1、合理住房需求，促進房地產業健康發展和良性循環。
而在經濟 工作會議上的表述則更為詳細： 要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加強預期引導，探索新的發展模式，堅持租購并舉，加快發展長租房市場，推進保障性住房建設，支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求，因城施策促進房地產業良性循環和健康發展。
不難看出，兩次會議上對房地產的主基調都是良性循環和健康發展，顯然是要對此前因政策從嚴過緊導致房地產銷售驟然下跌和房企集中出現流動性危機等問題進行糾偏。
糾偏過后，政策層面的放暖大概率將延續到2022年，最終目的是要房地產行業在長效機制作用下，回歸到正常的軌道里。
02房貸利率下行的趨勢 最近，媒體頻頻報道各地銀行下調房貸利率的消息，而這些消息顯然與中央“支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求”密切相關。
事實上會議全文一出來，外界即判斷2022年貨幣政策將是趨勢性寬松，降準和降息在2022年大概率都會發生。
在全國利率進入下行空間與中央支持合理住房需求的大背景下，房貸利率必然呈現出下降的趨勢。
客觀來說，引導房貸利率下行，將會對房地產市場回暖帶來直接的刺激。
當然，比房貸利率下行更受購房者關注的是按揭貸款的發放問題。
央行的數據顯示，10月份個人住房貸款增加3481億元，較9月份多增1013億元；11月份個人住房貸款增加4013億元，較10月多增532億元。
數據已經表明，住房按揭貸款正。

2、動態模型對全國及重點地區2022年市場形勢進行了預判，以供參考。
2022政策趨勢2022年，我國經濟仍面臨新的挑戰和下行壓力，綜合各個機構預估數據：2022年GDP增速或回落至5.0%左右，預計貨幣政策將持續發力穩經濟，M2增速或居于8.5%9.0%之間，持平或略好于2021年。
房地產金融監管力度不放松，房地產金融審慎管理進一步完善，住房信貸環境短期存在改善預期。
房地產調控政策或已見底，“房住不炒”、“三穩”目標下，地方全面落實因城施策，預計各地將微調限價、限貸、限簽等政策，靈活調整預售資金監管或預售條件，促進房地產市場實現良性循環房地產稅試點或將落地，征收細則等均有望發布。

3、弱于往年，成交整體回升幅度著實有限。
2樓市新年開局慘淡2022年1月，房地產市場開局慘淡，供求急速下滑。
29個重點監測城市商品住宅供應面積同、環比分別下降43%和58%，成交面積環比下降37%，同比跌幅擴至46%。
一線城市成交再陷低迷，環比下降21%，同比跌幅擴至38%。
其中，上海第六批次新房集中入市，成交明顯放量，環比增長43%，同比仍下降8%。
北京、廣州成交異常低迷，同比近乎腰斬，深圳同比跌幅更是高達60%。
北京新房供應大幅減少，去化表現持續分化，多數項目延續2021年底的促銷力度。
廣州房企供貨節奏放緩，熱銷盤停止分銷合作，到訪量、去化率皆大幅下滑。
深圳市場明顯遇冷，部分樓盤去化率低至10%，曾經的網紅盤開啟全民營銷。
25個二、三線城市成交跌至低位，同、環比跌幅都在40%以上。
32022年預期負增長目前，行業下行并真正迎來負增長時代已成為共識。
商品房銷售規模經過5年的高位運行之后，將處在下調筑底過程中。
1月，國家統計局公布了2021年房地產行業數據。
2021年，房地產業新房銷售和開發投資規模均創新高，分別增1.9%和4.4%。
但下半年新開工、土地購置和開發投資均降至冰點，新開工和拿地同比降31%和33%。
4融資環境依然嚴峻2022年房企的境內外融資環境依然嚴峻。
目前，穆迪、惠譽、標普三大評級機構對房企的信用評級以下調為主，多針對已暴雷或發生違約的房企。
而在境外融資環境緊張的同時。

