1、第七部分第七部分 設備管理設備管理 常興廣場的設施設備具有性能復雜和技術先進的特點，這在某種程度上增加 了維修保養的難度，更對我們的工程技術人員提出了更高的專業要求。為此，將 在設備管理上加大力度，強化措施，力求盡善盡美，保證業主利益不受影響。 第一節第一節 設備的驗收和接管設備的驗收和接管 設備的驗收和接管是開展設備管理的第一步，這一環節若能把好關，將非常 有利于今后的日常管理。為此將按以下思路操作： 按發展商所移交設備清單、規格型號、容量大小、設計要求等進行驗收，對 設備的安裝數量，安裝位置及竣工圖進。

2、第四部分 客戶服務 “以人為本，以客為尊”是我們所推崇的服務管理理念，為把這種理念貫徹 落實， 力求我們的服務能超越客戶不斷增長的需求， 實現客戶的完全滿意。 因此， 將在常興廣場設立客戶服務中心，通過客戶服務中心規范、便捷、周到的服務， 來深化我們的服務內涵，實現“常興人家”對美好家居的向往。 第一節第一節 客戶服務模式客戶服務模式 在物業管理越來越同質化，物業管理水平不斷提高與發展的時代，誰能提供 更細致、更便捷的服務，誰能贏得顧客，贏得市場。 “一站式”客戶服務模式的 提出，將能為我們顧客的這些愿望得以。

3、第五部分 安全管理 安全管理是現代物業管理的重要環節，其管理的得失，直接反映 物業品質及管理公司的管理服務水平。常興廣場置于南山的商業中 心，并且商鋪面積占了整個大廈使用面積的一半以上。繁榮的商業帶 來了滾滾人流，也帶來了不少的安全隱患。住（用）戶構成的復雜性 也給安全管理工作帶來難度。由此可見安全管理是工作的重中之重。 物業管理將依據常興廣場的地理位置、建筑布置結構和硬件設施條 件，設計全面安全防范方案，給業主一個放心的家。 第一節第一節 管理要求及規定管理要求及規定 搞好安全管理，必須擁有一支富有戰斗。

4、物業管理費測算物業管理費測算 一、總表： 序號 項目 管理費（元/年） 元/m2/月 所占管理費的比 例(%) 1 人員工資及按規定提取的福利費 225171.36 0.649 23.2 2 公共設施、設備日常運行、維修及保養費 450342.73 1.299 46.4 3 綠化管理費 43675.48 0.126 4.5 4 清潔衛生費 72792.46 0.210 7.5 5 保安費 1941.13 0.005 0.2 6 辦公費 40763.77 0.117 4.2 7 固定資產折舊費（按 5 年計提，計殘值率 3%） 9705.66 0.028 1 8 管理者酬金（按 9%計提） 75704.16 0.218 7.8 9 法定稅費（按 5.5%計提） 50469.44 0.145 5.2 10 物業管理費合計 9705。

5、第六部分 環境管理 常興廣場業主的構成比較復雜，特別是商鋪較多，用戶流動性也大，加上 廣場等公眾場所的人流。使用人員的不穩定性，影響到我們要確保環境保持整潔 的難度。在此，我們倡導“用文化引導環境”的概念，目的在于營造自然、親切 的環境氛圍，通過氛圍的營造去約束使用者和我們一起去保持環境的整潔。 第一節第一節 環境管理理念及方式環境管理理念及方式 一、一、 用文化來引導環境用文化來引導環境 我們提出“用文化來引導環境”這一概念。用文化來引導環境， 主要是環境文化氛圍的營造。我們擬作以下設想： 1、開展環保知。

6、第三部分第三部分 管理規范和運作管理規范和運作 常興廣場的物業管理堅持規范管理、科學運作，管理公司建立組織扁平化、 反應快速的管理架構，部門之間有明確的職責劃分。同時，考慮到充分運用智能 化監控系統，制作信息快速運轉流程，建立了以監控室為信息樞紐，各部門、班 組為支援的管理服務系統，可大大提高服務效率。 第一節第一節 組織架構及職責規范組織架構及職責規范 一、組織架構一、組織架構 職能部門設部門經理一職，按照物業管理專業分工原則進行劃分和設置。 經理室 總經理助理 1 人 總經理 1 人 商 務 會 所 管 理 工 程 。

