一二線城市并購項目案例分享 課程目標 01 什么是并表？為什么并表？怎么樣并表？ 如何獲得公司的控制權？ 03 在項目公司股東結構復雜的時候， 有哪些并購的注意事項？ 02 在并購項目中如何規避項目公司原有 的或然負債？ 目錄 上海外灘項目：郭廣昌、潘石屹“斗地主” 1 2 南海某項目：章程里的爭權奪利 3 增城某項目：或然負債怎么避 一線城市某項目：平安的一票否決權 股東優先購買權 或然負債 并表、控制權 01 Part One 并表、控制權 全部資產、負債將會并入到 集團的合并資產負債表 收入和費用也將全額并入集 團的合并利潤表 凈利潤則黃宇奘黃宇奘 2015.11.122015.11.12 從設計角度看產品選擇 項 目 總 外人眼中的項目總霸氣土豪 外人眼中的項目總千杯不倒 外人眼中的項目總應酬不斷 外人眼中的項目總苦干工程 外人眼中的項目總成功人士 項目總心聲： 當年，讓我干工程的時候，作為一名剛畢業的小鮮肉， 其實我是拒絕的。然并卵，為了公司利益，為了實現自身價值， 我放棄了只想安靜地當一個美男子的心愿，去了工地。從此， 我終日風里來、雨里去、背井離鄉、四海為家，在經歷了一個 又一個項目的鍛煉后，我終于成為了一名“外人眼中的項目 總”。但我發現外界其實對我們土地投資法律基礎 投資管理中心風險控制部 2015年11月 主要內容： 一 土地物權制度 二 土地規劃 三 征地、農轉用審批 四 征地補償 五 土地供應 1、使土地 符合土地利 用總體規劃 和城鄉規劃； 2、辦理土 地的征地、 農轉用審批 手續； 3、對權利 人進行征地、 拆遷安置補 償； 4、供地 （出讓土 地）。 1、通過合法途徑買到法律手續土地齊備的土地，是項目后續開發的順 利進行的基礎與前提。 2、目前公司大力拓展三四線城市“勞斯萊斯”項目，這些土地中有一 尚不具備開發條件，有一些還是農村集體土地。 按照我國法律規定，獲取這些土地如何更好的介紹碧桂園 投資策劃中心 2015年11月 1、碧碧桂園介紹之桂園介紹之亮點亮點 2、用、用投資者關注的數據說話投資者關注的數據說話 3、集團、集團領導如何介紹碧桂園領導如何介紹碧桂園 4、我司能夠打造勞斯萊斯項目的依據、我司能夠打造勞斯萊斯項目的依據 五、項目總與投資工作 介紹碧桂園思路介紹碧桂園思路 如何表達碧桂園集團發展歷程，展現國內十大房企、上市公司的規模及實力？如何表達碧桂園集團發展歷程，展現國內十大房企、上市公司的規模及實力？ 公司規模核心競爭力碧桂園集團發展歷程戰略布局集團2014年業績摘要，201 官廳湖項目產品定位經驗分享 2 目 錄 33 3 2 31 項目概況 產品定位 設計及優化 3 4開盤后總結 3 31 3 1.11.1 3 1.21.2 區位分析 區位交通 3 1.31.3 項目定位 項目概況 3 1.41.4 開工前地塊情況 4 官廳湖項目項目位于河北省懷來縣，臨 近京北著名旅游景點官廳水庫，項目距 離京藏高速東花園出口9公里，距離北 京北三環約90公里。 區位分析 5 區位交通 項目位于京冀交接處，北靠官廳湖，南鄰康祁路，氣候宜人，沒有工業污染，空氣清新、 純凈。周邊有八達嶺長城、天漠等80余處風景名勝，自然資源得天獨厚。 第1目標市場 北京北三環 京藏高投資必備投資必備 房地產開發成本與支付 目錄 房地產項目成本構成 集團標準成本水平 房地產項目成本估算思路 工程款支付模式 一 二 三 四 一、房地產項目成本構成 開發成本 銷管費 稅費 房地產總成本 土地成本 行政事業性收費 與前期工程費用 主體建筑安裝工 程費 景觀環境工程 社區管網工程 公共配套設施 工程建設其他費 用 開發成本扣除土地成本后統稱建造成本 Tips 開發間接費 財務費 土地成本 行政事業性收費 與前期工程費用 主體建筑安裝工 程費 景觀環境工程 社區管網工程 公共配套設施 工程建設其他費 用 開發間接費 財務費 一、房房地產項目并購與合作的相關法律實務 課程目標 目標一 概念辨析？并購與合作類拿地模式的法律特點與差異 目標二 注意什么？并購與合作類拿地模式的法律風險及防范措施 目標三 如何選擇？各類拿地模式的適用情形 土地使用權轉讓 并購與合作類拿地模式 聯營型合作開發 股權類合作開發 委托代建代管 一、土地使用權轉讓 指直接從原土地使用權人手中通過國有土地使用權轉讓的方式獲取土地。 （1）已經繳納土地出讓金、已經取得國有土地使用權證； （2）已投資額（不含出讓金）占總投資達到25%。 條件 概念 優缺點 【優點】轉讓完成后比較干凈碧桂園投資工作簡介 2015年11月 投資策劃中心 2 第一部分投資系統組織架構 投資策劃中心 決策 支持、引導、服務 拓展 一、投資系統架構 土地投資決策委員會 各投資團隊 （投資小分隊） 一、投資系統架構 土地投資決策委員會 組長：楊國強董事局主席 成員：楊惠妍董事局副主席 莫斌集團總裁 吳建斌首席財務官 程光煜副總裁 王少軍副總裁 行使有關土地投資事物的最高決策權 一、投資系統架構 投資策劃中心 集團十三大職能中心之一 集團副總裁 王少軍 評 審 部 發 展 研 究 部 財 稅 部 風 險 控 制 部 直 屬 拓 展 部 中心總經理 何劍標 中莞深區域產品定位經驗分享 2 東莞 深圳 推貨930套、12.57億，推貨 率93%；認購832套、9.96 億，按套去化率89%（洋房 認購777套；別墅認購55套） 開盤當天認購情況（2015.8.8） 清溪翡翠灣開盤價格高于 保利中央公館1500元/ 定案貨值：10.11億 開盤貨值：13.31億 溢價32% 清溪翡翠灣 推貨913套、10.81億，推貨 率100%；認購674套、8.03 億，按套去化率74%（洋房 589套，別墅49套，商鋪36套） 開盤當天認購情況（2015.10.24） 大朗碧桂園天匯開盤價格 高于周邊競品2000元/ 定案貨值：8.92億 開盤貨值：11.16億 溢價25% 大朗天匯 莞深區域201融資成本、費用 更熟悉投資測算， 提高投資測算準確率。 課程宗旨 融資成本 01 費用 02 關注和平衡 03 目錄 一、融資成本 常見融資產品類型 發債 信托 委托貸款 永續債 基金 開發貸款 并購貸 視公司信譽 規 模 10%+ 年化 收益 “無還款期” 飲鴆止渴 “權益化” 特 點 永 續 債 一、融資成本 雙方約定 雙方約定 雙方約定 規模 年化收益 特點 委 托 貸 款 一、融資成本 規模 年化收 益 特點 視公司信譽7%432原則 一、融資成本 信 托 視公司信譽 01 4%左右 02 成本低 期限長 03 規模 年化收 益 特點 發 債 一、融資成本 規模 年化收益 特點 惠來市調訪談經驗分享 2 基本情況基本情況 1 找誰談找誰談2 4 怎么談怎么談 3 談什么談什么4 一些技巧一些技巧 5 3 第一部分基本情況基本情況 4 目標市場對比已有項目的城市 城 市惠來縣豐順縣五華縣興寧市 年份2014年2013年2013年2013年 戶籍人口139.98萬69萬（2012年）134.6萬118.36萬 常住人口111.6萬60萬（2012年）107.1萬- 市區人口 18.31萬（惠城鎮） 7.39萬（華湖鎮） 10.6萬（東隴鎮） 20萬（2012年）28萬（2012年）28.6萬（2012年） GDP/增速227.82億元/10%75.6億元/16.2%100.86億元/11.2%132.44億元/11.0% 人均GDP/增速20524元/1 項目總經理應具備怎樣的營銷運營意識 營銷中心 國內運營部 2015年12月24日 2 阮學儒 139-2884-3521 3 目錄 第一部分 營銷運營概述 1 第二部分 營銷運營和項目運營關系 2 4 題引 Q 1 項目銷售目標是如何制定的？ Q 2 銷售計劃是如何進行目標分解的？ Q 3 為何有些項目能持續大體量銷售？ Q 4 貨量組織是如何匹配銷售業績的？ Q 5 項目與營銷之間是如何聯系起來的？ 5 項目管理者 不能陷入某一項具體的工作操作中 梳理清楚各類問題，理清邏輯關系 第一部分 營銷運營概述 營銷工作需要系統性的全局統籌。 6 1、什么是營銷？ 1.1 營銷與銷售項目成本管理的全過程 結算 竣工 施工 變更 簽證 支付 （動態成本） （合同管理） 發包 招標籌劃 擴初/施工圖 方案 目標成本分解 目標成本調整 目標成本 成本測算 定位 可研/立項 成本測算 目標成本管理是主線，合約規劃是核心 責任成本管理是保障 價值工程分析貫穿始終 概預算/審算：是基本功貫穿始終 成本 方案：是“創控轉換點” 發包：是“虛實轉換點”，承上啟下 與時俱進的成本體系與關聯協同與時俱進的成本體系與關聯協同 “三駕馬車”“三駕馬車”-以資源為核心的成本管控體系以資源為核心的成本管控體系 地產企業的競爭實質上已