1、第七部分第七部分 設(shè)備管理設(shè)備管理 常興廣場(chǎng)的設(shè)施設(shè)備具有性能復(fù)雜和技術(shù)先進(jìn)的特點(diǎn)，這在某種程度上增加 了維修保養(yǎng)的難度，更對(duì)我們的工程技術(shù)人員提出了更高的專業(yè)要求。為此，將 在設(shè)備管理上加大力度，強(qiáng)化措施，力求盡善盡美，保證業(yè)主利益不受影響。 第一節(jié)第一節(jié) 設(shè)備的驗(yàn)收和接管設(shè)備的驗(yàn)收和接管 設(shè)備的驗(yàn)收和接管是開展設(shè)備管理的第一步，這一環(huán)節(jié)若能把好關(guān)，將非常 有利于今后的日常管理。為此將按以下思路操作： 按發(fā)展商所移交設(shè)備清單、規(guī)格型號(hào)、容量大小、設(shè)計(jì)要求等進(jìn)行驗(yàn)收，對(duì) 設(shè)備的安裝數(shù)量，安裝位置及竣工圖進(jìn)。

2、第四部分 客戶服務(wù) “以人為本，以客為尊”是我們所推崇的服務(wù)管理理念，為把這種理念貫徹 落實(shí)， 力求我們的服務(wù)能超越客戶不斷增長(zhǎng)的需求， 實(shí)現(xiàn)客戶的完全滿意。 因此， 將在常興廣場(chǎng)設(shè)立客戶服務(wù)中心，通過客戶服務(wù)中心規(guī)范、便捷、周到的服務(wù)， 來深化我們的服務(wù)內(nèi)涵，實(shí)現(xiàn)“常興人家”對(duì)美好家居的向往。 第一節(jié)第一節(jié) 客戶服務(wù)模式客戶服務(wù)模式 在物業(yè)管理越來越同質(zhì)化，物業(yè)管理水平不斷提高與發(fā)展的時(shí)代，誰能提供 更細(xì)致、更便捷的服務(wù)，誰能贏得顧客，贏得市場(chǎng)。 “一站式”客戶服務(wù)模式的 提出，將能為我們顧客的這些愿望得以。

3、第五部分 安全管理 安全管理是現(xiàn)代物業(yè)管理的重要環(huán)節(jié)，其管理的得失，直接反映 物業(yè)品質(zhì)及管理公司的管理服務(wù)水平。常興廣場(chǎng)置于南山的商業(yè)中 心，并且商鋪面積占了整個(gè)大廈使用面積的一半以上。繁榮的商業(yè)帶 來了滾滾人流，也帶來了不少的安全隱患。住（用）戶構(gòu)成的復(fù)雜性 也給安全管理工作帶來難度。由此可見安全管理是工作的重中之重。 物業(yè)管理將依據(jù)常興廣場(chǎng)的地理位置、建筑布置結(jié)構(gòu)和硬件設(shè)施條 件，設(shè)計(jì)全面安全防范方案，給業(yè)主一個(gè)放心的家。 第一節(jié)第一節(jié) 管理要求及規(guī)定管理要求及規(guī)定 搞好安全管理，必須擁有一支富有戰(zhàn)斗。

4、物業(yè)管理費(fèi)測(cè)算物業(yè)管理費(fèi)測(cè)算 一、總表： 序號(hào) 項(xiàng)目 管理費(fèi)（元/年） 元/m2/月 所占管理費(fèi)的比 例(%) 1 人員工資及按規(guī)定提取的福利費(fèi) 225171.36 0.649 23.2 2 公共設(shè)施、設(shè)備日常運(yùn)行、維修及保養(yǎng)費(fèi) 450342.73 1.299 46.4 3 綠化管理費(fèi) 43675.48 0.126 4.5 4 清潔衛(wèi)生費(fèi) 72792.46 0.210 7.5 5 保安費(fèi) 1941.13 0.005 0.2 6 辦公費(fèi) 40763.77 0.117 4.2 7 固定資產(chǎn)折舊費(fèi)（按 5 年計(jì)提，計(jì)殘值率 3%） 9705.66 0.028 1 8 管理者酬金（按 9%計(jì)提） 75704.16 0.218 7.8 9 法定稅費(fèi)（按 5.5%計(jì)提） 50469.44 0.145 5.2 10 物業(yè)管理費(fèi)合計(jì) 9705。

