1、合理住房需求，促進房地產業健康發展和良性循環。
而在經濟 工作會議上的表述則更為詳細： 要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加強預期引導，探索新的發展模式，堅持租購并舉，加快發展長租房市場，推進保障性住房建設，支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求，因城施策促進房地產業良性循環和健康發展。
不難看出，兩次會議上對房地產的主基調都是良性循環和健康發展，顯然是要對此前因政策從嚴過緊導致房地產銷售驟然下跌和房企集中出現流動性危機等問題進行糾偏。
糾偏過后，政策層面的放暖大概率將延續到2022年，最終目的是要房地產行業在長效機制作用下，回歸到正常的軌道里。
02房貸利率下行的趨勢 最近，媒體頻頻報道各地銀行下調房貸利率的消息，而這些消息顯然與中央“支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求”密切相關。
事實上會議全文一出來，外界即判斷2022年貨幣政策將是趨勢性寬松，降準和降息在2022年大概率都會發生。
在全國利率進入下行空間與中央支持合理住房需求的大背景下，房貸利率必然呈現出下降的趨勢。
客觀來說，引導房貸利率下行，將會對房地產市場回暖帶來直接的刺激。
當然，比房貸利率下行更受購房者關注的是按揭貸款的發放問題。
央行的數據顯示，10月份個人住房貸款增加3481億元，較9月份多增1013億元；11月份個人住房貸款增加4013億元，較10月多增532億元。
數據已經表明，住房按揭貸款正。

2、其增速，從2005年開始，除了個別特殊年份外，整體來說行業規模增速在逐步放緩，同比增速從40%多降到現在2-3%左右。
其中，16年是一個比較重要的分水嶺，16年之前行業復合增速9.7%，16之后降到2.6%，主要是因為15年全國開啟降庫存模式，尤其是棚改貨幣化安置極大的刺激了房地產市場規模上漲，正常來講在15年之前規模增速基本在8-10%上下，因為15年的刺激，16年一下子增速達22%。
連續五年增速放緩，行業規模已經見頂了，后續大概率是要從高位掉下來。
行業規模的下行，意味著蛋糕將越來越小了。
2.收益持續下滑，21年行業震蕩后預估利潤率下滑到4%以下以上市房企為例看行業整體利潤增速，行業整體利潤是成下行趨勢的，其實從14年以后理論上國內行業利潤增速就已經開始放緩了，但是15年這輪去庫存采用棚改貨幣化，國家放水厲害，本次去庫存是漲價去庫存。
大家知道去庫存分漲價去庫存和跌價去庫存，漲價去庫存直接帶來了行業規模暴增的同時房價還大幅漲幅，行業的利潤就大幅上升，所以原本可以通過正常市場消化的房價快速上漲被人為中斷了，行業利潤重新上升，但16年之后又開始下滑，20年因疫情行業利潤負增長，21年數據還沒出來，21年的利潤也會是負增長。
右側這張圖，表示的是行業ROE水平和銷售凈利率，從11之后行業利潤率持續下滑，從15%掉到現在的9.6%，因為數據有滯后性疊加上市公司報表處理問題，實際的利潤率要遠低。

3、常的3年周期規律中的經驗判斷方式都出現了不同程度的失效。
供給端調控導致持續低庫存、并庫存周期延長2015年房地產行業開始了持續的供給端調控，包括：土地端調控（調控土地資源，通過三四線去庫存和集中供地等政策，實現調控土地價格）、預售證監管（調控預售證資源，通過限價等政策，實現調控住宅價格）、資金調控（調控 資金資源，通過資管新規、三條紅線、貸款集中度等政策，實現調控資金價格），綜合導致了房地產行業持續去庫存， 推動了房地產行業的庫存周期的延長，從而導致了房地產行業小周期的延長。
目前低庫存特征奠定后續行業走勢將不同以往從全國的庫存指標來看，目前全國住宅庫存水平保持在歷史較低水平、甚至處于低庫存水平上進一步的去庫存階段。
從全國中期庫存來看（已開工未售庫存面積）和城市近期庫存來看（可售面積，已拿證未售庫存面積），目前我國 進入到了低庫存下的深度去庫存階段。
而從全國現房庫存來看（待售面積，已竣工未售庫存面積，即現房未售面 積），目前我國進入到了極低庫存階段。
總體而言，目前我國多維度的庫存指標都處于不同以往的低庫存狀態。
前2月全國投資同比+3.7%， 預計后續仍有下行壓力2022年1-2月，全國完成房地產開發投資14,499億元，同比增長3.7%，較1-12月下降0.7pct。
1-2月房地產投資轉正，但從實際開工差和拿地弱來看，我們認為房地產行業實際投資更差于數據表現。
前2月300城土地成交面。

4、請閱讀最后評級說明和重要聲明 1 39 研究報告 建材行業 20191229 進退之間進退之間 建材行業建材行業 2 2020020 年度年度投資投資策略策略 行業研究深度報告 評級 看好看好 維持維持 報告要點 水泥：供與需，退與進 供給。

5、請務必閱讀正文之后的信息披露和重要聲明請務必閱讀正文之后的信息披露和重要聲明 行行 業業 研研 究究 行行 業業 投投 資資 策策 略略 報報 告告 證券研究報告證券研究報告 房地產房地產 推薦推薦 維持維持 重點公司 重點公司 19E 2。

6、請務必閱讀正文之后的信息披露和重要聲明請務必閱讀正文之后的信息披露和重要聲明 行行 業業 研研 究究 行行 業業 投投 資資 策策 略略 報報 告告 證券研究報告證券研究報告 房地產房地產 推薦推薦 維持維持 重點公司 重點公司 19E 2。