4、資產約12萬億元，最近兩年處置6萬多億元。
地方政府隱性債務狀況趨于改善，房地產泡沫化金融化勢頭得到根本扭轉。
一批高風險企業和違法違規金融機構得到有序處置。
P2P網貸機構全部停止運營，未兌付的借貸余額壓降到了4900億元。
過去五年累計立案查處非法集資案件2.5萬起。
防范外部風險沖擊的韌性進一步提高。
二、國資委：加大房地產金融等領域投資管控力度。
3月1日，國資委召開專題推進會通報了國企“瘦身健體”的最新進展。
國資委副主任翁杰明強調，要嚴把新增投資入口。
嚴控非主業投資規模和方向，不得在產業基礎薄弱、缺乏資源優勢的情況下盲目布局新產業。
加大房地產、金融、PPP、對外并購、產業園區建設等重點領域投資管控力度，嚴控赴高風險國家和地區投資建設，嚴控投資金額大、建設周期長、跨越國境或涉及多國因素的境外項目建設，嚴禁超越財務承受能力的舉債投資。
三、貴州省2022年計劃籌集保障性租賃住房3.77萬套。
3月2日消息，今年，貴州省將主要通過新建、改建、改造、盤活存量閑置房源等多種渠道，進一步擴大保障性租賃住房供給，推動保障性租賃住房項目化、實物化、清單化。
計劃新籌集保障性租賃住房3.77萬套（間）、全省城鎮棚戶區改造新開工2萬套（戶）、建成12萬套（戶）；改造城鎮老舊小區21萬戶，改造背街小巷2304條。
“十四五”期間，全省計劃籌集保障性租賃住房12.5萬套（間）。
據悉，2021年，貴州省開工籌集保障性租。

5、產企業，需提供最近半年購地資金來源情況說明和后續購地繳款資金安排”。
從行業區域來看，“15個一線和熱點二線城市”房地產相關行業的本科畢業生畢業半年后的平均月收入為5030元，比全國2021屆房地產相關行業的本科畢業生(4679元)高出351元。
房地產行業分析指出，北京、上海、深圳三地，在房地產相關行業就業的2021屆大學本科畢業生，其畢業半年后的平均月收入達到了5557元。
從房企利潤率數據走勢來看，無論是毛利潤率還是凈利潤率都呈現出明顯的下滑趨勢。
2021年E50房企的毛利潤率均值為22.8%，較2020年下滑2.7個百分點，凈利潤率均值為10.9%，較2020年下滑2.3個百分點。
從行業政策走勢來看，房企被嵌入了硬性的約束之中，拿地資金的投入上限被卡住，即使有可用的杠桿存在，可用于投資的資金上限就是銷售金額的40%，所有的企業都將以這一標準約束于自己的行為。
房企也在業務發布會或者公開場合表示，拿地的資金投入會控制在銷售金額的40%以內，這種趨勢性的變化更具有長期性。
至2021年末，我國的常住人口城鎮化率已經達到64%，距離發達國家70%、80%的城鎮化率雖仍有一段距離，但城鎮化的進程已經減速，也就意味著為中國房地產市場釋放增量住房消費的空間會有所收縮，全國商品房銷售金額的總量會在一定階段內開始下行。
這毫無疑問表示，一定階段內，房企結轉到表的營業收入的增速也會有保持一致的放緩。
目前。