5、第六部分 環(huán)境管理 常興廣場(chǎng)業(yè)主的構(gòu)成比較復(fù)雜，特別是商鋪較多，用戶流動(dòng)性也大，加上 廣場(chǎng)等公眾場(chǎng)所的人流。使用人員的不穩(wěn)定性，影響到我們要確保環(huán)境保持整潔 的難度。在此，我們倡導(dǎo)“用文化引導(dǎo)環(huán)境”的概念，目的在于營(yíng)造自然、親切 的環(huán)境氛圍，通過氛圍的營(yíng)造去約束使用者和我們一起去保持環(huán)境的整潔。 第一節(jié)第一節(jié) 環(huán)境管理理念及方式環(huán)境管理理念及方式 一、一、 用文化來引導(dǎo)環(huán)境用文化來引導(dǎo)環(huán)境 我們提出“用文化來引導(dǎo)環(huán)境”這一概念。用文化來引導(dǎo)環(huán)境， 主要是環(huán)境文化氛圍的營(yíng)造。我們擬作以下設(shè)想： 1、開展環(huán)保知。

6、第三部分第三部分 管理規(guī)范和運(yùn)作管理規(guī)范和運(yùn)作 常興廣場(chǎng)的物業(yè)管理堅(jiān)持規(guī)范管理、科學(xué)運(yùn)作，管理公司建立組織扁平化、 反應(yīng)快速的管理架構(gòu)，部門之間有明確的職責(zé)劃分。同時(shí)，考慮到充分運(yùn)用智能 化監(jiān)控系統(tǒng)，制作信息快速運(yùn)轉(zhuǎn)流程，建立了以監(jiān)控室為信息樞紐，各部門、班 組為支援的管理服務(wù)系統(tǒng)，可大大提高服務(wù)效率。 第一節(jié)第一節(jié) 組織架構(gòu)及職責(zé)規(guī)范組織架構(gòu)及職責(zé)規(guī)范 一、組織架構(gòu)一、組織架構(gòu) 職能部門設(shè)部門經(jīng)理一職，按照物業(yè)管理專業(yè)分工原則進(jìn)行劃分和設(shè)置。 經(jīng)理室 總經(jīng)理助理 1 人 總經(jīng)理 1 人 商 務(wù) 會(huì) 所 管 理 工 程 。

7、第二部分第二部分 工作計(jì)劃及物資裝備工作計(jì)劃及物資裝備 第一節(jié)第一節(jié) 物業(yè)管理工作計(jì)劃物業(yè)管理工作計(jì)劃 依照常興廣場(chǎng)特點(diǎn)及其管理模式的設(shè)想， 我們將物業(yè)管理工作分為前期管理、 入住期管 理和常規(guī)期管理三部份，按照輕重有序、科學(xué)有效的原則，對(duì)重點(diǎn)的管理事項(xiàng)進(jìn)行工作 目標(biāo)計(jì)劃安排。 一一、前期管理工作計(jì)劃、前期管理工作計(jì)劃 時(shí)間 項(xiàng)目 主要內(nèi)容 2002年4月 底 前 擬訂物業(yè) 管理方案 1、吸收、研討管理的成功經(jīng)驗(yàn)； 2、對(duì)常興廣場(chǎng)展開深入的分析、調(diào)查研究； 3、針對(duì)常興廣場(chǎng)的特點(diǎn)，進(jìn)行實(shí)地的分析考察，結(jié)合吸收先 進(jìn)的管理經(jīng)。

