1、項(xiàng)目成本管理的全過程 結(jié)算 竣工 施工 變更 簽證 支付 （動(dòng)態(tài)成本） （合同管理） 發(fā)包 招標(biāo)籌劃 擴(kuò)初/施工圖 方案 目標(biāo)成本分解 目標(biāo)成本調(diào)整 目標(biāo)成本 成本測(cè)算 定位 可研/立項(xiàng) 成本測(cè)算 目標(biāo)成本管理是主線，合約規(guī)劃是核心 責(zé)任成本管理是保障 價(jià)值工程分析貫穿始終 概預(yù)算/審算：是基本功貫穿始終 成本 方案：是“創(chuàng)控轉(zhuǎn)換點(diǎn)” 發(fā)包：是“虛實(shí)轉(zhuǎn)換點(diǎn)”，承上啟下 與時(shí)俱進(jìn)的成本體系與關(guān)聯(lián)協(xié)同與時(shí)俱進(jìn)的成本體系與關(guān)聯(lián)協(xié)同 “三駕馬車”“三駕馬車”-以資源為核心的成本管控體系以資源為核心的成本管控體系 地產(chǎn)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)實(shí)質(zhì)上已。

2、融資成本、費(fèi)用 更熟悉投資測(cè)算， 提高投資測(cè)算準(zhǔn)確率。 課程宗旨 融資成本 01 費(fèi)用 02 關(guān)注和平衡 03 目錄 一、融資成本 常見融資產(chǎn)品類型 發(fā)債 信托 委托貸款 永續(xù)債 基金 開發(fā)貸款 并購貸 視公司信譽(yù) 規(guī) 模 10%+ 年化 收益 “無還款期” 飲鴆止渴 “權(quán)益化” 特 點(diǎn) 永 續(xù) 債 一、融資成本 雙方約定 雙方約定 雙方約定 規(guī)模 年化收益 特點(diǎn) 委 托 貸 款 一、融資成本 規(guī)模 年化收 益 特點(diǎn) 視公司信譽(yù)7%432原則 一、融資成本 信 托 視公司信譽(yù) 01 4%左右 02 成本低 期限長 03 規(guī)模 年化收 益 特點(diǎn) 發(fā) 債 一、融資成本 規(guī)模 年化收益 特點(diǎn) 。

3、房地產(chǎn)項(xiàng)目并購與合作的相關(guān)法律實(shí)務(wù) 課程目標(biāo) 目標(biāo)一 概念辨析？并購與合作類拿地模式的法律特點(diǎn)與差異 目標(biāo)二 注意什么？并購與合作類拿地模式的法律風(fēng)險(xiǎn)及防范措施 目標(biāo)三 如何選擇？各類拿地模式的適用情形 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓 并購與合作類拿地模式 聯(lián)營型合作開發(fā) 股權(quán)類合作開發(fā) 委托代建代管 一、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓 指直接從原土地使用權(quán)人手中通過國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式獲取土地。 （1）已經(jīng)繳納土地出讓金、已經(jīng)取得國有土地使用權(quán)證； （2）已投資額（不含出讓金）占總投資達(dá)到25%。 條件 概念 優(yōu)缺點(diǎn) 【優(yōu)點(diǎn)】轉(zhuǎn)讓完成后比較干凈。

4、如何尋找 “勞斯萊斯”的土地 01 02 03 上篇 勞斯萊斯項(xiàng)目產(chǎn)生的背景 勞斯萊斯項(xiàng)目判斷的邏輯 如何做好數(shù)據(jù)分析 04 05 如何開展市場(chǎng)調(diào)研 如何開展訪談 下篇 第一部分 勞斯萊斯項(xiàng)目產(chǎn)生的背景 勞斯萊斯項(xiàng)目產(chǎn)生的背景 為什么堅(jiān)持“三四線城市”？ 1 三四線城市的特點(diǎn)是什么？ 2 “堅(jiān)持三四線城市”，我們的出路在哪里？ 3 為什么堅(jiān)持“三四線城市”？ 1 5 43,055 43,055 8,620 0 10,000 20,000 30,000 40,000 50,000 待售面積銷售面積 宏觀市場(chǎng)：全國房地產(chǎn)供需失衡加劇 全國房地產(chǎn)待售面積、銷售面積（萬） 全國房地產(chǎn)呈現(xiàn)供大于求的態(tài)勢(shì)。

