華潤萬家購物中心華潤萬家購物中心華潤萬家購物中心華潤萬家購物中心華潤萬家購物中心華潤萬家購物中心華潤萬家購物中心華潤萬家購物中心 渭南項(xiàng)目定位及業(yè)態(tài)規(guī)劃報(bào)告渭南項(xiàng)目定位及業(yè)態(tài)規(guī)劃報(bào)告渭南項(xiàng)目定位及業(yè)態(tài)規(guī)劃報(bào)告渭南項(xiàng)目定位及業(yè)態(tài)規(guī)劃報(bào)告 2012年10月21日 宏觀部分宏觀部分宏觀部分宏觀部分 報(bào)告整體思路報(bào)告整體思路報(bào)告整體思路報(bào)告整體思路 華潤萬家購物中心定位報(bào)告華潤萬家購物中心定位報(bào)告華潤萬家購物中心定位報(bào)告華潤萬家購物中心定位報(bào)告 宏觀市場分析宏觀市場分析宏觀市場分析宏觀市場分析 渭南宏觀經(jīng)濟(jì)狀況研究 渭1 萬商國際城市廣場商業(yè)定位萬商國際城市廣場商業(yè)定位及業(yè)態(tài)規(guī)劃建議 及業(yè)態(tài)規(guī)劃建議 2 項(xiàng)目背景解讀：基于城市發(fā)展背景、區(qū)域發(fā)展背景分析及本體條件，分析項(xiàng)目發(fā)展遠(yuǎn)景的可實(shí)現(xiàn)性，確定項(xiàng)目的開發(fā)模式 項(xiàng)目解決思路項(xiàng)目解決思路 PART PART 3 3項(xiàng)目定位：項(xiàng)目整體定位及發(fā)展策略項(xiàng)目定位：項(xiàng)目整體定位及發(fā)展策略 PART PART 1 1背景解讀：基于城市、區(qū)域、本體價(jià)值下的開發(fā)模式選擇背景解讀：基于城市、區(qū)域、本體價(jià)值下的開發(fā)模式選擇 PART PART 2 2競爭機(jī)會(huì)：基于商業(yè)市場環(huán)境特點(diǎn)與區(qū)域機(jī)會(huì)下的定位方向競爭機(jī)會(huì)：基于商業(yè)市場環(huán)境特1 衡陽衡陽 今朝映象城今朝映象城 項(xiàng)目效果圖 3 衡陽今朝映象城位于市華新區(qū)核心地段解放大道與長豐大道交匯處東南，且與步衡陽今朝映象城位于市華新區(qū)核心地段解放大道與長豐大道交匯處東南，且與步 步廣場對(duì)面而立步廣場對(duì)面而立,東臨浦發(fā)銀行東臨浦發(fā)銀行,西臨步步高廣場西臨步步高廣場,北依招商銀行、民生銀行北依招商銀行、民生銀行,南靠船山公南靠船山公 園，周邊商業(yè)氛圍濃厚園，周邊商業(yè)氛圍濃厚,交通出行便利交通出行便利,是華新區(qū)核心商圈中心地段和衡陽金融中心。是華新區(qū)核心商圈中心地段和衡陽金融中心。 項(xiàng)目區(qū)位 4 城市概1 項(xiàng)目位于生活居住區(qū)，體量為1.5萬平方米，定位是新型社區(qū)鄰里商業(yè)中心，其業(yè)態(tài)和品牌是以居住的日常消費(fèi)為主 1.項(xiàng)目發(fā)展路徑研究 a.北京華潤plus365購物中心：項(xiàng)目概述 居住新區(qū)商業(yè)成功案例研究 城市外圍城市綜合體模式研究 項(xiàng)目 北京市朝陽區(qū)管莊，面臨朝陽路，臨京通苑小區(qū) 開發(fā)商 華潤置地（北京）股份有限公司 運(yùn)營商 華潤置地（北京）股份有限公司 建筑面積 1.5萬 入市時(shí)間 2011年 檔次定位 社區(qū)商業(yè)中心 樓層 地上三層 目標(biāo)客群 周邊社區(qū)居民 運(yùn)營模式 租賃模式 項(xiàng)目定位 新型社區(qū)商業(yè)中心 2 1.項(xiàng)目發(fā)展路徑研究 a.北京華潤plus3項(xiàng)目簡介首地大峽谷購物中心成就品質(zhì)生活！成就品質(zhì)生活！創(chuàng)造經(jīng)典，全因有你！創(chuàng)造經(jīng)典，全因有你！首地大峽谷購物中心，商圈龍頭！引領(lǐng)區(qū)域生活首地大峽谷購物中心，商圈龍頭！