專題簡介：
中糧中糧 上海大悅城上海大悅城 市場及產品定位策略市場及產品定位策略 目錄 【叁叁】定基定基 蘇河灣規劃 華僑城規劃 定位原則 定位建議 【肆肆】筑城筑城 分地塊規劃方案 全景完美呈現 全案經濟指標預估 開篇開篇 一部蘇州河的歷史 【壹壹】核心問題核心問題 外部環境 內部關聯 【貳貳】審視審視 地塊現狀 自身價值 開篇 【 蘇 州 河 曾 經 的 繁 華蘇 州 河 曾 經 的 繁 華 】 【 蘇 州 河 一 度 的 沉 淪蘇 州 河 一 度 的 沉 淪 】 【 蘇 州 河 未 來 的 重 生蘇 州 河 未 來 的 重 生 】 【百年前百年前】，曾經繁華的蘇州河，曾經 地址地址 位于西藏北路位于西藏北路166號，地處蘇河灣區號，地處蘇河灣區 域，域，8號線地鐵上蓋號線地鐵上蓋 開業時間開業時間 2010年年12月月18日日 開發商開發商 中糧集團中糧集團 體量體量 占地面積：占地面積：9434平方米平方米 建筑面積：建筑面積：6.8萬平方米萬平方米 商業面積：商業面積：5.3萬平方米萬平方米 停車場停車場 400個車位個車位 商業主題商業主題 前衛、性感、享樂前衛、性感、享樂 目標客群目標客群 22歲至歲至30歲的時尚人士歲的時尚人士 此次開業的大悅城購物中心，屬于一期項目此次開業的大悅城購物中心，屬于項目商業定位和品牌定位 提綱提綱 商業項目定位的基本思路 商業項目定位的幾種類型 商業項目定位的參考因素 商業項目定位案例分析 一一. 商業項目定位的基本思路商業項目定位的基本思路 主題定位/文化定位 商業定位/業態定位 市場定位 消費者定位 功能定位 各樓層具體定位 品牌定位 國際化青年城，創意產業園 購物中心、百貨商場、賣場、購物街區 奢侈品市場、中高端市場、社區型商業 主力消費人群的區分；性別、年齡、職業等 對業態最基本的指導； 綜合了功能、市場、消費者定位的最終演繹 闡述各樓層目標人群、業態 一一. 商業項目定位安定門大悅城 中糧置業 1 目錄 第一部分 項目介紹 第三部分 定位策劃 第五部分 結論不建議 第二部分 近期工作 第四部分 財務測算 2 項目介紹 項目介紹 背景 區位 現狀 經營情況 3 背景 中糧福臨門大廈交付使用后，集團耂慮對相關單位騰出癿物業迚行整合。中 土畜名下癿三利大廈不三利百貨為90年代建筑，建筑形式及功能較為落后，徑難 滿足當前客戶需求。經請示寧董事長，從發展商業地產癿戓略角度出發，2010年 1月21日，集團批示同意由置業牽頭，中土畜配合，在原地塊建設“大悅城”。 獲得集團批示后，按照叱總要求，韓總親自帶隊，在丌1易居中國中國房產信息集團決策咨詢China Real Estate Information Corporation2011.03杭州大悅城住宅地塊物業發展建議易居中國控股克而瑞信息集團決策咨詢China Real Estate Information Corporation2013.10COFCO PROPERTY(GROUP)CO，.LTD.CBD核心地段一線河景、市政公園地塊零距離綜合體配套優勢中糧品牌產品品質提升內部資源外部資源本案核心價值眾多，關鍵在于住宅開發階段如何發揮資源優勢，又借助綜合體打造及產品品質的提升來實現溢價項目核心價值回顧學區房優勢（Strengths）劣勢（Weaknesses）1.項目位于濱江CBD核心區，地塊稀缺第1頁,共107頁 成都大悅城住宅定位報告成都大悅城住宅定位報告 中糧地產成都有限公司中糧地產成都有限公司 成都思源房地產經紀有限公司成都思源房地產經紀有限公司 2008年11月10日2008年11月10日 第2頁,共107頁 08-11年房地產營銷08-11年房地產營銷 發現問題 定位問題 解決問題發現問題 定位問題 解決問題 之過程之過程 第3頁,共107頁 PART1 發現問題PART1 發現問題 市場研究市場研究 A. 宏觀市場及政策 B. 區域市場 C. 區域客群解構 本體研究本體研究 A.住宅規劃 B.住宅交通體系 C.住宅周邊配套 D.住宅核心價值點提煉 E.住宅優劣勢分析
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