5、投資測(cè)算的基本邏輯 投資策劃中心 2015年11月 計(jì)提 條件 自有資金投入需一年內(nèi)全額回籠 回籠資金自有資金投入+ 年化自有資金收益（30%） 【金額的要求】【時(shí)間的要求】 成就共享金額=（凈利潤年化自有資金30%）20%（區(qū)域主導(dǎo)） 利 潤現(xiàn)金流 利 潤現(xiàn)金流 賺多少錢？何時(shí)回錢？ 利 潤收入成本費(fèi)用稅金 利 潤收入成本費(fèi)用稅金 收入如何確定？ 量 價(jià) 地有多大？ 能蓋多少？容積率、建筑密度、限高 能賣多少？可售面積、公建配套 項(xiàng)目定位 產(chǎn)品結(jié)構(gòu) 價(jià)格預(yù)判：競(jìng)品降價(jià)、同質(zhì)產(chǎn)品積存等 銷售收入 利 潤成本費(fèi)用稅金 成本都包括哪些？收入 銷售。

6、惠來市調(diào)訪談經(jīng)驗(yàn)分享 2 基本情況基本情況 1 找誰談?wù)艺l談2 4 怎么談怎么談 3 談什么談什么4 一些技巧一些技巧 5 3 第一部分基本情況基本情況 4 目標(biāo)市場(chǎng)對(duì)比已有項(xiàng)目的城市 城 市惠來縣豐順縣五華縣興寧市 年份2014年2013年2013年2013年 戶籍人口139.98萬69萬（2012年）134.6萬118.36萬 常住人口111.6萬60萬（2012年）107.1萬- 市區(qū)人口 18.31萬（惠城鎮(zhèn)） 7.39萬（華湖鎮(zhèn)） 10.6萬（東隴鎮(zhèn)） 20萬（2012年）28萬（2012年）28.6萬（2012年） GDP/增速227.82億元/10%75.6億元/16.2%100.86億元/11.2%132.44億元/11.0% 人均GDP/增速20524元/。

7、碧桂園投資工作簡(jiǎn)介 2015年11月 投資策劃中心 2 第一部分投資系統(tǒng)組織架構(gòu) 投資策劃中心 決策 支持、引導(dǎo)、服務(wù) 拓展 一、投資系統(tǒng)架構(gòu) 土地投資決策委員會(huì) 各投資團(tuán)隊(duì) （投資小分隊(duì)） 一、投資系統(tǒng)架構(gòu) 土地投資決策委員會(huì) 組長：楊國強(qiáng)董事局主席 成員：楊惠妍董事局副主席 莫斌集團(tuán)總裁 吳建斌首席財(cái)務(wù)官 程光煜副總裁 王少軍副總裁 行使有關(guān)土地投資事物的最高決策權(quán) 一、投資系統(tǒng)架構(gòu) 投資策劃中心 集團(tuán)十三大職能中心之一 集團(tuán)副總裁 王少軍 評(píng) 審 部 發(fā) 展 研 究 部 財(cái) 稅 部 風(fēng) 險(xiǎn) 控 制 部 直 屬 拓 展 部 中心總經(jīng)理 何劍標(biāo) 中。

8、土地投資法律基礎(chǔ) 投資管理中心風(fēng)險(xiǎn)控制部 2015年11月 主要內(nèi)容： 一 土地物權(quán)制度 二 土地規(guī)劃 三 征地、農(nóng)轉(zhuǎn)用審批 四 征地補(bǔ)償 五 土地供應(yīng) 1、使土地 符合土地利 用總體規(guī)劃 和城鄉(xiāng)規(guī)劃； 2、辦理土 地的征地、 農(nóng)轉(zhuǎn)用審批 手續(xù)； 3、對(duì)權(quán)利 人進(jìn)行征地、 拆遷安置補(bǔ) 償； 4、供地 （出讓土 地）。 1、通過合法途徑買到法律手續(xù)土地齊備的土地，是項(xiàng)目后續(xù)開發(fā)的順 利進(jìn)行的基礎(chǔ)與前提。 2、目前公司大力拓展三四線城市“勞斯萊斯”項(xiàng)目，這些土地中有一 尚不具備開發(fā)條件，有一些還是農(nóng)村集體土地。 按照我國法律規(guī)定，獲取這些土地。

9、項(xiàng)目精裝修實(shí)戰(zhàn) 項(xiàng)目總?cè)绾喂芾砭b修 精裝修房交付 （統(tǒng)一大考） 為何要做精裝修房 節(jié)能、低碳、綠色、環(huán)保 銷售額、利潤、稅籌 6680 800 12% 1288 0.8 123 項(xiàng)目總經(jīng)理日理萬機(jī) 我哪有那么多時(shí)間做質(zhì)量管理 那是工程經(jīng)理、工程師的事 我是土建專業(yè)，不是太懂 各種自我安慰的理由 項(xiàng)目總經(jīng)理該如何管理精裝修 精裝修交付有問題的項(xiàng)目 總包單位與精裝單位交接問題 精裝單位的問題 設(shè)計(jì)圖紙的問題 工序的問題 材料部品的問題 工期的問題 項(xiàng)目總在項(xiàng)目維度應(yīng)具備的視角 有市場(chǎng)的視角 有客戶的視角 有設(shè)計(jì)的視角 有工程的視角 有營銷的視角 有。

