1、合理住房需求，促進房地產業健康發展和良性循環。
而在經濟 工作會議上的表述則更為詳細： 要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加強預期引導，探索新的發展模式，堅持租購并舉，加快發展長租房市場，推進保障性住房建設，支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求，因城施策促進房地產業良性循環和健康發展。
不難看出，兩次會議上對房地產的主基調都是良性循環和健康發展，顯然是要對此前因政策從嚴過緊導致房地產銷售驟然下跌和房企集中出現流動性危機等問題進行糾偏。
糾偏過后，政策層面的放暖大概率將延續到2022年，最終目的是要房地產行業在長效機制作用下，回歸到正常的軌道里。
02房貸利率下行的趨勢 最近，媒體頻頻報道各地銀行下調房貸利率的消息，而這些消息顯然與中央“支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求”密切相關。
事實上會議全文一出來，外界即判斷2022年貨幣政策將是趨勢性寬松，降準和降息在2022年大概率都會發生。
在全國利率進入下行空間與中央支持合理住房需求的大背景下，房貸利率必然呈現出下降的趨勢。
客觀來說，引導房貸利率下行，將會對房地產市場回暖帶來直接的刺激。
當然，比房貸利率下行更受購房者關注的是按揭貸款的發放問題。
央行的數據顯示，10月份個人住房貸款增加3481億元，較9月份多增1013億元；11月份個人住房貸款增加4013億元，較10月多增532億元。
數據已經表明，住房按揭貸款正。

2、動態模型對全國及重點地區2022年市場形勢進行了預判，以供參考。
2022政策趨勢2022年，我國經濟仍面臨新的挑戰和下行壓力，綜合各個機構預估數據：2022年GDP增速或回落至5.0%左右，預計貨幣政策將持續發力穩經濟，M2增速或居于8.5%9.0%之間，持平或略好于2021年。
房地產金融監管力度不放松，房地產金融審慎管理進一步完善，住房信貸環境短期存在改善預期。
房地產調控政策或已見底，“房住不炒”、“三穩”目標下，地方全面落實因城施策，預計各地將微調限價、限貸、限簽等政策，靈活調整預售資金監管或預售條件，促進房地產市場實現良性循環房地產稅試點或將落地，征收細則等均有望發布。

3、產企業，需提供最近半年購地資金來源情況說明和后續購地繳款資金安排”。
從行業區域來看，“15個一線和熱點二線城市”房地產相關行業的本科畢業生畢業半年后的平均月收入為5030元，比全國2021屆房地產相關行業的本科畢業生(4679元)高出351元。
房地產行業分析指出，北京、上海、深圳三地，在房地產相關行業就業的2021屆大學本科畢業生，其畢業半年后的平均月收入達到了5557元。
從房企利潤率數據走勢來看，無論是毛利潤率還是凈利潤率都呈現出明顯的下滑趨勢。
2021年E50房企的毛利潤率均值為22.8%，較2020年下滑2.7個百分點，凈利潤率均值為10.9%，較2020年下滑2.3個百分點。
從行業政策走勢來看，房企被嵌入了硬性的約束之中，拿地資金的投入上限被卡住，即使有可用的杠桿存在，可用于投資的資金上限就是銷售金額的40%，所有的企業都將以這一標準約束于自己的行為。
房企也在業務發布會或者公開場合表示，拿地的資金投入會控制在銷售金額的40%以內，這種趨勢性的變化更具有長期性。
至2021年末，我國的常住人口城鎮化率已經達到64%，距離發達國家70%、80%的城鎮化率雖仍有一段距離，但城鎮化的進程已經減速，也就意味著為中國房地產市場釋放增量住房消費的空間會有所收縮，全國商品房銷售金額的總量會在一定階段內開始下行。
這毫無疑問表示，一定階段內，房企結轉到表的營業收入的增速也會有保持一致的放緩。
目前。