引領(lǐng)區(qū)域生活方式全面升級(jí)方式全面升級(jí)p中國第一家機(jī)場集團(tuán)公司，五大實(shí)力商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商之一，與中糧集團(tuán)、凱德置地、萬達(dá)集團(tuán)、太古中糧集團(tuán)、凱德置地、萬達(dá)集團(tuán)、太古集團(tuán)集團(tuán)共同構(gòu)成商業(yè)地產(chǎn)品牌第一梯隊(duì)p逾萬畝土地儲(chǔ)備，現(xiàn)管理資產(chǎn)規(guī)模超過1000億元，十余年商業(yè)運(yùn)營管理經(jīng)驗(yàn)，通過運(yùn)營實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目持續(xù)盈利的領(lǐng)導(dǎo)者p主要業(yè)務(wù)領(lǐng)域涉及機(jī)場管理、機(jī)場建設(shè)、商社商社 渝南購物中心渝南購物中心 商業(yè)定位暨業(yè)態(tài)業(yè)種規(guī)劃報(bào)告商業(yè)定位暨業(yè)態(tài)業(yè)種規(guī)劃報(bào)告 重慶業(yè)信商業(yè)管理顧問有限公司呈報(bào)重慶業(yè)信商業(yè)管理顧問有限公司呈報(bào) 二零一零年十一月二零一零年十一月 項(xiàng)目面臨的困難及需要解決的問題項(xiàng)目面臨的困難及需要解決的問題 4 4 目錄 項(xiàng)目商業(yè)定位項(xiàng)目商業(yè)定位 1 5 項(xiàng)目業(yè)態(tài)業(yè)種配置項(xiàng)目業(yè)態(tài)業(yè)種配置 項(xiàng)目樓層功能分區(qū)項(xiàng)目樓層功能分區(qū) 2 3 5 5 租金預(yù)估租金預(yù)估 項(xiàng)目商業(yè)定位項(xiàng)目商業(yè)定位 1 本項(xiàng)目的商業(yè)定位宏觀層面的考慮：本項(xiàng)目的商業(yè)定位宏觀層面的考慮： 1 1、巴南區(qū)商業(yè)現(xiàn)狀：巴南區(qū)商業(yè)發(fā) 長沙泊富國際廣場長沙泊富國際廣場長沙泊富國際廣場長沙泊富國際廣場 SLSTARSTARShopping Like aSTARSTAR 目錄目錄 1 1 項(xiàng)目商業(yè)定位及細(xì)化項(xiàng)目商業(yè)定位及細(xì)化項(xiàng)目商業(yè)定位及細(xì)化項(xiàng)目商業(yè)定位及細(xì)化項(xiàng)目商業(yè)定位及細(xì)化項(xiàng)目商業(yè)定位及細(xì)化項(xiàng)目商業(yè)定位及細(xì)化項(xiàng)目商業(yè)定位及細(xì)化 2 2 項(xiàng)目樓層業(yè)態(tài)分布及品牌落位圖項(xiàng)目樓層業(yè)態(tài)分布及品牌落位圖項(xiàng)目樓層業(yè)態(tài)分布及品牌落位圖項(xiàng)目樓層業(yè)態(tài)分布及品牌落位圖項(xiàng)目樓層業(yè)態(tài)分布及品牌落位圖項(xiàng)目樓層業(yè)態(tài)分布及品牌落位圖項(xiàng)目樓層業(yè)態(tài)分布及品牌落位圖項(xiàng)目樓層業(yè)態(tài)分布及品牌落位圖 Page 1 第一部錦繡商業(yè)中心錦繡商業(yè)中心 全 程 策 劃 案 全 程 策 劃 案 錦繡商業(yè)中心錦繡商業(yè)中心 目目 錄錄 第一部分：市場分析篇第一部分：市場分析篇 第二部分：項(xiàng)目定位及產(chǎn)品建議第二部分：項(xiàng)目定位及產(chǎn)品建議 第三部分：項(xiàng)目功能及業(yè)態(tài)建議第三部分：項(xiàng)目功能及業(yè)態(tài)建議 第四部分：目標(biāo)商戶定位及已跟蹤客戶反饋第四部分：目標(biāo)商戶定位及已跟蹤客戶反饋 第五部分：營銷策略第五部分：營銷策略 第六部分：租金定價(jià)及財(cái)務(wù)分析第六部分：租金定價(jià)及財(cái)務(wù)分析 第七部分：營銷前期基本物料準(zhǔn)備第七部分：營銷前期基本物料準(zhǔn)備 錦繡商業(yè)中心錦繡商業(yè)中策地(南京)機(jī)構(gòu)研展部 2008-01-06 尊敬的領(lǐng)導(dǎo)尊敬的領(lǐng)導(dǎo): : 受貴司委托，南京策地機(jī)構(gòu)為貴公司蘇州南門項(xiàng)目實(shí)施全 程代理服務(wù)。本報(bào)告為該項(xiàng)目前期總體定位研究部分，目的在于通過深入分析蘇州各 大商圈整體市場環(huán)境和項(xiàng)目所在區(qū)域各項(xiàng)市場數(shù)據(jù)、指標(biāo)，為項(xiàng)目的總體定位提供定 量和定性市場論據(jù)支持及項(xiàng)目發(fā)展方向的決策性研究。 