恒盛集團(tuán)拿地策略報(bào)告 同策房產(chǎn)咨詢股份有限公司 一區(qū)市場(chǎng)策劃中心2012年11月 謹(jǐn)呈： PART 宏觀層面:土地市場(chǎng)宏觀政策面 PART 中觀層面：全市土地市場(chǎng)供求梳理 PART 微觀層面：上海未來重點(diǎn)規(guī)劃潛力板塊 PART 拿地策略建議 近期宏觀政策解析 政府加大力度推出保障房用地，商品住宅用地減少。 上海城市規(guī)劃重心外移。 PART 宏觀層面：土地市場(chǎng)宏觀政策面 宏觀政策分析宏觀政策分析 政店對(duì)二保障房供應(yīng)的丌遺余力，將迚一步打壓唱品房市場(chǎng)，未來唱品房土地 供應(yīng)的越發(fā)秲少，有利二品牉房企的擴(kuò)張，競(jìng)爭(zhēng)日益激烈。 國土尿表示要做好土地市場(chǎng)1 “項(xiàng)目總及投資總培訓(xùn)”內(nèi)部培訓(xùn)課程 【基于項(xiàng)目開發(fā)全周期的“投資拓展”主題】 精準(zhǔn)投資拓展拿地經(jīng)驗(yàn)分享 投資策劃中心2017年5月 拿好地， 才能 多拿地 一、投資工作簡(jiǎn)介 二、項(xiàng)目初判 三、營銷如何助力投資，多拿地 第一部分 投資工作簡(jiǎn)介 1 投資理念 2 五大投資方向 3 八大拿地方式 4 創(chuàng)新投資模式 1、投資理念：合法合規(guī)，資金安全 一二線城市 規(guī)模+利潤 三四五線城市 規(guī)模+周轉(zhuǎn) 凈利潤率8% 凈利潤率 10% 限時(shí)回正 一年內(nèi) 資金回正 項(xiàng)目投資核心原則：成就共享同心共享 年化自有資金回報(bào)率=凈利潤/自有資金投入（年化） 成就共享門2018.072018.07主題地產(chǎn)拿地新策略NEW STRATEGIESNEW STRATEGIESFORFORTAKING TAKING LAND OWNERSHIPLAND OWNERSHIP目錄CONTEXT01 趨勢(shì)研判02 文旅小鎮(zhèn)03 產(chǎn)業(yè)特色小鎮(zhèn)04 大健康05 鄉(xiāng)村振興與田園綜合體06 城市更新拿地 新趨勢(shì) 新模式房企強(qiáng)者恒強(qiáng)，行業(yè)集中度快速提升行業(yè)集中度加速提升：2017年，百強(qiáng)房企市場(chǎng)份額快速上升至47.7%，創(chuàng)下最高紀(jì)錄；2018年上半年，138家企業(yè)跨越50億門檻，市場(chǎng)份額達(dá)76.4%，7家房企超千億；2018年一季度百強(qiáng)前TOP5房企占一半市場(chǎng)份額，小房企生存空間再縮減。千億陣營加速擴(kuò)容：截止2017年末，千億房企數(shù)解讀產(chǎn)業(yè)地產(chǎn) 從住宅地產(chǎn)到商業(yè)地產(chǎn)，再到產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，“轉(zhuǎn)型”已成為當(dāng)下房地 產(chǎn)市場(chǎng)的熱門詞。新型城鎮(zhèn)化是以人為中心的城鎮(zhèn)化，其實(shí)也是以 產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)的城鎮(zhèn)化。隨著產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)化不斷加深，介入產(chǎn)業(yè)地 產(chǎn)開發(fā)運(yùn)作的市場(chǎng)化主體愈發(fā)多元化，各類主體在其中發(fā)揮的作用、 獲取經(jīng)濟(jì)效益的方式、發(fā)展趨勢(shì)及成長空間都呈現(xiàn)出不同的態(tài)勢(shì)。 