二一年五月 東東東東 景景景景 國(guó)國(guó)國(guó)國(guó) 際際際際 項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng) 目目目目 可行性報(bào)告可行性報(bào)告可行性報(bào)告可行性報(bào)告 【南通商業(yè)概況南通商業(yè)概況南通商業(yè)概況南通商業(yè)概況】 商業(yè)格局商業(yè)格局商業(yè)格局商業(yè)格局 “一心六副四街區(qū)一心六副四街區(qū)一心六副四街區(qū)一心六副四街區(qū)”商業(yè)格局即一個(gè)商業(yè)中心商業(yè)格局即一個(gè)商業(yè)中心商業(yè)格局即一個(gè)商業(yè)中心商業(yè)格局即一個(gè)商業(yè)中心( ( ( (南大街南大街南大街南大街),),),),六個(gè)商業(yè)副中心（濠東六個(gè)商業(yè)副中心（濠東六個(gè)商業(yè)副中心（濠東六個(gè)商業(yè)副中心（濠東 商圈、桃塢路商圈、新城區(qū)商圈、北翼新城商 廣州報(bào)業(yè)文化廣場(chǎng) 可 行 性 研 究 Chapter 2：市場(chǎng)研究 目錄目錄 Chapter 1 : 背景 寫(xiě)字樓 酒店 Chapter 3：成本財(cái)務(wù) 商場(chǎng) 背景 Chapter 1 宏觀宏觀 中觀中觀 . 微觀微觀 . 廣州市廣州市 天河區(qū)天河區(qū) 項(xiàng)目周邊區(qū)域項(xiàng)目周邊區(qū)域 研究次序研究次序 華南地區(qū)中心城市 珠江三角洲核心城市 沿海經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶重要城市 廣州 大連 上海 廣州 廣西 廣東 海南 廣州 珠海 香港 深圳 廣州的地位廣州的地位 統(tǒng)計(jì)時(shí)間：1999年 1201912019 1093210932 2024020240 廣州廣州上海上海深圳深圳 人均可支配收入人均可支配收入 （單位：元/人）（單位：元/人） 國(guó) 際化、專(zhuān)業(yè)化、規(guī)模化 新繁東湖歷史文化商業(yè)街區(qū)項(xiàng)目新繁東湖歷史文化商業(yè)街區(qū)項(xiàng)目 營(yíng)銷(xiāo)策劃報(bào)告營(yíng)銷(xiāo)策劃報(bào)告 20092009 年年 2 2 月月 目目 錄錄 第一部分：新繁商業(yè)發(fā)展與競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境調(diào)研第一部分：新繁商業(yè)發(fā)展與競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境調(diào)研 一、新繁宏觀經(jīng)濟(jì)概況一、新繁宏觀經(jīng)濟(jì)概況 二、新繁商業(yè)現(xiàn)狀與發(fā)展調(diào)研二、新繁商業(yè)現(xiàn)狀與發(fā)展調(diào)研 三、競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目調(diào)研三、競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目調(diào)研 四、需求分析四、需求分析 第二部分：項(xiàng)目本體分析第二部分：項(xiàng)目本體分析 一、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)主體分析一、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)主體分析 二、項(xiàng)目地塊分析二、項(xiàng)目地塊分析 三、項(xiàng)目在城市中水井坊歷史文化街水井坊歷史文化街區(qū)項(xiàng)目商業(yè)策劃報(bào)區(qū)項(xiàng)目商業(yè)策劃報(bào)告（成都文旅）告（成都文旅）-1-目錄目錄1.0 宏觀背景分析宏觀背景分析2.0 地塊分析地塊分析3.0 市場(chǎng)分析市場(chǎng)分析4.0 需求分析需求分析5.0 案例分析案例分析6.0 項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位7.0 財(cái)務(wù)分析財(cái)務(wù)分析附件附件-2-高緯環(huán)球在2009年3月受文旅資產(chǎn)管理公司委托為水井坊傳統(tǒng)院落街區(qū)項(xiàng)目做產(chǎn)品定位和可行性研究。本次委托的重點(diǎn)部分在于商業(yè)用途，但是我們同時(shí)也考慮了居住用途。