1 萬城國際萬城國際 社區商業定位與招商營銷社區商業定位與招商營銷 2021/10/25 2 前言前言 社區商業開發流程社區商業開發流程 2021/10/25 3 如何以最快的速度銷售現有房源？如何以最快的速度銷售現有房源？ 定位、招商、營銷 2021/10/25 4 目目 錄錄 第一部分第一部分 定義定位與業態定義定位與業態 第二部分第二部分 招商與銷售管理招商與銷售管理 第三部分第三部分 營銷推廣與策略營銷推廣與策略 2021/10/25 5 社區商業的定義社區商業的定義 何謂社區商業? 社區是指在一定區域內的居民具有歸屬感的相對獨立的住宅區。 社區商業則是主要 【勝在理念 贏在創新】國貿天悅國貿天悅底商招底商招商方案商方案 提報：江西中潤商業運營管理有限公司國貿藍灣報告目錄報告目錄cataloguecatalogue國貿天悅國貿天悅底商招商方案底商招商方案1.嘉彭公寓市調2.東方塞納市調3.景河星宮市調一、市場調查一、市場調查三、招商方案三、招商方案二、定位規劃二、定位規劃6.6.底商規劃底商規劃7 7.招商安排招商安排8.8.合作方式合作方式4.4.市場定位市場定位5.5.業態規劃業態規劃01、市場調查n東方塞納n嘉彭公寓n景河星宮01市場調查 1、周邊商業市場調查小結波爾多聯邦中煤濱湖花城價格：200-30社區商業研究及開發建議社區商業研究及開發建議 與與 社區商業招商建議社區商業招商建議 2 目目 錄錄 一、工作回顧一、工作回顧 二、社區商業最優化開發流程二、社區商業最優化開發流程 1.社區商業開發的市場研究、定性定量 2.社區商業商鋪物業規劃設計建議 3.社區商業開發模式 4.社區商業的開業/經營要求和招商策略 5.營運管理建議 6.商業開發經濟測算 三、社區會所開發三、社區會所開發 1.會所的內涵、發展 2.會所的經營管理內容 3.目前會所發展的主要癥狀 4.會所開發建議 3 目目 錄錄 四、萬科杭州項目開發建議四、萬科杭州項目開發建發展商：中山新創力房地產開發公司發展商：中山新創力房地產開發公司 策劃代理：三明國際（中國）商業策劃顧問公司策劃代理：三明國際（中國）商業策劃顧問公司 中山新創力中山新創力 商業項目商業項目 招商銷售執行方案 前前 言言 招商是商業地產項目成敗的關鍵，以下招商、銷售策略是針對本商業項 目功能定位，制定出科學、合理的，可行操作性強的，可靈活應變的全程執 行方案，并據此找出具體的招商對象,包括主力商家、品牌店、其他商家等， 通過溝通、談判等一系列過程吸引商家進駐項目。 我司結合多年商業地產的成功運營經驗，秉承創 中福時代商業裙樓招商策劃方案中福時代商業裙樓招商策劃方案 第一部分第一部分 項目定位項目定位 一、項目分析 1、項目周邊環境 項目位于京漢大道公安路口，東臨三陽廣場、永清街商務區；南與市委、政 市府毗鄰；西隔京漢老火車站與步行街商圈相望；北靠聯想商務區。 周邊商業配套情況： 輕軌站：項目位于三陽路與大智路輕軌站之間，距本案 300 余米，隨著 城市輕軌體系的完善，在近幾年內，必將大大提高項目的交通優勢。 公交路線：除京漢大道目前只有 622 公交站外，項目周遍的公交站，如： 三陽路站、球場路站等，目前都已形成完善的社區商業定位與招商 *1 說在前面的話 n目的導向 n顧客思維：投資商、開發商、投資者、經營者、消費者、政府 n案例借鑒 n他山之石 n感悟應用 2/4/20202 目 錄 第一部分 定義與特征分析 第二部分 定位與業態規劃 第三部分 招商與銷售管理 第四部分 營銷與運營管理 第五部分 案例分享 2/4/20203 社區商業定義與特征分析 n社區商業的定義 n社區商業的特征 n社區商業的角色 n社區商業的問題 2/4/20204 社區商業的定義 何謂社區商業? 社區是指在一定區域內的居民具有歸屬感的相對獨立的住宅區。 