1、合理住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展和良性循環(huán)。
而在經(jīng)濟(jì) 工作會(huì)議上的表述則更為詳細(xì)： 要堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加強(qiáng)預(yù)期引導(dǎo)，探索新的發(fā)展模式，堅(jiān)持租購并舉，加快發(fā)展長(zhǎng)租房市場(chǎng)，推進(jìn)保障性住房建設(shè)，支持商品房市場(chǎng)更好滿足購房者的合理住房需求，因城施策促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。
不難看出，兩次會(huì)議上對(duì)房地產(chǎn)的主基調(diào)都是良性循環(huán)和健康發(fā)展，顯然是要對(duì)此前因政策從嚴(yán)過緊導(dǎo)致房地產(chǎn)銷售驟然下跌和房企集中出現(xiàn)流動(dòng)性危機(jī)等問題進(jìn)行糾偏。
糾偏過后，政策層面的放暖大概率將延續(xù)到2022年，最終目的是要房地產(chǎn)行業(yè)在長(zhǎng)效機(jī)制作用下，回歸到正常的軌道里。
02房貸利率下行的趨勢(shì) 最近，媒體頻頻報(bào)道各地銀行下調(diào)房貸利率的消息，而這些消息顯然與中央“支持商品房市場(chǎng)更好滿足購房者的合理住房需求”密切相關(guān)。
事實(shí)上會(huì)議全文一出來，外界即判斷2022年貨幣政策將是趨勢(shì)性寬松，降準(zhǔn)和降息在2022年大概率都會(huì)發(fā)生。
在全國(guó)利率進(jìn)入下行空間與中央支持合理住房需求的大背景下，房貸利率必然呈現(xiàn)出下降的趨勢(shì)。
客觀來說，引導(dǎo)房貸利率下行，將會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖帶來直接的刺激。
當(dāng)然，比房貸利率下行更受購房者關(guān)注的是按揭貸款的發(fā)放問題。
央行的數(shù)據(jù)顯示，10月份個(gè)人住房貸款增加3481億元，較9月份多增1013億元；11月份個(gè)人住房貸款增加4013億元，較10月多增532億元。
數(shù)據(jù)已經(jīng)表明，住房按揭貸款正。

2、產(chǎn)企業(yè)，需提供最近半年購地資金來源情況說明和后續(xù)購地繳款資金安排”。
從行業(yè)區(qū)域來看，“15個(gè)一線和熱點(diǎn)二線城市”房地產(chǎn)相關(guān)行業(yè)的本科畢業(yè)生畢業(yè)半年后的平均月收入為5030元，比全國(guó)2021屆房地產(chǎn)相關(guān)行業(yè)的本科畢業(yè)生(4679元)高出351元。
房地產(chǎn)行業(yè)分析指出，北京、上海、深圳三地，在房地產(chǎn)相關(guān)行業(yè)就業(yè)的2021屆大學(xué)本科畢業(yè)生，其畢業(yè)半年后的平均月收入達(dá)到了5557元。
從房企利潤(rùn)率數(shù)據(jù)走勢(shì)來看，無論是毛利潤(rùn)率還是凈利潤(rùn)率都呈現(xiàn)出明顯的下滑趨勢(shì)。
2021年E50房企的毛利潤(rùn)率均值為22.8%，較2020年下滑2.7個(gè)百分點(diǎn)，凈利潤(rùn)率均值為10.9%，較2020年下滑2.3個(gè)百分點(diǎn)。
從行業(yè)政策走勢(shì)來看，房企被嵌入了硬性的約束之中，拿地資金的投入上限被卡住，即使有可用的杠桿存在，可用于投資的資金上限就是銷售金額的40%，所有的企業(yè)都將以這一標(biāo)準(zhǔn)約束于自己的行為。
房企也在業(yè)務(wù)發(fā)布會(huì)或者公開場(chǎng)合表示，拿地的資金投入會(huì)控制在銷售金額的40%以內(nèi)，這種趨勢(shì)性的變化更具有長(zhǎng)期性。
至2021年末，我國(guó)的常住人口城鎮(zhèn)化率已經(jīng)達(dá)到64%，距離發(fā)達(dá)國(guó)家70%、80%的城鎮(zhèn)化率雖仍有一段距離，但城鎮(zhèn)化的進(jìn)程已經(jīng)減速，也就意味著為中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)釋放增量住房消費(fèi)的空間會(huì)有所收縮，全國(guó)商品房銷售金額的總量會(huì)在一定階段內(nèi)開始下行。
這毫無疑問表示，一定階段內(nèi)，房企結(jié)轉(zhuǎn)到表的營(yíng)業(yè)收入的增速也會(huì)有保持一致的放緩。
目前。