7、謹請參閱尾頁重要聲明及華泰證券股票和行業評級標準 1 2018年11月15日 房地產 增持維持 賈亞童賈亞童 執業證書編號：S0570517090003 研究員 韓笑韓笑 執業證書編號：S0570518010002 研究員 林正衡林正衡 0。

8、行業報告行業報告 行業投資策略行業投資策略 請務必閱讀正文之后的信息披露和免責申明 1 房地產房地產 證券證券研究報告研究報告 2018 年年 12 月月 29 日日 投資投資評級評級 行業評級行業評級 強于大市維持評級 上次評級上次評級 。

9、證券研究報告 作者： 策略報告 房地產行業房地產行業20202020年度策略年度策略 2019年12月15日 分析師 陳天誠 SAC執業證書編號：S1110517110001 利率下行和竣工上行把握四大投資機遇利率下行和竣工上行把握四大投資。

10、行業基本面持續修復，公募REITs試點破冰 房地產行業2020年度中期投資策略報告 證券研究報告 倪一琛倪一琛 中泰證券房地產行業首席分析師中泰證券房地產行業首席分析師 職業證書編號：S0740517100003 中泰證券研究所 2020年。

11、公 司 深 度 報 告 行 業 報 告 年 度 策 略 報 告 家電行業家電行業 2011 年 11 月 20 日 家電行業2012年度投資策略 調整之年，震蕩之年 調整之年，震蕩之年 請務必閱讀正文之后的免責條款。
證券研究報告 股票名稱。

12、 寫 在 前 面 基亍前期的深度溝通， 2020渭南富力城推廣工作的核心思考面臨兩大目標： 戰略 層面 戰術 層面 寫 在 前 面 如何構建 渭南富力城的 核心競爭力，殺出重圍 戰略 層面 戰術 層面 如何實現 渭南富力城的 精準營銷，引爆。

13、2020年沈陽房地產市場總結 2021.1 沈陽中原 1 樓市疲態或將延續至明年樓市疲態或將延續至明年6 6月，價格承壓月，價格承壓 2 01 城市發展 大開大合 0203 大政策穩健 沈陽趨緊土地新高，先揚后抑 04 前疫情后嚴政 住宅市。

14、PPT模板下載： 行業PPT模板： 節日PPT模板： PPT素材下載： PPT背景圖片： PPT圖表下載： 優秀PPT下載： PPT教程： Word教程： Excel教程： 資料下載： PPT課件下載： 范文下載： 試卷下載： 教案下載： 。

15、 請仔細閱讀在本報告尾部的重要法律聲明 千磨萬擊，穩步向前 房地產行業 2021 年度投資策略 報告摘要報告摘要： 行業基本面：行業基本面：韌性十足，增長可期韌性十足，增長可期 自 18 年 7 月政治局會議強調堅決遏制房價上漲 ，乃至今年。

16、 謹請參閱尾頁重要聲明及華泰證券股票和行業評級標準 1 證券研究報告證券研究報告 行業研究年度策略 2018年11月15日 房地產 增持維持 賈亞童賈亞童 執業證書編號：S0570517090003 研究員 韓笑韓笑 執業證書編號：S057。

17、 證監會審核華創證券投資咨詢業務資格批文號：證監許可20091210 號 未經許可，禁止轉載未經許可，禁止轉載 證 券 研 究證 券 研 究 報 告報 告 房地產行業 2019 年度投資策略 推薦推薦維持維持 寒夜將盡，曙光在前寒夜將盡，曙。

18、證券研究報告證券研究報告 行業策略報告行業策略報告 總量研究總量研究 地產開發地產開發 推薦推薦維持維持 認清幾個長期問題，分析幾個短期分歧認清幾個長期問題，分析幾個短期分歧 2018年年12月月3日日 房地產行業2019年度投資策略房地產。

19、房地產行業 2022 年度策略報告 破困局，望新機行業年度策略報告 請通過合法途徑獲取本公司研究報告，如經由未經許可的渠道獲得研究報告，請慎重使用并注意閱讀研究報告尾頁的聲明內容。
行業報告 房地產 2021 年 12 月 08 日 強于大。

20、 不破不立，危與機并存 房地產行業 2022 年年度投資策略 報告摘要報告摘要： 行業基本面：行業基本面：全年沖高回落全年沖高回落，數據全面下滑數據全面下滑在政策定調房住不炒及不將房地產作為短期刺激經濟的手段后，2021 年行業在一系列收緊。

21、敬請閱讀末頁的重要說明 證券研究報告 行業深度報告 2021 年 11 月 09 日 推薦推薦維持維持 房地產行業房地產行業 2022022 2 年度投資策略年度投資策略 總量研究房地產不動產與綜合服務 短期需求下行的煩惱仍在，按揭加快投放。

22、 請務必仔細閱讀本報告最后部分的重要法律聲明請務必仔細閱讀本報告最后部分的重要法律聲明 評級: 看好 TableChart 市場指數走勢最近 1 年 資料來源:聚源數據 相關研究 TableOtherReport 中央經濟工作會議點評:短期。

23、請仔細閱讀在本報告尾部的重要法律聲明 不破不立,危與機并存 房地產行業 2022 年年度投資策略 報告摘要:報告摘要: 行業基本面:全年沖高回落,數據全面下滑行業基本面:全年沖高回落,數據全面下滑在政策定調房住不炒及不將房地產作為短期刺激經。