GC-002 業(yè)戶室內二次裝修管理規(guī)程 1. 工作目標 通過規(guī)范的裝修現場監(jiān)理，確保裝修現場施工安全和裝修質量，維護小區(qū)外立面完整，為業(yè) 戶營造一個安全舒適的生活環(huán)境。 2.工作職責 保安員：負責施工人員證件檢查和施工安全監(jiān)理以及其他有關裝修規(guī)定的監(jiān)督執(zhí)行。 工程部巡檢人員：負責裝修質量監(jiān)理和用電安全檢查。 3.工作指引 3.1 保安員 3.1.1 車道進出口和大門崗保安員負責檢查施工人員憑證出入，裝修管理實行雙證管理。巡 樓保安員負責檢查憑證施工。 3.1.2 巡樓保安員必須每天對裝修現場檢查不少于兩次，按照檢查內容進行詳細地檢查。 GC-005 業(yè)戶房屋維修管理規(guī)程 1、工作目標 規(guī)范對業(yè)戶房屋設施的養(yǎng)護和修繕管理，保持并恢復房屋使用功能。 2、工作職責 2.1 管理處工程、維修主管確定維修方案，并安排實施。 2.2 維修調度及值班人員接到投訴或維修通知后，及時安排維修人員上門服務，疑難問題及 時報告工程維修主管。 2.3 管理處操作員工實施對房屋維修，保證其使用完好。 3、工作指引 3.1 管理處工程維修主管工作 3.1.1 執(zhí)行管理處經理指示，確保房屋完好及使用。 3.1.2 根據維修、保養(yǎng)計劃以及業(yè)戶的投訴，確定維修方案，并及時安排操作員工進行維 修，并作好監(jiān)督跟進GC-013 停送電操作規(guī)程 1、 正常情況下的倒閘操作 1.1 運行組提前兩天書面填寫操作票，送管理處領導審批。 1.2 管理處接到批準通知后，提前一天貼出停電通知以告知業(yè)戶。 1.3 在操作前首先熟悉倒閘操作票的內容要求，核對設備名稱、編號及位置。 1.4 先在運行圖板上模擬操作， 標示該項工作狀態(tài)， 若有疑問時應向班長報告， 弄清情況后， 再進行操作。 1.5 倒閘操作時，運行人員要做好相應的準備工作，電梯降至首層，如有必要，可將發(fā)電機 操作開關置于停機位置。 1.6 拉、合閘必須兩人操作，其中一人對設備較為熟悉及持有高壓操作電工證GC-014 發(fā)電機房管理規(guī)定 1、 發(fā)電機房由配電房值班員管理，非工作人員進入發(fā)電機房，須經過機電主管或管理處批 準后，由機電值班員陪同方可入內。 2、 配電值班員必須熟悉發(fā)電機的基本性能和操作方法，發(fā)電機運行時應做經常性的巡視檢 查。 3、 應經常檢查發(fā)電機的機油位，冷卻水水位是否符合要求，柴油箱中的儲蓄油量應能滿足 發(fā)電機帶符合運行 8 小時用油量。 4、 發(fā)電機一旦啟動運行，值班員應立即前往機房觀察，啟動送風機，檢查發(fā)電機各儀表指 示是否正常。 5、 嚴格執(zhí)行發(fā)電機定期保養(yǎng)制度，做好發(fā)電機運行記錄和保養(yǎng)記錄。 6、 各GC-003 房屋及設施零修工作規(guī)程 1. 工作目標 規(guī)范對業(yè)戶房屋設施進行養(yǎng)護和修繕的管理工作，保持并盡快恢復房屋的使用功能。 2.工作職責 房屋設施的養(yǎng)護和維修管理以及業(yè)戶的二次裝修管理。 3.工作指引 3.1 執(zhí)行領導指示，確保房屋的完好及使用。 3.2 熟悉小區(qū)內房屋的結構、道路、管線的分布及走向，定期組織有關人員進行檢查，消滅 事故隱患。 3.3 根據維修、 保養(yǎng)計劃以及業(yè)戶的投訴及時安排操作員工進行維修， 并做好監(jiān)督跟進工作。 3.4 督促檢查下屬員工嚴格遵守操作規(guī)程及員工守則，上門服務時按照規(guī)定的服務標準并遵 守“六要八不GC-004 房屋設施養(yǎng)護維修管理規(guī)程 1、工作目標 定期對房屋進行養(yǎng)護和修繕，保持或恢復其使用功能。 2、工作職責 3、工作指引 3.1 一般性的修繕 3.1.1 更換水表 a） 關上水表前第一個閥門，排空管內的殘余水后拆下水表。