產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的核心是產(chǎn)業(yè)，比之商業(yè)地產(chǎn)，其涉及領(lǐng)域更為寬泛， 其復(fù)雜程度更不是住宅地產(chǎn)可以比擬。 進(jìn)軍產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，首先要理解產(chǎn)業(yè)，理解什么樣的產(chǎn)業(yè)適合在市場(chǎng) 化主導(dǎo)開發(fā)的產(chǎn)業(yè)載體進(jìn)行集聚集群發(fā)展。 產(chǎn)電話：021-80197619 郵箱： 上海 | 北京 | 深圳 | 武漢 | 成都 上海億翰商務(wù)咨詢股份有限公司 億翰智庫專業(yè)出品 1 所屬行業(yè)所屬行業(yè) 房地產(chǎn)房地產(chǎn) 發(fā)布時(shí)間發(fā)布時(shí)間 2 202021 1 年年 1 1 月月 2 29 9 日日 行業(yè)行業(yè)研究研究 年度年度盤點(diǎn)盤點(diǎn)系列系列之之房企房企拿地拿地篇篇：20202020 地產(chǎn)行地產(chǎn)行 業(yè)轉(zhuǎn)折年業(yè)轉(zhuǎn)折年，邁入投資“邁入投資“新時(shí)代新時(shí)代” 核心觀點(diǎn)：核心觀點(diǎn)： 一、一、投資結(jié)構(gòu)升級(jí)，拿地溢價(jià)推高投資結(jié)構(gòu)升級(jí)，拿地溢價(jià)推高 2020 年受疫情及三道紅線影響，房企投資規(guī)模的增速有 所下降，但房企投資方式更加多元化， 地產(chǎn)拿地戰(zhàn)略地產(chǎn)拿地戰(zhàn)略 摘 要：地產(chǎn)作為一個(gè)央企在拿地方面雷厲風(fēng)行，但也體現(xiàn)了現(xiàn)在房地產(chǎn)行業(yè)的走 向，面對(duì)一波波反對(duì)高房價(jià)的呼聲地產(chǎn)將自己的發(fā)展目光投向二、三線的城市。自 2006 年以來地產(chǎn)的土地儲(chǔ)備也是節(jié)節(jié)攀升，面對(duì)市場(chǎng)和政府的調(diào)控地產(chǎn)不斷地調(diào)整自己 的戰(zhàn)略來適應(yīng)新的發(fā)展環(huán)境，我將結(jié)合暴力現(xiàn)在和過去的拿地方面的戰(zhàn)略來講解的拿地 戰(zhàn)略。 關(guān)鍵詞：地產(chǎn)、拿地戰(zhàn)略 The strategy to get to Poly Real Estate Abstract: Poly Real Estate as a central enterprises to take place in terms of vigorous and resolute, butI 目錄目錄 第一部分：房地產(chǎn)土地投資模式.1 一、一級(jí)市場(chǎng)拿地模式.1 二、二級(jí)市場(chǎng)拿地模式.2 三、投資的前期互動(dòng).5 第二部分：陽光城土地合作模式.8 一、股權(quán)轉(zhuǎn)讓.8 二、合作開發(fā).8 三、在建工程轉(zhuǎn)讓.8 四、小股操盤.9 五、融資代建.9 六、代管代建代售.10 七、產(chǎn)城融合.10 第三部分：土地項(xiàng)目獲取流程.11 第四部分：碧桂園拿地到售罄全流程.12 第一步：獲取優(yōu)質(zhì)土地，定位精準(zhǔn).12 第二步：做好前期策劃，快速開工.15 第三步：聚焦展示區(qū)域，完美開盤.18 第四步：過程管控到位，質(zhì)量優(yōu)良.22 第五步：重視精裝策劃，打造精品.24 第六步：肇慶廣寧水務(wù)局地塊項(xiàng)目 拿地策劃方案 肇慶廣寧水務(wù)局地塊項(xiàng)目 1 項(xiàng)目背景分析 1.1城市概況 1.1.1城市概況 1.1.2交通概況 1.1.3宏觀經(jīng)濟(jì)概況 1.2上位規(guī)劃 1.3地塊概況 1.3.1地塊區(qū)位 1.3.2用地條件 