1、責任成本管理體系操作指引責任成本管理體系操作指引 編制: 日期: 2003-03-13 審核: 日期: 批準: 日期: 修訂記錄修訂記錄 日日 期期 修訂狀態修訂狀態 修改內容修改內容 修改人修改人 審核人審核人 批準人批準人 1. 目的目的 為提高成本管理水平，形成分工負責、有機協調的成本管理體系,為公司建立 責任成本體系，特制定本管理指引。 2. 適用范圍適用范圍 適用于沈陽萬科房地產開發有限公司。 3. 術語和定義術語和定義 3.1. 責任成本體系：是指明確專業職能部門的成本管理職責，并借助技術經濟 指標反饋、考核評價其職責履行情況的體系。 3。

2、萬科集團成本橫向比較工作總結萬科集團成本橫向比較工作總結 根據在成都召開成本工作會議時的布置， 集團各分公司成本管理部展開了成本橫向 比較工作。通過與代表各地先進水平的同行之間的比較，了解萬科的成本管理在全國同 行中所處的位置，達到認清自身水平、取長補短，進一步創立成本優勢的目的。 本次比較中各分公司共選擇了 11 個房地產公司，14 個與萬科樓盤類似的項目進行 比較，根據被比較公司的規模及特點將比較對象分如下五類： 1. 多城市開發的全國性專業房地產公司：中海和奧林匹克花園系列 2. 當地銷售排名第一的地方性企業。

3、目標成本編制作業指引目標成本編制作業指引 編制: 林勇 日期: 2003-02-26 審核: 日期: 批準: 日期: 修訂記錄修訂記錄 日日 期期 修訂狀態修訂狀態 修改內容修改內容 修改人修改人 審核人審核人 批準人批準人 1. 1. 目的目的 指導項目開發成本控制，明確成本控制目標，規避經營風險。 2. 2. 適用范圍適用范圍 適用于沈陽萬科房地產開發有限公司。 3. 3. 術語和定義術語和定義 目標成本： 在不同階段根據現有信息所制訂的項目開發成本計劃， 目標成本是 項目在開發過程中成本控制的依據之一， 也是編制成本責任考核指標的基礎文 件。 目標成。

4、合同編號： 建設工程設計合同建設工程設計合同 項目名稱： 項目建設地點： 委托方（甲方） ： 承接方（乙方） ： 簽訂日期：二 OO 九年 月 目目 錄錄 正 文： 1. 合同依據 2. 項目概況 3. 設計范圍 4. 服務與職責 5. 費用、付款方式、設計成果和進度要求及交付 6. 甲方向乙方提供的有關資料及文件 7. 合同生效、終止與結束 8. 責任與權利 9. 一般條款 附件一：附件一：主要設計人員名單 附件二：附件二： 設計任務書 附件三：附件三： 施工圖設計指導書 附件四：附件四： 設計文件深度及設計錯誤分類 附件五：附件五： 宗地規劃要求 附件。

5、萬科成本控制要點應用指南 目 錄 第一項 立項成本控制要點應用指南 第二項 規劃環節成本控制要點應用指南 第三項 招投標環節成本控制要點應用指南 第四項 施工環節成本控制要點應用指南 第五項 材料及設備采購環節成本控制要點應用指南 第六項 銷售環節成本控制要點應用指南 第七項 工程預決算環節成本控制要點應用指南 第八項 期間費用的成本控制要點應用指南 第九項 物業管理成本控制要點應用指南 附件 北京公司規范化管理系列文件 立項成本控制要點應用指南 立項環節的成本控制根據項目開發方式的不同而有所區別。 該環節由于有國家多。

6、工程結算定案表工程結算定案表 編號：編號： 工程名稱工程名稱 合同名稱合同名稱 竣工日期竣工日期 保修截至日期保修截至日期 合同價格合同價格 送審造價送審造價 結算造價結算造價 建筑規模建筑規模 取費標準取費標準 增減造價增減造價 單位造價單位造價 質保金質保金 結算造價結算造價 拆分拆分 施施 工工 單單 位位 施工單位意見：施工單位意見： 經辦人：經辦人： 法人代表：法人代表： 公章：公章： 建建 設設 單單 位位 預算員：預算員： 年年 月月 日日 審核人：審核人： 年年 月月 日日 項目總經理：項目總經理： 年年 月月 日日 。

