易居中國謹(jǐn)呈2011.8.8 正合奇勝 中交地產(chǎn)東疆項(xiàng)目定位報告 前言 濱海新區(qū)，作為國家級開發(fā)區(qū)已縐進(jìn)入高速發(fā)展階段； 房地產(chǎn)行業(yè)癿競爭穸前激烈，供庒量非常巨大！ 東疆港作為北斱國際航運(yùn)中心癿核心功能區(qū)，優(yōu)勢獨(dú)特； 本案作為中交地產(chǎn)在天津癿扛鼎乊作，對品牌來講意義非凡！ 如何能夠在激烈癿市場競爭不嚴(yán)苛癿政策環(huán)境下脫穎耄出？ 我們必須在產(chǎn)品定位階段就超越競爭對手！ 研究萬科，產(chǎn)品以正合攻其弱點(diǎn)，營銷以奇勝突破紳節(jié)， 先住宅，后公建，滾勱開發(fā)，將品牌、土地不產(chǎn)品癿價值兯同推向高峰！ 報告脈絡(luò) 【解東疆】整盤基調(diào)定位1 三盛嶺海項(xiàng)目定位及物業(yè)發(fā)展報告 2012年10月 項(xiàng)目理解 第 一 篇 単覓中心 觃劃總建筑面積22萬，打造北中國 癿會議之城，形成“北嶺海，南単鰲 ”癿會議、論壇產(chǎn)業(yè)格尿。 五星級酒應(yīng) 觃劃寵房數(shù)500多套癿五星級酒應(yīng)， 超五星級級標(biāo)準(zhǔn)，打造最高等級酒應(yīng) 。 釐牉教育鏈 6個小學(xué)3個中學(xué)，逐漸完善癿教育配 套。 高級商業(yè)匙 包噸辦公、商業(yè)等。打造水岸主題商 業(yè)，根據(jù)主題丌同，分商務(wù)會展、生 態(tài)屁住、旅游度假三大功能，形成精 品街、海鮮美食街、紅酒坊以及休閑 娛樂基地等各類風(fēng)情商業(yè)體系 溫泉度假配套 采用“溫泉+庩復(fù)中心”癿組合斱式陽江市主力商業(yè)綜合體概況分析 關(guān)俊超 陽江市商業(yè)分布 新達(dá)城 沃爾瑪 新東門 百利廣場 大潤發(fā) 天潤廣場 新都匯 迪卡儂 東匯城 盈信廣場 8萬 8.9 2萬 10萬 6萬 4萬 16萬 3萬 8.5萬 8萬 商業(yè)分析 1 目前陽江市商業(yè)總體量已達(dá) 75 萬平斱米。 按照目前陽江市匙常駐人口數(shù)約 180 萬計算，人均商業(yè)面積為 0.42 比例 已經(jīng)呈現(xiàn)人均商業(yè)面積過剩的現(xiàn)象。 2 市場競爭 市匙商業(yè)體競爭過大，商圈內(nèi) 1 公里商業(yè)體過于密集 人民廣場 1 公里商圈內(nèi) 百利廣場、新東門、天潤廣場、迪卡儂 4間商場 北湖公園 1 公里商圈內(nèi) 君怡沃爾瑪、新達(dá)城 2間商場 鴛鴦湖陽江市主力商業(yè)綜合體概況分析 關(guān)俊超 陽江市商業(yè)分布 新達(dá)城沃爾瑪新東門百利廣場大潤發(fā)天潤廣場新都匯迪卡儂東匯城盈信廣場 8萬8.92萬10萬6萬4萬16萬3萬8.5萬8萬 商業(yè)分析 1目前陽江市商業(yè)總體量已達(dá) 75 萬平方米。 按照目前陽江市區(qū)常駐人口數(shù)約 180 萬計算，人均商業(yè)面積為 0.42 比例 已經(jīng)呈現(xiàn)人均商業(yè)面積過剩的現(xiàn)象。 2市場競爭 市區(qū)商業(yè)體競爭過大，商圈內(nèi) 1 公里商業(yè)體過于密集 人民廣場 1 公里商圈內(nèi) 百利廣場、新東門、天潤廣場、迪卡儂 4間商場 北湖公園 1 公里商圈內(nèi) 君怡沃爾瑪、新達(dá)城 2間商場 鴛鴦湖公園 1公里商圈內(nèi) 盈信呈輝濱海酒文化產(chǎn)業(yè)園呈輝濱海酒文化產(chǎn)業(yè)園 項(xiàng)目整體定位研究報告項(xiàng)目整體定位研究報告 匯報思路匯報思路 宏觀市場分析 Part. 2 項(xiàng)目理解 Part. 1 針對性市場分析 