1、碧桂園投資業(yè)務流程介紹 內部資料 嚴禁外傳 2 投資系統(tǒng)組織架構 第一部分 投資系統(tǒng)工作流程 第二部分 投資制度 第三部分 目錄 內部資料 嚴禁外傳 3 第一部分 投資系統(tǒng)組織架構 內部資料 嚴禁外傳 4 一、投資系統(tǒng)組織架構 決策 支持、引導 服務 拓展 土地投資決策委員會 投資策劃中心 區(qū)域投資團隊 （投資小分隊） 內部資料 嚴禁外傳 5 土地決策委員會 行使有關土地投資事務的最高決策權 組長：楊國強 董事局主席 成員：楊惠妍 董事局副主席 莫斌 集團總裁 吳建斌 首席財務官 程光煜 副總裁 王少軍 副總裁 一、投資系統(tǒng)組織架構 內部資料 。

2、營改增”及新版測算表介紹 2016年5月5日 投資策劃中心 1 什么是“營改增” 第一部分 1.1 營業(yè)稅不增值稅 1.2 增值稅介紹 2 增值稅 營業(yè)稅 在境內銷售服務、無形資產(chǎn)戒者丌 勱產(chǎn)（稱應稅行為）的單位戒個人， 應當繳納增值稅。增值稅是針對各 個流通環(huán)節(jié)中新增的價值來征收。 納稅人提供應稅勞務、轉讓無 形資產(chǎn)戒者銷售丌勱產(chǎn)，按照營業(yè) 額和觃定的稅率計算的應納稅額。 自2016年5月1日起，將取消營業(yè)稅。 1、差額納稅，有抵扣 2、（1）稅率為增值額的0-17%； （2）征收率為3%、5% 3、由國家稅務局管理 差 異 1、全額納稅，無抵扣 2、稅率。

3、湖湖南南省省郴郴州州市市市市擁擁軍軍路路項項目目簡簡要要報報告告及及投投資資意意見見表表 （是是勞勞斯斯萊萊斯斯項項目目；開開發(fā)發(fā)團團隊隊：湖湖南南區(qū)區(qū)域域） 一一、基基本本信信息息 本期占地（畝 ） 104.6獲取時間2016/5/31 是否為勞斯萊 斯項目 是獲取方式增資擴股 自有資金回報 率 155%銷售凈利率10.05% 每畝單價（萬 ） 100 （含稅價） 本期地價（億 ） 1.046億元容積率 政府規(guī)劃:3.5 我司規(guī)劃:2.0 計容樓面價 (元/方) 政府規(guī)劃:429 我司規(guī)劃:752 可售樓面價 (元/方) 政府規(guī)劃:429 我司規(guī)劃:772 總建面 （萬方） 16.55 計。

4、拿地過程中應關注的稅務問題 投資策劃中心羅梓月 2015年11月 課題目標 目標二 怎么概算土增稅？ -土增稅概算表 目標一 房地產(chǎn)行業(yè)有哪些稅種？ 占比是多少？ 目標三 常見和新型拿地模式下的稅務問題 目標四 每種模式下的節(jié)稅空間？ 目錄 房地產(chǎn)行業(yè)主要稅種介紹 1 不同拿地模式應關注的稅務問題 2 節(jié)稅籌劃與拿地模式選擇 3 目錄 第一部分房地產(chǎn)行業(yè)主要稅種 一、房地產(chǎn)行業(yè)的主要稅種 1.1 房地產(chǎn)全周期業(yè)務所涉及稅種 土地獲取階段建設施工階段銷售階段自持階段驗收、清算階段 房產(chǎn)稅 土地使用稅 主要涉及稅種主要涉及稅種 土地增值稅 （。

5、解讀 碧桂園集團成本歸集與分攤管理辦法 （20162016修訂修訂） 前 言 2016年，為深推成本管控落地，提升項目利潤，出臺了多項管理舉措： 成本字【2016】007號關于發(fā)布成本策劃工作指引的通知 集團字【2016】061號發(fā)布關于利潤不達標項目的審批管理規(guī)定 集團字【2016】047號關于修訂碧桂園房產(chǎn)板塊全成本管理季度考核辦法的通知 集團字【2016】046號關于修訂碧桂園集團目標成本管理辦法的通知 夯實前置管理 強化過程管控 成本字【2016】001號關于修訂項目合約規(guī)劃工作指引V2.0的通知 即將發(fā)文：碧桂園集團成本歸集與分攤管理辦法（2016年修。

