萬科、恒大、萬達(dá)、榮盛標(biāo)桿企業(yè)拿地布局分析報(bào)告萬科、恒大、萬達(dá)、榮盛標(biāo)桿企業(yè)拿地布局分析報(bào)告 投資發(fā)展研究中心投資發(fā)展研究中心 恒恒 大大 地地 產(chǎn)產(chǎn) 目錄 一、恒大公司發(fā)展戰(zhàn)略一、恒大公司發(fā)展戰(zhàn)略 市場(chǎng)定位 產(chǎn)品目標(biāo)及類型 發(fā)展戰(zhàn)略 二、二、恒大公司全國(guó)地產(chǎn)布局 恒大地產(chǎn)全國(guó)分布圖 恒大項(xiàng)目 三、三、恒大20112012年房地產(chǎn)開發(fā)狀況 2011年拿地面積、土地儲(chǔ)備、開工面積、竣工面積 2012年計(jì)劃開工面積、拿地面積 2012年13月恒大已拿地塊 四、恒大四、恒大20112011年?duì)I銷狀況年?duì)I銷狀況及2012年?duì)I銷計(jì)劃 五、恒大五、恒大2011201商用房產(chǎn)的盈利模式及開發(fā)流程 商用房產(chǎn)的融資及盈利模式 來福士城，新加坡來福士廣場(chǎng)，上海 來福士中心，北京 來福士廣場(chǎng)，成都來福士廣場(chǎng)，杭州來福士城，巴林 所到之處：城市地標(biāo) 城中之城 城市綜合體的主要特征城市綜合體的主要特征 城市綜合體對(duì)城市發(fā)展的積極作用城市綜合體對(duì)城市發(fā)展的積極作用 提升城市品質(zhì)和 價(jià)值的點(diǎn)睛之筆 資源共生、聚 合增值 產(chǎn)業(yè)集聚、功能互補(bǔ) 提升城市區(qū)域的 品牌形象 極大程度的優(yōu)化 城市資源配置 提高城市居民生活、 工作的效率 拉動(dòng)所在區(qū)域 的發(fā)展 5 Description Mixed Development (Office, Retail,第二部分：萬科工程管理的破解之道 一、萬科工程質(zhì)量管理的破解之道 二、萬科工程進(jìn)度管理的破解之道 三、萬科工程成本管理的破解之道 四、國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)如何看待萬科的標(biāo)桿作用 萬科工程質(zhì)量管理的破解之道 回顧之前的薄弱環(huán)節(jié)一：對(duì)設(shè)計(jì)質(zhì)量缺 乏有效的控制 標(biāo)桿企業(yè)的破解之道： 從源頭抓起，優(yōu)秀的設(shè)計(jì)是工程質(zhì)量的保證 明確設(shè)計(jì)審查要點(diǎn)，控制關(guān)鍵易錯(cuò)環(huán)節(jié) 優(yōu)化施工圖設(shè)計(jì)審查程序，進(jìn)行設(shè)計(jì)審查分工 過程控制，通過擴(kuò)初方案審查控制設(shè)計(jì)質(zhì)量 萬科工程質(zhì)量管理的破解之道 事前控制一，通過施工圖設(shè)計(jì)指導(dǎo)書指 導(dǎo)設(shè)計(jì)院設(shè)計(jì)工作 住宅1 萬科公司成本控制分析 2 1.1房地產(chǎn)開發(fā)商成本管理面臨的挑戰(zhàn) 1.1.利潤(rùn)是多少利潤(rùn)是多少 不準(zhǔn)確不準(zhǔn)確 2.2.項(xiàng)目間成本項(xiàng)目間成本 不可比不可比 3.3.基礎(chǔ)資料管理基礎(chǔ)資料管理 各顯神通各顯神通 4.4.項(xiàng)目銷售完了，如何準(zhǔn)確計(jì)算項(xiàng)目的成本項(xiàng)目銷售完了，如何準(zhǔn)確計(jì)算項(xiàng)目的成本 一鍋燴一鍋燴 5.5.如何借鑒積累經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)和參考?xì)v史資料如何借鑒積累經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)和參考?xì)v史資料 - 憑感覺憑感覺 6.6.