7、目標成本調整審批表目標成本調整審批表 項目名稱： 編號： 經 辦 部 門 填 寫 經辦部門 日 期 目標成本 調整事項 增加 減少 相關原目 標成本 預計增減 成本 增減原因 成本增加 消化辦法 （減少可成本不填） 經辦部門負責人簽字： 年 月 日 成本管理部意 見 分管總經理 （總監）意見 財務總監意見 總經理辦公會 研究結論 （經辦部門主 管領導填寫） 研究結論： 增減額度： 萬元； 分攤方法： 總經理意見 注：項目審批完畢請將此審批單復印一式兩份，經辦部門留存一份，報成本管理部備案一份注：項目審批完畢請將此審批單復印一式兩份，經辦。

8、工程預結算編制及審核工程預結算編制及審核 作業指引作業指引 編制 劉劍 日期 審核 日期 批準 日期 修訂記錄修訂記錄 日日 期期 修訂狀態修訂狀態 修改內容修改內容 修改人修改人 審核人審核人 批準人批準人 工程(非主體建安工程)預結算管理流程 結算階段預算階段 承包商財務總監法人代表成本管理部設計部項目經理部 施工圖 項目總經 理復核、 批準 成本管理部 經理復核、 批準 10 萬 元 以 上 成本組編制 及審核造價 成本組內部 復核 成本組匯總 竣工結算資 料并確認 審核結算造 價 成本組內 部復核 成本管理部 經理審核、 簽字 財務總監。

9、目標成本調整作業指引目標成本調整作業指引 編制 日期 2003/1/21 審核 日期 批準 日期 修訂記錄修訂記錄 日日 期期 修訂狀態修訂狀態 修改內容修改內容 修改人修改人 審核人審核人 批準人批準人 目標成本調整審批流程 成本管理部 經辦部門分管理 總經理 總經理辦公會總經理經辦部門 提出申請審核 估算造價審核審核審核、批準 存檔 增加 減少 1. 1. 目的目的 加強目標成本管理的規范性，規避成本風險。 2. 2. 適用范圍適用范圍 適用于沈陽萬科房地產開發有限公司 3.3. 術語和定義術語和定義 3.1. 增減成本項目：根據成本指導書的成本科目發。

10、工程結算資料確認單工程結算資料確認單 記錄編號： 工程名稱工程名稱 施工單位施工單位 按合同執行情況按合同執行情況 1、工期：滿足現場要求 a、合同工期： 年 月 日 年 月 日 實際工期： 年 月 日 年 月 日 工期延誤/縮短： 天 ，獎/罰： 元 b、控制工期：獎/罰 元 原因： 2、質量： 合同要求： 實際驗收等級： 獎/罰： 元 經辦人： 按施工組織設計施按施工組織設計施 工情況工情況 未按施工組織設計施工情況：(垂直運輸工具，腳手架，模板，土方等) 經辦人： 按圖紙要求施工情按圖紙要求施工情 況況 未施工部分： 經辦人： 甲方分包工。

11、工程成本管理程序工程成本管理程序 編制 日期 2003/1/21 審核 日期 批準 日期 修訂記錄修訂記錄 日日 期期 修訂狀態修訂狀態 修改內容修改內容 修改人修改人 審核人審核人 批準人批準人 土地及設計階段 工程成本管理流程 營銷管理部財務管理部項目發展部總經理成本管理部工程管理部支持性文件設計部 詳細建筑方 案 經濟合理性 評審 初步設計 經濟合理性 評審 技術方案評 審 編制成本指 導書 繪制施工圖 批準 目標地塊確 定 財務經濟指 標測算 組織成本測 算 建筑方案 項目論證 存檔 組織成本控 制相關文件 評審 提供項目銷售 費用成本控制。

12、沈陽萬科房地產開發有限公司沈陽萬科房地產開發有限公司 SHENYANG VANKE REAL SHENYANG VANKE REAL ESTATE ESTATE DEVELOPMENT CO., LTDDEVELOPMENT CO., LTD. . 編號： VKSY-WI-CB003 版號： A/0 成本管理軟件操作指引成本管理軟件操作指引 編制: 王賀宇 日期: 2003-03-13 審核: 日期: 批準: 日期: 修訂記錄修訂記錄 日日 期期 修訂狀態修訂狀態 修改內容修改內容 修改人修改人 審核人審核人 批準人批準人 1. 1. 目的目的 加強項目成本管理規范化、信息的透明化，明確軟件在應用、維護過程中相 關的責任和權限。 2. 2. 適用范圍適用范圍 。