6、其增速，從2005年開始，除了個別特殊年份外，整體來說行業規模增速在逐步放緩，同比增速從40%多降到現在2-3%左右。
其中，16年是一個比較重要的分水嶺，16年之前行業復合增速9.7%，16之后降到2.6%，主要是因為15年全國開啟降庫存模式，尤其是棚改貨幣化安置極大的刺激了房地產市場規模上漲，正常來講在15年之前規模增速基本在8-10%上下，因為15年的刺激，16年一下子增速達22%。
連續五年增速放緩，行業規模已經見頂了，后續大概率是要從高位掉下來。
行業規模的下行，意味著蛋糕將越來越小了。
2.收益持續下滑，21年行業震蕩后預估利潤率下滑到4%以下以上市房企為例看行業整體利潤增速，行業整體利潤是成下行趨勢的，其實從14年以后理論上國內行業利潤增速就已經開始放緩了，但是15年這輪去庫存采用棚改貨幣化，國家放水厲害，本次去庫存是漲價去庫存。
大家知道去庫存分漲價去庫存和跌價去庫存，漲價去庫存直接帶來了行業規模暴增的同時房價還大幅漲幅，行業的利潤就大幅上升，所以原本可以通過正常市場消化的房價快速上漲被人為中斷了，行業利潤重新上升，但16年之后又開始下滑，20年因疫情行業利潤負增長，21年數據還沒出來，21年的利潤也會是負增長。
右側這張圖，表示的是行業ROE水平和銷售凈利率，從11之后行業利潤率持續下滑，從15%掉到現在的9.6%，因為數據有滯后性疊加上市公司報表處理問題，實際的利潤率要遠低。

7、來，70余城陸續松綁樓市調控，市場信心借此獲得一定修復。
據4月15日國家統計局發布的70個大中城市商品住宅銷售價格指數顯示，本月新房、二手房價格環比上漲城市數量止降轉升，表明年初以來發布的支持政策初顯成效。
不過，在經濟預期轉弱、疫情封控常態化等多重不確定因素影響下，市場修復進程可能被延長。
表：4.1-4.15房地產政策要覽 END 免責聲明：本文所載信息為研究院分析師獨立觀點，不代表所在機構意見，亦不保證相關信息的準確性和完整性。
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8、常的3年周期規律中的經驗判斷方式都出現了不同程度的失效。
供給端調控導致持續低庫存、并庫存周期延長2015年房地產行業開始了持續的供給端調控，包括：土地端調控（調控土地資源，通過三四線去庫存和集中供地等政策，實現調控土地價格）、預售證監管（調控預售證資源，通過限價等政策，實現調控住宅價格）、資金調控（調控 資金資源，通過資管新規、三條紅線、貸款集中度等政策，實現調控資金價格），綜合導致了房地產行業持續去庫存， 推動了房地產行業的庫存周期的延長，從而導致了房地產行業小周期的延長。
目前低庫存特征奠定后續行業走勢將不同以往從全國的庫存指標來看，目前全國住宅庫存水平保持在歷史較低水平、甚至處于低庫存水平上進一步的去庫存階段。
從全國中期庫存來看（已開工未售庫存面積）和城市近期庫存來看（可售面積，已拿證未售庫存面積），目前我國 進入到了低庫存下的深度去庫存階段。
而從全國現房庫存來看（待售面積，已竣工未售庫存面積，即現房未售面 積），目前我國進入到了極低庫存階段。
總體而言，目前我國多維度的庫存指標都處于不同以往的低庫存狀態。
前2月全國投資同比+3.7%， 預計后續仍有下行壓力2022年1-2月，全國完成房地產開發投資14,499億元，同比增長3.7%，較1-12月下降0.7pct。
1-2月房地產投資轉正，但從實際開工差和拿地弱來看，我們認為房地產行業實際投資更差于數據表現。
前2月300城土地成交面。