10、如何更好的介紹碧桂園 投資策劃中心 2015年11月 1、碧碧桂園介紹之桂園介紹之亮點(diǎn)亮點(diǎn) 2、用、用投資者關(guān)注的數(shù)據(jù)說話投資者關(guān)注的數(shù)據(jù)說話 3、集團(tuán)、集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)如何介紹碧桂園領(lǐng)導(dǎo)如何介紹碧桂園 4、我司能夠打造勞斯萊斯項(xiàng)目的依據(jù)、我司能夠打造勞斯萊斯項(xiàng)目的依據(jù) 五、項(xiàng)目總與投資工作 介紹碧桂園思路介紹碧桂園思路 如何表達(dá)碧桂園集團(tuán)發(fā)展歷程，展現(xiàn)國內(nèi)十大房企、上市公司的規(guī)模及實(shí)力？如何表達(dá)碧桂園集團(tuán)發(fā)展歷程，展現(xiàn)國內(nèi)十大房企、上市公司的規(guī)模及實(shí)力？ 公司規(guī)模核心競(jìng)爭(zhēng)力碧桂園集團(tuán)發(fā)展歷程戰(zhàn)略布局集團(tuán)2014年業(yè)績摘要，20。

11、莞深區(qū)域產(chǎn)品定位經(jīng)驗(yàn)分享 2 東莞 深圳 推貨930套、12.57億，推貨 率93%；認(rèn)購832套、9.96 億，按套去化率89%（洋房 認(rèn)購777套；別墅認(rèn)購55套） 開盤當(dāng)天認(rèn)購情況（2015.8.8） 清溪翡翠灣開盤價(jià)格高于 保利中央公館1500元/ 定案貨值：10.11億 開盤貨值：13.31億 溢價(jià)32% 清溪翡翠灣 推貨913套、10.81億，推貨 率100%；認(rèn)購674套、8.03 億，按套去化率74%（洋房 589套，別墅49套，商鋪36套） 開盤當(dāng)天認(rèn)購情況（2015.10.24） 大朗碧桂園天匯開盤價(jià)格 高于周邊競(jìng)品2000元/ 定案貨值：8.92億 開盤貨值：11.16億 溢價(jià)25% 大朗天匯 莞深區(qū)域201。

12、黃宇奘黃宇奘 2015.11.122015.11.12 從設(shè)計(jì)角度看產(chǎn)品選擇 項(xiàng) 目 總 外人眼中的項(xiàng)目總霸氣土豪 外人眼中的項(xiàng)目總千杯不倒 外人眼中的項(xiàng)目總應(yīng)酬不斷 外人眼中的項(xiàng)目總苦干工程 外人眼中的項(xiàng)目總成功人士 項(xiàng)目總心聲： 當(dāng)年，讓我干工程的時(shí)候，作為一名剛畢業(yè)的小鮮肉， 其實(shí)我是拒絕的。然并卵，為了公司利益，為了實(shí)現(xiàn)自身價(jià)值， 我放棄了只想安靜地當(dāng)一個(gè)美男子的心愿，去了工地。從此， 我終日風(fēng)里來、雨里去、背井離鄉(xiāng)、四海為家，在經(jīng)歷了一個(gè) 又一個(gè)項(xiàng)目的鍛煉后，我終于成為了一名“外人眼中的項(xiàng)目 總”。但我發(fā)現(xiàn)外界其實(shí)對(duì)我們。

13、1 項(xiàng)目總經(jīng)理應(yīng)具備怎樣的營銷運(yùn)營意識(shí) 營銷中心 國內(nèi)運(yùn)營部 2015年12月24日 2 阮學(xué)儒 139-2884-3521 3 目錄 第一部分 營銷運(yùn)營概述 1 第二部分 營銷運(yùn)營和項(xiàng)目運(yùn)營關(guān)系 2 4 題引 Q 1 項(xiàng)目銷售目標(biāo)是如何制定的？ Q 2 銷售計(jì)劃是如何進(jìn)行目標(biāo)分解的？ Q 3 為何有些項(xiàng)目能持續(xù)大體量銷售？ Q 4 貨量組織是如何匹配銷售業(yè)績的？ Q 5 項(xiàng)目與營銷之間是如何聯(lián)系起來的？ 5 項(xiàng)目管理者 不能陷入某一項(xiàng)具體的工作操作中 梳理清楚各類問題，理清邏輯關(guān)系 第一部分 營銷運(yùn)營概述 營銷工作需要系統(tǒng)性的全局統(tǒng)籌。 6 1、什么是營銷？ 1.1 營銷與銷售。