社區商業則是主要為社區居民提供日常生活必需品、Page 1 嘉興世茂社區商業招商方案嘉興世茂社區商業招商方案 Page 2 項目概況項目概況 嘉興世茂尚景藍灣是國內一線品牌世茂房地產開發的， 是一個集住宅、功能會所、商業街及星級酒店于一體的大 型高品質生活社區，同時還是一個擁有一站式服務的生活 社區！ 嘉興世茂尚景藍灣總占地800多畝，規劃總建筑面積 約110萬平方。 項目一期東起中環東路，西至嘉余公路， 南至新墅路，北至石堰社區。一期總占地13萬多平方，建 筑面積約18萬。是由6幢高層電梯景觀公寓，17幢多層花 園洋房，近3000平方的休閑活動俱樂部心及部分商業街組 成的一個高檔富興嘉城一期商業招商定位方案富興嘉城一期商業招商定位方案 目目 錄錄 一、項目情況說明一、項目情況說明 二、區域商業特征分析二、區域商業特征分析 三、區域消費特征分析三、區域消費特征分析 四、市場機會分析四、市場機會分析 五、業態定位建議五、業態定位建議 六、鋪位分割及建筑修改建議六、鋪位分割及建筑修改建議 七、項目租金定價及工作建議七、項目租金定價及工作建議 八、我司下階段工作思路八、我司下階段工作思路 九、大集公司介紹九、大集公司介紹 一、項目情況說明一、項目情況說明 1.1.位置：位置：本項目位于萬芙路交嘉旺社區商業招商方案嘉旺社區商業招商方案 （暫定）（暫定） 20142014年年1111月月2525日日 01 項目簡介 第一章第一章 02 項目定位 第二章第二章 03 項目構思 第三章第三章 04 招商費用 第四章第四章 05 招商時間節點 第五章第五章 目目 錄錄 項目簡介項目簡介 嘉旺商城簡介:位于臺山市陳宜 禧路與東郊路交匯處，項目周邊 住宅區密集，其中南面有僑雅花 苑、美嘉華庭、沃華時代廣場、 西鄰津華苑、步步高豪庭、美琴 花園、北面是陽光花園及東門商 業街。周邊人口將近10萬，未來 3年左右將超過13萬人，商業含 金量不言而喻。未來3-5年將成康橋水都社區商業中心招商方案 1基本情況與核心思路.2 11 項目基本情況.2 12 社區商業中心運作思路.3 2周邊商業市場調查.4 21 周邊現存商業分布.4 22 現存商業格局對本項目影響.5 23 人口流動示意.7 24 案例分析萬科四季花城.9 3項目成長性分析.11 31 人口導入成長性分析.11 32 住戶對商業需求的漸進性分析.12 33 商業成長性前景規劃.13 4綜合運作計劃.15 41 初始業態建議及分布.15 411 業態建議考量重點 .15 412 初始業態建議及分布 .16 42 綜合運作計劃.20 421 招商策略 .20 422 現場區隔與包裝宣傳 .21 423 業態成長時間表 .22 5租金及 恒裕商業公司 2018.03 恒裕濱城二期商業 招商簡介 01 本體-項目簡介 02 優勢-成熟生活區的地鐵上蓋 03 項目定位 04 關于恒裕 CONTENTS 項目簡介 1. 濱城二期樓盤概況 2. 商業部分概況 PART 01 恒裕濱城二期是恒裕集團在繼大南山紫園后匠心打 造的又一豪宅力作，是目前該片區最高的住宅建筑， 遠眺深圳灣，坐擁一線灣區風光。項目內配備室內 室外泳池，超大休閑園林等公共設斲。 項目簡介 功能 數據 用地面積 3.5萬 容積率 4.0 棟數 5 住宅體量 26萬 住宅戶數 764戶 入伙時間 2018.8.31前 恒裕濱城二期 PART 01 濱城二期樓盤概況 商業部分重慶高品資本分享之 ?周周邊邊商業業態素描商業業態素描：周商業業態素描周商業業態素描 1. 石鏡街集中了本區域的主要生活商業配套： 包括藥店、小型超市、醫院診所、茶樓、賓館、銀行。 2石鏡街特色商業：2. 石鏡街特色商業： 主要為特產商品店及汽車維修店，包括連鎖店如AC德 科和零散型。 3. 吳越大街業態： 主要為汽車、機械維修類店鋪；要為汽車、機械維修類店鋪； 4. 天屹路錦江路業態： 小型飯店汽配店信息咨詢店小型飯店、汽配店、信息咨詢店； 5. 錢王大街、城中街： 臨安主要的商業區，集中了中高檔次的業態。 石鏡街生活配套類重慶高品資本分享之 ?周周邊邊商業業態素描商業業態素描：周商業業態素描周商業業態素描 1. 