1、C:Evergreen-032-TG-SZ 1 3.3.5.3 訂定工程部訂定工程部 管理制度管理制度 C:Evergreen-032-TG-SZ 2 訂定工程部管理制度訂定工程部管理制度 工程部是保證大廈物業各類設備、設施正常運行的重要后勤部門，工 程部的主要任務是組織部門內各類技術人員安排好大廈范圍內各專 業設備的運行管理，維護保養，故障檢修及大廈建筑裝飾，家具設施 的修理。使其各專業系統的技術性能，設備潛力得到全面發揮，為大 廈物業管理統一服務提供優質可靠的物質基礎。 因此， 一個完善的工程管理制度是不可缺少的。 其中將訂定以下內容： 1. 工程部人員素質要。

2、C:Evergreen-023-TG-SZ 1 3.2.5 管理維修公約意見管理維修公約意見 C:Evergreen-023-TG-SZ 2 管理維修公約意見管理維修公約意見 我司將會協助發展商對管理維修公約提供意見。 管理維修公約是規范物業內部全體業主、用戶、管理公司的法律文件 和行為準則。 根據北京市房管局文件要求， 開發企業出售外銷高檔住宅必須制訂公 約。此外，開發企業辦理外銷商品房預售許可證或外銷商品房 銷售許可證時，應向房管局小區辦提交公約并審核。 因此，交房管局審核的第一份公約顯得尤為重要。公約的內容包括但 不限于如下： 第一章 物業概況 第二章 定。

3、C:Evergreen-013-TG-SZ 1 長青大廈物業管理處長青大廈物業管理處 （寫字樓、公寓）首年財務預算（草案）（寫字樓、公寓）首年財務預算（草案） 99 年 2 月 5 日 收入收入 項目項目 每月金額（￥）每月金額（￥） 商場 ￥35/m2/月17,600m2 616,000 寫字間 ￥23/m2/月24,600m2 565,800 辦公式公寓 ￥25/m2/月4,600m2 115,000 收入總計：1,296,800 支出支出 項目項目 每月金額（￥）每月金額（￥） 1 員工薪津 1.1 港職員工（1 人） 總物業經理 160,000 60,000 (工資連福利) 1.2 國內員工 1.2.1 行政人事部(11 人) 經理 13,500 主任 22,000 。

4、C:Evergreen-009-TG-SZ 1 3.2.3 裝修工程及物料運送控制之程序裝修工程及物料運送控制之程序 C:Evergreen-009-TG-SZ 2 裝修工程及物料運送控制之程序裝修工程及物料運送控制之程序 根據長青大廈狀況， 為確保用戶之裝修工程及材料運送能配合大樓整 體營運情況，本公司將于委任后協助制定如下運作規范。 1. 裝修流程圖 2. 裝修承辦商之甄選 3. 管理處在裝修過程中之責任與權利 4. 裝修工程的監督與驗收 5. 裝修守則 6. 裝修工人管理規定 現按上述規范運作中需用到的相關表格供 貴司參閱： 附件一：裝修工人登記表 附件二：裝修承諾書 附件。

5、C:Evergreen-018-TG-SZ 1 3.3.1 財務預算財務預算 C:Evergreen-018-TG-SZ 2 長青大廈（寫字樓、公寓）長青大廈（寫字樓、公寓） 首年財務預算（草案）首年財務預算（草案） 收入收入 項目項目 每月金額（￥）每月金額（￥） 寫字樓 US$3.5/m2/月96,802m2 2,812,098 公寓 US$2.5/m2/月78,531m2 1,629,518 收入總計：4,441,616 支出支出 項目項目 每月金額（￥）每月金額（￥） 1 員工薪津 800,000 附加 60福利津貼 2 公共設施 1,000,000 指水、電、氣、電話費等 3 清潔及滅蟲 150,000 建議以招標方式處理 4 保險 90,000 5 管理行政費用 5.1。