6、投資必備投資必備 彭鏡懂 投資策劃中心 2015年11月12日 房地產(chǎn)開發(fā)成本與支付 楊主席： 項目總經(jīng)理上任后一定要算項目每天的利息、費用、 效益，認真研究評估所管轄項目若提前推進一天所增加的費用 與將產(chǎn)生的效益計算對比，所有工作在守法情況下按最佳經(jīng) 濟效益去做，區(qū)域總裁及所有管理人員都要知道。 目錄 房地產(chǎn)項目成本構成 集團標準成本水平 房地產(chǎn)項目成本估算思路 工程款支付模式 一 二 三 四 一、房地產(chǎn)項目成本構成 開發(fā)成本 銷管費 稅費 房地產(chǎn)總成本 土地成本 行政事業(yè)性收費 與前期工程費用 主體建筑安裝工 程費 景觀環(huán)境工。

7、投資測算的基本邏輯 投資策劃中心 2015年11月 計提 條件 自有資金投入需一年內全額回籠 回籠資金自有資金投入+ 年化自有資金收益（30%） 【金額的要求】【時間的要求】 成就共享金額=（凈利潤年化自有資金30%）20%（區(qū)域主導） 利 潤現(xiàn)金流 利 潤現(xiàn)金流 賺多少錢？何時回錢？ 利 潤收入成本費用稅金 利 潤收入成本費用稅金 收入如何確定？ 量 價 地有多大？ 能蓋多少？容積率、建筑密度、限高 能賣多少？可售面積、公建配套 項目定位 產(chǎn)品結構 價格預判：競品降價、同質產(chǎn)品積存等 銷售收入 利 潤成本費用稅金 成本都包括哪些？收入 銷售。

8、房地產(chǎn)項目并購與合作的相關法律實務 投資策劃中心 風險控制部 李珍 2015.11 課程目標 目標一 概念辨析？并購與合作類拿地模式的法律特點與差異 目標二 注意什么？并購與合作類拿地模式的法律風險及防范措施 目標三 如何選擇？各類拿地模式的適用情形 土地使用權轉讓 并購與合作類拿地模式 聯(lián)營型合作開發(fā) 股權類合作開發(fā) 委托代建代管 一、土地使用權轉讓 是一種資產(chǎn)收購，指直接從原土地使用權人手中通過國有土地使用權轉讓的方式 獲取土地。 （1）已經(jīng)繳納土地出讓金、已經(jīng)取得國有土地使用權證； （2）已投資額（不含出讓金）占總投資。

9、碧桂園投資工作簡介 2015年11月 投資策劃中心 第一部分投資系統(tǒng)組織架構 投資策劃中心 決策 支持、引導、服務 拓展 一、投資系統(tǒng)架構 土地投資決策委員會 各投資團隊 （投資小分隊） 一、投資系統(tǒng)架構 土地投資決策委員會 組長：楊國強董事局主席 成員：楊惠妍董事局副主席 莫斌集團總裁 吳建斌首席財務官 程光煜副總裁 王少軍副總裁 行使有關土地投資事物的最高決策權 一、投資系統(tǒng)架構 投資策劃中心 集團十三大職能中心之一 集團副總裁 王少軍 評 審 部 發(fā) 展 研 究 部 財 稅 部 風 險 控 制 部 直 屬 拓 展 部 中心總經(jīng)理 何劍標 中心。

10、投資測算實操 投資策劃中心 2015年11月 【考試題解析】 某項目A地塊占地10.46畝（純凈地），可建面積3.32萬，預計貨值3.56 億元（預計最終利潤0.36億）。 （B+C）地塊占地43.21畝（全部已開工并達預售條件），建筑面積10.05 萬，已售2.97萬，銷售額3.78億（預計該部分最終利潤為0.26億）；未售面 積7.08萬，未售貨值7.60億（預計該部分最終利潤為0.76億）。賬面成本8.92 億元中，利息成本1.02億全部沒有發(fā)票（不參與利潤計算），其中：A地塊賬面 成本1.12億,(B+C)地塊賬面成本6.78億。另，賬面有2.30億預收賬款、6.52億股 東借款以及0.10。