4、其增速，從2005年開始，除了個別特殊年份外，整體來說行業規模增速在逐步放緩，同比增速從40%多降到現在2-3%左右。
其中，16年是一個比較重要的分水嶺，16年之前行業復合增速9.7%，16之后降到2.6%，主要是因為15年全國開啟降庫存模式，尤其是棚改貨幣化安置極大的刺激了房地產市場規模上漲，正常來講在15年之前規模增速基本在8-10%上下，因為15年的刺激，16年一下子增速達22%。
連續五年增速放緩，行業規模已經見頂了，后續大概率是要從高位掉下來。
行業規模的下行，意味著蛋糕將越來越小了。
2.收益持續下滑，21年行業震蕩后預估利潤率下滑到4%以下以上市房企為例看行業整體利潤增速，行業整體利潤是成下行趨勢的，其實從14年以后理論上國內行業利潤增速就已經開始放緩了，但是15年這輪去庫存采用棚改貨幣化，國家放水厲害，本次去庫存是漲價去庫存。
大家知道去庫存分漲價去庫存和跌價去庫存，漲價去庫存直接帶來了行業規模暴增的同時房價還大幅漲幅，行業的利潤就大幅上升，所以原本可以通過正常市場消化的房價快速上漲被人為中斷了，行業利潤重新上升，但16年之后又開始下滑，20年因疫情行業利潤負增長，21年數據還沒出來，21年的利潤也會是負增長。
右側這張圖，表示的是行業ROE水平和銷售凈利率，從11之后行業利潤率持續下滑，從15%掉到現在的9.6%，因為數據有滯后性疊加上市公司報表處理問題，實際的利潤率要遠低。

5、工作。
同時，明確提出要保障剛性住房需求，滿足合理的改善性住房需求，加快保障性租賃住房建設等。
央行、銀保監會、住建部等部門發文強調，要加強金融機構對保障性租賃住房發展的支持力度，并明確保障性租賃住房有關貸款不納入房地產貸款集中度管理。
地方層面，本月地方出臺房地產調控政策數量較上月小幅減少。
其中，寬松性政策占比較上月繼續擴大至56.4%，緊縮性政策占比較上月繼續下滑至7.7%，地方房地產政策環境持續改善。
從調控內容來看，降低首付比例、提高公積金貸款額度、發放購房補貼等成為地方為樓市紓困的主要手段。
此外，地方兩會相繼結束。
從2022年地方政府工作報告來看，堅持“房住不炒”定位、發展長租房市場、推進保障性租賃住房建設、推進城市更新工作、因城施策促進房地產業良性循環和健康發展等成為地方關于房地產表述熱詞。
本期報告主要對2月房地產行業政策進行梳理，并作解析。
二、中央政策：堅持“房住不炒”定位，在“三穩”基礎上推動擴內需、穩增長1.政策跟蹤2.政策小結本月貨幣政策表現穩健。
一方面，2月15日，央行小幅超額續作MLF。
月末，為應對流動性緊張，央行加大逆回購操作力度，2月21日25日，央行單日逆回購投放量分別為100億元、1000億元、2000億元、2000億元和3000億元。
實現單周投放資金8100億元，凈投放資金7600億元。
另一方面，本月MLF中標利率和LPR均與上期保持一致。
在房地產調控方。

6、常的3年周期規律中的經驗判斷方式都出現了不同程度的失效。
供給端調控導致持續低庫存、并庫存周期延長2015年房地產行業開始了持續的供給端調控，包括：土地端調控（調控土地資源，通過三四線去庫存和集中供地等政策，實現調控土地價格）、預售證監管（調控預售證資源，通過限價等政策，實現調控住宅價格）、資金調控（調控 資金資源，通過資管新規、三條紅線、貸款集中度等政策，實現調控資金價格），綜合導致了房地產行業持續去庫存， 推動了房地產行業的庫存周期的延長，從而導致了房地產行業小周期的延長。
目前低庫存特征奠定后續行業走勢將不同以往從全國的庫存指標來看，目前全國住宅庫存水平保持在歷史較低水平、甚至處于低庫存水平上進一步的去庫存階段。
從全國中期庫存來看（已開工未售庫存面積）和城市近期庫存來看（可售面積，已拿證未售庫存面積），目前我國 進入到了低庫存下的深度去庫存階段。
而從全國現房庫存來看（待售面積，已竣工未售庫存面積，即現房未售面 積），目前我國進入到了極低庫存階段。
總體而言，目前我國多維度的庫存指標都處于不同以往的低庫存狀態。
前2月全國投資同比+3.7%， 預計后續仍有下行壓力2022年1-2月，全國完成房地產開發投資14,499億元，同比增長3.7%，較1-12月下降0.7pct。
1-2月房地產投資轉正，但從實際開工差和拿地弱來看，我們認為房地產行業實際投資更差于數據表現。
前2月300城土地成交面。