9、日，住建部負責人表示，我國現在仍然處于城市快速發展的階段，“住房的剛性需求比較旺盛”。
同時，還存在 2000 年以前建成的大量老舊小區，“群眾改善居住環境和居住條件的要求也比較迫切”。
住建部將推動各方面工作，“努力為今年穩定宏觀經濟大盤發揮積極作用”。
3 月 1 日，銀保監會負責人在新聞發布會上確認“房地產泡沫化、金融化勢頭得到扭轉”。
3 月 5 日，提交兩會審議的政府工作報告提出：“支持商品房市場更好滿足 購房者的合理住房需求”。
3 月 16 日，新華社發布財政部有關負責人接受采訪的表態，“今年內不具備擴大 房地產稅改革試點城市的條件。
”歷史經驗顯示政策放松之后，房地產投資通常都會有效發揮穩增長的作用。
但是本輪周期，投資者似乎存在一些額外的顧慮：三四線城市特別是非發達都市圈的三四線城市的房地產需求是否已經走過 歷史周期的大頂、“青山遮不住畢竟東流去”的一去不復返了？在這種情況 下，三四線城市是否面臨政策刺激也難以顯著扭轉房地產投資、銷售低迷的 局面？包括恒大在內的一些地產公司陷入流動性危機甚至已經出現了債務違約，購 房者會規避這些公司銷售的商品房嗎？大量房企陷入流動性危機會影響 2022 年中國房地產的銷售和投資增長嗎？有評論認為“三道紅線”等房地產長效機制的推出可能意味著中國房地產高 周轉模式的終結。
房地產行業的 ROE 會出現明顯的下降，一些企業和資本 可能會退出房地產行。

10、識別風險，發現價值 請務必閱讀末頁的免責聲明 1 1 3838 TablePage 跟蹤分析房地產 證券研究報告 房地產行業房地產行業 頭部房企堅定走量，表外融資規模下滑頭部房企堅定走量，表外融資規模下滑 核心觀點：核心觀點： 房企銷售：頭。

11、證券證券研究報告研究報告行業行業動態動態 融資融資難度再升級難度再升級 房房企企何去何去 何從何從 房企資金端整體延續放緩態勢。
房企資金端整體延續放緩態勢。
16 月房地產開發企業到位資金 84,966 億元，同比7.2pct，增速較 15 。

12、1 本報告版權屬于安信證券股份有限公司。
本報告版權屬于安信證券股份有限公司。
各項聲明請參見報告尾頁。
各項聲明請參見報告尾頁。
房企融資房企融資渠道渠道知多少知多少 房地產行業作為資金密集型，融資環節不可缺少且至關重要，大致可以分為內部融資。

13、證監會審核華創證券投資咨詢業務資格批文號：證監許可20091210 號 未經許可，禁止轉載未經許可，禁止轉載 房地產行業非標融資研究專題 推薦推薦維持維持 非標壓縮非標壓縮總量總量影響可控，融資集中度提升更影響可控，融資集中度提升更值關注值。

14、研究源于數據 1 研究創造價值 融資渠道收緊，房企影響幾何融資渠道收緊，房企影響幾何 方正證券研究所證券研究報告方正證券研究所證券研究報告 行業深度報告 行業研究 房地產行業房地產行業 2018.07.13中性 首席分析師首席分析師 韓振國。

15、 行業深度報告 房地產房地產 請參閱最后一頁的重要聲明 目錄目錄 1. 銷售篇 . 1 1.1 百強房企 2 月銷售同比大幅提升 . 1 1.2 各梯隊銷售門檻均有所提升，Top100 門檻提升幅度較大. 2 1.3 月度超百億房企數高于歷。

16、 市場有風險，投資需謹慎 行業深度行業深度 調研日期調研日期 分析日期分析日期 2013 年年 05 月月 09 日日 1房地產行業 4 月月報： 銷售延續回暖 投資增速回落 ，2013.04.23 2 地方版國五條符合預期 龍頭房企仍有 。

17、2020 生存 求變 第第一一章章 重新定義運營 在生產線外解決問題，不要把問題帶到生產線上 運營管理 PART ONE 1.1運營重新定義 土地 設計 報建 施工 銷售 交付 運營 1.2 04 05 06 01 02 03 融資難 可能。