6、C:Evergreen-017-TG-SZ 1 2.2.1 起起動動預算預算 C:Evergreen-017-TG-SZ 2 起動預算須發展商在前期作考慮，而具體數據待我司與 貴司商討細節 再作提供。 酒店酒店式式公公寓寓 起起動動預預算算案案 數目 (備注) 金額 (備注) 1.0 建議建議購置購置之之清清潔潔機械機械 高速拋光機 單刷機 電動打泡機 吸水機 吸塵機 冷水高壓沖水機 梳發清潔機 吹風機 2.0 建議建議購置購置公寓公寓房房口口布 布草草使使用用量量 2.1 床上用品 毛毯 枕芯 外枕套 內枕套 床單 床罩 2.2 衛生間用品 浴巾 面巾 手巾 地巾 2.3 廚具 不銹鋼煲 不粘鍋 C:Evergr。

7、C:Evergreen-008-TG-SZ 1 4.管理報告管理報告( (樣本樣本) ) C:Evergreen-008-TG-SZ 2 一、總經辦一、總經辦 1. 公布每月管理重點，發布重要事項。 2.重要會議精神（包括與發展商/政府/業主/內部/其他合作單位） 會議日期 出席人員 重點內容/解決事宜 跟進 3.大廈財務保險/第三方保險/現金保險等方面情況統計。 4.管理處簽定的有關合同： 項 目 承判商 合同期限 金 額 備 注 5.設備維修合約記錄： 項目內容 承判商 合約期限 備 注 6.下月工作計劃 C:Evergreen-008-TG-SZ 3 二、人事行政二、人事行政 1. 人事變動 1.1 入職員工 姓名 部門 。

8、C:Evergreen-012-TG-SZ 1 2.2.3.2 員工培訓計劃員工培訓計劃 C:Evergreen-012-TG-SZ 2 員工培訓計劃員工培訓計劃 對酒店式公寓管理員工的培訓，本公司將根據本策劃書第 3.3.4 項寫字樓、公寓的員工培訓計劃做適當調整，對管理人員輔以專門培 訓。培訓內容如下： 第一節 物業管理概念（一） 1. 基礎知識及工作范圍 2. 管理工作的宗旨 3. 物業管理與房管的區別 4. 物業管理權屬 5. 管理者的權利及義務 第二節 物業管理概念（二） 1. 公共契約（管理維修公約） 2. 與發展商及業主的關系 3. 物業組織架構 4. 財務預算 第三節 員工職責 1. 大廈。

9、C:Evergreen-036-TG-SZ 1 2.2.3 員工安排員工安排 C:Evergreen-036-TG-SZ 2 2.2.3.1 管理架構管理架構 C:Evergreen-036-TG-SZ 3 C:Evergreen-036-TG-SZ 4 長長青青大廈大廈 酒店酒店式式公寓公寓管理管理部部門門劃分劃分 注：各部門人數待日后制定?；旧瞎こ滩?、財務部、采購部及行政人事部員工可同時為公寓及辦公樓工 作，從而減低開支。 總經理 工程部 客戶部 房管部 財務部 采購部 行政人事部。

10、C:Evergreen-003-TG-SZ 1 員員工工培訓培訓 之之 緊急事件處理程序緊急事件處理程序 C:Evergreen-003-TG-SZ 2 目錄 I. 第一部分第一部分 （第十節） 1.1 升降機困人應急措施 1.2 爆喉及水患應變措施 1.3 電力故障 1.4 易燃氣體泄漏 1. 5 大風及大雨程序 1.6 火警應變措施 II. 第二部分第二部分 （第十一節） 2.1 盜竊處理 2.2 可疑物體及恐嚇電話處理 2.3 客戶受傷或生病 2.4 違例或遺棄車輛 2.5 高空墜物 C:Evergreen-003-TG-SZ 3 I. 第一部分 緊急事件處理程序緊急事件處理程序 在日常管理中，將會面對不少突發事件，我司將會教授員工如。