7、8、融資篇：政策回暖加速，融資端仍需時間傳遞政策篇中央密集穩地產，地方多樣松綁托市2022年一季度，中央多部委密集表態穩地產，財政部明確今年內不具備擴大房地產稅改革試點城市的條件，兩會定調探索行業新發展模式，支持新市民等三類購房需求。
房企融資、預售資金監管適度松綁，并購貸不計入“三道紅線”、保障性租賃住房貸款不計入“兩道紅線”、全國性商品房預售資金監督管理辦法出臺。
居民按揭貸款政策邊際改善，各地放寬公積金貸款、下調首付比例、局部放松限貸、下調房貸利率。
15城出臺新政刺激購房需求，重點涉及松綁限購、取消限售、發布購房補貼、棚改貨幣化安置等。
展望二季度，政策基調維持房住不炒，維持穩定但不會全面刺激。
信貸層面，一是支持房企的合理融資需求，支持優質企業開展并購貸款融資，二是支持合理住房消費，降低居民按揭貸款成本，保障剛需、滿足改善，給予新市民購房相應信貸支持。
地方繼續因城施策，核心一、二線城市調控政策仍將從緊執行，弱二線和三四線城市或將分類放松，壓力城市有望通過棚改、財稅托市等刺激居民購房消費。
中長期來說，首次明確提出探索建立行業新發展模式。
完善住房市場和保障體系，加快構建高端有市場、低端有保障的住房制度，引導住房結構由“重購輕租”向“租購并舉”轉變，挖潛增量與盤活存量并重，推動城市有機更新。
總結01中央密集表態穩地產，房地產稅年內暫不擴大試點（部分略）。

8、日，住建部負責人表示，我國現在仍然處于城市快速發展的階段，“住房的剛性需求比較旺盛”。
同時，還存在 2000 年以前建成的大量老舊小區，“群眾改善居住環境和居住條件的要求也比較迫切”。
住建部將推動各方面工作，“努力為今年穩定宏觀經濟大盤發揮積極作用”。
3 月 1 日，銀保監會負責人在新聞發布會上確認“房地產泡沫化、金融化勢頭得到扭轉”。
3 月 5 日，提交兩會審議的政府工作報告提出：“支持商品房市場更好滿足 購房者的合理住房需求”。
3 月 16 日，新華社發布財政部有關負責人接受采訪的表態，“今年內不具備擴大 房地產稅改革試點城市的條件。
”歷史經驗顯示政策放松之后，房地產投資通常都會有效發揮穩增長的作用。
但是本輪周期，投資者似乎存在一些額外的顧慮：三四線城市特別是非發達都市圈的三四線城市的房地產需求是否已經走過 歷史周期的大頂、“青山遮不住畢竟東流去”的一去不復返了？在這種情況 下，三四線城市是否面臨政策刺激也難以顯著扭轉房地產投資、銷售低迷的 局面？包括恒大在內的一些地產公司陷入流動性危機甚至已經出現了債務違約，購 房者會規避這些公司銷售的商品房嗎？大量房企陷入流動性危機會影響 2022 年中國房地產的銷售和投資增長嗎？有評論認為“三道紅線”等房地產長效機制的推出可能意味著中國房地產高 周轉模式的終結。
房地產行業的 ROE 會出現明顯的下降，一些企業和資本 可能會退出房地產行。

9、請務必閱讀正文之后的請務必閱讀正文之后的重要聲明重要聲明部分部分 評級：評級：增持增持維持維持 分析師：倪一琛分析師：倪一琛 執業證書編號：執業證書編號：S0740517100003 Email： 研究助理研究助理：李：李垚垚 Email：。

10、沈陽房地產市場監測報告 匯報人：金地項目顧問組 時 間：2011年12月12日 市場狀況市場狀況 本周成交土地15宗，占地面積115.54萬，建筑面積243.22萬 本周新增商品住宅25.58萬，3328套，環比減少5.3 ； 本周全市商品。