檢查水表的接頭膠圈，如已經 斷裂或變形時應選同一型號、規(guī)格的具有合格證的水表安裝上去； b）安裝時注意水表的水流方向與供水方向保持一致； c） 維修結束后，打開閥門檢查有無滲漏，表針轉動是否正常； d）維修人員會同大廈事務部做好用戶新啟用水表底數記錄。 3.1.2 更換電表 a） 斷開電源拆下電表，確認電表已經失GC-001 操作員工守則 1. 目的 規(guī)范管理處操作員工的工作，嚴明紀律，提高效率，實現公司服務質量目標。 2. 范圍 適用于東山廣場管理處操作人員的日常工作。 3. 操作員工守則 3.1 按時上下班，不得遲到早退。 3.2 上下班按時打卡，不得請人打卡或代人打卡，如遇特殊情況未能及時打卡，應向上級說 明，可辦理簽卡。下班時不得提前在卡機前等待打卡。 3.3 如有特殊情況需在工作時間外出，可向上級領導請假，但未獲批準不得擅離工作崗位。 3.4 上班時必須保持著裝整潔，保持形象端正，不準留長發(fā)、胡子，衣服要干凈，衣領要整 齊，不缺扭扣；GC-023 施工人員進入業(yè)戶家的六要八不準 1. 六要：六要： 1.1 要著裝整齊統一、佩戴胸卡，才能進入業(yè)主家中施工。 1.2 要先按對講門鈴，征得業(yè)主同意后，方可進入樓層。 1.3 要輕敲戶門，經業(yè)主同意后，才可進入業(yè)主單元。 敲房門時將右手食指彎曲、用第二關節(jié)輕敲 3 下，5 秒鐘無人應聲時再敲 3 下。 1.4 要用規(guī)定職業(yè)語言與業(yè)主對話。 （對話標準和內容另文下發(fā)） 1.5 要帶齊維修工具，以及拖鞋一雙，毛巾一條，垃圾袋一個。 1.5.1 拖鞋：在入戶門前應換上拖鞋，防止踩臟和損壞業(yè)主家地板，平時拖鞋應保持潔凈。 1.5.2 毛巾：用作擺放工GC-007 施工動火管理規(guī)定 1 工作目的 規(guī)范對施工動火的管理工作，確保小區(qū)消防安全。 3 工作職責 3.1 管理處經理負責動火許可證的審批； 3.2 工程主管負責動火前防火安全措施的審查； 3.3 保安隊長負責動火期間的監(jiān)控、巡查和動火完畢后的現場清查。 4 管理規(guī)定 4.1 本單位或外單位在管理處區(qū)域內因施工需動火，必須事前通知消防監(jiān)控中心，在管理 處辦理動火作業(yè)手續(xù)。動火前必須采取切實有效的防火安全措施，管理處在動火期間 應派人監(jiān)督，動火完畢后要立刻清查現場。 4.2 在重點部位、危險地段動火（變壓器房、配電房、汽車庫、發(fā)電機房GC-011 機電設施管理規(guī)程 1、 工作目標 保證小區(qū)內所有為業(yè)主（住戶）提供物業(yè)管理服務的公共設備（含消防、清潔、保安、娛樂 設備）能滿足服務要求。 2、 工作職責 維修班按規(guī)定進行設施的定期保養(yǎng)、維修和檢查記錄、表格的填寫。確保設備正常運行。 2.1 使用范圍 小區(qū)管轄的用電（油）為動力的設施、設備。 2.2 設備分類 根據設備對業(yè)主服務的重要性將其分為三級 一級設備：電梯、生活水泵、穩(wěn)壓泵、消防泵、噴灑泵、發(fā)電機、低壓配電柜、火災中央報 警控制柜。 二級設備：正壓風機、冷水機組、TV 天線系統、對講監(jiān)控系統、氣體自動滅火GC-016 柴油發(fā)電機操作規(guī)程 1、 手動操作（適合日常每周的手動試機） 1. 1 開機前的檢查工作： 1.1.1 斷開電源輸出開關。 1.1.2 檢查水箱水位、機油和柴油油位以及電瓶電壓或電瓶充電器、電源水液位都應在正常 范圍內。 1.1.3 檢查控制面板，將主令開關撥到停止位置，合上檢測開關，顯示正常后，斷電檢測開 關，各種顯示儀表應在“零”處，指示燈顯示“關機” 。 1.2 開機 1.2.1 打開送風機（未與發(fā)電機聯動的） 。 1.2.2 將主令開關按（扭）向手動開機位置，兩秒鐘內柴油機應啟動，同時指示燈顯示“正 常” 。 1.2.3 靜聽有無異常聲音，GC-017 柴油發(fā)電機維修保養(yǎng)規(guī)程 1. 工作目的 確保發(fā)電機正常啟動和運行。 2. 工作職責 小區(qū)工程維修班對發(fā)電機每季度保養(yǎng)一次。 3. 