3、法之一，通過股權(quán)融資的方式，有助于降低企業(yè)的負(fù)債水平，因此不少房企將物業(yè)管理分拆視為一種去杠桿、加權(quán)益的手段。
作為房企有天然優(yōu)勢(shì)的多元化方向，從2014年彩生活上市以來，截至目前TOP200房企中已經(jīng)有37家關(guān)聯(lián)物業(yè)公司上市，其中TOP100房企有33家關(guān)聯(lián)物業(yè)公式上市，TOP50房企中有25家。
2021年物業(yè)上市持續(xù)發(fā)力，星盛商業(yè)1月26日登陸港交所，此外新希望服務(wù)、德信服務(wù)及禹佳生活等已經(jīng)遞交招股說明書，融信服務(wù)、中駿集團(tuán)下所屬物管公司世邦泰和、東原仁知服務(wù)等也有2021年上市計(jì)劃。
萬科云、富力物業(yè)等未來或?qū)?huì)考慮上市。
2020年下半年出現(xiàn)較多上市即破發(fā)。
2020年下半年房企拆分物管企業(yè)上市扎堆，但一方面由于融資額度不斷走高，引發(fā)投資者對(duì)行業(yè)估值過高的擔(dān)憂；另一方面則是物業(yè)企業(yè)估值定位和實(shí)際情況出現(xiàn)偏差，新股發(fā)行都希望有一個(gè)高估值，從而導(dǎo)致頻頻破發(fā)。
上市首日第一服務(wù)、合景悠活跌幅分別達(dá)26.67%和22.95%，頭部房企旗下物業(yè)如世茂服務(wù)和金科物業(yè)也只是勉強(qiáng)持平，2021年后上市的榮萬家和宋都服務(wù)也首日預(yù)冷。
從最新收盤日來看，破發(fā)的企業(yè)已經(jīng)超6成。
房企物業(yè)管理市盈率分化。
37家房企關(guān)聯(lián)物管公司中，市盈率均值達(dá)到44.5倍，總體估值水平較高。
有9家市盈率超過60倍，這些物管企業(yè)多背靠有實(shí)力的頭部房企，其中如華潤(rùn)萬象生活、融創(chuàng)服務(wù)和永升生活服務(wù)市盈率超過100，具有較高的成長(zhǎng)性。
而。

4、其增速，從2005年開始，除了個(gè)別特殊年份外，整體來說行業(yè)規(guī)模增速在逐步放緩，同比增速從40%多降到現(xiàn)在2-3%左右。
其中，16年是一個(gè)比較重要的分水嶺，16年之前行業(yè)復(fù)合增速9.7%，16之后降到2.6%，主要是因?yàn)?5年全國(guó)開啟降庫存模式，尤其是棚改貨幣化安置極大的刺激了房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)模上漲，正常來講在15年之前規(guī)模增速基本在8-10%上下，因?yàn)?5年的刺激，16年一下子增速達(dá)22%。
連續(xù)五年增速放緩，行業(yè)規(guī)模已經(jīng)見頂了，后續(xù)大概率是要從高位掉下來。
行業(yè)規(guī)模的下行，意味著蛋糕將越來越小了。
2.收益持續(xù)下滑，21年行業(yè)震蕩后預(yù)估利潤(rùn)率下滑到4%以下以上市房企為例看行業(yè)整體利潤(rùn)增速，行業(yè)整體利潤(rùn)是成下行趨勢(shì)的，其實(shí)從14年以后理論上國(guó)內(nèi)行業(yè)利潤(rùn)增速就已經(jīng)開始放緩了，但是15年這輪去庫存采用棚改貨幣化，國(guó)家放水厲害，本次去庫存是漲價(jià)去庫存。
大家知道去庫存分漲價(jià)去庫存和跌價(jià)去庫存，漲價(jià)去庫存直接帶來了行業(yè)規(guī)模暴增的同時(shí)房?jī)r(jià)還大幅漲幅，行業(yè)的利潤(rùn)就大幅上升，所以原本可以通過正常市場(chǎng)消化的房?jī)r(jià)快速上漲被人為中斷了，行業(yè)利潤(rùn)重新上升，但16年之后又開始下滑，20年因疫情行業(yè)利潤(rùn)負(fù)增長(zhǎng)，21年數(shù)據(jù)還沒出來，21年的利潤(rùn)也會(huì)是負(fù)增長(zhǎng)。
右側(cè)這張圖，表示的是行業(yè)ROE水平和銷售凈利率，從11之后行業(yè)利潤(rùn)率持續(xù)下滑，從15%掉到現(xiàn)在的9.6%，因?yàn)閿?shù)據(jù)有滯后性疊加上市公司報(bào)表處理問題，實(shí)際的利潤(rùn)率要遠(yuǎn)低。

