萬科、恒大、萬達、榮盛標桿企業拿地布局分析報告萬科、恒大、萬達、榮盛標桿企業拿地布局分析報告 投資發展研究中心投資發展研究中心 恒恒 大大 地地 產產 目錄 一、恒大公司發展戰略一、恒大公司發展戰略 市場定位 產品目標及類型 發展戰略 二、二、恒大公司全國地產布局 恒大地產全國分布圖 恒大項目 三、三、恒大20112012年房地產開發狀況 2011年拿地面積、土地儲備、開工面積、竣工面積 2012年計劃開工面積、拿地面積 2012年13月恒大已拿地塊 四、恒大四、恒大20112011年營銷狀況年營銷狀況及2012年營銷計劃 五、恒大五、恒大2011201商用房產的盈利模式及開發流程 商用房產的融資及盈利模式 來福士城，新加坡來福士廣場，上海 來福士中心，北京 來福士廣場，成都來福士廣場，杭州來福士城，巴林 所到之處：城市地標 城中之城 城市綜合體的主要特征城市綜合體的主要特征 城市綜合體對城市發展的積極作用城市綜合體對城市發展的積極作用 提升城市品質和 價值的點睛之筆 資源共生、聚 合增值 產業集聚、功能互補 提升城市區域的 品牌形象 極大程度的優化 城市資源配置 提高城市居民生活、 工作的效率 拉動所在區域 的發展 5 Description Mixed Development (Office, Retail,第二部分：萬科工程管理的破解之道 一、萬科工程質量管理的破解之道 二、萬科工程進度管理的破解之道 三、萬科工程成本管理的破解之道 四、國內房地產企業如何看待萬科的標桿作用 萬科工程質量管理的破解之道 回顧之前的薄弱環節一：對設計質量缺 乏有效的控制 標桿企業的破解之道： 從源頭抓起，優秀的設計是工程質量的保證 明確設計審查要點，控制關鍵易錯環節 優化施工圖設計審查程序，進行設計審查分工 過程控制，通過擴初方案審查控制設計質量 萬科工程質量管理的破解之道 事前控制一，通過施工圖設計指導書指 導設計院設計工作 住宅1 萬科公司成本控制分析 2 1.1房地產開發商成本管理面臨的挑戰 1.1.利潤是多少利潤是多少 不準確不準確 2.2.項目間成本項目間成本 不可比不可比 3.3.基礎資料管理基礎資料管理 各顯神通各顯神通 4.4.項目銷售完了，如何準確計算項目的成本項目銷售完了，如何準確計算項目的成本 一鍋燴一鍋燴 5.5.如何借鑒積累經驗教訓和參考歷史資料如何借鑒積累經驗教訓和參考歷史資料 - 憑感覺憑感覺 6.6.怎么進行項目成本的實時監控，防止成本失控怎么進行項目成本的實時監控，防止成本失控- 一支筆一支筆 3 新 項 目 發 展 新 項 目 發 展 規 劃 設 21.1.26 1 目 錄 PART 1 萬科集團的幾個成本管理觀點簡介 PART 2 XX地產與萬科地產成本管理、采購管理現狀對比簡析 PART 3 與重慶萬科成本管理交流心得匯報 21.1.26 2 第一部分 萬科集團的幾個成本管理觀點簡介 21.1.26 3 一 成本管理的總目標 創立成本優勢 規模經濟優勢 創新技術優勢 成本管理優勢 意義： 從企業的規模效益（如材料集中采購）取得成本競爭優勢； 應用新技術、新材料、新工藝，提高勞動生產率，降低成本； 建立和發揮現代成本管理優勢，向管理要效益。 21.1.26 4 二、正確認識成本管理 21.1.26 5 21.1.26 6 成本管理的重萬科集團成本管理部萬科集團成本管理部 劉石磊劉石磊 萬科成本管理實踐與思考萬科成本管理實踐與思考 主要內容主要內容 一、萬科成本管理的實踐一、萬科成本管理的實踐 二、萬科成本管理模式二、萬科成本管理模式 三、成本管理的幾點思考三、成本管理的幾點思考 萬科成本管理的實踐萬科成本管理的實踐 萬科成本管理重要歷程回顧萬科成本管理重要歷程回顧 19981998年：年： 集團“成本管理年”集團“成本管理年” 20002000年：年： 集團財務部設成本審算組，深圳地產改審算部為“成本管理部”集團財務部設成本審算組，深圳地產改審算部為“現現 狀狀 很忙，忙著招標 很煩，xx部門未通知我 就實施了，成本超了 很累，簽證變更很多， 加班才能審完 很無助，不知道怎么定價 很委屈，控制成本反而 被認為是跟他們過不去 很生氣，自己認為很好的即 經濟又可行的建議未被采納 現狀引發的思考現狀引發的思考 項目成本不好做，勞累無成就感 事實可能確實如此， 但我們可不可以反過來想一下，是否我們的管理方式有不 合理的地方呢？ 我們有限的時間、精力安排是否有不科學的地方呢？ 此次培訓的意義此次培訓的意義 很簡單，此次培訓的目的就是希望可 以給各位提供一些有效的管理方法、 萬科成本管理經驗推廣報告萬科成本管理經驗推廣報告 主要內容主要內容 一、萬科成本管理的實踐一、萬科成本管理的實踐 二、萬科成本管理模式二、萬科成本管理模式 三、成本管理的幾點思考三、成本管理的幾點思考 萬科成本管理的實踐萬科成本管理的實踐 萬科成本管理重要歷程回顧萬科成本管理重要歷程回顧 19981998年：年： 集團“成本管理年”集團“成本管理年” 20002000年：年： 集團財務部設成本審算組，深圳地產改審算部為“成本管理部”集團財務部設成本審算組，深圳地產改審算部為“成本管理部” 20022002年：年： 確定萬科成本管理成本管理規劃成本管理規劃 成本前置與設計階段的成本規劃及優化 目錄目錄 一一 規范化設計管理體系下的成本管理規范化設計管理體系下的成本管理 1.