13、成本控制指導書成本控制指導書 期期 沈陽萬科房地產開發有限公司沈陽萬科房地產開發有限公司 成本管理部成本管理部 年年 月月 日日 成本控制指導書成本控制指導書 期期 目的：明確項目成本控制目標及責任，指導項目開發決策； 說明： 1. 2. 3. 4. 目標成本： 目標建材成本標準目標建材成本標準 材料名稱 說明 規格 單位 目標價格 窗 元/平米 陽臺門 元/平米 分戶門 元/樘 分戶門 元/樘 防火門 元/樘 單元門 元/樘 車庫門 元/樘 網點門 元/平米 外墻瓷磚 元/片 外墻涂料 元/平米 樓梯間踏步磚 元/片 樓梯間地面磚 元/片 樓梯間踢腳鑲邊理石。

14、工程結算工作交接單工程結算工作交接單 致成本管理組： 本組經辦的以下工程項目已竣工驗收， 符合辦理結算的條件， 請成本管理部(組)安排竣工結算。 工程名稱工程名稱 承包方承包方 合同名稱合同名稱 合同開竣工日期合同開竣工日期 合同編號合同編號 實際開竣工日期實際開竣工日期 工程質量工程質量 其他其他 序號序號 項目內容項目內容 簽簽 署署 意意 見見 一一 工程工程( (材料、材料、 設備設備) )合格證合格證 明資料明資料 項目經理部工程組：項目經理部工程組： 簽字：簽字： 年年 月月 日日 二二 現場現場 驗收情況驗收情況 項目。

15、無錫公司工程成本管理控制文件無錫公司工程成本管理控制文件 （第一版）（第一版） 編制：無錫成本管理部編制：無錫成本管理部 日期：日期：20052005 年年 3 3 月月 目目 錄錄 前言前言 1 1 1 1、成本管理部職業操守準則、成本管理部職業操守準則 2 2 2 2、成本管理部工作職責、成本管理部工作職責 4 4 第一篇第一篇 目標成本管理體系目標成本管理體系 1212 1 1、 目標成本管理層的職責劃分目標成本管理層的職責劃分 1 13 3 2 2、 目標成本的形成步驟目標成本的形成步驟 1 15 5 3 3、 目標成本確定及審批目標成本確定及審批 1 18 8 4 4、 。

16、區域成本信息共享管理維護區域成本信息共享管理維護 操作指引操作指引 編制 劉劍 日期 2002-01-30 審核 日期 批準 日期 修訂記錄 日日 期期 修訂狀態修訂狀態 修改內容修改內容 修改人修改人 審核人審核人 批準人批準人 1.1. 目的目的 加強成本信息的透明度及管理的規范化，明確成本信息搜集、維護的統一規則 及相關的責任和權利。 2.2. 適用范圍適用范圍 適用于沈陽萬科房地產開發有限公司及東北區域各公司。 3.3. 術語和定義術語和定義 信息搜集范圍： 包括萬科集團， 相關施工單位， 協議咨詢公司及其它可靠途徑。 信息搜集內容： 工程。

17、新項目發展制度新項目發展制度成本估算成本估算 漢略地產研究中心 摘要摘要 新項目發展制度簡介新項目發展制度簡介（5） 新項目成本估算體系新項目成本估算體系（6） 成本估算的作用成本估算的作用（6） 項目評價工組流程項目評價工組流程（7） 主要應用表格主要應用表格（8） 應用標準測算報表體系的必要性應用標準測算報表體系的必要性（9） 成本估算支持條件成本估算支持條件（10） 新項目成本估算表格新項目成本估算表格（11） 可研報告成本估算表格可研報告成本估算表格（11） 集團財務分析表格集團財務分析表格（12） 規劃要點工作。

