1 項目成本管理重點注意事項項目成本管理重點注意事項 及流程培訓及流程培訓 2011年年3月月 2 一、一、成本管理總體方案 方案階段目標成本 實施階段目標成本 動態金額 結算金額 投資測算 定位階段 設計階段 招投標階段 施工及結算階段 后評估階段 3 一、一、成本管理總體思路 目標成本管理是主線，通過定位測算、限額設計、成本指標責任人分解、 招投標管理、施工管理、洽商管理、合同管理、結算管理等各個階段的管理 手段的使用，逐步落實目標成本管理思路，確保目標成本的實現。 4 二、成本管理制度體系二、成本管理制度體系 項目成本管精裝修項目工程管理流程精裝修項目工程管理流程 吉林欣琦股份項目部 項目經理：葉峰 精裝修項目工程管理流程精裝修項目工程管理流程 精裝修項目管理要素 項目確立項目確立 營銷策略營銷策略 尋求合作尋求合作 伙伴伙伴 項目定位項目定位 方案設計方案設計 材料選擇材料選擇 施工準備施工準備 過程控制過程控制 項目完成項目完成 商品商品 精裝修工程精裝修工程 流流 水水 段段 管理、施工、驗收、檢測管理、施工、驗收、檢測 流流 程程 目錄目錄 1.1. -流水段節奏流水段節奏 2.2. -標準流程圖標準流程圖 ( (設定設定 whowho、whenwhen、wh房地產開發項目工程管理流程指引 對于普通的房地產開發項目而言，工程管理流程一般如下： 1. 項目部組建 公司取得用地許可后，應盡早確定項目經理人選，盡快明確項目前期人員組成，以便有專門部門及人員開展及推動項目前期工作。 【完成時間】 取得用地許可證后 【落實部門】 公司 項目部成立后，應著手研究各階段項目部各方面人員需求計劃及到位計劃，并通過公司人力資源部門隨著項目進展將人員逐步配備到位。 目前，我司深圳地區開發的項目一般由中海監理負責監理，工程管理一般實行項目部與監理部一體化運作，即地產與監理組招商工程管理流程 目目 錄錄 第一部分：商戶進場前期工程管理流程第一部分：商戶進場前期工程管理流程 . 2 一、招商前期工程技術管理流程 . 2 二、設計變更管理流程 . 3 三、項目實施、預驗收管理流程 . 5 四、商鋪驗收管理流程 . 7 五、商鋪施工圖紙會審管理流程 . 9 六、商戶進場手續辦理流程 . 11 第二部分、商鋪裝修管理流程第二部分、商鋪裝修管理流程 . 16 一、辦理裝修指引 . 16 二、裝修指引解釋 . 17 三、裝修保證書 . 18 四、租戶裝修承諾書 . 19 五、裝修施工現場管理規定 . 20 六、裝修施工人員管理規定 . 23 七、裝修施工許房地產多項目管控、流程與績效管理實戰專題研討會 -多項目管控模式 北京鈞涵基業企業管理顧問有限公司 2008年4月 上海 謝志華 授課專家謝志華先生簡介 北京鈞涵基業企業管理顧問有限公司總經理 資深房地產管理咨詢專家 重慶大學房地產學院MBA班院外專家 主要從事戰略管理、組織與集團管控模式、流程管理、 人力資源管理項目的咨詢和培訓，其專業水平及豐富的 管理咨詢經驗獲得客戶的普遍贊賞，由他親自主持咨詢 的項目均取得預期效果并獲得客戶的高度滿意。對中國 文化有深刻而獨到的理解，對如何把西方管理理論有效 應用在中國企業有豐富Company LOGO 1 項目開發階段管理流程項目開發階段管理流程 易居中國易居中國 燎原華東燎原華東 2 市場開發管理工具包市場開發管理工具包 3 市場開發管理流程 信信 息息 收收 集集 市市 場場 進進 入入 關關 系系 拓拓 展展 開開 發發 維維 護護 項項 目目 提提 案案 4 信息收集關鍵點 關鍵點二：城市房地產年開發量、銷售量關鍵點二：城市房地產年開發量、銷售量 關鍵點三：住宅、商業、辦公各自供需比重關鍵點三：住宅、商業、辦公各自供需比重 關鍵點一：城市關鍵點一：城市GDPGDP發展狀況發展狀況 尋尋 求求 市市 場場 最最 佳佳 切切 工程管理部及項目部組織結構及流程設計報告*年6月第2頁流程目錄（二級目錄：項目建設施工流程）2.業務層面2.1.項目前期策劃流程2.2.項目規劃設計流程2.3.項目建設施工流程2.4.市場與銷售流程2.3.1.項目工程總體建設流程2.3.3.項目工程監理招標流程2.3.6.項目工程建設施工流程2.3.7.小型（分項）項目工程建設施工流程2.3.8.項目工程建設實施流程2.3.2.項目工程建設招標流程2.3.4.項目工程合同編制審查流程2.3.9.項目工程變更流程2.3.10.項目工程資料整理歸檔流程2.3.11.項目工程物業移交流程2.3.5.