1.3.3地塊內(nèi)部現(xiàn)狀 1.3.4地塊周邊現(xiàn)狀 1.3.5地塊現(xiàn)狀分析 1.3.6地塊周邊交通情況分析 1.4市場(chǎng)概況 2 項(xiàng)目定位分析 2.1項(xiàng)目定位初步設(shè)想 2.2初步定位方向 目 錄 肇慶廣寧水務(wù)局地塊項(xiàng)目 項(xiàng)目背景分析 1 1.1城市概況 1.2上位規(guī)劃 1.3地塊概況 1.4市場(chǎng)概況 肇慶廣寧水務(wù)局地塊項(xiàng)目 1.1 城市概況 1.1.1 城市概況 廣寧縣，廣東省肇慶市下轄縣，位房地產(chǎn)開發(fā)流程培訓(xùn) 目彔 第一部分 房地產(chǎn)基本知識(shí) 第二部分 房地產(chǎn)開収基本流程 第三部分 土地叏得流程 第四部分 房地產(chǎn)開収流程 什么是房地產(chǎn)、房地產(chǎn)開収和房地產(chǎn)開収經(jīng)營？ 房地產(chǎn)又稱丌勱產(chǎn)，是挃土地、建筑物及固著在土地、建筑物上丌可分離的 部分及其附帶的各種權(quán)益。 房地產(chǎn)開収挃在依法叏得國有土地使用權(quán)的土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建設(shè) 的行為。 房地產(chǎn)開収經(jīng)營挃房地產(chǎn)開収企業(yè)在城市觃劃區(qū)內(nèi)國有土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施 建設(shè)、房屋建設(shè)，幵轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開収項(xiàng)目或者銷售、出租商品房的行為。 房地產(chǎn)業(yè)和建筑業(yè)的區(qū)別 1、房地產(chǎn)業(yè)取地策略分析取地策略分析 沈陽天啟開啟地產(chǎn)機(jī)構(gòu) 2009.10.10 前言前言 房地產(chǎn)企業(yè)取地介入市場(chǎng)開發(fā)， 公司戰(zhàn)略、市場(chǎng)環(huán)境和收益判斷形 成相互作用的環(huán)視要因。公司戰(zhàn)略 布局的優(yōu)化，市場(chǎng)環(huán)境成為支撐重 點(diǎn)，收益分析是市場(chǎng)環(huán)境綜合情況 下，企業(yè)戰(zhàn)略調(diào)整與否的最大動(dòng)因。 公司公司 戰(zhàn)略戰(zhàn)略 收益收益 判斷判斷 市場(chǎng)市場(chǎng) 環(huán)境環(huán)境 策略定位重塑策略定位重塑 戰(zhàn)略關(guān)鍵點(diǎn)戰(zhàn)略關(guān)鍵點(diǎn) 二、三線城市集中拿地 一線城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)盡管火爆，政策影響敏感，地價(jià)房價(jià)體現(xiàn)雙 高。 二、三線城市城鎮(zhèn)化進(jìn)程強(qiáng)勢(shì)，政策彈性較大，地價(jià)成本、占用資 金比1 如何多拿地，拿好地 投資策劃中心2017年5月 拿好地， 才能 多拿地 一、投資工作簡(jiǎn)介 二、項(xiàng)目初判 三、營銷如何助力投資，多拿地 第一部分 投資工作簡(jiǎn)介 1 投資理念 2 五大投資方向 3 八大拿地方式 4 創(chuàng)新投資模式 1、投資理念：合法合規(guī)，資金安全 一二線城市 規(guī)模+利潤 三四五線城市 規(guī)模+周轉(zhuǎn) 凈利潤率8% 凈利潤率 10% 限時(shí)回正 一年內(nèi) 資金回正 項(xiàng)目投資核心原則：成就共享同心共享 年化自有資金回報(bào)率=凈利潤/自有資金投入（年化） 成就共享門檻（提醒） 1.自有資金年回報(bào)率=年回報(bào)30% 2.自有資金年回報(bào)率=平均年回報(bào)30% 3.自有資