工作程序 每星期空載試機一次，運行時間 20 至 30 分鐘，以便及時發(fā)現問題，并保證蓄電池有足夠 容量供發(fā)電機啟動。 3.1 保養(yǎng)前應斷開發(fā)電機自動空氣開關，把發(fā)電機控制屏上的選擇開關置于“停止”位置， 確保發(fā)電機不能啟動。 3.2 檢查蓄電池液位，液位偏低時應根據電解液濃度添加硫酸溶液或蒸餾水。 3.3 計算發(fā)電機距上次保養(yǎng)的累積運行時間，空氣濾清器每積滿 50 小時應清潔一次，機油 濾清器、柴油濾清GC-015 柴油發(fā)電機運行管理規(guī)程 1、工作目的 確保柴油電機處于良好技術狀態(tài)，滿足小區(qū)保安、消防、應急用電的需要。 2、工作職責 機電值班員負責柴油發(fā)電機組操作、監(jiān)控、記錄、清潔、維修保養(yǎng)及試運行。 3 工作程序 3.1 在“市電”停電的情況下，值班機電人員應迅速趕到發(fā)電機房。一般情況下柴油發(fā)電機 組延時 8 秒自動啟動，若不能自投帶符合，遵照柴油發(fā)電機操作規(guī)程對冷卻系統、潤滑 系統、燃油系統、空氣系統進行檢查，經檢查無故障，迅速手動啟動發(fā)電機組。 3.2 帶負荷運行過程中，每 1 小時抄填一次“柴油發(fā)電機組運行記錄” 。 3.GC-018 水泵房管理制度 水泵房是提供住戶生活用水、消防用水的關鍵部位。直接關系到小區(qū)居民的生活用水和 人身財產安全，為確保水泵的正常運行，特制定如下制度： 1. 值班人員定期巡查水泵房，記錄水泵壓力表和控制柜壓力表的工作壓力，確保正常供水。 在正常情況下，生活水泵、消防水泵、噴灑泵、潛水泵的轉換開關應置于“自動”位置。 2.水泵房每周打掃一次，機組每月清潔一次，設備、地面、墻壁無積塵、無水漬。 3.非工作人員進入水泵房必須經管理處同意，由值班人員陪同下可進入。 4.水泵房內機電設備由當班人員負責操作，其余人員不GC-021 污水泵的操作規(guī)程 1. 正常情況下，污水泵會自動開啟和停止，無須人進行操作。 2. 兩臺泵交換工作說的操作： 2.1 用鑰匙打開控制箱的前門，合上箱內的自動空氣開關，再關上控制箱的前門。 2.2 打開控制箱電源開關（紅色指示燈亮） 。 2.3 看轉換開關是在自動檔位，還是在停止檔位。不在自動檔位應轉到自動檔位上。 2.4 只需要一臺泵運轉時，不工作的泵則將控制電源斷開（紅色指示燈滅） 。 2.5 用鑰匙打開控制箱的前門，將箱內的自動空氣開關斷開，再鎖好前門。 3. 手動操作時： 3.1 在特殊情況下，需要采用手動時，采用手動操作。 GC-012 管理處對限電、停電的處理指引 1. 管理處在正常情況下絕對不能對業(yè)戶采取限電、停電措施。 2. 在下述情況下，可考慮有限的限電、停電措施： 2.1 個別業(yè)戶違反物業(yè)管理守則，并屢次不聽勸告者。 2.2 因設備維修而必須限電、停電者。 2.3 因出現火警、水災、地震、罪案等緊急事故，為避免造成更大損害時。 3. 管理處在對業(yè)戶采取限電、停電的措施前，必須以書面形式或張貼布告通知業(yè)戶，以免造 成損失，引起業(yè)戶的投訴。 4. 限電、停電的通知或布告應注明限電、停電的原因、預計所需時間等內容。若比預計時間 提前或延遲送電，也應以GC-020 給排水系統維修管理制度 1. 機電維修工、管道工根據計劃對給排水設備（設施）進行檢修保養(yǎng)，并負責日常維修保養(yǎng) 及重大維修外圍修理。 2. 給排水維修工按給排水設備檢查保養(yǎng)計劃表進行保養(yǎng)，并將維修保養(yǎng)情況，同時記錄 于供水設備保養(yǎng)記錄表 。 3. 給排水設備故障處理一般不超過 8 小時， 若 8 小時內處理不完則須將故障原因、 解決方案、 解決時間上報管理處，管理處批準后安排人力限期解決。 4. 凡是夜間發(fā)生的，不影響業(yè)戶生活、工作的，不會產生嚴重后果的排水設備（設施）故障， 可第二天進行維修。 5. 需停水進行維修保養(yǎng)時GC-019 給排水設備（設施）操作規(guī)程 1. 工作目的 使給排水設備（設施）性能穩(wěn)定，保證小區(qū)正常運行。 2. 工作職責 值班機電負責給排水設備（設施）的操作巡查、記錄及異常情況的報告。 