Part. 3 1.1 區(qū)域?qū)傩? 1.2 項(xiàng)目屬性 經(jīng)典案例借鑒 Part. 4 定位初判 Part. 5 塘沽海洋高新技術(shù)開發(fā)區(qū)成立于塘沽海洋高新技術(shù)開發(fā)區(qū)成立于19921992年年6 6月月，， 19951995 年年1 1月經(jīng)國家科委代國務(wù)院批準(zhǔn)列入天津新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園月經(jīng)國家科委代國務(wù)院批準(zhǔn)列入天津新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園 區(qū)范圍區(qū)范圍，，晉升為國家級晉升為國家級，，是我國迄今為止唯一的國家級海是呈輝濱海酒文化產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目整體定位研究報告呈輝濱海酒文化產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目整體定位研究報告房地產(chǎn)智庫 匯報思路匯報思路宏觀市場分析Part.2項(xiàng)目理解Part.1針對性市場分析Part.31.1區(qū)域?qū)傩?.2項(xiàng)目屬性經(jīng)典案例借鑒Part.4定位初判Part.5房地產(chǎn)智庫 塘沽海洋高新技術(shù)開發(fā)區(qū)成立于塘沽海洋高新技術(shù)開發(fā)區(qū)成立于19921992年年6 6月，月，19951995年年1 1月經(jīng)國家科委代國務(wù)院批準(zhǔn)列入天津新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園月經(jīng)國家科委代國務(wù)院批準(zhǔn)列入天津新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)范圍，晉升為國家級，是我國迄今為止唯一的國家級海區(qū)范圍，晉升為國家級，是我國迄今為止唯一的國大連紅星濱海社區(qū)項(xiàng)目發(fā)展大連紅星濱海社區(qū)項(xiàng)目發(fā)展 戰(zhàn)略與定位報告終稿匯報戰(zhàn)略與定位報告終稿匯報 本次匯報主要內(nèi)容本次匯報主要內(nèi)容 中期匯報主要戰(zhàn)略結(jié)論回顧 客戶定位深化 本項(xiàng)目價值體系構(gòu)建與物業(yè)發(fā)展建議 住宅產(chǎn)品價值構(gòu)建 園林景觀價值構(gòu)建 濱海生態(tài)價值構(gòu)建 智能化設(shè)施價值構(gòu)建 商業(yè)與配套價值構(gòu)建 服務(wù)與權(quán)益價值構(gòu)建 品牌價值構(gòu)建 中期匯報主要結(jié)論回顧中期匯報主要結(jié)論回顧 打造具備國際水準(zhǔn)的一流大型濱海居住區(qū)打造具備國際水準(zhǔn)的一流大型濱海居住區(qū) 建立全國品牌和影響力建立全國品牌和影響力 在開發(fā)周期在開發(fā)周期68年內(nèi)1 本期風(fēng)云樓盤：本期風(fēng)云樓盤： 天津天津?yàn)I海國際公寓濱海國際公寓 項(xiàng)目定位報告項(xiàng)目定位報告 鋒華地產(chǎn)鋒華地產(chǎn)06年精心策劃年精心策劃 2 經(jīng)過項(xiàng)目前期的多方多次的溝通與交流，項(xiàng)目的經(jīng)過項(xiàng)目前期的多方多次的溝通與交流，項(xiàng)目的 整體定位已成稿整體定位已成稿，我司通過，我司通過直觀且精簡直觀且精簡的表現(xiàn)形式向的表現(xiàn)形式向 貴司演繹我司關(guān)于濱海國際公寓項(xiàng)目定位的建議，務(wù)貴司演繹我司關(guān)于濱海國際公寓項(xiàng)目定位的建議，務(wù) 求為下一階段的顧問工作求為下一階段的顧問工作奠定良好的基礎(chǔ)支持！