怎么進(jìn)行項(xiàng)目成本的實(shí)時(shí)監(jiān)控，防止成本失控怎么進(jìn)行項(xiàng)目成本的實(shí)時(shí)監(jiān)控，防止成本失控- 一支筆一支筆 3 新 項(xiàng) 目 發(fā) 展 新 項(xiàng) 目 發(fā) 展 規(guī) 劃 設(shè) 21.1.26 1 目 錄 PART 1 萬科集團(tuán)的幾個(gè)成本管理觀點(diǎn)簡(jiǎn)介 PART 2 XX地產(chǎn)與萬科地產(chǎn)成本管理、采購(gòu)管理現(xiàn)狀對(duì)比簡(jiǎn)析 PART 3 與重慶萬科成本管理交流心得匯報(bào) 21.1.26 2 第一部分 萬科集團(tuán)的幾個(gè)成本管理觀點(diǎn)簡(jiǎn)介 21.1.26 3 一 成本管理的總目標(biāo) 創(chuàng)立成本優(yōu)勢(shì) 規(guī)模經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢(shì) 創(chuàng)新技術(shù)優(yōu)勢(shì) 成本管理優(yōu)勢(shì) 意義： 從企業(yè)的規(guī)模效益（如材料集中采購(gòu)）取得成本競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)； 應(yīng)用新技術(shù)、新材料、新工藝，提高勞動(dòng)生產(chǎn)率，降低成本； 建立和發(fā)揮現(xiàn)代成本管理優(yōu)勢(shì)，向管理要效益。 21.1.26 4 二、正確認(rèn)識(shí)成本管理 21.1.26 5 21.1.26 6 成本管理的重萬科集團(tuán)成本管理部萬科集團(tuán)成本管理部 劉石磊劉石磊 萬科成本管理實(shí)踐與思考萬科成本管理實(shí)踐與思考 主要內(nèi)容主要內(nèi)容 一、萬科成本管理的實(shí)踐一、萬科成本管理的實(shí)踐 二、萬科成本管理模式二、萬科成本管理模式 三、成本管理的幾點(diǎn)思考三、成本管理的幾點(diǎn)思考 萬科成本管理的實(shí)踐萬科成本管理的實(shí)踐 萬科成本管理重要?dú)v程回顧萬科成本管理重要?dú)v程回顧 19981998年：年： 集團(tuán)“成本管理年”集團(tuán)“成本管理年” 20002000年：年： 集團(tuán)財(cái)務(wù)部設(shè)成本審算組，深圳地產(chǎn)改審算部為“成本管理部”集團(tuán)財(cái)務(wù)部設(shè)成本審算組，深圳地產(chǎn)改審算部為“現(xiàn)現(xiàn) 狀狀 很忙，忙著招標(biāo) 很煩，xx部門未通知我 就實(shí)施了，成本超了 很累，簽證變更很多， 加班才能審?fù)?很無助，不知道怎么定價(jià) 很委屈，控制成本反而 被認(rèn)為是跟他們過不去 很生氣，自己認(rèn)為很好的即 經(jīng)濟(jì)又可行的建議未被采納 現(xiàn)狀引發(fā)的思考現(xiàn)狀引發(fā)的思考 項(xiàng)目成本不好做，勞累無成就感 事實(shí)可能確實(shí)如此， 但我們可不可以反過來想一下，是否我們的管理方式有不 合理的地方呢？ 我們有限的時(shí)間、精力安排是否有不科學(xué)的地方呢？ 此次培訓(xùn)的意義此次培訓(xùn)的意義 很簡(jiǎn)單，此次培訓(xùn)的目的就是希望可 以給各位提供一些有效的管理方法、 萬科成本管理經(jīng)驗(yàn)推廣報(bào)告萬科成本管理經(jīng)驗(yàn)推廣報(bào)告 主要內(nèi)容主要內(nèi)容 一、萬科成本管理的實(shí)踐一、萬科成本管理的實(shí)踐 二、萬科成本管理模式二、萬科成本管理模式 三、成本管理的幾點(diǎn)思考三、成本管理的幾點(diǎn)思考 萬科成本管理的實(shí)踐萬科成本管理的實(shí)踐 萬科成本管理重要?dú)v程回顧萬科成本管理重要?dú)v程回顧 19981998年：年： 集團(tuán)“成本管理年”集團(tuán)“成本管理年” 20002000年：年： 集團(tuán)財(cái)務(wù)部設(shè)成本審算組，深圳地產(chǎn)改審算部為“成本管理部”集團(tuán)財(cái)務(wù)部設(shè)成本審算組，深圳地產(chǎn)改審算部為“成本管理部” 20022002年：年： 確定萬科成本管理成本管理規(guī)劃成本管理規(guī)劃 成本前置與設(shè)計(jì)階段的成本規(guī)劃及優(yōu)化 目錄目錄 一一 規(guī)范化設(shè)計(jì)管理體系下的成本管理規(guī)范化設(shè)計(jì)管理體系下的成本管理 1.房地產(chǎn)企業(yè)主線業(yè)務(wù)流程與影響成本管理的關(guān)鍵流 程階段 2.