房地產(chǎn)E網(wǎng)-房地產(chǎn)與物業(yè)管理實(shí)用資料庫 京津龍湖地產(chǎn)營銷部動態(tài)成本控制流程 2008版 （草稿） 一、目的 l 節(jié)省營銷部日常費(fèi)用開支。 l 提升營銷部資金使用費(fèi)效比。 l 明確營銷部各職能及各項目人員在各時間節(jié)點(diǎn)的資金預(yù)算。 l 確立資金申請、審批、使用、監(jiān)督流程。 二、適用范圍 l 適用崗位：營銷部各職能及項目費(fèi)用相關(guān)負(fù)責(zé)人； l 適用模塊：營銷費(fèi)用的預(yù)算及申請流程；合同簽訂流程；物業(yè)及營銷收支界面；營銷行政辦公費(fèi)用管理；營銷設(shè)施建造、運(yùn)營費(fèi)用管控；營銷推廣費(fèi)用管控等； 三、原則： l 各項目營銷經(jīng)房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)成本的優(yōu)化與控制（講師簡介：安巖：京海博瑞特約講師，英國皇家特許結(jié)構(gòu)工程師（IStructE）；英聯(lián)邦結(jié)構(gòu)工程師學(xué)會會員（MIStructE）；美國項目管理協(xié)會特許項目管理師（PMP）；中國首批一級注冊結(jié)構(gòu)工程師；中國首批注冊監(jiān)理工程師；中國一級注冊結(jié)構(gòu)工程師全國統(tǒng)一考試評卷專家；深圳市科技局、規(guī)劃局專家?guī)鞂＜?。長期在國內(nèi)甲級建筑設(shè)計院及著名外資建筑設(shè)計公司擔(dān)任結(jié)構(gòu)總工程師之職。曾在知名地產(chǎn)企業(yè)――金地集團(tuán)全面負(fù)責(zé)整個金地集團(tuán)的結(jié)構(gòu)設(shè)計管理及結(jié)構(gòu)成本控制的管理工作，在集團(tuán)內(nèi)享有很高的專業(yè)權(quán)威地位。目前任某*地產(chǎn)地產(chǎn)近期項目工程建安成本管理思路近期項目工程建安成本管理思路目錄（個方面）目錄（個方面）*成長之道成長之道項目工程建安完全成本的概念項目工程建安完全成本的概念影響成本控制的因素影響成本控制的因素動態(tài)成本的概念動態(tài)成本的概念成本控制合理性的評判標(biāo)準(zhǔn)成本控制合理性的評判標(biāo)準(zhǔn)成本控制方法思路成本控制方法思路控制成本的責(zé)任人應(yīng)備的能力及素質(zhì)控制成本的責(zé)任人應(yīng)備的能力及素質(zhì) 精裝修房及樣板房成本管理思路精裝修房及樣板房成本管理思路2*成長之道成長之道成長之道成長之道單一單一單一單一多元多元多元多元本地本5.2.2 5.2.2 控制軟硬景觀比例原則：在有限硬景總成本下，減少面積，做出精致感原則：在有限景觀總成本下，減少硬景面積，做出精致感景觀三大紀(jì)律十項注意中規(guī)定：獨(dú)棟別墅8-10%；聯(lián)排別墅10-12%；花園洋房15-17%；高層公寓16-19%(若有地上停車位可適當(dāng)放松，若有人車分流，面積應(yīng)降3-5%)解讀：景觀投影面積定義：園區(qū)圍墻內(nèi)扣除了車行道、建筑占地面積之外的景觀面積。（園區(qū)景觀面積）A、地塊越小，容積率越高，硬景比例越高；B、別墅類型不同比例有區(qū)別，獨(dú)棟比聯(lián)排低；檔次不同比例有區(qū)別，檔次越高，硬景比例越低硬景比例規(guī)定：?5 體主 講： 房地產(chǎn)標(biāo)桿講壇： 體驗區(qū)景觀設(shè)計管理與實(shí)務(wù) 中國深圳2012.03.24-25 主 講： 房地產(chǎn)標(biāo)桿講壇： 體驗區(qū)景觀設(shè)計管理與實(shí)務(wù) 中國深圳2012.03.24-25 為什么選擇龍湖？為什么選擇龍湖？為什么選擇龍湖？為什么選擇龍湖？ 