、樓梯間、屋面及雨蓬、欄桿等精裝修費用廚房、衛(wèi)生間、廳房、陽臺、露臺的精裝修費用電梯龍湖地產(chǎn)管理流程圖采購管理部流程工程管理部流程戰(zhàn)略目標實施流程行政流程設計前期管理部流程人力資源部流程銷售管理部流程研發(fā)管理部流程戰(zhàn)略管理部流程財務管理部流程流程名稱：材料設備招標流程流程編號：2.2.3流程擁有者：規(guī)劃技術部流程名稱：材料設備招標流程流程編號：2.2.3流程擁有者：規(guī)劃技術部時間規(guī)劃技術部高層領導工程管理部編制項目總體采購計劃開始啟動單項采購程序審批編制招標文件A145145對擬邀標單位的評審報批審批638763871011910119資財部提出預選邀標單位供應商數(shù)據(jù)庫2 2通知入選的擬邀標單位9 9審核工程項目部戰(zhàn) To:成本部∕招標合約部 收 From:010--60309718 11月18-20日 青島 召開 解密龍湖核心競爭力之 龍湖精細化成本控制與招投標、合約管理 研討會 ----龍湖地產(chǎn)“成本第一人”總經(jīng)濟師—周世艾與您分享龍湖地產(chǎn)管理精髓 【課程背景】 龍湖地產(chǎn)一直低調(diào)而神秘，外界人士大多不清楚龍湖內(nèi)部的管理，而龍湖內(nèi)部員工更是少于公開講述龍湖的管理。這個偏居西南一隅，白手起家的企業(yè)，僅僅十來年就成長躋身為中國房地產(chǎn)行業(yè)一流陣營，到底用了什么“絕招”，是許多同行迫切希望探究的問題。特邀有“龍湖成本第一人”稱號的原重慶龍湖地產(chǎn)總營銷部動態(tài)成本控制流程2008版 （草稿） 一、目的 l 節(jié)省營銷部日常費用開支。 l 提升營銷部資金使用費效比。 l 明確營銷部各職能及各項目人員在各時間節(jié)點的資金預算。 l 確立資金申請、審批、使用、監(jiān)督流程。 二、適用范圍 l 適用崗位：營銷部各職能及項目費用相關負責人； l 適用模塊：營銷費用的預算及申請流程；合同簽訂流程；物業(yè)及營銷收支界面；營銷行政辦公費用管理；營銷設施建造、運營費用管控；營銷推廣費用管控等； 三、原則： l 各項目營銷經(jīng)理對本項目多費項負責； l 各職能中心負責人對多項目本費項負  龍湖地產(chǎn)造價采購部招標界面劃分辦法 龍湖地產(chǎn)造價采購部招標界面劃分辦法 21 10.05.15-16“解讀龍湖地產(chǎn)景觀設計及施工管理實戰(zhàn)講座解讀龍湖地產(chǎn)景觀設計及施工管理實戰(zhàn)講座”部分課件部分課件 quenie 周末兩天，參加了公司報名的“解讀龍湖地產(chǎn)景觀設計及施工管理實戰(zhàn)講座”。一開始多少有點不愿意，因為本來計劃周末是要去看文博會，而且這課程的主要內(nèi)容多更還是和景觀設計相關，但是后來了解到這是公司領導特意把我們成本部三人的名字給加上，學費 3800 元/人，遂欣然而往。課程安排如下：15 日上午：龍湖的公司體系和管理制度 下午：龍湖的景觀設計理念、形式以及部分案例分析 16 日上午：龍湖的景觀成本管理 0龍湖成本控制思想概述 我們大家可以先想象這樣一個場景，假如你是一個項目的成本經(jīng)理，快到月底了，你帶著你的成本小組連續(xù)鏖戰(zhàn)2，3個通宵，在喝完5盒速溶咖啡，吃光了一箱泡面，滴完2瓶眼藥水后，總算趕到30號之前將所有合同拆分到相應費項中了。當你自信滿滿的把成本報表放到老總辦公桌上時，得到的卻是否定的回答，老總根據(jù)多年的實踐經(jīng)驗認為你上報的成本是錯的，經(jīng)過嚴厲斥責后，要求你立刻查出錯誤來。 當你垂頭喪氣的走出老總辦公室時，你的心情只有更加沉重。查錯談何簡單啊，每一個費項的金額都是從不同的合同中拆分而來                                      龍湖成本管理與房地產(chǎn)開發(fā)成本控制                                                                      ———周世艾   周世艾：謝謝大家，今天下午跟大家一起探討，講龍湖成本管理與房地產(chǎn)開發(fā)成本控制。