5、日，住建部負(fù)責(zé)人表示，我國(guó)現(xiàn)在仍然處于城市快速發(fā)展的階段，“住房的剛性需求比較旺盛”。
同時(shí)，還存在 2000 年以前建成的大量老舊小區(qū)，“群眾改善居住環(huán)境和居住條件的要求也比較迫切”。
住建部將推動(dòng)各方面工作，“努力為今年穩(wěn)定宏觀經(jīng)濟(jì)大盤發(fā)揮積極作用”。
3 月 1 日，銀保監(jiān)會(huì)負(fù)責(zé)人在新聞發(fā)布會(huì)上確認(rèn)“房地產(chǎn)泡沫化、金融化勢(shì)頭得到扭轉(zhuǎn)”。
3 月 5 日，提交兩會(huì)審議的政府工作報(bào)告提出：“支持商品房市場(chǎng)更好滿足 購房者的合理住房需求”。
3 月 16 日，新華社發(fā)布財(cái)政部有關(guān)負(fù)責(zé)人接受采訪的表態(tài)，“今年內(nèi)不具備擴(kuò)大 房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)城市的條件。
”歷史經(jīng)驗(yàn)顯示政策放松之后，房地產(chǎn)投資通常都會(huì)有效發(fā)揮穩(wěn)增長(zhǎng)的作用。
但是本輪周期，投資者似乎存在一些額外的顧慮：三四線城市特別是非發(fā)達(dá)都市圈的三四線城市的房地產(chǎn)需求是否已經(jīng)走過 歷史周期的大頂、“青山遮不住畢竟東流去”的一去不復(fù)返了？在這種情況 下，三四線城市是否面臨政策刺激也難以顯著扭轉(zhuǎn)房地產(chǎn)投資、銷售低迷的 局面？包括恒大在內(nèi)的一些地產(chǎn)公司陷入流動(dòng)性危機(jī)甚至已經(jīng)出現(xiàn)了債務(wù)違約，購 房者會(huì)規(guī)避這些公司銷售的商品房嗎？大量房企陷入流動(dòng)性危機(jī)會(huì)影響 2022 年中國(guó)房地產(chǎn)的銷售和投資增長(zhǎng)嗎？有評(píng)論認(rèn)為“三道紅線”等房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制的推出可能意味著中國(guó)房地產(chǎn)高 周轉(zhuǎn)模式的終結(jié)。
房地產(chǎn)行業(yè)的 ROE 會(huì)出現(xiàn)明顯的下降，一些企業(yè)和資本 可能會(huì)退出房地產(chǎn)行。

6、1 證券研究報(bào)告證券研究報(bào)告 行業(yè)研究深度研究 2019年09月15日 房地產(chǎn) 增持維持 陳慎陳慎 執(zhí)業(yè)證書編號(hào)：S0570519010002 研究員 劉璐劉璐 執(zhí)業(yè)證書編號(hào)：S0570519070001 研究員 韓笑韓笑 執(zhí)業(yè)證書編號(hào)：S。

7、20202020年年1111月月1818日日 請(qǐng)務(wù)必閱讀正文后免責(zé)條款 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)系列專題二系列專題二 美國(guó)經(jīng)紀(jì)行業(yè)現(xiàn)狀模式與格局美國(guó)經(jīng)紀(jì)行業(yè)現(xiàn)狀模式與格局 證券分析師 楊侃投資咨詢資格編號(hào)：S1060514080002 郵箱：Y。

8、請(qǐng)務(wù)必閱讀正文之后的信息披露和法律聲明 TableMainInfo 行業(yè)研究房地產(chǎn) 證券研究報(bào)告 行業(yè)專題報(bào)告行業(yè)專題報(bào)告 2020 年 02 月 28 日 TableInvestInfo 投資評(píng)級(jí) 優(yōu)于大市 優(yōu)于大市 維持維持 市場(chǎng)表現(xiàn)市。

9、請(qǐng)務(wù)必閱讀正文之后的免責(zé)條款 以史為鑒：海外沖擊和地產(chǎn)政策以史為鑒：海外沖擊和地產(chǎn)政策 房地產(chǎn)行業(yè)專題研究報(bào)告2020.3.14 中信證券研究部中信證券研究部 核心觀點(diǎn)核心觀點(diǎn) 陳聰陳聰 首席基地產(chǎn)業(yè) 分析師 S1010510120047 。