奠定良好的基礎(chǔ)支持！ 序序 語：語： 呈輝濱海酒文化產(chǎn)業(yè)園呈輝濱海酒文化產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目整體定位研究報告項(xiàng)目整體定位研究報告匯報思路匯報思路宏觀市場分析Part.2項(xiàng)目理解Part.1針對性市場分析Part.31.1區(qū)域?qū)傩?.2項(xiàng)目屬性經(jīng)典案例借鑒Part.4定位初判Part.5塘沽海洋高新技術(shù)開發(fā)區(qū)成立于塘沽海洋高新技術(shù)開發(fā)區(qū)成立于19921992年年6 6月，月，19951995年年1 1月經(jīng)國家科委代國務(wù)院批準(zhǔn)列入天津新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園月經(jīng)國家科委代國務(wù)院批準(zhǔn)列入天津新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)范圍，晉升為國家級，是我國迄今為止唯一的國家級海區(qū)范圍，晉升為國家級，是我國迄今為止唯一的國家級海洋高新技術(shù)開發(fā)區(qū)開創(chuàng)以中式養(yǎng)生為主題的濱海度假產(chǎn)業(yè)新模式 引領(lǐng)徐聞濱海旅游的跨越發(fā)展 湛江徐聞白沙灣項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略及整體定位 本報告是嚴(yán)格保密的。 項(xiàng)目研究的工作階段劃分 項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略與整體定位 （中期匯報） 報告修改與終期匯報 （終稿匯報） 市場調(diào)研階段 2014/08/262014/09/302014/08/182014/ u與客戶進(jìn)行首次溝通 u項(xiàng)目地塊現(xiàn)場查勘 u區(qū)域宏觀經(jīng)濟(jì)背景研究 u房地產(chǎn)市場調(diào)研 u旅游產(chǎn)業(yè)研究 u政府人員訪談 u專業(yè)人士訪談 u消費(fèi)者訪談 u市調(diào)成果溝通 u整體定位與發(fā)展戰(zhàn)略中期匯報 u項(xiàng)目界定及客戶目標(biāo)分析 u市場簡析與問題結(jié)構(gòu)化分析 u核心問題的 1 銅鼓嶺：銅鼓嶺：國際頂級濱海休閑度假目的地國際頂級濱海休閑度假目的地 -海南銅鼓嶺項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略與整體定位海南銅鼓嶺項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略與整體定位 2 前言：前言：國際頂級濱海度假高地國際頂級濱海度假高地權(quán)力與地位的象權(quán)力與地位的象 征，生活與品味的詮釋，已成為當(dāng)代人的追求征，生活與品味的詮釋，已成為當(dāng)代人的追求 迪拜、尼斯、戛納、邁阿密、黃金海岸已成為高端人群向往的新生活。 它們它們憑借山地山地、內(nèi)湖內(nèi)湖、海灣海灣等獨(dú)特資源以及頂級運(yùn)動、國際宴會等設(shè)施，成為國際高 端富豪群體交流、休閑度假、觀光旅游、居住的選鹽田市場小結(jié)鹽田市場小結(jié) 片區(qū)樓盤主要集中在沙頭角和梅沙兩個組團(tuán)，五個項(xiàng) 目的銷量就占到片區(qū)銷量的80以上； 鹽田區(qū)住宅開發(fā)量及銷售量均偏小； 樓盤多以山海景觀為資源，定位為中高檔樓盤。 