18、項項目目發發展展部部電電力力煤煤氣氣給給水水工工程程費費用用臺臺帳帳 年年項項目目 序序號號項項目目合合同同編編號號費費用用范范圍圍費費用用標標準準金金額額目目標標成成本本增增減減成成本本 1 電力設計費 2 電力工程費 3 煤氣設計費 4 煤氣工程費 5 給水設計費 6 給水工程費 7 排水設計費 8 排水工程費 填填表表人人： 說明：包死合同按合同金額，未包死合同按結算金額,無合同按發生值。 本臺帳按即時發生當月進行考核。 單單位位：元元 增增減減成成本本說說明明 配配套套規規模模臺臺帳帳 項項目目單單位位：m2m2 項目政府規。

19、房地產企業成本管理軟件房地產企業成本管理軟件 二二四年四月十八日四年四月十八日 萬科財務部萬科財務部 胡宏胡宏 主主 要要 內內 容容 成本管理軟件開發的背景成本管理軟件開發的背景 軟件開發前基礎工作和制度的完善軟件開發前基礎工作和制度的完善 軟件使用后的成本管理現狀和前景軟件使用后的成本管理現狀和前景 成本管理軟件開發的背景成本管理軟件開發的背景 從從19991999年開始，萬科各分公司先后把“審算部”年開始，萬科各分公司先后把“審算部” 更名為“成本管理部”，對工程造價專業人員提更名為“成本管理部”，對工程造價。

20、萬科集團成本管理部萬科集團成本管理部 劉石磊劉石磊 萬科成本管理經驗推廣報告萬科成本管理經驗推廣報告 主要內容主要內容 一、萬科成本管理的實踐一、萬科成本管理的實踐 二、萬科成本管理模式二、萬科成本管理模式 三、成本管理的幾點思考三、成本管理的幾點思考 萬科成本管理的實踐萬科成本管理的實踐 萬科成本管理重要歷程回顧萬科成本管理重要歷程回顧 19981998年：年： 集團“成本管理年”集團“成本管理年” 20002000年：年： 集團財務部設成本審算組，深圳地產改審算部為“成本管理部”集團財務部設成本審算組，深圳地產改審算部。

21、東莞佳兆業房地開發有限公司 精細致遠的房地產控制之道 東莞佳兆業房地產開發有限公司 深圳漢略企業管理咨詢有限公司 2010年6月12日-13日 精細致遠的房地產成本控制之道 課程提綱 1、房地產全成本管理 1.1房地產全成本構成 1.2房地產成本管理方式的發展 1.3房地產成本管理的基本架構 1.4成本管理流程分析 1.5成本管理程序分析 1.6全面預算管理 1.7成本管理權限設定 1.8責任成本管理 1.9目標成本管理 1.10動態成本管理 1.11房地產成本作業過程 2、房地產工程成本控制及造價研究 2.1設計階段工程成本的控制 2.1.1設計限額指標的設定 2.1.2建。

22、材材料料限限價價表表 合合同同名名稱稱：合合同同編編號號： 編編號號：項項目目名名稱稱材材料料限限價價 序序號號 序序 號號 材材料料名名稱稱 采采購購 方方式式 規規格格單單位位限限價價時時效效備備注注 建建設設單單位位：施施工工單單位位： 法法人人代代表表：法法人人代代表表： 經經 手手 人人：經經 手手 人人： 日日 期期：日日 期期。

23、項目編號：六-3分析單位：100平方米 項目名稱：隔汽層一道，固安諾防水涂料 單價：7.43元/平米 序號項目及規格單位單價數量合價 1 1. .1 1 直直接接費費742.98 1基本直接費742.98 1） 人工費 工日23.422.8666.98 2） 材料費 676.00 固安諾防水涂料kg2003.38676.00 0.00 塑料管卡個0.00 3） 機械使用費 0.00 臺班0.00 臺班0.00 2其他直接費%0.00 1 1. .2 2 間間接接費費%0.00 1 1. .3 3 施施工工企企業業利利潤潤%0.00 1 1. .4 4 施施工工企企業業稅稅金金%0.00 合合計計742.98 工程內容 ：1.清理基層、調制涂料,鋪貼附加層。 2.刷涂料。

24、工 程 報 價 表 第 1 頁 沈陽萬科房地產開發有限公司 編 號：VKSY/QR/CB003 版 號：A/0 SHENYANG VANKE REAL ESTATE DEVELOPMENT COMPANY. 生效日期：2003年01月30日 序 號 預算施工圖紙 變更編號 結算竣工圖紙 差額 項目名稱 單位 投標單價 工程量合價圖紙編號項目名稱單位單價工程量合價 - - - - - - - - - - - - - - 工 程 報 價 表 第 2 頁 小計-小計- 合計合計。

