1、肇慶廣寧水務(wù)局地塊項(xiàng)目 拿地策劃方案 肇慶廣寧水務(wù)局地塊項(xiàng)目 1 項(xiàng)目背景分析 1.1城市概況 1.1.1城市概況 1.1.2交通概況 1.1.3宏觀經(jīng)濟(jì)概況 1.2上位規(guī)劃 1.3地塊概況 1.3.1地塊區(qū)位 1.3.2用地條件 1.3.3地塊內(nèi)部現(xiàn)狀 1.3.4地塊周邊現(xiàn)狀 1.3.5地塊現(xiàn)狀分析 1.3.6地塊周邊交通情況分析 1.4市場(chǎng)概況 2 項(xiàng)目定位分析 2.1項(xiàng)目定位初步設(shè)想 2.2初步定位方向 目 錄 肇慶廣寧水務(wù)局地塊項(xiàng)目 項(xiàng)目背景分析 1 1.1城市概況 1.2上位規(guī)劃 1.3地塊概況 1.4市場(chǎng)概況 肇慶廣寧水務(wù)局地塊項(xiàng)目 1.1 城市概況 1.1.1 城市概況 廣寧縣，廣東省肇慶市下轄縣，位。

2、肇慶廣寧水務(wù)局地塊項(xiàng)目 拿地價(jià)格測(cè)算方案 1.1.經(jīng)濟(jì)指標(biāo)分析 說(shuō)明 本案選取產(chǎn)品規(guī)劃方案中，可售商業(yè)面積最小的方案為計(jì)算基礎(chǔ)，采用研究所得物業(yè)售價(jià)進(jìn)行 測(cè)算，目的令投資者對(duì)拍賣(mài)標(biāo)的物可承受的心理價(jià)格進(jìn)行預(yù)判； 測(cè)算目的 測(cè)算方法：通過(guò)對(duì)項(xiàng)目整體按“標(biāo)準(zhǔn)售價(jià)/售價(jià)下調(diào)10%/售價(jià)下調(diào)20%”這三種不同情況下， 分別估算當(dāng)稅后利潤(rùn)率為零時(shí)，樓面地價(jià)的峰值為何值。 測(cè)算方法 測(cè)算構(gòu)成 房地產(chǎn)項(xiàng)目成本從投資的角度可劃分為開(kāi)發(fā)成本與開(kāi)發(fā)費(fèi)用，其中開(kāi)發(fā)成本包括土地成本、前 期費(fèi)用、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、開(kāi)發(fā)期間稅費(fèi)、不。

3、假假設(shè)設(shè)前前提提（表表一一） 規(guī)規(guī)劃劃技技術(shù)術(shù)指指標(biāo)標(biāo)成成本本租租售售均均價(jià)價(jià) 序序號(hào)號(hào)項(xiàng)項(xiàng)目目名名稱稱數(shù)數(shù)額額單單位位比比例例 樓樓面面地地價(jià)價(jià) （元元/ /） 建建安安成成本本 （元元/ /） 首首年年銷(xiāo)銷(xiāo)售售均均價(jià)價(jià) （元元/ /） 銷(xiāo)銷(xiāo)售售均均價(jià)價(jià) 年年遞遞增增率率 1規(guī)劃總用地面積3,661 2規(guī)劃凈用地面積 3總建筑面積38,437 4計(jì)容建筑面積34,777100% 其中 1,450.000% 4.2住宅（套現(xiàn)）31,41690%1,5003,150 4.3商業(yè)1F（套現(xiàn)）1,6815%1,50017,558 4.4商業(yè)2F（套現(xiàn)）1,6815%1,5006,426 5不計(jì)容建筑面積3,660 5.1 其中 停車(chē)位（銷(xiāo)售。

4、肇慶廣寧水務(wù)局地塊項(xiàng)目 價(jià)值分析報(bào)告 目目 錄錄 1.1. 假設(shè)前提假設(shè)前提 2.2. 房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格趨勢(shì)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格趨勢(shì) 3.3. 項(xiàng)目?jī)r(jià)值分析項(xiàng)目?jī)r(jià)值分析 3.1 定價(jià)目標(biāo) 3.2 市場(chǎng)比較法定價(jià)/收益法定價(jià) 3.3 項(xiàng)目?jī)r(jià)值匯總 目前市場(chǎng)形勢(shì)、城市發(fā)展規(guī)劃基本不變 項(xiàng)目實(shí)施及投入標(biāo)準(zhǔn)按前期策劃的定位及規(guī)劃執(zhí)行 營(yíng)銷(xiāo)推廣力度到位 估價(jià)時(shí)點(diǎn)： 1. 1. 假設(shè)前提假設(shè)前提 2015年06月 2.2. 房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格趨勢(shì)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格趨勢(shì) 根據(jù)根據(jù)近幾年廣寧縣住宅銷(xiāo)售均價(jià)趨勢(shì)（近幾年廣寧縣住宅銷(xiāo)售均價(jià)趨勢(shì)（如下圖如下圖），計(jì)算出物業(yè)近），計(jì)算出物業(yè)近4 4 。

5、假假設(shè)設(shè)前前提提（表表一一） 規(guī)規(guī)劃劃技技術(shù)術(shù)指指標(biāo)標(biāo)成成本本租租售售均均價(jià)價(jià) 序序號(hào)號(hào)項(xiàng)項(xiàng)目目名名稱稱數(shù)數(shù)額額單單位位比比例例 樓樓面面地地價(jià)價(jià) （元元/ /） 建建安安成成本本 （元元/ /） 首首年年銷(xiāo)銷(xiāo)售售均均價(jià)價(jià) （元元/ /） 銷(xiāo)銷(xiāo)售售均均價(jià)價(jià) 年年遞遞增增率率 1規(guī)劃總用地面積3,661 2規(guī)劃凈用地面積 3總建筑面積38,437 4計(jì)容建筑面積34,777100% 其中 1,760.000% 4.2住宅（套現(xiàn)）31,41690%1,5003,500 4.3商業(yè)1F（套現(xiàn)）1,6815%1,50019,509 4.4商業(yè)2F（套現(xiàn)）1,6815%1,5007,140 5不計(jì)容建筑面積3,660 5.1 其中 停車(chē)位（銷(xiāo)售。

6、假假設(shè)設(shè)前前提提（表表一一） 規(guī)規(guī)劃劃技技術(shù)術(shù)指指標(biāo)標(biāo)成成本本租租售售均均價(jià)價(jià) 序序號(hào)號(hào)項(xiàng)項(xiàng)目目名名稱稱數(shù)數(shù)額額單單位位比比例例 樓樓面面地地價(jià)價(jià) （元元/ /） 建建安安成成本本 （元元/ /） 首首年年銷(xiāo)銷(xiāo)售售均均價(jià)價(jià) （元元/ /） 銷(xiāo)銷(xiāo)售售均均價(jià)價(jià) 年年遞遞增增率率 1規(guī)劃總用地面積3,661 2規(guī)劃凈用地面積 3總建筑面積38,437 4計(jì)容建筑面積34,777100% 其中 1,106.000% 4.2住宅（套現(xiàn)）31,41690%1,5002,800 4.3商業(yè)1F（套現(xiàn)）1,6815%1,50015,607 4.4商業(yè)2F（套現(xiàn)）1,6815%1,5005,712 5不計(jì)容建筑面積3,660 5.1 其中 停車(chē)位（銷(xiāo)售。