各階段的成本管理成果標(biāo)準(zhǔn) 3.設(shè)計(jì)過程中成本優(yōu)化的主要手段和方法 二 項(xiàng)目設(shè)計(jì)與研發(fā)過程中實(shí)現(xiàn)成本優(yōu)化的“重點(diǎn)專業(yè)項(xiàng)目設(shè)計(jì)與研發(fā)過程中實(shí)現(xiàn)成本優(yōu)化的“重點(diǎn)專業(yè) 地帶”與案例分析地帶”與案例分析 1.項(xiàng)目成本控制的理念 2.項(xiàng)目論證拿地階段的成本管控 3.概念規(guī)劃階段（項(xiàng)目策劃階段）的成本規(guī)劃 4.項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理階段的成本優(yōu)化 三聊聊運(yùn)營(yíng)管理聊聊運(yùn)營(yíng)管理 北京萬科運(yùn)營(yíng)管理部北京萬科運(yùn)營(yíng)管理部 20122012年年0707月月 大腦、中樞、經(jīng)脈 Q: Q: 運(yùn)營(yíng)管理部是什么組織運(yùn)營(yíng)管理部是什么組織? ? 東廠、內(nèi)務(wù)府、吃喝團(tuán)、總經(jīng)理秘書團(tuán) Q: Q: 案例，某項(xiàng)目需盡快取得大產(chǎn)證后現(xiàn)房銷售，案例，某項(xiàng)目需盡快取得大產(chǎn)證后現(xiàn)房銷售， 在辦理過程卻發(fā)現(xiàn)公維尚未收全導(dǎo)致無法辦理。在辦理過程卻發(fā)現(xiàn)公維尚未收全導(dǎo)致無法辦理。 經(jīng)反復(fù)核查，發(fā)現(xiàn)有兩戶客戶雖已收房但公維經(jīng)反復(fù)核查，發(fā)現(xiàn)有兩戶客戶雖已收房但公維 并未繳納并未繳納？如果是你會(huì)怎么辦？如果是你會(huì)怎么辦？ 2 1 1、報(bào)建報(bào)批流程及說明 長(zhǎng)沙萬科項(xiàng)目事務(wù)部 二O一O年七月八日 國(guó)土局國(guó)土局 國(guó)土局國(guó)土局 規(guī)劃局規(guī)劃局 規(guī)劃局規(guī)劃局 建設(shè)委員會(huì)建設(shè)委員會(huì) 建設(shè)委員會(huì)建設(shè)委員會(huì) 相關(guān)職能部門相關(guān)職能部門 相關(guān)職能部門相關(guān)職能部門 發(fā)展和改革委員發(fā)展和改革委員 會(huì)會(huì) 發(fā)展和改革委員發(fā)展和改革委員 會(huì)會(huì) 紅線圖紅線圖、地籍測(cè)繪地籍測(cè)繪 紅線圖紅線圖、地籍測(cè)繪地籍測(cè)繪 投資備案證投資備案證 投資備案證投資備案證 用地許可證用地許可證、總平總平 圖及方案審查圖及方案審查（建建 管處審核管處審核，綜合處綜合處 發(fā)證發(fā)證） 用地許可證用地許可證、總設(shè)計(jì)管理流程、標(biāo)準(zhǔn)化以及產(chǎn)品創(chuàng)新設(shè)計(jì)管理流程、標(biāo)準(zhǔn)化以及產(chǎn)品創(chuàng)新 地產(chǎn)開發(fā)地產(chǎn)開發(fā)設(shè)計(jì)管理綜合培訓(xùn)教程設(shè)計(jì)管理綜合培訓(xùn)教程 目錄目錄 Part 1Part 1：設(shè)計(jì)管理流程和成果標(biāo)準(zhǔn)：設(shè)計(jì)管理流程和成果標(biāo)準(zhǔn) Part 2Part 2：開發(fā)管理的里程碑及任務(wù)樹：開發(fā)管理的里程碑及任務(wù)樹 Part 3Part 3：研發(fā)工作五步法：研發(fā)工作五步法 Part 4Part 4：標(biāo)準(zhǔn)化建設(shè)：標(biāo)準(zhǔn)化建設(shè) Part 5Part 5：產(chǎn)品創(chuàng)新研究：產(chǎn)品創(chuàng)新研究 Part 6Part 6：研發(fā)設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)管理及組織體系建設(shè)：研發(fā)設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)管理及組織體系建設(shè) 1.1 1.1 什么是設(shè)計(jì)管理流程？