房地產E網-房地產與物業管理實用資料庫 京津龍湖地產營銷部動態成本控制流程 2008版 （草稿） 一、目的 l 節省營銷部日常費用開支。 l 提升營銷部資金使用費效比。 l 明確營銷部各職能及各項目人員在各時間節點的資金預算。 l 確立資金申請、審批、使用、監督流程。 二、適用范圍 l 適用崗位：營銷部各職能及項目費用相關負責人； l 適用模塊：營銷費用的預算及申請流程；合同簽訂流程；物業及營銷收支界面；營銷行政辦公費用管理；營銷設施建造、運營費用管控；營銷推廣費用管控等； 三、原則： l 各項目營銷經房地產結構成本的優化與控制（講師簡介：安巖：京海博瑞特約講師，英國皇家特許結構工程師（IStructE）；英聯邦結構工程師學會會員（MIStructE）；美國項目管理協會特許項目管理師（PMP）；中國首批一級注冊結構工程師；中國首批注冊監理工程師；中國一級注冊結構工程師全國統一考試評卷專家；深圳市科技局、規劃局專家庫專家。長期在國內甲級建筑設計院及著名外資建筑設計公司擔任結構總工程師之職。曾在知名地產企業――金地集團全面負責整個金地集團的結構設計管理及結構成本控制的管理工作，在集團內享有很高的專業權威地位。目前任某*地產地產近期項目工程建安成本管理思路近期項目工程建安成本管理思路目錄（個方面）目錄（個方面）*成長之道成長之道項目工程建安完全成本的概念項目工程建安完全成本的概念影響成本控制的因素影響成本控制的因素動態成本的概念動態成本的概念成本控制合理性的評判標準成本控制合理性的評判標準成本控制方法思路成本控制方法思路控制成本的責任人應備的能力及素質控制成本的責任人應備的能力及素質 精裝修房及樣板房成本管理思路精裝修房及樣板房成本管理思路2*成長之道成長之道成長之道成長之道單一單一單一單一多元多元多元多元本地本5.2.2 5.2.2 控制軟硬景觀比例原則：在有限硬景總成本下，減少面積，做出精致感原則：在有限景觀總成本下，減少硬景面積，做出精致感景觀三大紀律十項注意中規定：獨棟別墅8-10%；聯排別墅10-12%；花園洋房15-17%；高層公寓16-19%(若有地上停車位可適當放松，若有人車分流，面積應降3-5%)解讀：景觀投影面積定義：園區圍墻內扣除了車行道、建筑占地面積之外的景觀面積。（園區景觀面積）A、地塊越小，容積率越高，硬景比例越高；B、別墅類型不同比例有區別，獨棟比聯排低；檔次不同比例有區別，檔次越高，硬景比例越低硬景比例規定：?5 體主 講： 房地產標桿講壇： 體驗區景觀設計管理與實務 中國深圳2012.03.24-25 主 講： 房地產標桿講壇： 體驗區景觀設計管理與實務 中國深圳2012.03.24-25 為什么選擇龍湖？為什么選擇龍湖？為什么選擇龍湖？為什么選擇龍湖？ 客戶客戶 1 1 1 1 2 2 2 2 3 3 3 3 客戶客戶 夢想實現 景觀好 人性化 夢想實現 景觀好 人性化 1 1 1 1 2 2 2 2 3 3 3 3 4 4 4 4 內部視角內部視角 相對低成本 震撼效果 景觀與營銷理念配合 復制 相對低成本 震撼效果 景觀與營銷理念配合 復制+ + + +創新創新 4 4 4 4 生活情調生活情調 3 3 3 3 體驗式營銷，是一個龍湖標桿研究成果1龍湖運營管理體系龍湖運營管理體系投資論證設定項目基準項目指標集團運營體系投資論證及收益跟蹤土地投資分析結果、項目啟動階段結果方案設計成果驗收、初步設計成果演算施工準備階段成果、營銷階段成果交房階段成果、后續階段成果PMO預算決策會、PMO項目啟動會階段成果審查會、PMO關鍵決策會半年年度總結會、PMO月度運營會、項目周例會集團關鍵節點計劃管理公司一二三級計劃管理個人計劃管理目標成本、動態成本的跟蹤及控制預算制定、滾動資金計劃控制知識積累、管理及分享實現預定收益指標科學決策降低科學決策降低科項項目目成成本本估估算算序序號號成成本本項項目目成成本本項項目目包包含含范范圍圍估估算算基基礎礎（一一）土土地地獲獲得得價價款款1政府地價土地出讓金、土地開發費、契稅、土地使用費、耕地占用稅、土地變更用途和超面積補交的地價等項目建設用地面積2合作款項補償合作方地價、合作項目建房轉入分給合作方的房屋成本和相應稅金等3紅線外市政設施費紅線外道路、水、電、氣、通訊等建造費、管線鋪設費、接口補償費4拆遷補償費地上、地下建筑物或附著物的拆遷補償凈支出