客戶客戶 1 1 1 1 2 2 2 2 3 3 3 3 客戶客戶 夢想實(shí)現(xiàn) 景觀好 人性化 夢想實(shí)現(xiàn) 景觀好 人性化 1 1 1 1 2 2 2 2 3 3 3 3 4 4 4 4 內(nèi)部視角內(nèi)部視角 相對低成本 震撼效果 景觀與營銷理念配合 復(fù)制 相對低成本 震撼效果 景觀與營銷理念配合 復(fù)制+ + + +創(chuàng)新創(chuàng)新 4 4 4 4 生活情調(diào)生活情調(diào) 3 3 3 3 體驗式營銷，是一個龍湖標(biāo)桿研究成果1龍湖運(yùn)營管理體系龍湖運(yùn)營管理體系投資論證設(shè)定項目基準(zhǔn)項目指標(biāo)集團(tuán)運(yùn)營體系投資論證及收益跟蹤土地投資分析結(jié)果、項目啟動階段結(jié)果方案設(shè)計成果驗收、初步設(shè)計成果演算施工準(zhǔn)備階段成果、營銷階段成果交房階段成果、后續(xù)階段成果PMO預(yù)算決策會、PMO項目啟動會階段成果審查會、PMO關(guān)鍵決策會半年年度總結(jié)會、PMO月度運(yùn)營會、項目周例會集團(tuán)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)計劃管理公司一二三級計劃管理個人計劃管理目標(biāo)成本、動態(tài)成本的跟蹤及控制預(yù)算制定、滾動資金計劃控制知識積累、管理及分享實(shí)現(xiàn)預(yù)定收益指標(biāo)科學(xué)決策降低科學(xué)決策降低科項項目目成成本本估估算算序序號號成成本本項項目目成成本本項項目目包包含含范范圍圍估估算算基基礎(chǔ)礎(chǔ)（一一）土土地地獲獲得得價價款款1政府地價土地出讓金、土地開發(fā)費(fèi)、契稅、土地使用費(fèi)、耕地占用稅、土地變更用途和超面積補(bǔ)交的地價等項目建設(shè)用地面積2合作款項補(bǔ)償合作方地價、合作項目建房轉(zhuǎn)入分給合作方的房屋成本和相應(yīng)稅金等3紅線外市政設(shè)施費(fèi)紅線外道路、水、電、氣、通訊等建造費(fèi)、管線鋪設(shè)費(fèi)、接口補(bǔ)償費(fèi)4拆遷補(bǔ)償費(fèi)地上、地下建筑物或附著物的拆遷補(bǔ)償凈支出，安置及動遷支出，農(nóng)作物補(bǔ)償費(fèi)，危房補(bǔ)償費(fèi)等項目建設(shè)用地面積項項目目成成本本估估算算序序號號成成本本項項目目估估算算基基礎(chǔ)礎(chǔ)工工程程量量單單位位單單價價(元元)合合價價(萬萬元元)建建面面單單方方成成本本（元元/平平米米）可可售售單單方方成成本本（元元/平平米米）（一一）土土地地獲獲得得價價款款10,6564644721政府地價項目建設(shè)用地面積160畝646,47710,3464504582合作款項160畝-3紅線外市政設(shè)施費(fèi)160畝-4拆遷補(bǔ)償費(fèi)項目建設(shè)用地面積160畝-5契稅10,346元3.00%3101414（二二）開開發(fā)發(fā)前前期期工工程程費(fèi)費(fèi)7,1653123171規(guī)規(guī)劃劃設(shè)設(shè)計計費(fèi)費(fèi)1,5816970（1）方案前設(shè)計費(fèi)項目總建筑面積218,3房地產(chǎn)景觀設(shè)計、施工管理房地產(chǎn)景觀設(shè)計、施工管理房地產(chǎn)景觀設(shè)計、施工管理房地產(chǎn)景觀設(shè)計、施工管理主講人 曹海瑛主講人 曹海瑛曹海瑛背景介紹曹海瑛背景介紹19年的工作經(jīng)驗，其中有11年設(shè)計單位從業(yè)經(jīng)驗，8年地產(chǎn)公19年的工作經(jīng)驗，其中有11年設(shè)計單位從業(yè)經(jīng)驗，8年地產(chǎn)公司工作經(jīng)驗，先后在華新國際、龍湖地產(chǎn)、協(xié)信集團(tuán)、匯祥地產(chǎn)等司工作經(jīng)驗，先后在華新國際、龍湖地產(chǎn)、協(xié)信集團(tuán)、匯祥地產(chǎn)等負(fù)責(zé)相關(guān)管理工作，曾擔(dān)任過設(shè)計部經(jīng)理、副總工程師、設(shè)計總負(fù)責(zé)相關(guān)管理工作，曾擔(dān)任過設(shè)計部經(jīng)理、副總工程師、設(shè)計總監(jiān)、副總經(jīng)理。