什么是設(shè)計(jì)管理一、成本控制的重要性一、成本控制的重要性 在萬科地產(chǎn)十周年的開發(fā)歷程中，萬科首先堅(jiān)持在萬科地產(chǎn)十周年的開發(fā)歷程中，萬科首先堅(jiān)持 精品路線，為了保證工程質(zhì)量，合理控制工程造精品路線，為了保證工程質(zhì)量，合理控制工程造 價(jià)成本，強(qiáng)調(diào)工程優(yōu)質(zhì)，工程建設(shè)必須實(shí)施三大價(jià)成本，強(qiáng)調(diào)工程優(yōu)質(zhì)，工程建設(shè)必須實(shí)施三大 控制：工程質(zhì)量、工程工期、工程投資。控制：工程質(zhì)量、工程工期、工程投資。 成本構(gòu)成比例成本構(gòu)成比例 見金色家園實(shí)例見金色家園實(shí)例 二、建設(shè)項(xiàng)目成本的構(gòu)成二、建設(shè)項(xiàng)目成本的構(gòu)成 及控制要點(diǎn)及控制要點(diǎn) 一）項(xiàng)目成09.3.191 地下車庫(kù)建筑設(shè)計(jì)中的成本問題地下車庫(kù)建筑設(shè)計(jì)中的成本問題地下車庫(kù)建筑設(shè)計(jì)中的成本問題地下車庫(kù)建筑設(shè)計(jì)中的成本問題 2009.032009.03 09.3.192 解析地下車庫(kù)解析地下車庫(kù)解析地下車庫(kù)解析地下車庫(kù) 09.3.193 地下車庫(kù)建筑設(shè)計(jì)中的成本問題地下車庫(kù)建筑設(shè)計(jì)中的成本問題-解析地下車庫(kù)-解析地下車庫(kù) 決定地下車庫(kù)成本的因素很多，主要有以下幾方面： 1：地下車庫(kù)規(guī)定停車數(shù)量 2：地下車庫(kù)范圍、層數(shù)以及布置方式 3：人防地下室面積、等級(jí)及布置方式 4： 決定地下車庫(kù)成本的因素很多，主要有以下幾方面： 1：地下車庫(kù)規(guī)定停車數(shù)量新項(xiàng)目發(fā)展制度新項(xiàng)目發(fā)展制度成本估算成本估算 漢略地產(chǎn)研究中心 摘要摘要 新項(xiàng)目發(fā)展制度簡(jiǎn)介新項(xiàng)目發(fā)展制度簡(jiǎn)介（5） 新項(xiàng)目成本估算體系新項(xiàng)目成本估算體系（6） 成本估算的作用成本估算的作用（6） 項(xiàng)目評(píng)價(jià)工組流程項(xiàng)目評(píng)價(jià)工組流程（7） 主要應(yīng)用表格主要應(yīng)用表格（8） 應(yīng)用標(biāo)準(zhǔn)測(cè)算報(bào)表體系的必要性應(yīng)用標(biāo)準(zhǔn)測(cè)算報(bào)表體系的必要性（9） 成本估算支持條件成本估算支持條件（10） 新項(xiàng)目成本估算表格新項(xiàng)目成本估算表格（11） 可研報(bào)告成本估算表格可研報(bào)告成本估算表格（11） 集團(tuán)財(cái)務(wù)分析表格集團(tuán)財(cái)務(wù)分析表格（12） 規(guī)劃要點(diǎn)工作房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本管理的 重點(diǎn)階段 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本管理的 重點(diǎn)階段 2011年6月2011年6月 萬科集團(tuán)成本控制中心萬科集團(tuán)成本控制中心 目錄目錄 一、什么是管理一、什么是管理 二、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本管理二、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本管理 三、前期開發(fā)成本及控制簡(jiǎn)述三、前期開發(fā)成本及控制簡(jiǎn)述 四、設(shè)計(jì)階段對(duì)建安成本的管控四、設(shè)計(jì)階段對(duì)建安成本的管控 五、招標(biāo)階段對(duì)建安成本的管控五、招標(biāo)階段對(duì)建安成本的管控 一、什么是管理一、什么是管理 管理管理是指使活動(dòng)完成得更有效的過程。這 里的過程表示管理者發(fā)揮的職能，概括地 稱