25、年年銷銷售售費費用用臺臺帳帳 項項目目年年單單位位：元元 序號合同編號費用名稱 本年所發生費用 合計目標成本差額發生時間 有合同無合同 合計0000 1 2 3 說明：有結算合同按結算值，無結算合同（包死合同）按合同值，無合同按發生值。填填表表人人： 本年度四季營銷費用總控目標為 萬元，金色營銷費用總控目標為 萬元 考核周期為半年。 說明。

26、現現樓樓樣樣板板間間銷銷售售臺臺帳帳 項項目目期期 序號費用明細計劃成本（元） 已發生費用 合計 銷售價格（元）折舊（元） 目標成本（元） 合同非合同 合計 1某樣板間 2 3 說明：有結算合同按結算值，無結算合同（包死合同）按合同值，無合同按發生值。 折舊費計劃成本的40%考慮 銷售價格不低于計劃成本的60% 本表按發生當月進行報表。 差額（元）錄入時間說明 填表人： 零零星星合合同同臺臺帳帳 項項目目期期工工程程 序號 合同（或零星合同）名稱 合同（或零星 合同）編號 建造成本（萬 元） 提出部門零星合同金額 本月數量 （份） 。

27、一、成本控制的重要性一、成本控制的重要性 在萬科地產十周年的開發歷程中，萬科首先堅持在萬科地產十周年的開發歷程中，萬科首先堅持 精品路線，為了保證工程質量，合理控制工程造精品路線，為了保證工程質量，合理控制工程造 價成本，強調工程優質，工程建設必須實施三大價成本，強調工程優質，工程建設必須實施三大 控制：工程質量、工程工期、工程投資。控制：工程質量、工程工期、工程投資。 成本構成比例成本構成比例 見金色家園實例見金色家園實例 二、建設項目成本的構成二、建設項目成本的構成 及控制要點及控制要點 一）項目成。

28、簽簽約約合合同同臺臺帳帳 項項目目期期 時間數量招標比例最低價定標比例 1月 按份數 按金額（萬元） 2月 按份數 按金額（萬元） 說明：填表人： 合同統計范圍：除項目經理部簽訂的項目的前期合同（包括規劃、設計、勘察、監理、造價咨詢）、施工合同（包括 建筑、安裝、裝飾、市政）、材料設備采購合同（包括材料采購、甲方付款乙方收貨的三方合同、設備購買及安裝） 和園林環境合同（包括室外環境的設計、施工） 招標統計中不包括三家比價類合同 招標比例計算方法：招標合同金額（或份數）/統計總合同金額（或份數） 最低價中標比例計算。

29、年年財財務務費費用用臺臺帳帳（利利息息） 項項目目年年單單位位：元元 序號月份金額目標成本（萬元）差額發生時間說明 合計- 1 2 3 說明：財務費用考核周期為季度，本年利息總指標為1227萬元。填填表表人人。

30、成成本本管管理理部部工工程程造造價價咨咨詢詢費費臺臺帳帳 項項目目期期單位：元 序號名稱合同編號發生金額本年目標成本差額 合計00 1 2 3 4 說明：四季本年目標 萬元，金色本年目標成本 萬元，填表人： 按發生當月進行考核。 差額說明 成成本本管管理理部部技技術術管管理理臺臺帳帳 項項目目期期單單位位：元元 項目降低成本工藝描述原工藝成本單方現工藝成本單方降低成本單方施工規模降低成本總額 1 2 3 4 本表考核周期為年。填填表表人人： 說明。

31、沈沈陽陽萬萬科科房房地地產產開開發發有有限限公公司司 編 號：VKSY/QR/CB008 版 號：A/0 SHENYANG VANKE REAL ESTATE DEVEPLMENT COMPANY 生效日期：2003年1月30日 1.表中數據來源為結算定案的結算書； 2 表中數據除工程概況數據直接填入，其它數據對應單元格中需填入計算式“ （總量/面積或其它單位）”； 3 結構類型中，框架與小高層的界線為9層，9層以上套在高層,局部9層套用框架； 4 腳手架合計填入主體項目中，基礎和裝修不單列腳手架； 5 本表中的數據小數點保留三位； 6 主體項目中水泥1指的是砌筑用量；水泥2指的是砼構件中水泥。