擅 龍湖地產(chǎn)造價采購部招標(biāo)界面劃分辦法 龍湖地產(chǎn)造價采購部招標(biāo)界面劃分辦法 21 龍湖成本管理與房地產(chǎn)開發(fā)成本控制 ———周世艾 周世艾：謝謝大家，今天下午跟大家一起探討，講龍湖成本管理與房地產(chǎn)開發(fā)成本控制。實(shí)際上龍湖的成本管理，真正成體系的時間從1998年開始。那個時候還處在簽合同算一個合同的情況，后來在98年的時候，把已經(jīng)開辦的項目，和已經(jīng)簽合同的情況做了一個匯總。然后作了一個分解，那個時候提出了開發(fā)時成本的幾個大項，土地費(fèi)是一個大項，前期工程費(fèi)是一個大項，有些合同 龍湖成本管理資料匯編 目 錄 一、集團(tuán)成本管理辦法 1、目的 2、適用范圍 3、成本管理責(zé)任界定 4、成本管理原理及主要概念 4.1、成本管理原理 4.2、“動態(tài)成本”的概念 4.3、“已確認(rèn)合同變更”的概念 4.4、“已簽合同預(yù)估變更”的概念 5、目標(biāo)成本編制及審批管理 5.1、土地版目標(biāo)成本（土地投資論證階段） 5.2、啟動版目標(biāo)成本（項目啟動階段） 5.3、基準(zhǔn)版目標(biāo)成本（方案設(shè)計階段） 5.4、執(zhí)行調(diào)整版目標(biāo)成本 6、合約規(guī)劃分解 7、動態(tài)成本本月度回順 8、成本系統(tǒng)控制 9、項目竣工成本確認(rèn) 10、項目竣工結(jié)算 11、大量管理資料下載 目 錄 　 　 一、 總 則 二、房地產(chǎn)成本管理職責(zé) （一） 集團(tuán)總部的成本管理職責(zé) （二） 開發(fā)企業(yè)的成本管理職責(zé) 三、房地產(chǎn)成本監(jiān)控 （一）成本監(jiān)控系統(tǒng) （二）成本監(jiān)控的要求 四、房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的成本控制 （一）立項環(huán)節(jié)的成本控制 （二）規(guī)劃設(shè)計環(huán)節(jié)的成本控制 （三）施工招標(biāo)環(huán)節(jié)的成本控制 （四）施工過程的成本控制 （五）工程材料及設(shè)備管理 （六）竣工交付環(huán)節(jié)的成本控制 （七）工程結(jié)算管理 （八）其他環(huán)節(jié)的成本控制 五、 附 則 確立項目主題和定位只有確定了項目的定位和主題，才能確定景觀設(shè)計的思路和方向，才能進(jìn)行項目景觀的概念設(shè)計和后續(xù)工作，故此過程中必須與景觀公司進(jìn)行溝通確立項目總體規(guī)劃景觀在適應(yīng)總體規(guī)劃的基礎(chǔ)上需要建筑成為景觀的一部分，同時景觀又增加建筑的品位和內(nèi)涵，景觀公司在項目早期介入為項目創(chuàng)造更多的差異化賣點(diǎn)提供更廣闊的平臺確立社區(qū)功能和經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)只有在社區(qū)功能和要求、經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)、項目定位等因素確定的框架內(nèi)進(jìn)行景觀設(shè)計，才是適合本項目的景觀設(shè)計市場客服中心（營銷）采購合約中心（成本）工程部綜合考慮前述各項要龍湖項目成本管理與控制龍湖項目成本管理與控制龍湖項目成本管理與控制龍湖項目成本管理與控制主講：周世艾主講：周世艾2011年年7月月25日日PDF 文件使用 pdfFactory Pro 試用版本創(chuàng)建 講師介紹講師介紹高級工程師；一級建造師；重慶市造價協(xié)會第二高級工程師；一級建造師；重慶市造價協(xié)會第二屆理事會常務(wù)理事；原重慶龍湖地產(chǎn)發(fā)展有限公屆理事會常務(wù)理事；原重慶龍湖地產(chǎn)發(fā)展有限公司總經(jīng)濟(jì)師；司總經(jīng)濟(jì)師；12年龍湖工作經(jīng)歷，在成本控制管年龍湖工作經(jīng)歷，在成本控制管理和合同、招投標(biāo)管理方面有比較深刻的體會。理和合同、招投標(biāo)管理