8、第八部分 房屋管理 房屋的使用過程是一個(gè)消耗、磨損的過程，若不采取一定有效的方法對(duì)其加 以修繕及維護(hù)，必將影響其使用功能和使用效率。 為了保證房屋在管理服務(wù)中保持完好、高效的使用狀態(tài)，滿足管理服務(wù)及使 用要求，可行的房屋管理措施是必不可少的。 第一節(jié)第一節(jié) 物業(yè)健康檔案物業(yè)健康檔案 為了有效地保持物業(yè)完好、正常的使用狀態(tài)，滿足管理服務(wù)需求，就此我們 提出建立“物業(yè)健康檔案”的設(shè)想。我們認(rèn)為，只有較好地建立物業(yè)健康檔案才 能為有效的房屋管理提供可行的操作平臺(tái)。 另一方面，物業(yè)的保值、升值也是業(yè)主所關(guān)心的重點(diǎn)。

9、第十部分第十部分 財(cái)務(wù)測(cè)算財(cái)務(wù)測(cè)算 住宅物業(yè)管理費(fèi)測(cè)算總表住宅物業(yè)管理費(fèi)測(cè)算總表： 序號(hào)序號(hào) 項(xiàng)目項(xiàng)目 管理費(fèi)（元管理費(fèi)（元/ /年）年） 元元/m/m 2 2月 月 所占管理費(fèi)的所占管理費(fèi)的 比例比例(%)(%) 1 人員工資及按規(guī)定提取的福利費(fèi) 225171.36 0.649 23.2 2 公共設(shè)施、設(shè)備日常運(yùn)行、維修 及保養(yǎng)費(fèi) 450342.73 1.299 46.4 3 綠化管理費(fèi) 43675.48 0.126 .5 4 清潔衛(wèi)生費(fèi) 72792.46 0.210 7.5 5 保安費(fèi) 1941.13 0.005 0.2 6 辦公費(fèi) 40763.77 0.117 4.2 7 固定資產(chǎn)折舊費(fèi)（按5年計(jì)提， 計(jì)殘值率3%） 9705.66 0.028 1 8 管理者酬金（按9%計(jì)。

10、第一部分第一部分 “完全互動(dòng)”物業(yè)管理模式的設(shè)想“完全互動(dòng)”物業(yè)管理模式的設(shè)想 萬佳金翼-常興廣場(chǎng)位于南山區(qū)黃金地段： 西面與北面是住宅集中區(qū)； 家樂福、 女人世界 南山分店、秭妹城、南山文體中心、南山人民醫(yī)院、南山圖書館等商業(yè)及生活配套設(shè)施匯聚 于此，這給未來的常興廣場(chǎng)帶來無窮的商機(jī)、無盡的人氣。再加上萬佳百貨的進(jìn)駐，必會(huì)使 南山的商業(yè)重心轉(zhuǎn)移到以萬佳百貨、家樂福、秭妹城構(gòu)成的“金三角”范圍內(nèi)。常興廣場(chǎng)， 給人予無窮的想象、美麗的夢(mèng)想。 但繁榮的商業(yè)、密集的人流給常興廣場(chǎng)的住戶帶來便利的同時(shí)，亦帶來了噪。

11、第九部分第九部分 商場(chǎng)（鋪）管理商場(chǎng)（鋪）管理 常興廣場(chǎng)的商鋪設(shè)在六層以下，目前確定的萬佳百貨將會(huì)為帶動(dòng) 周邊商業(yè)的興旺，人流、物流、車流、和安全，為物業(yè)管理工作提出 了更高的要求。 物業(yè)應(yīng)為此早作準(zhǔn)備，派人深入現(xiàn)場(chǎng)了解商鋪的布局和構(gòu)造，研 究消費(fèi)群體。我們的目標(biāo)是：用管理為客戶增創(chuàng)更大的效益。 第一節(jié)第一節(jié) 商場(chǎng)管理的總體設(shè)想商場(chǎng)管理的總體設(shè)想 萬佳百貨的內(nèi)部管理工作一般由其自行負(fù)責(zé) （包括其安全管理） 。 其重點(diǎn)是裝修期的管理及如何充分發(fā)揮其效應(yīng)。 常興廣場(chǎng)還有 1 萬平 方米左右的商鋪，我們應(yīng)將此部份商鋪。