7、第二部分第二部分 工作計劃及物資裝備工作計劃及物資裝備 第一節第一節 物業管理工作計劃物業管理工作計劃 依照常興廣場特點及其管理模式的設想， 我們將物業管理工作分為前期管理、 入住期管 理和常規期管理三部份，按照輕重有序、科學有效的原則，對重點的管理事項進行工作 目標計劃安排。 一一、前期管理工作計劃、前期管理工作計劃 時間 項目 主要內容 2002年4月 底 前 擬訂物業 管理方案 1、吸收、研討管理的成功經驗； 2、對常興廣場展開深入的分析、調查研究； 3、針對常興廣場的特點，進行實地的分析考察，結合吸收先 進的管理經。

8、第八部分 房屋管理 房屋的使用過程是一個消耗、磨損的過程，若不采取一定有效的方法對其加 以修繕及維護，必將影響其使用功能和使用效率。 為了保證房屋在管理服務中保持完好、高效的使用狀態，滿足管理服務及使 用要求，可行的房屋管理措施是必不可少的。 第一節第一節 物業健康檔案物業健康檔案 為了有效地保持物業完好、正常的使用狀態，滿足管理服務需求，就此我們 提出建立“物業健康檔案”的設想。我們認為，只有較好地建立物業健康檔案才 能為有效的房屋管理提供可行的操作平臺。 另一方面，物業的保值、升值也是業主所關心的重點。

9、第十部分第十部分 財務測算財務測算 住宅物業管理費測算總表住宅物業管理費測算總表： 序號序號 項目項目 管理費（元管理費（元/ /年）年） 元元/m/m 2 2月 月 所占管理費的所占管理費的 比例比例(%)(%) 1 人員工資及按規定提取的福利費 225171.36 0.649 23.2 2 公共設施、設備日常運行、維修 及保養費 450342.73 1.299 46.4 3 綠化管理費 43675.48 0.126 .5 4 清潔衛生費 72792.46 0.210 7.5 5 保安費 1941.13 0.005 0.2 6 辦公費 40763.77 0.117 4.2 7 固定資產折舊費（按5年計提， 計殘值率3%） 9705.66 0.028 1 8 管理者酬金（按9%計。

10、第一部分第一部分 “完全互動”物業管理模式的設想“完全互動”物業管理模式的設想 萬佳金翼-常興廣場位于南山區黃金地段： 西面與北面是住宅集中區； 家樂福、 女人世界 南山分店、秭妹城、南山文體中心、南山人民醫院、南山圖書館等商業及生活配套設施匯聚 于此，這給未來的常興廣場帶來無窮的商機、無盡的人氣。再加上萬佳百貨的進駐，必會使 南山的商業重心轉移到以萬佳百貨、家樂福、秭妹城構成的“金三角”范圍內。常興廣場， 給人予無窮的想象、美麗的夢想。 但繁榮的商業、密集的人流給常興廣場的住戶帶來便利的同時，亦帶來了噪。

11、第九部分第九部分 商場（鋪）管理商場（鋪）管理 常興廣場的商鋪設在六層以下，目前確定的萬佳百貨將會為帶動 周邊商業的興旺，人流、物流、車流、和安全，為物業管理工作提出 了更高的要求。 物業應為此早作準備，派人深入現場了解商鋪的布局和構造，研 究消費群體。我們的目標是：用管理為客戶增創更大的效益。 第一節第一節 商場管理的總體設想商場管理的總體設想 萬佳百貨的內部管理工作一般由其自行負責 （包括其安全管理） 。 其重點是裝修期的管理及如何充分發揮其效應。 常興廣場還有 1 萬平 方米左右的商鋪，我們應將此部份商鋪。