實際上龍湖的成本管理，真正成體系的時間從1998年開始。那個時候還處在簽合同算一個合同的情況，后來在98年的時候，把已經(jīng)開辦的項目，和已經(jīng)簽合同的情況做了一個匯總。然后作了一個分解，那個時候提出了開發(fā)時成本的幾個大項，土地費是一個大項，前期工程費是一個大項，有些合同 龍湖成本管理資料匯編 目 錄 一、集團成本管理辦法 1、目的 2、適用范圍 3、成本管理責任界定 4、成本管理原理及主要概念 4.1、成本管理原理 4.2、“動態(tài)成本”的概念 4.3、“已確認合同變更”的概念 4.4、“已簽合同預估變更”的概念 5、目標成本編制及審批管理 5.1、土地版目標成本（土地投資論證階段） 5.2、啟動版目標成本（項目啟動階段） 5.3、基準版目標成本（方案設計階段） 5.4、執(zhí)行調(diào)整版目標成本 6、合約規(guī)劃分解 7、動態(tài)成本本月度回順 8、成本系統(tǒng)控制 9、項目竣工成本確認 10、項目竣工結算 11、大量管理資料下載 目 錄 　 　 一、 總 則 二、房地產(chǎn)成本管理職責 （一） 集團總部的成本管理職責 （二） 開發(fā)企業(yè)的成本管理職責 三、房地產(chǎn)成本監(jiān)控 （一）成本監(jiān)控系統(tǒng) （二）成本監(jiān)控的要求 四、房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的成本控制 （一）立項環(huán)節(jié)的成本控制 （二）規(guī)劃設計環(huán)節(jié)的成本控制 （三）施工招標環(huán)節(jié)的成本控制 （四）施工過程的成本控制 （五）工程材料及設備管理 （六）竣工交付環(huán)節(jié)的成本控制 （七）工程結算管理 （八）其他環(huán)節(jié)的成本控制 五、 附 則 確立項目主題和定位只有確定了項目的定位和主題，才能確定景觀設計的思路和方向，才能進行項目景觀的概念設計和后續(xù)工作，故此過程中必須與景觀公司進行溝通確立項目總體規(guī)劃景觀在適應總體規(guī)劃的基礎上需要建筑成為景觀的一部分，同時景觀又增加建筑的品位和內(nèi)涵，景觀公司在項目早期介入為項目創(chuàng)造更多的差異化賣點提供更廣闊的平臺確立社區(qū)功能和經(jīng)濟技術指標只有在社區(qū)功能和要求、經(jīng)濟技術指標、項目定位等因素確定的框架內(nèi)進行景觀設計，才是適合本項目的景觀設計市場客服中心（營銷）采購合約中心（成本）工程部綜合考慮前述各項要龍湖項目成本管理與控制龍湖項目成本管理與控制龍湖項目成本管理與控制龍湖項目成本管理與控制主講：周世艾主講：周世艾2011年年7月月25日日PDF 文件使用 pdfFactory Pro 試用版本創(chuàng)建 講師介紹講師介紹高級工程師；一級建造師；重慶市造價協(xié)會第二高級工程師；一級建造師；重慶市造價協(xié)會第二屆理事會常務理事；原重慶龍湖地產(chǎn)發(fā)展有限公屆理事會常務理事；原重慶龍湖地產(chǎn)發(fā)展有限公司總經(jīng)濟師；司總經(jīng)濟師；12年龍湖工作經(jīng)歷，在成本控制管年龍湖工作經(jīng)歷，在成本控制管理和合同、招投標管理方面有比較深刻的體會。理和合同、招投標管理龍湖項目成本管理與控制龍湖項目成本管理與控制龍湖項目成本管理與控制龍湖項目成本管理與控制主講：周世艾主講：周世艾2011年年7月月25日日講師介紹講師介紹高級工程師；一級建造師；重慶市造價協(xié)會第二屆理事會常務理事；原重慶龍湖地產(chǎn)發(fā)展有限公司總經(jīng)濟師；高級工程師；一級建造師；重慶市造價協(xié)會第二屆理事會常務理事；原重慶龍湖地產(chǎn)發(fā)展有限公司總經(jīng)濟師；12年龍湖工作經(jīng)歷，在成本控制管理和合同、招投標管理方面有比較深刻的體會。年龍湖工作經(jīng)歷，在成本控制管理和合同、招投標管理方面有比較深刻的體會。內(nèi)容內(nèi)容內(nèi)容內(nèi)容成