11、C:Evergreen-022-TG-SZ 1 2.2.4 用戶用戶手冊手冊 C:Evergreen-022-TG-SZ 2 用用戶戶手手冊冊 用戶手冊目的在于介紹物業內的設施及設備，以及住戶應注意及 遵守的守則，從而使所有住戶能有一個舒適的居所。本公司委任 后，將會制作詳細用戶手冊，內容包括但不限于如下內容： 1. 前言 2. 一般事項 2.1 物業管理人 2.2 管理處 2.3 管理費支付方法 2.4 室內裝修申請 2.5 改建及加建物 2.6 維修及保養 2.7 告示牌 2.8 財務保存 2.9 保險 2.10 業權更改 3. 公寓設備及設施 3.1 供暖 3.2 電力供應 3.3 緊急電力供應 3.4 防火設備 3.5 升降機 3.6。

12、C:Evergreen-031-TG-SZ 1 3.3.5.2 物業驗收物業驗收 C:Evergreen-031-TG-SZ 2 物業驗收物業驗收 為確保物業管理能在項目部交接后順利展開， 梁振英物業將根據以下 一般驗收規范參與物業驗收，務求在操作上達至盡善盡美。 （附件為 一般驗收規范） C:Evergreen-031-TG-SZ 3 一般驗收規范一般驗收規范 1. 01 敘述敘述 A 目的 1. 設備驗收的目的是保證業主所購置的設備得到完整的安裝及正常 運行，驗收過程當中也可提高系統的質量及效率。 2. 施工機構提供安裝、驗收時間表，操作及保養培訓，啟動設備， 執行設備功能測試，修正錯誤，再測試。

13、C:Evergreen-005-TG-SZ 1 3.3.4 員工培訓員工培訓 C:Evergreen-005-TG-SZ 2 員工培訓員工培訓 為了提高員工對物業管理認識，我司將會分階段提供員工培訓課 程內容如下。與此同時，現將緊急事件處理培訓課程內容附作參閱。 1 培訓目的 培訓目的為： 1.1 提高員工的專業知識； 1.2 了解公司之工作要求； 1.3 遵守規章制度； 1.4 愛崗敬業； 1.5 知曉物業管理的特性； 1.6 提高員工的業務素質； 1.7 加強管理的水平； 1.8 為業戶提供滿意的服務。 2培訓內容 第一節 物業管理概念（一） 1. 基礎知識及工作范圍 2. 管理工作的宗旨 3. 物業管理。

14、C:Evergreen-025-TG-SZ 1 3.2.4 用戶手冊及裝修守則用戶手冊及裝修守則 C:Evergreen-025-TG-SZ 2 用戶手冊及裝修守則用戶手冊及裝修守則 用戶手冊及裝修守則的制定既是為方便管理公司開展日常管理工作， 同時也方便用戶的使用。 通常， 二份文件的制定會以公司維修公約 （見 3.2.5 項）為基礎，制訂一些簡明扼要的條款，主要側重于用戶的日 常生活中接觸的有關內容。 本公司將會協助發展商在用戶入伙前，根據物業的特點，環境結合發 展商對售后管理的一些框架設想， 針對用戶可能常遇到或必然要碰到 的事項作一明確交待，言簡意賅。內容包。

15、C:Evergreen-029-TG-SZ 1 2.3.2 建建筑筑及及設備設備維維修修、保保 養養運運行行 C:Evergreen-029-TG-SZ 2 維修保養管理程序維修保養管理程序 1. 設備的維修保養是物業工程部的主要職責，設備是大廈各部門用 以營業的工具，設備的好與壞將直接影響該部門的經營狀況。對 影響營業的設備要及時搶修，決不允許因設備原因而影響大廈的 正常營業。 2. 急修設備應由有關部門電告物業工程部值班室，然后補辦設備維 修手續。值班室接到電話后即刻轉告有關班（組）派出人員進行 搶修。維修完畢由使用單位驗收簽名，如一時不能完成，應向有 關單位。