房地產企業主線業務流程與影響成本管理的關鍵流 程階段 2.各階段的成本管理成果標準 3.設計過程中成本優化的主要手段和方法 二 項目設計與研發過程中實現成本優化的“重點專業項目設計與研發過程中實現成本優化的“重點專業 地帶”與案例分析地帶”與案例分析 1.項目成本控制的理念 2.項目論證拿地階段的成本管控 3.概念規劃階段（項目策劃階段）的成本規劃 4.項目設計管理階段的成本優化 三聊聊運營管理聊聊運營管理 北京萬科運營管理部北京萬科運營管理部 20122012年年0707月月 大腦、中樞、經脈 Q: Q: 運營管理部是什么組織運營管理部是什么組織? ? 東廠、內務府、吃喝團、總經理秘書團 Q: Q: 案例，某項目需盡快取得大產證后現房銷售，案例，某項目需盡快取得大產證后現房銷售， 在辦理過程卻發現公維尚未收全導致無法辦理。在辦理過程卻發現公維尚未收全導致無法辦理。 經反復核查，發現有兩戶客戶雖已收房但公維經反復核查，發現有兩戶客戶雖已收房但公維 并未繳納并未繳納？如果是你會怎么辦？如果是你會怎么辦？ 2 1 1、報建報批流程及說明 長沙萬科項目事務部 二O一O年七月八日 國土局國土局 國土局國土局 規劃局規劃局 規劃局規劃局 建設委員會建設委員會 建設委員會建設委員會 相關職能部門相關職能部門 相關職能部門相關職能部門 發展和改革委員發展和改革委員 會會 發展和改革委員發展和改革委員 會會 紅線圖紅線圖、地籍測繪地籍測繪 紅線圖紅線圖、地籍測繪地籍測繪 投資備案證投資備案證 投資備案證投資備案證 用地許可證用地許可證、總平總平 圖及方案審查圖及方案審查（建建 管處審核管處審核，綜合處綜合處 發證發證） 用地許可證用地許可證、總設計管理流程、標準化以及產品創新設計管理流程、標準化以及產品創新 地產開發地產開發設計管理綜合培訓教程設計管理綜合培訓教程 目錄目錄 Part 1Part 1：設計管理流程和成果標準：設計管理流程和成果標準 Part 2Part 2：開發管理的里程碑及任務樹：開發管理的里程碑及任務樹 Part 3Part 3：研發工作五步法：研發工作五步法 Part 4Part 4：標準化建設：標準化建設 Part 5Part 5：產品創新研究：產品創新研究 Part 6Part 6：研發設計團隊管理及組織體系建設：研發設計團隊管理及組織體系建設 1.1 1.1 什么是設計管理流程？什么是設計管理一、成本控制的重要性一、成本控制的重要性 在萬科地產十周年的開發歷程中，萬科首先堅持在萬科地產十周年的開發歷程中，萬科首先堅持 精品路線，為了保證工程質量，合理控制工程造精品路線，為了保證工程質量，合理控制工程造 價成本，強調工程優質，工程建設必須實施三大價成本，強調工程優質，工程建設必須實施三大 控制：工程質量、工程工期、工程投資。控制：工程質量、工程工期、工程投資。 成本構成比例成本構成比例 見金色家園實例見金色家園實例 二、建設項目成本的構成二、建設項目成本的構成 及控制要點及控制要點 一）項目成09.3.191 地下車庫建筑設計中的成本問題地下車庫建筑設計中的成本問題地下車庫建筑設計中的成本問題地下車庫建筑設計中的成本問題 2009.032009.03 09.3.192 解析地下車庫解析地下車庫解析地下車庫解析地下車庫 09.3.193 地下車庫建筑設計中的成本問題地下車庫建筑設計中的成本問題-解析地下車庫-解析地下車庫 決定地下車庫成本的因素很多，主要有以下幾方面： 1：地下車庫規定停車數量 2：地下車庫范圍、層數以及布置方式 3：人防地下室面積、等級及布置方式 4： 決定地下車庫成本的因素很多，主要有以下幾方面： 1：地下車庫規定停車數量新項目發展制度新項目發展制度成本估算成本估算 漢略地產研究中心 摘要摘要 新項目發展制度簡介新項目發展制度簡介（5） 新項目成本估算體系新項目成本估算體系（6） 成本估算的作用成本估算的作用（6） 項目評價工組流程項目評價工組流程（7） 主要應用表格主要應用表格（8） 應用標準測算報表體系的必要性應用標準測算報表體系的必要性（9） 成本估算支持條件成本估算支持條件（10） 新項目成本估算表格新項目成本估算表格（11） 可研報告成本估算表格可研報告成本估算表格（11） 集團財務分析表格集團財務分析表格（12） 規劃要點工作房地產開發項目成本管理的 重點階段 房地產開發項目成本管理的 重點階段 2011年6月2011年6月 萬科集團成本控制中心萬科集團成本控制中心 目錄目錄 一、什么是管理一、什么是管理 二、房地產開發項目的成本管理二、房地產開發項目的成本管理 三、前期開發成本及控制簡述三、前期開發成本及控制簡述 四、設計階段對建安成本的管控四、設計階段對建安成本的管控 五、招標階段對建安成本的管控五、招標階段對建安成本的管控 一、什么是管理一、什么是管理 管理管理是指使活動完成得更有效的過程。這 里的過程表示管理者發揮的職能，概括地 稱