18、2020 年中國房地產行業融資總結 2020 年，中國房地產行業資金監管整體從嚴從緊，銀保監會等機構密集發聲強 調防范房地產金融風險，房企融資壓力丌減。
不此同時，三道紅線出臺對行業發 展將產生深進影響，房企應控制負債水平，優化債務結構，強化。

19、請務必閱讀正文之后免責條款部分請務必閱讀正文之后免責條款部分 錢流進房地產了嗎錢流進房地產了嗎 房企融資全渠道透視房企融資全渠道透視 恒大研究院研究報告恒大研究院研究報告 房地產行業房地產行業 專題報告專題報告 201956201956 首。

20、請參閱最后一頁的重要聲明 證券研究報告行業動態證券研究報告行業動態 行業到位資金改善， 房企融資環境邊際 寬松5月房地產行業融資情況概述 行業到位資金改善， 房企融資環境邊際 寬松5月房地產行業融資情況概述 房企資金端整體保持改善趨勢：房企。

21、房地產行業后規模發展之路與融資破局 2019.11.08 從1987年深圳第 一聲土地拍賣的 鑼聲敲響，土地 成了黃金，商品 房的出現，也就 30年； 相比較其他國家 地區，如香港， 中國房地產市場 還在青春期。
從1978年9月算 起，小。

22、宏觀究專題報告 宏觀專題報告 。
告 房地產行業融資管理新規浮出水面。
2020年8月住建部提出房地產行業融資 年 09 月 證 券 研 報 地產融資新規的潛在影響分析 宏觀經濟之地產研究專題之二 西部證券 2020 西部證券 24 日 202。

23、20212021年年5 5月月2424日日 房地產行業專題研究房地產行業專題研究 房地產業重定義房地產業重定義 中信證券研究部中信證券研究部 陳聰張全國李金哲聯系人：李宗儒陳聰張全國李金哲聯系人：李宗儒 2 2 房地產房地產行業行業 空間的。

24、 請務必閱讀正文之后的免責條款部分 全球視野全球視野 本土智慧本土智慧 行業行業研究研究 Page 1 證券研究報告證券研究報告深度報告深度報告 房地產房地產 地產融資專題報告地產融資專題報告 超配超配 維持評級 2021 年年 01 月月。

25、 請務必閱讀尾頁重要聲明請務必閱讀尾頁重要聲明 日期：日期： 2021 年年 12 月月 27 日日 分析師：分析師： 金文曦金文曦 Tel： 02153686142 Email： SAC 編號：編號： S0870521100003 聯系人。

26、 請參閱最后一頁的重要聲明 證券研究報告證券研究報告行業深度報告行業深度報告 20202020 年年 1 12 2 月月房企銷售融資點評：房企銷售融資點評：單月銷售單月銷售增速增速回升回升，融資規模，融資規模有所收縮有所收縮 年末沖規模階段。

27、識別風險，發現價值請務必閱讀末頁的免責聲明 1 1 4343 TablePage 跟蹤分析房地產 證券研究報告 房地產行業房地產行業 20 年年 12 月公司月報月公司月報 年末房企銷售沖刺年末房企銷售沖刺，投融資力度，投融資力度維持穩定維。

28、 請務必閱讀尾頁重要聲明請務必閱讀尾頁重要聲明日期：日期： 分析師：分析師： Tel：Email：2021 年年 12 月月 27 日日 SAC 編號：編號： S0870521100003聯系人：聯系人： Tel： SAC 編號：編號： 最。

29、 M O N I T O R I N G R E P O R TCONTENTS123 00 428428 MM MM sMsM MM6363 6363 TT.OOsRRsRR . PPRSRS . . PP PP ssSS 428428 。

30、請仔細閱讀在本報告尾部的重要法律聲明請仔細閱讀在本報告尾部的重要法律聲明 證券研究報告 2021 年 2 月 5 日 房地產房地產 內房股 2020 年業績預覽：不破不立 業績預覽 預測預測覆蓋標的覆蓋標的 2020 全年全年核心凈核心凈利。