10、請(qǐng)務(wù)必閱讀正文之后免責(zé)條款部分請(qǐng)務(wù)必閱讀正文之后免責(zé)條款部分 當(dāng)前房地產(chǎn)融資渠道和形勢(shì)當(dāng)前房地產(chǎn)融資渠道和形勢(shì) 恒大研究院研究報(bào)告恒大研究院研究報(bào)告 房地產(chǎn)行業(yè)房地產(chǎn)行業(yè) 專題報(bào)告專題報(bào)告 2018813 首席房地產(chǎn)首席房地產(chǎn)研究員研究員：。

11、證券研究報(bào)告 請(qǐng)務(wù)必閱讀正文之后的免責(zé)條款 REITs 市場(chǎng)市場(chǎng)發(fā)展的諸多正面因素發(fā)展的諸多正面因素 房地產(chǎn)行業(yè)專題研究報(bào)告2019.2.25 中信證券研究部中信證券研究部 核心觀點(diǎn)核心觀點(diǎn) 陳聰陳聰 首席基地產(chǎn)業(yè)分析 師 S1010510。

12、宏觀宏觀經(jīng)濟(jì)經(jīng)濟(jì) 證券研究報(bào)告證券研究報(bào)告 深度報(bào)告深度報(bào)告 2019 年年 5 月月 22 日日 相關(guān)研究報(bào)告相關(guān)研究報(bào)告 房地產(chǎn)專題：等風(fēng)景看透，看細(xì)水長(zhǎng)流房地產(chǎn)專題：等風(fēng)景看透，看細(xì)水長(zhǎng)流 2018.7.18 中銀國(guó)際證券股份有限公司。

13、請(qǐng)務(wù)必閱讀正文后的聲明及說明請(qǐng)務(wù)必閱讀正文后的聲明及說明 證券研究報(bào)告 行業(yè)深度報(bào)告 地產(chǎn)地產(chǎn)家電專題研究之空調(diào)行業(yè)：家電專題研究之空調(diào)行業(yè)：四維視角看地產(chǎn)影響四維視角看地產(chǎn)影響 報(bào)告摘要報(bào)告摘要： 測(cè)算視角：測(cè)算視角：根據(jù) 2011.1 。

14、20202020年年0303月月0505日日 證券研究報(bào)告證券研究報(bào)告 請(qǐng)務(wù)必閱讀正文后免責(zé)條款 房地產(chǎn)企業(yè)全景圖系列房地產(chǎn)企業(yè)全景圖系列專專題題 銷售篇銷售篇 證券分析師 楊侃投資咨詢資格編號(hào)：S1060514080002 郵箱：YANG。

15、1 服裝行業(yè)專題研究一服裝行業(yè)專題研究一 日本.優(yōu)衣庫日本.優(yōu)衣庫 服裝行業(yè)專題研究二服裝行業(yè)專題研究二 2011111720111117 商業(yè)資源研發(fā)小組商業(yè)資源研發(fā)小組 西班牙.ZARA西班牙.ZARA Chapter Chapter 。

16、20112011年年1 1月月 體驗(yàn)營(yíng)銷專題體驗(yàn)營(yíng)銷專題 以龍湖為案例以龍湖為案例 目錄目錄 一體驗(yàn)營(yíng)銷理論基礎(chǔ)一體驗(yàn)營(yíng)銷理論基礎(chǔ) 二地產(chǎn)體驗(yàn)營(yíng)銷的步驟二地產(chǎn)體驗(yàn)營(yíng)銷的步驟 三從龍湖看體驗(yàn)營(yíng)銷三從龍湖看體驗(yàn)營(yíng)銷 五體驗(yàn)營(yíng)銷之旅的遐想五體驗(yàn)營(yíng)。

17、 證券研究報(bào)告 請(qǐng)務(wù)必閱讀正文之后的免責(zé)條款 限價(jià)：限價(jià)：從打補(bǔ)丁到建體系從打補(bǔ)丁到建體系 房地產(chǎn)行業(yè)專題報(bào)告2021.7.14 中信證券研究部中信證券研究部 核心觀點(diǎn)核心觀點(diǎn) 陳聰陳聰 首席基地產(chǎn)業(yè)分析 師 S1010510120047 。