11、一二線城市并購項目案例分享 投資策劃中心陶立早 課程目標 01 什么是并表？為什么并表？怎么樣并表？ 如何獲得公司的控制權？ 03 在項目公司股東結構復雜的時候， 有哪些并購的注意事項？ 02 在并購項目中如何規(guī)避項目公司原有 的或然負債？ 目錄 上海外灘項目：郭廣昌、潘石屹“斗地主” 1 2 南海某項目：章程里的爭權奪利 3 增城某項目：或然負債怎么避 一線城市某項目：平安的一票否決權 股東優(yōu)先購買權 或然負債 并表、控制權 01 Part One 并表、控制權 全部資產(chǎn)、負債將會并入到 集團的合并資產(chǎn)負債表 收入和費用也將全額并入集 團的。

12、內部資料 嚴禁外傳 1 三四線城市市場調研 前期策劃部 林盼盼 目 錄 ONTENTSC 1 各線城市的市調異同點 2 三四線市場調研關注點 3 助力勞斯萊斯土地拓展 各線城市的市調異同點一 各線城市的市調異同點 需求 供求關系 產(chǎn)品 產(chǎn) 品 競 爭 力 客戶 客 戶 核 心 需 求 營銷營銷 土地 占位容量競爭 成本 性能 價值 能力 認知 動因 城市 項目各要素之間的關系： 競品調研 各線城市的市調異同點 供求關系 產(chǎn) 品 競 爭 力 客戶調研 客 戶 核 心 需 求 營銷營銷 地塊調研 占位容量競爭 成本 性能 價值 能力 認知 動因 城市調研 調研體系各部分之間的關。

13、內部資料 嚴禁外傳 1 惠來市調訪談經(jīng)驗分享 投資策劃中心黃祺煒 基本情況基本情況 1 找誰談找誰談2 4 怎么談怎么談 3 談什么談什么4 一些技巧一些技巧 5 第一部分基本情況基本情況 資料 嚴禁外傳 4 目標市場對比已有項目的城市 城 市惠來縣豐順縣五華縣興寧市 年份2014年2013年2013年2013年 戶籍人口139.98萬69萬（2012年）134.6萬118.36萬 常住人口111.6萬60萬（2012年）107.1萬- 市區(qū)人口 18.31萬（惠城鎮(zhèn)） 7.39萬（華湖鎮(zhèn)） 10.6萬（東隴鎮(zhèn)） 20萬（2012年）28萬（2012年）28.6萬（2012年） GDP/增速227.82億元/10%75.6億元/16.2%100.。

14、融資成本、費用 投資策劃中心 馮兆輝 2015年11月 更熟悉投資測算， 提高投資測算準確率。 課程宗旨 融資成本 01 費用 02 關注和平衡 03 目錄 一、融資成本 常見融資產(chǎn)品類型 發(fā)債 信托 委托貸款 永續(xù)債基金 開發(fā)貸款 并購貸 視公司信譽 規(guī) 模 10%+ 年化 收益 飲鴆止渴 “無還款期” “權益化” 特 點 永 續(xù) 債 一、融資成本 雙方約定 雙方約定 雙方約定 規(guī)模 年化收益 特點 委 托 貸 款 一、融資成本 規(guī)模 年化收 益 特點 視公司信譽7%432原則 一、融資成本 信 托 視公司信譽 01 4%左右 02 成本低 期限長 03 規(guī)模 年化收 益 特點 發(fā) 債 一。

15、基于碧桂園實踐的土地投資模式講解 投資策劃中心 王琦 2016年3月 1.1 直接招拍掛 1.2 勾地等意向性拿地（2個案例） 1.3 一二級聯(lián)動開發(fā) 1.4 三舊改造 第一章 一級市場主要的拿地模式 2.1 土地使用權轉讓 2.2 股權收購（5個案例） 2.3 增資擴股 2.4 聯(lián)營合作開發(fā)項目 2.5 代管代建+品牌輸出項目（2個案例） 第二章 二級市場主要的拿地模式 目錄 概念 概念 一級市場是土地使用權出讓的市場，即國家通過其指定的政府部門將 城鎮(zhèn)國有土地或將農(nóng)村集體土地征用為國有土地后出讓給使用者的市場。 房地產(chǎn)企業(yè)通過一級市場獲取土地使用權進行房地。