16、C:Evergreen-014-TG-SZ 1 6. 服務服務形式形式及及費用費用 C:Evergreen-014-TG-SZ 2 服務服務形形式式及及費用費用 1. 服務服務形形式式及及期限期限 1.1 前期物業管理顧問服務 （包括對酒店式公寓、 寫字樓及公寓前期 物業管理顧問服務） 本公司將于委任后，即時成立工作小組，由雙方議定日期直至 2002 年 12 月 31 日或交付使用日止（以先發生者為準）為北京 長青大廈提供前期物業管理顧問服務，定期與發展商/建筑師/承 判商及各有關單位舉行會議， 報告工作進度及討論有關問題， 并 提供專業意見。 1.2 酒店式公寓管理運作服務 本公司。

17、C:Evergreen-034-TG-SZ 1 3.2.1 圖紙建圖紙建議議 C:Evergreen-034-TG-SZ 2 圖圖紙紙及及用用料料上上意見意見 一棟大廈能否在現存空間下發揮到最高效率，有賴于使用設備的規格及 設施的擺放上作出相應配合。作為物業管理顧問，累績了不同大廈的實 則管理經驗，參與不同發展商的前期顧問工作，對每一設備規格、設施 的各項功能，對使用者能否達至便利都了如指掌，并對以下各系統及從 能源節省及環境保護角度提供實質意見： 1. 辦公自動化系統 2. 樓宇自控系統 3. 全面資訊系統 4. 保安監視系統 5. 程控交換機系統 6. 電梯系統 7. 空調系統。

18、C:Evergreen-027-TG-SZ 1 3.3.6 會所會所管理管理 C:Evergreen-027-TG-SZ 2 會所會所管理管理 1. 人員人員架構架構 我司初步確立會所人員架構如下： 上述人員數目待 貴司確定具體功能、使用面積等后，我司將會綜 合北京市場的會所管理情況，為 貴物業制定合理可行之架構。 2. 使用使用守則守則 我司將會針對 貴物業會所的實際情況，制定完善的會所“使用守 則” 。內容包括但不限于如下： 釋義 目的 所有權及管理 會籍 申請手續 會籍費及其他收費 會所章程 會所設備使用守則 經理 主管 服務員 (游泳池) 服務員 (健身房) 服務員 （桑拿） 。

19、C:Huijiayuan-006-TG-SZ 1 2.2.4 員工勞動合同及員工守則員工勞動合同及員工守則 C:Huijiayuan-006-TG-SZ 2 員工勞動合同及員工手冊員工勞動合同及員工手冊 1. 員工勞動合同 本公司將根據中華人民共和國勞動法北京市政府有關勞動管 理規定，制定有關勞動合同。 員工勞動合同內容包括如下方面： 1.1 合同期限和工作內容 1.2 勞動保護和勞動條件 1.3 勞動報酬 1.4 社會保險和職工福利保險 1.5 勞動紀律 1.6 勞動合同的變更、終止、解除、續簽 1.7 經濟補償與賠償 1.8 勞動爭議處理 1.9 當事人約定的其他內容 1.10 其他 2. 員工手冊 員工手冊。

20、C:Evergreen-011-TG-SZ 1 2.3.3.1 單元室內服務項目單元室內服務項目 C:Evergreen-011-TG-SZ 2 單元室內服務項目單元室內服務項目 本公司建議酒店式服務可基本上分兩大類一為無償服務，詳列于后， 即所有住戶均可享用，而另一為有償服務，即住戶須支付費用才可享 受之服務，而這是具選擇性的。有償服務包括： （一） 豪華酒店式服務 （二） 標準公寓式服務 （三） 單項式選擇服務 （四） 普通住宅式服務 我司建議在租戶入住前可以用問卷形式發予租戶，從而可在設備、人 手上作出準備，此外亦可提議與租戶簽訂合約，以確保服務方面的妥 善。

21、C:Evergreen-021-TG-SZ 1 2.2.3.3 人員招聘要求人員招聘要求 及及崗位職責崗位職責 C:Evergreen-021-TG-SZ 2 我司將會按發展商同意后的管理架構作出招聘計劃。 事前我司會呈交 如下的各部門招聘要求及其職責供發展商審閱。 物業管理部物業管理部 招聘要求及崗位職責招聘要求及崗位職責 職位 ：經理 報告 ：總經理及副總物業經理 工作概要：負責物業內的清潔巡查工作，編排及督促工作，制定各用 途室使用守則，確保物業內各部份能正常運作。 招聘要求： 男女均可，具有北京戶籍 大專以上畢業 能操流利英語 具有組織及領導能力 具有五年以上。