本次調(diào)研重在描述市場現(xiàn)狀并從中得出市場各方面的基礎(chǔ)結(jié)論，這些結(jié)論是市場事 實(shí)的描述，應(yīng)作為項(xiàng)目總體定位的依據(jù)，但不作為項(xiàng)目總體定位必須采信的結(jié)論。 本次報(bào)告的主要內(nèi)容主要是在對(duì)蘇州全市商圈和區(qū)域市項(xiàng)目介紹項(xiàng)目介紹 蘇州有石路商圈、南門商圈、觀前商圈、園區(qū)商圈和金雞湖五大商圈， 軌交1號(hào)線貫穿期間，圓融星座正處于金雞湖商圈。 觀前街商圈 南門商圈 石路商圈 新區(qū)獅山商圈 觀前街商圈 南門商圈 石路商圈 新區(qū)獅山商圈 圓融星座圓融星座 項(xiàng)目位于的商圈項(xiàng)目位于的商圈 金雞湖商圈金雞湖商圈 項(xiàng)目具體位置項(xiàng)目具體位置 ?本項(xiàng)目毗鄰金雞湖。位于旺墩路以南，鐘園路以東， 與“蘇州市域新CBD 商業(yè)中心”已開業(yè)的圓融時(shí)代廣場隔街相望。 時(shí)代廣場時(shí)代廣場 時(shí)代廣場時(shí)代廣場 久光百貨久光百貨 久光百貨久光百貨 華 池 街 旺敦路 華 池 購物中心業(yè)態(tài)和租金定位 特定商場案例分析特定商場案例分析 特定商戶成特定商戶成 交案例分析交案例分析 市場租金調(diào)研市場租金調(diào)研 項(xiàng) 目 租 金 方 案 建 議 項(xiàng) 目 租 金 方 案 建 議 租金方案思路 參考依據(jù)參考依據(jù) 特定商場案例分特定商場案例分 析析 特定商戶成特定商戶成 交案例分析交案例分析 市場租金調(diào)研市場租金調(diào)研 目標(biāo)商場樣本目標(biāo)商場樣本 地地 王王 購購 物物 中中 心心 太陽太陽 廣場廣場 銅鑼灣銅鑼灣 廣場廣場 西武西武 百貨百貨 中信中信 廣場廣場 經(jīng)營規(guī)模經(jīng)營規(guī)模 每層商戶組合每層商戶組合 每層商場平面布局每層商場購物中心項(xiàng)目定位、業(yè)態(tài)組合購物中心項(xiàng)目定位、業(yè)態(tài)組合 案例分析和原則案例分析和原則 販物中心定位 市場定位 販物中心定位 販物中心分類：按規(guī)模及輻射范圍分類 販物中心定位 販物中心分類：按業(yè)態(tài)特色分類。 業(yè)態(tài)組合 業(yè)態(tài) 定義：商業(yè)業(yè)態(tài)是指針對(duì)特定消費(fèi)者的特定需要，有選擇地運(yùn)用商品經(jīng)營結(jié)構(gòu)、庖鋪位置、庖 鋪規(guī)模、庖鋪形態(tài)、價(jià)格政策、銷售斱式、銷售服務(wù)等手段，提供類型化經(jīng)營形態(tài)。 業(yè)態(tài)的種類 業(yè)態(tài)組合 零售業(yè)態(tài)對(duì)比 業(yè)態(tài)組合 零售業(yè)態(tài)對(duì)比 業(yè)態(tài)組合 業(yè)態(tài)組合 定義：業(yè)態(tài)組吅就是指綜吅體戒販物中心根據(jù)自身的定位確定商業(yè)商社商社渝南購物中心 商業(yè)定位暨業(yè)態(tài)業(yè)種規(guī)劃報(bào)告 渝南購物中心 商業(yè)定位暨業(yè)態(tài)業(yè)種規(guī)劃報(bào)告 項(xiàng)目面臨的困難及需要解決的問題項(xiàng)目面臨的困難及需要解決的問題4 4 目錄 項(xiàng)目商業(yè)定位項(xiàng)目商業(yè)定位1 5 項(xiàng)目業(yè)態(tài)業(yè)種配置項(xiàng)目業(yè)態(tài)業(yè)種配置 項(xiàng)目樓層功能分區(qū)項(xiàng)目樓層功能分區(qū) 2 3 5 5 租金預(yù)估租金預(yù)估 項(xiàng)目商業(yè)定位項(xiàng)目商業(yè)定位 1 本項(xiàng)目的商業(yè)定位宏觀層面的考慮： 1、巴南區(qū)商業(yè)現(xiàn)狀：巴南區(qū)商業(yè)發(fā)展落后，以傳統(tǒng)商業(yè)格局為主，城市景 觀及商業(yè)形象欠佳， 本項(xiàng)目的商業(yè)定位宏觀層面的考慮： 1、巴南區(qū)商業(yè)現(xiàn)狀：巴南區(qū)商業(yè)發(fā)展落后，以傳統(tǒng)