石鏡街集中了本區域的主要生活商業配套： 包括藥店、小型超市、醫院診所、茶樓、賓館、銀行。 2石鏡街特色商業：2. 石鏡街特色商業： 主要為特產商品店及汽車維修店，包括連鎖店如AC德 科和零散型。 3. 吳越大街業態： 主要為汽車、機械維修類店鋪；要為汽車、機械維修類店鋪； 4. 天屹路錦江路業態： 小型飯店汽配店信息咨詢店小型飯店、汽配店、信息咨詢店； 5. 錢王大街、城中街： 臨安主要的商業區，集中了中高檔次的業態。 石鏡街生活配套類 1 某社區商業之商業街招商方案 1基本情況與核心思路. 2 11 項目基本情況. 2 12 社區商業中心運作思路. 2 2周邊商業市場調查. 4 21 周邊現存商業分布. 4 22 現存商業格局對本項目影響. 5 23 人口流動示意. 7 24 案例分析萬科四季花城. 9 3項目成長性分析. 11 31 人口導入成長性分析. 11 32 住戶對商業需求的漸進性分析. 12 33 商業成長性前景規劃. 13 4綜合運作計劃. 14 41 初始業態建議及分布. 14 411 業態建議考量重點 . 14 412 初始業態建議及分布 . 15 42 綜合運作計劃. 19 421 招商策略 . 19 422 現場區隔與包裝宣傳 . 20 423 業態成 桃桃 源源 居居 大型商業物業招商方案大型商業物業招商方案 深圳中原物業顧問有限公司深圳中原物業顧問有限公司 20062006 年年 3 3 月月 倍訊易倍訊易 http:/ 目目 錄錄 第一部分第一部分 寶安商業概況寶安商業概況.3 二、 大型商二、 大型商 來源于：來源于：房地產房地產 E 網網-http:/ 業物業概況業物業概況.14 一、寶安宏觀經濟狀況一、寶安宏觀經濟狀況.3 1、物業基 本資料.15 1、寶安簡介.3 2、各物業 技術參數.16 2、主要經濟數據分析.4 三、商業前三、商業前 景分析景分析.17 3、小結 .6 1、商業現 狀分析.17 二、寶安城市基礎設 第 1 頁 共 37 頁 東湖楚天府招商策劃案東湖楚天府招商策劃案 一、一、前期工作回顧及存在問題前期工作回顧及存在問題 1 1、前期招商概況前期招商概況 現階段 8、9#樓 3、4、5 樓作為公寓出售之后，整個楚天府商業可招商面積 為 5312.97 ，由于前期招商組人員欠缺，工作量大，整體推廣未出街，準備工 作欠佳，故而招商工作進度緩慢，目前為止已意向簽約面積為 1769 （其中一 樓 303 ，二樓 1466 ）。 2 2、存在問題存在問題 由于項目長時間不能給廠商明確的答復，后期商業定位及價格調整導致客 戶大部分流失， 前期客戶除已經簽約意向的 六灣項目介紹 招招 商商 部部 六 彎 項 目 簡 介 六灣麗景項目是由唐山盛華地產開發的一個集住宅、商業于一體的大中六灣麗景項目是由唐山盛華地產開發的一個集住宅、商業于一體的大中 型綜合性現代化社區。占地型綜合性現代化社區。占地130130余畝，建筑面積余畝，建筑面積2222萬平米，總投資萬平米，總投資8 8億元人民億元人民 幣。六灣麗景商業廣場占地幣。六灣麗景商業廣場占地3030畝，大型商業項目及商鋪建筑面積畝，大型商業項目及商鋪建筑面積4 4萬平米，萬平米， 投資投資2 2億元人民幣。億元人民幣。 本項目位于長寧道與河西路交昊海君悅商鋪招商方案昊海君悅商鋪招商方案 2015.06.30 Page 1 1、鹽田區市場調查報告、鹽田區市場調查報告 2、項目及周邊商業分析、項目及周邊商業分析 3、業態建議及組合、業態建議及組合 4、租金定價及收益預測、租金定價及收益預測 Page 2 5、商鋪推廣策略及費用預算、商鋪推廣策略及費用預算 0、深圳商業概況、深圳商業概況 深圳五大戰略定位： 國家綜合改革配套實驗區 全國經濟中心城市 國際創新型城市 建設中國特色社會主義示范城市 國際化大都市 長三角經濟圈長三角經濟圈 環渤海經濟圈環渤海經濟圈 珠三角經濟圈珠三角經濟圈 深 XXXXXX 社區底商社區底商營銷營銷執行方案執行方案 2002009 9 年年 9 9 月月 3 3 日日 第一部分、第一部分、營銷營銷準備工作準備工作 1 1、營銷營銷主體主體 A、成立以 XXX 商業項目營銷小組為主體的專職營銷小組進行營銷； B、成立以元亨機構策劃部、銷售部為策略支持的營銷協作小組進行策略支持； C、案場建立銷售賣場作為硬體支撐。 