，安置及動遷支出，農作物補償費，危房補償費等項目建設用地面積項項目目成成本本估估算算序序號號成成本本項項目目估估算算基基礎礎工工程程量量單單位位單單價價(元元)合合價價(萬萬元元)建建面面單單方方成成本本（元元/平平米米）可可售售單單方方成成本本（元元/平平米米）（一一）土土地地獲獲得得價價款款10,6564644721政府地價項目建設用地面積160畝646,47710,3464504582合作款項160畝-3紅線外市政設施費160畝-4拆遷補償費項目建設用地面積160畝-5契稅10,346元3.00%3101414（二二）開開發發前前期期工工程程費費7,1653123171規規劃劃設設計計費費1,5816970（1）方案前設計費項目總建筑面積218,3房地產景觀設計、施工管理房地產景觀設計、施工管理房地產景觀設計、施工管理房地產景觀設計、施工管理主講人 曹海瑛主講人 曹海瑛曹海瑛背景介紹曹海瑛背景介紹19年的工作經驗，其中有11年設計單位從業經驗，8年地產公19年的工作經驗，其中有11年設計單位從業經驗，8年地產公司工作經驗，先后在華新國際、龍湖地產、協信集團、匯祥地產等司工作經驗，先后在華新國際、龍湖地產、協信集團、匯祥地產等負責相關管理工作，曾擔任過設計部經理、副總工程師、設計總負責相關管理工作，曾擔任過設計部經理、副總工程師、設計總監、副總經理。擅 龍湖地產造價采購部招標界面劃分辦法 龍湖地產造價采購部招標界面劃分辦法 21 龍湖成本管理與房地產開發成本控制 ———周世艾 周世艾：謝謝大家，今天下午跟大家一起探討，講龍湖成本管理與房地產開發成本控制。實際上龍湖的成本管理，真正成體系的時間從1998年開始。那個時候還處在簽合同算一個合同的情況，后來在98年的時候，把已經開辦的項目，和已經簽合同的情況做了一個匯總。然后作了一個分解，那個時候提出了開發時成本的幾個大項，土地費是一個大項，前期工程費是一個大項，有些合同 龍湖成本管理資料匯編 目 錄 一、集團成本管理辦法 1、目的 2、適用范圍 3、成本管理責任界定 4、成本管理原理及主要概念 4.1、成本管理原理 4.2、“動態成本”的概念 4.3、“已確認合同變更”的概念 4.4、“已簽合同預估變更”的概念 5、目標成本編制及審批管理 5.1、土地版目標成本（土地投資論證階段） 5.2、啟動版目標成本（項目啟動階段） 5.3、基準版目標成本（方案設計階段） 5.4、執行調整版目標成本 6、合約規劃分解 7、動態成本本月度回順 8、成本系統控制 9、項目竣工成本確認 10、項目竣工結算 11、大量管理資料下載 目 錄 　 　 一、 總 則 二、房地產成本管理職責 （一） 集團總部的成本管理職責 （二） 開發企業的成本管理職責 三、房地產成本監控 （一）成本監控系統 （二）成本監控的要求 四、房地產開發環節的成本控制 （一）立項環節的成本控制 （二）規劃設計環節的成本控制 （三）施工招標環節的成本控制 （四）施工過程的成本控制 （五）工程材料及設備管理 （六）竣工交付環節的成本控制 （七）工程結算管理 （八）其他環節的成本控制 五、 附 則 確立項目主題和定位只有確定了項目的定位和主題，才能確定景觀設計的思路和方向，才能進行項目景觀的概念設計和后續工作，故此過程中必須與景觀公司進行溝通確立項目總體規劃景觀在適應總體規劃的基礎上需要建筑成為景觀的一部分，同時景觀又增加建筑的品位和內涵，景觀公司在項目早期介入為項目創造更多的差異化賣點提供更廣闊的平臺確立社區功能和經濟技術指標只有在社區功能和要求、經濟技術指標、項目定位等因素確定的框架內進行景觀設計，才是適合本項目的景觀設計市場客服中心（營銷）采購合約中心（成本）工程部綜合考慮前述各項要龍湖項目成本管理與控制龍湖項目成本管理與控制龍湖項目成本管理與控制龍湖項目成本管理與控制主講：周世艾主講：周世艾2011年年7月月25日日PDF 文件使用 pdfFactory Pro 試用版本創建 講師介紹講師介紹高級工程師；一級建造師；重慶市造價協會第二高級工程師；一級建造師；重慶市造價協會第二屆理事會常務理事；原重慶龍湖地產發展有限公屆理事會常務理事；原重慶龍湖地產發展有限公司總經濟師；司總經濟師；12年龍湖工作經歷，在成本控制管年龍湖工作經歷，在成本控制管理和合同、招投標管理方面有比較深刻的體會。理和合同、招投標管理