16、如何更好的介紹碧桂園 投資策劃中心 2015年11月 1、碧碧桂園介紹之桂園介紹之亮點亮點 2、用、用投資者關注的數(shù)據(jù)說話投資者關注的數(shù)據(jù)說話 3、集團、集團領導如何介紹碧桂園領導如何介紹碧桂園 4、我司能夠打造勞斯萊斯項目的依據(jù)、我司能夠打造勞斯萊斯項目的依據(jù) 五、項目總與投資工作 介紹碧桂園思路介紹碧桂園思路 如何表達碧桂園集團發(fā)展歷程，展現(xiàn)國內十大房企、上市公司的規(guī)模及實力？如何表達碧桂園集團發(fā)展歷程，展現(xiàn)國內十大房企、上市公司的規(guī)模及實力？ 公司規(guī)模核心競爭力碧桂園集團發(fā)展歷程戰(zhàn)略布局集團2014年業(yè)績摘要，20。

17、內部資料 嚴禁外傳 1 如何尋找 “勞斯萊斯”的土地 李莎 01 02 03 上篇 勞斯萊斯項目產(chǎn)生的背景 勞斯萊斯項目判斷的邏輯 如何做好數(shù)據(jù)分析 04 05 如何開展市場調研 如何開展訪談 下篇 第一部分 勞斯萊斯項目產(chǎn)生的背景 勞斯萊斯項目產(chǎn)生的背景 為什么堅持“三四線城市”？ 1 三四線城市的特點是什么？ 2 “堅持三四線城市”，我們的出路在哪里？ 3 為什么堅持“三四線城市”？ 1 43,055 43,055 8,620 0 10,000 20,000 30,000 40,000 50,000 待售面積銷售面積 宏觀市場：全國房地產(chǎn)供需失衡加劇 全國房地產(chǎn)待售面積、銷售面積（萬） 全國房。

18、土地投資法律基礎 投資管理中心風險控制部 2015年11月 主要內容： 一 土地物權制度 二 土地規(guī)劃 三 征地、農(nóng)轉用審批 四 征地補償 五 土地供應 1、使土地 符合土地利 用總體規(guī)劃 和城鄉(xiāng)規(guī)劃； 2、辦理土 地的征地、 農(nóng)轉用審批 手續(xù)； 3、對權利 人進行征地、 拆遷安置補 償； 4、供地 （出讓土 地）。 1、通過合法途徑買到法律手續(xù)土地齊備的土地，是項目后續(xù)開發(fā)的順 利進行的基礎與前提。 2、目前公司大力拓展三四線城市“勞斯萊斯”項目，這些土地中有一 尚不具備開發(fā)條件，有一些還是農(nóng)村集體土地。 按照我國法律規(guī)定，獲取這些土地。

19、一一、填填報報流流程程說說明明 序序號號表表格格名名稱稱顏顏色色填填報報人人表表屬屬性性 1總表藍色（投管用表）投資團隊半自動生成 2規(guī)劃指標紅色（投管用表）（成控分析表）區(qū)域規(guī)劃設計手動填報 3銷售計劃紅色（投管用表）（成控分析表）區(qū)域營銷手動填報 4總成本藍色（投管用表）（成控分析表）區(qū)域成本手動填報 5土增稅藍色（成控分析表）區(qū)域財務半自動生成 6增值稅區(qū)域財務半自動生成 6現(xiàn)金流藍色（投管用表）區(qū)域財務、區(qū)域成本手動填報 7成就共享-首年藍色（投管用表）區(qū)域財務手動填報 8成就共享-周期藍色（投管用表）區(qū)域。

20、一一、填填報報流流程程說說明明 序序號號表表格格名名稱稱顏顏色色填填報報人人表表屬屬性性 1總表藍色（投管用表）投資團隊半自動生成 2規(guī)劃指標紅色（投管用表）（成控分析表）區(qū)域規(guī)劃設計手動填報 3銷售計劃紅色（投管用表）（成控分析表）區(qū)域營銷手動填報 4總成本藍色（投管用表）（成控分析表）區(qū)域成本手動填報 5土增稅藍色（成控分析表）區(qū)域財務半自動生成 6增值稅區(qū)域財務半自動生成 6現(xiàn)金流藍色（投管用表）區(qū)域財務、區(qū)域成本手動填報 7成就共享-首年藍色（投管用表）區(qū)域財務手動填報 8成就共享-周期藍色（投管用表）區(qū)域。