開(kāi)發(fā)商關(guān)心資金周轉(zhuǎn)的速度，因此我們?cè)趯?duì)項(xiàng)目A地塊的研究過(guò)程中優(yōu)先考慮以銷(xiāo)售為主的產(chǎn)品組合 新繁東湖歷史文化商業(yè)街區(qū)項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策劃報(bào)告 新繁東湖歷史文化商業(yè)街區(qū)項(xiàng)目 營(yíng)銷(xiāo)策劃報(bào)告 2009年2月 目 錄 第一部分：新繁商業(yè)發(fā)展與競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境調(diào)研 一、新繁宏觀經(jīng)濟(jì)概況 二、新繁商業(yè)現(xiàn)狀與發(fā)展調(diào)研 三、競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目調(diào)研 四、需求分析 第二部分：項(xiàng)目本體分析 一、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)主體分析 二、項(xiàng)目地塊分析 三、項(xiàng)目在城市中的地位及對(duì)城市未來(lái)發(fā)展的作用 第三部分：項(xiàng)目戰(zhàn)略發(fā)展選擇 一、SWOT分析 二、開(kāi)發(fā)模式 三、商業(yè)模式 第四部分：項(xiàng)目定位 一、項(xiàng)目總 PART TWO 宏觀數(shù)據(jù)分析 城市基礎(chǔ)介紹 2.宏觀數(shù)據(jù)分析 城市基礎(chǔ)簡(jiǎn)介 鎮(zhèn)江市，古稱(chēng)“潤(rùn)州”，是一座具有3500多年歷史的中國(guó)歷史文化名城。其位于江蘇省東南部，因處世界第三大河流長(zhǎng)江和中 國(guó)最長(zhǎng)人工運(yùn)河大運(yùn)河的交匯處，素有“天下第一江山”之美譽(yù)。 城市區(qū)位：鎮(zhèn)江北攬長(zhǎng)江，西接南京，南與常州、無(wú)錫、蘇州串聯(lián)構(gòu)成蘇南經(jīng)濟(jì)板塊，是南京都市圈的核心城市，處于上海經(jīng)濟(jì) 圈走廊，是長(zhǎng)三角重要的港口和旅游城市； 城市行政區(qū)劃：現(xiàn)轄京口、潤(rùn)州、丹徒三區(qū)，代管句容、丹陽(yáng)、揚(yáng)中三市； 城市人口：全市常住人口317.65萬(wàn)人（2015年數(shù)據(jù)）2010年12月 天津愛(ài)購(gòu)樂(lè)商業(yè)策劃有限公司 T I A N J I N A G O R A C O M M E R C I A L P L A N N N I N G C O . , L T D 港東新城項(xiàng)目商業(yè)策劃報(bào)告 市場(chǎng)定位朋務(wù)部分 2 2 目目 錄錄 一市場(chǎng)研究 二項(xiàng)目定位 1.01.0區(qū)域宏觀市場(chǎng)調(diào)研區(qū)域宏觀市場(chǎng)調(diào)研 1.11.1項(xiàng)目立地條件分析項(xiàng)目立地條件分析 1.21.2項(xiàng)目成功因素分析項(xiàng)目成功因素分析 1.31.3商戶(hù)訪談商戶(hù)訪談 1.41.4市場(chǎng)深化資料分析市場(chǎng)深化資料分析 1.51.5目標(biāo)客戶(hù)定位及需求分析目標(biāo)客戶(hù)定位及需求分析 1.61.6可比案例分析可比案例分析 1.71.7得出本項(xiàng)目市場(chǎng)機(jī)會(huì)得出本項(xiàng)目市場(chǎng)機(jī)會(huì) 3 3 Code of this report | 1 長(zhǎng)壽古鎮(zhèn)位于新城老城交界地帶，交通便捷，具有很強(qiáng)的輻射力長(zhǎng)壽古鎮(zhèn)位于新城老城交界地帶，交通便捷，具有很強(qiáng)的輻射力 古鎮(zhèn)概況古鎮(zhèn)概況 1 1 長(zhǎng)壽古鎮(zhèn)長(zhǎng)壽古鎮(zhèn) 長(zhǎng)壽老城長(zhǎng)壽老城 桃花新城桃花新城 北部新城北部新城 菩提山菩提山 火車(chē)北站火車(chē)北站 （規(guī)劃中）（規(guī)劃中） 長(zhǎng)壽城市由長(zhǎng)壽老城、桃花新城、北部新 城三大片區(qū)構(gòu)成。 桃花新城：長(zhǎng)壽區(qū)政府位于桃花新城，新 城房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)從2002年開(kāi)始發(fā)展，目前已 接近開(kāi)發(fā)尾聲，大片新興居住區(qū)，居住氛 圍濃厚。 北部新城：位于桃花新城以北，規(guī)劃面積 50平方公里，