2 2、營銷營銷隊伍組建隊伍組建 為了更好地完成項目的營銷工作，需要根據需求進行營銷隊伍的建立。由于項目屬性的特殊性，以及工作進度和工作強度的實際要求，無法任用缺乏經驗的人 員，同時沒有時間 引引 言言 目錄目錄 ContentsContents 招商地產商業營銷方案招商地產商業營銷方案 一、小石城篇一、小石城篇 二、依云水岸篇二、依云水岸篇 三、營銷推廣篇三、營銷推廣篇 從招商小石城以及招商依云水岸兩個商業街項目的基本情況 以及對周邊環境的把握，我們把其歸入到社區商業的范疇， 在前期的市場調研以及后續的營銷推廣、招商，我們將按照 社區商業進行。 引引 言言 一、招商小石城篇一、招商小石城篇 PART.1 PART.1 市場定位市場定位 PART.2 PART.2 項目招商項目招商 PART.1PART.1- -市場定位分析市場定位分析 項目地盤分析項目地盤 XXXXXXXXXX 商業招商執行方案商業招商執行方案 XXXXXXXXXX 策劃公司策劃公司 XXXXXXXXXX 項目組項目組 20062006 年年 1 1 月月 1919 日日 第一部分、招商準備工作第一部分、招商準備工作 1 1、招商主體、招商主體 A、成立以 XXXXX 商業項目招商小組為主體的專職招商小組進行招商。 B、成立以 XX 公司策劃部、銷售部、物管公司、XX 公司為策略支持的招商協作小組進行策略支持。 2 2、招商隊伍組建、招商隊伍組建 為了更好地完成項目的招商工作，需要根據需求進行招商隊伍的建立。由于項目屬性的特殊性，以及工作進度和工作強度的實際要求 1.1.項目基本概況項目基本概況 2.2.項目商業環境分析項目商業環境分析 3.3.項目商業定位項目商業定位 4.4.項目業態規劃及品牌展示項目業態規劃及品牌展示 5. .商務條件及物業條件配置商務條件及物業條件配置 6.6.招商策略及計劃表招商策略及計劃表 7.7.需要甲方配合事宜需要甲方配合事宜 項目基本概況項目基本概況 總建筑面積（） 126831.6 商業總面積（） 14746 小區規劃戶數（戶） 1000 商業停商業停 車位車位 （不含 住宅） 地上（個） 46 地下（個） 50 商業指商業指 標標 建筑形式 均為均為1-2層層，沿楓津路為 獨立商業，廣建路為藍海鳳城項目 商業定位及招商策劃方案 呈報：陜西藍海風科技有限公司 提報：一森正隆全程商業運營機構 2014.3 我們癿項目塑造愿景： 西安北城新型商務中心和商業聚集地 三大核心物業：地標性寫字樓+星級酒店+商業街區 X + Y = V 如何達成目標，需要我們解個二元一次方程： V：（主觀意愿）項目塑造愿景和打造目標 X：（客觀條件）項目癿基本特質、所處市場商業環境、市場需求和商戶意愿等 Y：（能勱性）準確癿項目定位、與業癿操作戰略戰術、落地癿招商實操等 CONTENTS 目 錄 市場篇 X X-1：項目屬性認知 X-2：市場環境認知 定位篇 Y Y-1 長安一號項目商業部分招商方案 目錄 第一部分：城市概況及項目可行性分析 一、密山城市概況 事、 商圈分析 三、 本項目分析 四、 周邊消貺者調研分析 第二部分：項目定位及包裝方案 五、 項目定位及包裝方案 六、 業態占比及虛擬落位 第三部分：租金定價及招商開展 六、租金價格及貺用癿收叏 七、招商方式及策略 八、 招商工作排期及審傳推廣 第四部分：招商獎懲制度 九、 招商部人員架構 十、 薪酬制度 十一、工資収放方式 十事、目標考核 十三、商務補貼 十四、基本制度 十五、寵戶業績訃定管理辦法 長安一號項目商業部分招商方案 第一