18、http: 請(qǐng)參考最后一頁評(píng)級(jí)說明及重要聲明 投資評(píng)級(jí)：推薦維持投資評(píng)級(jí)：推薦維持 報(bào)告日期：報(bào)告日期：2019 年年 03 月月 13 日日 分析師：陳智旭 S1070518060005 02131829691 行業(yè)表現(xiàn) 行業(yè)表現(xiàn) 數(shù)據(jù)來。

19、證券研究報(bào)告 請(qǐng)務(wù)必閱讀正文之后的免責(zé)條款 熱銷引領(lǐng)彈性，龍頭構(gòu)筑壁壘熱銷引領(lǐng)彈性，龍頭構(gòu)筑壁壘 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)專題研究2019.3.13 中信證券研究部中信證券研究部 核心觀點(diǎn)核心觀點(diǎn) 陳聰陳聰 首席基地產(chǎn)業(yè)分析 師 S101051012。

20、 請(qǐng)務(wù)必閱讀正文之后的免責(zé)條款部分 全球視野全球視野 本土智慧本土智慧 行業(yè)行業(yè)研究研究 Page 1 證券研究報(bào)告證券研究報(bào)告深度報(bào)告深度報(bào)告 房地產(chǎn)房地產(chǎn) 商業(yè)地產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)專題報(bào)告行業(yè)專題報(bào)告一一 超配超配 維持評(píng)級(jí) 2021 年年。

21、20212021年年5 5月月2424日日 房地產(chǎn)行業(yè)專題研究房地產(chǎn)行業(yè)專題研究 房地產(chǎn)業(yè)重定義房地產(chǎn)業(yè)重定義 中信證券研究部中信證券研究部 陳聰張全國(guó)李金哲聯(lián)系人：李宗儒陳聰張全國(guó)李金哲聯(lián)系人：李宗儒 2 2 房地產(chǎn)房地產(chǎn)行業(yè)行業(yè) 空間的。

22、 請(qǐng)務(wù)必閱讀正文之后的免責(zé)條款部分 全球視野全球視野 本土智慧本土智慧 行業(yè)行業(yè)研究研究 Page 1 證券研究報(bào)告證券研究報(bào)告深度報(bào)告深度報(bào)告 房地產(chǎn)房地產(chǎn) 商業(yè)地產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)專題報(bào)告行業(yè)專題報(bào)告一一 超配超配 維持評(píng)級(jí) 2021 年年。

23、 免責(zé)聲明和披露以及分析師聲明是報(bào)告的一部分，請(qǐng)務(wù)必一起閱讀。
1 證券研究報(bào)告房地產(chǎn)房地產(chǎn)集中土拍專題：集中土拍專題：地價(jià)松動(dòng)，地價(jià)松動(dòng)，國(guó)企控場(chǎng)國(guó)企控場(chǎng)華泰研究華泰研究 房地產(chǎn)開發(fā) 房地產(chǎn)開發(fā) 增持 增持 維持維持 房地產(chǎn)服務(wù) 房地產(chǎn)服。

24、請(qǐng)務(wù)必閱讀正文后的聲明及說明請(qǐng)務(wù)必閱讀正文后的聲明及說明TableInfo1證券研究報(bào)告證券研究報(bào)告TableTitle證券研究報(bào)告 策略專題報(bào)告 地產(chǎn)政策影響幾何地產(chǎn)政策影響幾何報(bào)告摘要：報(bào)告摘要：TableSummary 歷史上的歷史上。

25、 1 敬請(qǐng)參閱最后一頁特別聲明 本報(bào)告的主要看點(diǎn)本報(bào)告的主要看點(diǎn): 1. 綜合論證出臺(tái)寬松政策的必要性和行業(yè)實(shí)現(xiàn)復(fù)蘇的中長(zhǎng)期支撐. 2. 歸納總結(jié)每次行業(yè)周期轉(zhuǎn)換中的新發(fā)展模式. 3. 對(duì)標(biāo)房地產(chǎn)行業(yè)歷史上的兩次困境反轉(zhuǎn),給出未來房地產(chǎn)寬松。

26、 免責(zé)聲明和披露以及分析師聲明是報(bào)告的一部分,請(qǐng)務(wù)必一起閱讀. 1 證券研究報(bào)告 房地產(chǎn)房地產(chǎn) 打破融資穹頂,迎接信用擴(kuò)張打破融資穹頂,迎接信用擴(kuò)張 華泰研究華泰研究 房地產(chǎn)開發(fā)房地產(chǎn)開發(fā) 增持增持 維持維持 房地產(chǎn)服務(wù)房地產(chǎn)服務(wù) 增持增持。