14、投資必備投資必備 房地產(chǎn)開發(fā)成本與支付 目錄 房地產(chǎn)項(xiàng)目成本構(gòu)成 集團(tuán)標(biāo)準(zhǔn)成本水平 房地產(chǎn)項(xiàng)目成本估算思路 工程款支付模式 一 二 三 四 一、房地產(chǎn)項(xiàng)目成本構(gòu)成 開發(fā)成本 銷管費(fèi) 稅費(fèi) 房地產(chǎn)總成本 土地成本 行政事業(yè)性收費(fèi) 與前期工程費(fèi)用 主體建筑安裝工 程費(fèi) 景觀環(huán)境工程 社區(qū)管網(wǎng)工程 公共配套設(shè)施 工程建設(shè)其他費(fèi) 用 開發(fā)成本扣除土地成本后統(tǒng)稱建造成本 Tips 開發(fā)間接費(fèi) 財(cái)務(wù)費(fèi) 土地成本 行政事業(yè)性收費(fèi) 與前期工程費(fèi)用 主體建筑安裝工 程費(fèi) 景觀環(huán)境工程 社區(qū)管網(wǎng)工程 公共配套設(shè)施 工程建設(shè)其他費(fèi) 用 開發(fā)間接費(fèi) 財(cái)務(wù)費(fèi) 一、房。

15、拿地過程中應(yīng)關(guān)注的稅務(wù)問題 投資策劃中心羅梓月 2015年11月 課題目標(biāo) 目標(biāo)二 怎么概算土增稅？ -土增稅概算表 目標(biāo)一 房地產(chǎn)行業(yè)有哪些稅種？ 占比是多少？ 目標(biāo)三 常見和新型拿地模式下的稅務(wù)問題 目標(biāo)四 每種模式下的節(jié)稅空間？ 目錄 房地產(chǎn)行業(yè)主要稅種介紹 1 不同拿地模式應(yīng)關(guān)注的稅務(wù)問題 2 節(jié)稅籌劃與拿地模式選擇 3 目錄 4 第一部分房地產(chǎn)行業(yè)主要稅種 一、房地產(chǎn)行業(yè)的主要稅種 1.1 房地產(chǎn)全周期業(yè)務(wù)所涉及稅種 土地獲取階段建設(shè)施工階段銷售階段自持階段驗(yàn)收、清算階段 房產(chǎn)稅 土地使用稅 主要涉及稅種主要涉及稅種 土地增值稅 。

16、一二線城市并購項(xiàng)目案例分享 課程目標(biāo) 01 什么是并表？為什么并表？怎么樣并表？ 如何獲得公司的控制權(quán)？ 03 在項(xiàng)目公司股東結(jié)構(gòu)復(fù)雜的時(shí)候， 有哪些并購的注意事項(xiàng)？ 02 在并購項(xiàng)目中如何規(guī)避項(xiàng)目公司原有 的或然負(fù)債？ 目錄 上海外灘項(xiàng)目：郭廣昌、潘石屹“斗地主” 1 2 南海某項(xiàng)目：章程里的爭(zhēng)權(quán)奪利 3 增城某項(xiàng)目：或然負(fù)債怎么避 一線城市某項(xiàng)目：平安的一票否決權(quán) 股東優(yōu)先購買權(quán) 或然負(fù)債 并表、控制權(quán) 01 Part One 并表、控制權(quán) 全部資產(chǎn)、負(fù)債將會(huì)并入到 集團(tuán)的合并資產(chǎn)負(fù)債表 收入和費(fèi)用也將全額并入集 團(tuán)的合并利潤表 凈利潤則。

17、1 官廳湖項(xiàng)目產(chǎn)品定位經(jīng)驗(yàn)分享 2 目 錄 33 3 2 31 項(xiàng)目概況 產(chǎn)品定位 設(shè)計(jì)及優(yōu)化 3 4開盤后總結(jié) 3 31 3 1.11.1 3 1.21.2 區(qū)位分析 區(qū)位交通 3 1.31.3 項(xiàng)目定位 項(xiàng)目概況 3 1.41.4 開工前地塊情況 4 官廳湖項(xiàng)目項(xiàng)目位于河北省懷來縣，臨 近京北著名旅游景點(diǎn)官廳水庫，項(xiàng)目距 離京藏高速東花園出口9公里，距離北 京北三環(huán)約90公里。 區(qū)位分析 5 區(qū)位交通 項(xiàng)目位于京冀交接處，北靠官廳湖，南鄰康祁路，氣候宜人，沒有工業(yè)污染，空氣清新、 純凈。周邊有八達(dá)嶺長城、天漠等80余處風(fēng)景名勝，自然資源得天獨(dú)厚。 第1目標(biāo)市場(chǎng) 北京北三環(huán) 京藏高。