小型（分項）項目工程合同編制審查流程第xx地產項目管理流程報告 xx項目最終報告附件2合理的組織結構固然十分重要，但一個公司的成功還取決于有效的管理及業務流程支持，及這些流程在組織結構上的順利執行組織結構結構規定了每個人的職責，而程序則將這些職責轉化成經營活動中的具體行動管理及業務流程是公司管理活動及經營活動的具體載體，和對部門及個人職責、行動的具體定義，其： 規定了各部門在主要經營活動中的職責和任務 明確了各步驟的最終產品，使參與者有明確的目標，檢查工作也有可靠依據 將公司內各部門、職能、及個人聯系在一起、協調工作 同時也是公司聯結市場、客施工管理流程與表格工具 1.項目工程管理流程 2 2.甲方向承建商發出與工程有關的函件、指令、圖紙的流程 3 3.承建商向甲方發出函件的流程 3 4.施工組織設計（方案）報審流程 4 5.工程開工/復工報審流程 5 6.要求項目指令單審批流程 6 7.監理工程師通知單及回復流程 7 8.工程暫停令簽發流程 7 9.工程延期報審流程 8 10.施工組織設計報驗申請表 9 11.施工組織設計（方案）審批表 10 12.施工組織設計方案審批記錄 12 13.工程開工/復工報審表 13 14.單位工程開工報告表 14 15.復工申請表 15 16.監理工程師通知單 16 17.監理工Company LOGO 1 項目開發階段管理流程項目開發階段管理流程 易居中國易居中國 燎原華東燎原華東 2 市場開發管理工具包市場開發管理工具包 3 市場開發管理流程 信信 息息 收收 集集 市市 場場 進進 入入 關關 系系 拓拓 展展 開開 發發 維維 護護 項項 目目 提提 案案 4 信息收集關鍵點 關鍵點二：城市房地產年開發量、銷售量關鍵點二：城市房地產年開發量、銷售量 關鍵點三：住宅、商業、辦公各自供需比重關鍵點三：住宅、商業、辦公各自供需比重 關鍵點一：城市關鍵點一：城市GDPGDP發展狀況發展狀況 尋尋 求求 市市 場場 最最 佳佳 切切第七章第七章 房地產現場銷售管理房地產現場銷售管理 7. 1 銷售部的組建銷售部的組建 7. 2 銷售現場的流程管理銷售現場的流程管理 7. 1 銷售部的組建銷售部的組建 7.1.1銷售部組織建構銷售部組織建構 房地產行業銷售部門的組織建構通常主要由以下人員構成房地產行業銷售部門的組織建構通常主要由以下人員構成: (1)銷售經理銷售經理(1人人)。 (2)現場銷售主管現場銷售主管(1人人)。 (3)銷售員若干。銷售員若干。 (4)前臺接待員前臺接待員1人。人。 (5)客戶服務部主管客戶服務部主管(1人人)。 (6)合同管理員合同管理員1人。人。 (7)貸款員貸 招商地產廣州管理總部 項目流程管理指導書 廣州管理總部 二〇〇八年三月二十六日 一、前期階段流程 4 [1.1]土地拓展工作流程 5 [1.2]土地合同執行工作流程 6 [1.3]公司注冊工作流程 7 二、設計階段流程 8 [1.1] 項目方案設計單位選定審批流程（在授權情況下） 9 [1.2] 項目設計費用核定流程 10 三、實施階段流程 11 （一）工程量清單、標底編制（金額500萬以上） 12 [1.1]工程量清單、標底編制（金額500萬以上）審批流程 13 （二）工程招標 14 [2.1.1]工程及采購類招標管理：分項工項目示范區設計及驗收管理流程項目示范區設計及驗收管理流程 適用范圍：適用范圍： 項目開發建設階段，項目示范區的方案、施工圖設計管理工作及驗收。 職責職責 1.1. 項目公司項目公司 1.1 負責示范區的選址、策劃，并報總部相關部門審核。 1.2 負責按照示范區設計任務書模板編制各階段各專業的設計任務書,并報總部相關部 門審核。 1.3 負責建筑、景觀、裝修及配飾單位的選擇及合同的簽訂, 并報總部相關部門審核。 1.4 負責設計進度的制定和落實,并將進度計劃報總部相關部門備案。 1.5 組織設計方案評審會、確定評審議題、內容；總結評審 金地（集團）股份有限公司 房地產項目 業務流程管理手冊 （會簽稿，共75項流程） 編制 日期 審核 日期 批準 日期 發布日期： 生效日期： 金地（集團）股份有限公司 《房地產項目業務流程管理手冊》編制及使用說明 1．金地（集團）股份有限公司《房地產項目業務流程管理手冊》，由集團人事行政部于2011年4月牽頭組織編制完成。 2．金地（集團）股份有限公司《房 目 錄 目 錄 第一章. 戰略管理 第二章. 投資發展 第三章. 運營管理 第四章. 設計管理 第五章. 成本管理 第六章. 采購管理 第七章. 營銷管理 第八章. 財務管理 第九章. 人力資源管理 第十章. 行政管理 第十一章.審計管理 第一章 戰略管理 第一節戰略規劃與管理流程 1. 流程圖 2流程概況 3.工作程序 3.1 信息收集與研究 3.1.1 投資發展部：負責收集宏觀環境信息（國家對房地產行業及相關行業的政策與法 規、國家經濟發展、法律和社會文化等方面的信息） 、產業發展環境信息（房地 產行業和 相關行業的發展趨勢、客戶需求、競爭對手及業界標