3. 工作程序 3.1 給排水設備（設施）操作流程 開啟進水閥 開啟出水閥 水泵控制柜的轉換開關撥到“手動”的位置 按控制柜上的“啟動”按鈕開啟水泵供水 將控制柜上轉換開關撥到“自動”位置，水泵進入自投運行狀態(tài) 3.2 排水設備（潛水泵）操作規(guī)程 控制柜上轉換開關撥到“手動位置” 按控制箱上“啟動”按鈕開啟水泵潛排水 按控制箱上“停止”按鈕，水泵GC-022 維修人員巡視工作規(guī)程 1. 工作目標工作目標 規(guī)范維修人員巡視工作，通過檢查維修保證公共設備設施正常運作。 2. 工作職責工作職責 維修人員按分管區(qū)域負責每天檢查巡視，并做好記錄，及時解決發(fā)現的問題。 3. 工作指引工作指引 3.1 維修人員應嚴格遵守公司員工守則和各項規(guī)章制度，服從領導安排，除完成日常維修 任務外，每天應巡視分管區(qū)域。 3.2 熟悉所轄區(qū)域范圍，即天面、電梯前廳、走火梯、管井、廣場、會所、鋪面、辦公用 房、大堂、首層及三層園林、噴水池、游泳池等照明燈飾、空調終端、電控制箱、水 控制閥門等所在地點，GC-009 能源消耗統計工作規(guī)程 1. 目的 規(guī)范能源消耗統計工作，保證能源消耗統計數據準確，信息反饋迅速。 2. 范圍 適用于中海康城電量、水量和油料等的消耗統計工作。 3. 職責 3.1 工程主管職責 3.1.1 負責總電表和各分總電表原始數據的記錄； 3.1.2 負責總用電量和各分項的數據統計與分析； 3.1.3 負責繪制用電量的各種統計報表； 3.1.4 負責業(yè)戶新裝電（水）表的審批。 3.2 清潔主管職責 3.2.1 負責總水表和各分總水表原始數據的記錄； 3.2.2 負責總用水量和各分項的數據統計與分析； 3.2.3 負責繪制用水量的各種統計報表； 3.3 計費員GC-008 設備管理工作規(guī)程 1.目的 對設備進行標識、建帳、使用、維護、保養(yǎng)、維修、等進行規(guī)定，使各類設備在使用中 保持良好的狀態(tài)，更好地滿足服務的要求。 2.范圍 適用于管理處管理的設備、所使用的機電設備的標識、建帳、使用、維護、保養(yǎng)、維修 等。 3.職責 3.1 管理處經理職責 3.1.1 貫徹落實公司設備管理的質量方針和質量目標； 3.1.2 對設備管理工作進行檢查和考核（評） ； 3.1.3 解決設備管理工作中的重大問題。 3.2 工程主管職責 3.2.1 制定設備的年度保養(yǎng)維修計劃，報工程部審批； 3.2.2 完成工程部下達的設備年度保養(yǎng)維修計劃GC-010 配電運行管理規(guī)程 1、 工作目標 確保配電房高、低壓設備安全運行。 2、 適用范圍 小區(qū)內配電房高、低壓設備、變壓器等。 3、 工作程序 3.1 每班必須清潔值班室、配電室環(huán)境，每班對高壓環(huán)網柜巡視兩次。 3.2 春冬季對變壓器每二小時巡視一次，夏秋季每一小時一次，并將檢查結果記錄于配電 房值班記錄表內。 3.3 每小時對低壓配電柜巡視一次，記錄設備運行數據，同時檢查運行情況。 3.4 供配電設備發(fā)生異常情況時及時報告班長，并在維修人員協同下排除異常。 3.5 交接班要求 3.5.1 認真聽取交班人員的值班和設備運行報告。 3.5.2 認GC-006 高空作業(yè)安全工作規(guī)程 1 工作目的 規(guī)范高空作業(yè)，確保高空作業(yè)人員的安全，避免事故發(fā)生。 2 工作職責 2.1 工程主管負責高空作業(yè)安全工作監(jiān)督. 2.2 清潔主管負責外墻清潔高空作業(yè)的工作計劃制定、組織監(jiān)督、檢查外墻清洗工作和安全 管理工作。 2.3 維修班班長負責外墻懸掛燈飾、外墻養(yǎng)護高空作業(yè)工作安全檢查和工作監(jiān)督。 2.4 維修班負責擦窗機的使用前檢查和啟動操作及維護保養(yǎng),確保高空作業(yè)工作質量. 2.5 保安隊負責高空作業(yè)地面安全措施及緊急事故處理. 3 工作指引 3.1 工作前的安全檢查 3.1.1 外觀檢查: 3.1.1.1 檢查吊藍與鋼