22、C:Evergreen-004-TG-SZ 1 2.3.3.5 保險保險安排安排 C:Evergreen-004-TG-SZ 2 保險保險安排安排 高檔物業只有購買各種保險，才可以確保發生意外時，大廈的權益得 到保障。 本公司將協助安排保險招標事宜，提供分析及建議于發展商審批，現 建議購買的險種如下： 1. 財產一切險財產一切險 在保險期限內，賠償保險財產因自然災害（如雷電、暴雨、洪水 等不可抗拒的破壞力強大的自然現象）或意外事故（如火災、爆 炸等不可預料的以及被保險人無法控制，并造成物質損失的突發 事件）造成的直接物質損壞或滅失。 2. 公共責任險公共責任險 在保險。

23、C:Evergreen-030-TG-SZ 1 3.3.5.1 參與工程檢討會參與工程檢討會 C:Evergreen-030-TG-SZ 2 參與工程檢討會參與工程檢討會 要成功及有效地控制一個項目， 必先有一個策略及完備和嚴密有效的 組織架構， 亦即是以系統性的體制合適的人員及有效的溝通來達到管 理的目標。梁振英物業管理將成為此組織的其中一員。積極地在設計 發展的過程中，參與及協調發展商所訂下的工程檢討會，務求透過此 會議，將充分反映物業管理對規劃設計要點及范圍，使物業的各項功 能得到充分發揮。 C:Evergreen-030-TG-SZ 3 維修保養管理程序表維修保養管理程序表 。

24、C:Evergreen-002-TG-SZ 1 2.3.3.4 保安工作要點保安工作要點 C:Evergreen-002-TG-SZ 2 保安工作要點保安工作要點 建議大廈保安工作分內保及外保，其具體工作劃分如下： I. 安全保衛工作的宗旨、職能和重要工作內容安全保衛工作的宗旨、職能和重要工作內容 1.1 安全保衛工作的宗旨 1.1.1 搞好大廈的安全管理工作，確保客戶和員工人身 財產的安 全，為大廈提供一個安全可靠的辦公和 經營環境，是保安的宗旨和工作目標。 1.1.2 安全保衛部門或稱保安部，它的主要職能是協助 大廈總經理貫徹落實上級業務主管部門，公安部 門有關安全工作的指示。

25、C:Evergreen-010-TG-SZ 1 2.3.3.3 停車場管理停車場管理 C:Evergreen-010-TG-SZ 2 停車場管理停車場管理 對于停車場管理，我司有以下初步方案供參閱。詳細管理方案，實有 待 貴司提供圖紙后，我司再作進一步提供。 1. 停車場系統之專業意見停車場系統之專業意見 長青大廈用地的東、北、西各設二個機動車出入口，地下三層停 車庫共停車 1,074 輛，地面停車 70 輛，總計為 1,144 輛。 本公司建議采用自動管理系統，設置于停車場出入處。自動管理 系統采用計算機裝置，可記錄進入車庫車輛之編號、日期、時間 等資料。 自動管理系統包括下列設。

26、C:Evergreen-015-TG-SZ 財務報表 財財 務務 報報 表表 在每月管理運作中，我司將會呈上以下報表供發展商了解管理上收支情況。 長長青青大大廈廈酒酒店店式式公公寓寓（Evergreen Building） 資資產產負負債債表表 Balance Sheet 資資產產 Assets 備備注注 上上期期余余額額上上期期余余額額本本期期發發生生額額本本期期余余額額 流流動動資資產產 Current Assets 現金 Cash on Hand bj 銀行存款 Cash in Bank bj 應收帳債務人 A/R-Debtors 應收帳其他債務人 A/R-Debtors 應收帳押金 A/R -Deposit 其他應收款 Other A/R 庫存 Inventory 支。