走進(jìn)大梅沙走進(jìn)大梅沙 西部景區(qū)：海上田園、光明農(nóng)場，以自然田園風(fēng)光為主；西部景區(qū)：海上田園、光明農(nóng)場，以自然田園風(fēng)光為主； 南部蛇口景區(qū)：海上世界、步行廣場、風(fēng)情酒吧街，以獨(dú)有的海上風(fēng)情休閑觀光為主；南部蛇口景區(qū)：海上世界、步行廣場、風(fēng)情酒吧街，以獨(dú)有的海上風(fēng)情休閑觀光為主； 中部華僑城景區(qū)：世界之窗、歡樂谷、民俗文化村前期研究技術(shù)路線與框架（一） 1.項(xiàng)目發(fā)展模 式研究及戰(zhàn)略 愿景構(gòu)建篇 審視區(qū)域的戰(zhàn)略性區(qū)位與核心問題破解 1 探尋全新的濱?？沙掷m(xù)發(fā)展模式 2 本項(xiàng)目以和諧模式發(fā)展的時機(jī)已經(jīng)具備 3 國際化視野下的項(xiàng)目愿景及功能/ 形象定位 4 五大因素支撐下的卓然戰(zhàn)略地位 實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目規(guī)劃定位的策略思考 破題：國際化視野下的全新審視 相關(guān)借鑒濱海度假區(qū)選取標(biāo)準(zhǔn)及發(fā)展歷程 國際濱海旅游度假區(qū)發(fā)展模式審視及案例借鑒 從城市發(fā)展的維度看模式導(dǎo)入可行性 從潛在客群的維度看模式導(dǎo)入可行性 從空間圈層的維度看模式導(dǎo)入可行性 項(xiàng)目六大構(gòu)建原則 國際化視XXXX濱海城商業(yè)廣場項(xiàng)目濱海城商業(yè)廣場項(xiàng)目 市場定位簡案市場定位簡案 2 項(xiàng)目概況 地理位置：地理位置：規(guī)劃建設(shè)中的海濱 大道和新和大道交匯處 建筑面積：建筑面積：28,763平方米 其中：其中： 商業(yè)：商業(yè)：14,218平方米（13層） 公寓：公寓：14,545平方米（59層， 370間房） 海濱大道 寶安大道 新和大道 本案 項(xiàng)目全景圖 XX街道辦交通示意圖街道辦交通示意圖 3 XX關(guān)鍵詞 酒店酒店 交通交通 房地產(chǎn)房地產(chǎn) 汽車汽車 四星級標(biāo)準(zhǔn)酒店四星級標(biāo)準(zhǔn)酒店 東星永漢酒店開東星永漢酒店開 業(yè)；銀座國際等業(yè)；銀座國際等 三星級以上標(biāo)準(zhǔn)三星級以上標(biāo) 1 珍珠海岸珍珠海岸夏宮項(xiàng)目夏宮項(xiàng)目 整體定位整體定位 本報告是嚴(yán)格保密的。 2 在項(xiàng)目開展過程中，項(xiàng)目組成員進(jìn)行了大量的數(shù)據(jù)收集與分在項(xiàng)目開展過程中，項(xiàng)目組成員進(jìn)行了大量的數(shù)據(jù)收集與分 析研究析研究 進(jìn)行的調(diào)查進(jìn)行的調(diào)查 進(jìn)行的訪談進(jìn)行的訪談 進(jìn)行的研究進(jìn)行的研究 參考的數(shù)據(jù)參考的數(shù)據(jù) 項(xiàng)目及其周邊實(shí)地調(diào)研 與踏勘 香水灣住宅和酒店市場 調(diào)查 清水灣住宅和酒店市場 調(diào)查 亞龍灣住宅和酒店市場 調(diào)查 海棠灣住宅和酒店市場 調(diào)查 土福灣住宅和酒店市場 調(diào)查 陵水縣招商局 清水灣雅居樂策劃經(jīng)理 永泰紅勘香水灣策劃經(jīng) 理 富力灣