1、肇慶廣寧水務局地塊項目 拿地策劃方案 肇慶廣寧水務局地塊項目 1 項目背景分析 1.1城市概況 1.1.1城市概況 1.1.2交通概況 1.1.3宏觀經濟概況 1.2上位規劃 1.3地塊概況 1.3.1地塊區位 1.3.2用地條件 1.3.3地塊內部現狀 1.3.4地塊周邊現狀 1.3.5地塊現狀分析 1.3.6地塊周邊交通情況分析 1.4市場概況 2 項目定位分析 2.1項目定位初步設想 2.2初步定位方向 目 錄 肇慶廣寧水務局地塊項目 項目背景分析 1 1.1城市概況 1.2上位規劃 1.3地塊概況 1.4市場概況 肇慶廣寧水務局地塊項目 1.1 城市概況 1.1.1 城市概況 廣寧縣，廣東省肇慶市下轄縣，位。

2、肇慶廣寧水務局地塊項目 拿地價格測算方案 1.1.經濟指標分析 說明 本案選取產品規劃方案中，可售商業面積最小的方案為計算基礎，采用研究所得物業售價進行 測算，目的令投資者對拍賣標的物可承受的心理價格進行預判； 測算目的 測算方法：通過對項目整體按“標準售價/售價下調10%/售價下調20%”這三種不同情況下， 分別估算當稅后利潤率為零時，樓面地價的峰值為何值。 測算方法 測算構成 房地產項目成本從投資的角度可劃分為開發成本與開發費用，其中開發成本包括土地成本、前 期費用、基礎設施建設費、建筑安裝工程費、開發期間稅費、不。

3、假假設設前前提提（表表一一） 規規劃劃技技術術指指標標成成本本租租售售均均價價 序序號號項項目目名名稱稱數數額額單單位位比比例例 樓樓面面地地價價 （元元/ /） 建建安安成成本本 （元元/ /） 首首年年銷銷售售均均價價 （元元/ /） 銷銷售售均均價價 年年遞遞增增率率 1規劃總用地面積3,661 2規劃凈用地面積 3總建筑面積38,437 4計容建筑面積34,777100% 其中 1,450.000% 4.2住宅（套現）31,41690%1,5003,150 4.3商業1F（套現）1,6815%1,50017,558 4.4商業2F（套現）1,6815%1,5006,426 5不計容建筑面積3,660 5.1 其中 停車位（銷售。

4、肇慶廣寧水務局地塊項目 價值分析報告 目目 錄錄 1.1. 假設前提假設前提 2.2. 房地產市場價格趨勢房地產市場價格趨勢 3.3. 項目價值分析項目價值分析 3.1 定價目標 3.2 市場比較法定價/收益法定價 3.3 項目價值匯總 目前市場形勢、城市發展規劃基本不變 項目實施及投入標準按前期策劃的定位及規劃執行 營銷推廣力度到位 估價時點： 1. 1. 假設前提假設前提 2015年06月 2.2. 房地產市場價格趨勢房地產市場價格趨勢 根據根據近幾年廣寧縣住宅銷售均價趨勢（近幾年廣寧縣住宅銷售均價趨勢（如下圖如下圖），計算出物業近），計算出物業近4 4 。

5、假假設設前前提提（表表一一） 規規劃劃技技術術指指標標成成本本租租售售均均價價 序序號號項項目目名名稱稱數數額額單單位位比比例例 樓樓面面地地價價 （元元/ /） 建建安安成成本本 （元元/ /） 首首年年銷銷售售均均價價 （元元/ /） 銷銷售售均均價價 年年遞遞增增率率 1規劃總用地面積3,661 2規劃凈用地面積 3總建筑面積38,437 4計容建筑面積34,777100% 其中 1,760.000% 4.2住宅（套現）31,41690%1,5003,500 4.3商業1F（套現）1,6815%1,50019,509 4.4商業2F（套現）1,6815%1,5007,140 5不計容建筑面積3,660 5.1 其中 停車位（銷售。

6、假假設設前前提提（表表一一） 規規劃劃技技術術指指標標成成本本租租售售均均價價 序序號號項項目目名名稱稱數數額額單單位位比比例例 樓樓面面地地價價 （元元/ /） 建建安安成成本本 （元元/ /） 首首年年銷銷售售均均價價 （元元/ /） 銷銷售售均均價價 年年遞遞增增率率 1規劃總用地面積3,661 2規劃凈用地面積 3總建筑面積38,437 4計容建筑面積34,777100% 其中 1,106.000% 4.2住宅（套現）31,41690%1,5002,800 4.3商業1F（套現）1,6815%1,50015,607 4.4商業2F（套現）1,6815%1,5005,712 5不計容建筑面積3,660 5.1 其中 停車位（銷售。