11、CRIC 本報告數據統計口徑 數據來源： CRIC中國房地產決策咨詢系統 注：統計范圍為長沙內六區 統計時間： 2016.4.12016.4.30 統計性質 商 品 房: 包含普通住宅別墅商業寫字樓公寓 商品住宅：包含普通住宅別墅 內六區：。

12、20192019年淄博市場監年淄博市場監 測報告測報告 目錄目錄 房地產政策 目錄目錄 房地產政 策 目錄目錄 土地市場 目錄目錄 整體市場 目錄目錄 宅地市場 目錄目錄 商辦市場 目錄目錄 排行榜 目錄目錄 熱門地塊 目錄目錄 下月預告 。

13、項目名稱開盤監測報告 所踩的項目名稱 開盤時間：2014.5.18 踩盤人員：熊璐 駐場項目：官湖郡二期微公館 項目基本情況 項目配套 綜合商場：大洋百貨摩爾城漢商21丕紀販物中心，沃 爾瑪家樂福歐亞達家居國美電器蘇寧電器 學校教育：十里鋪。

14、項目名稱開盤監測報告 官湖郡二期 開盤時間：2014.7.19周六 踩盤人員： 駐場項目：官湖郡二期微公館 項目基本情況 項目配套 中小學：武漢外國語學校開發區一中三角湖小學神龍小學 ； 綜合商場：金凱購物廣場； 幼稚園：育才幼兒園神龍幼兒。

15、20142014 年年 8 8 月月份房地產市場監測報告份房地產市場監測報告 阜陽市房地產管理局阜陽市房地產管理局 20142014 年年 9 9 月月 9 9 日日 一阜陽城區 8 月份房地產市場批準預售情況 單位：萬 m 2 本月上月 。

16、 別的 目錄目錄 一土地儲備一土地儲備 . 2 2 上周重點監測企業拿地情況上周重點監測企業拿地情況 . 2 1. 雅居樂雅居樂 6.5 億元競得江蘇南通啟東地塊億元競得江蘇南通啟東地塊 . 2 2. 新城新力分食徐州鼓樓區海洋館東新城新力。

17、 別的 目錄目錄 一土地儲備一土地儲備 . 3 3 上周重點監測企業拿地情況上周重點監測企業拿地情況 . 3 1. 恒大底價恒大底價 3.7 億摘得青島膠州億摘得青島膠州 2 宗宅地宗宅地 . 4 2. 世茂世茂 3.73 億摘得浙江衢州一。

18、2020年上半年 北京房地產市場監測報告 1 第一部分 宍觀環境 第事部分 土地市場 第三部分 住宅整體市場 目 錄 Contents 注：本報告數據資料全部來自天朗易研通系統 ，咨詢電話：0105939 630 第四部分 住宅分市場 。

19、本報告數據來自于中指研究院大數據中心中房指數系統，如有疑問，請咨詢本報告數據來自于中指研究院大數據中心中房指數系統，如有疑問，請咨詢 01056319246 報告撰寫：高靜：報告撰寫：高靜：張玉：張玉：李建材：李建材： 別的 目錄目錄 一土。

20、20202 2 本次肺炎疫情相比SARS破壞力更強，宏觀經濟將面臨更大下行壓力 為對沖風險，政策面大概率將走向定向放松，尤其是信貸方面 宏觀 短期內房企投資口對后市預期仍偏中性，投資戰略無明顯調整 優質地塊基本均延后出讓，后續或將迎來一個供。

21、別的 目錄目錄 一土地儲備 . 2一土地儲備 . 2 上周重點監測企 業拿地情況上周重點監測企 業拿地情況 . 2 1.招商蛇口底價招商蛇口底價 59 億競得江蘇南通宅 地宅地億競得江蘇南通宅 地宅地 . 3 2.杭州出讓錢塘新 區杭州出讓。

22、別的 目錄目錄 一土地儲備.3一土地儲備.3 上周重點監測企業拿地情況上周重點監測企業拿地情況.3 1.恒大底價恒大底價 3.7 億摘得青島膠州億摘得青島膠州2 宗宅地宗宅地 .4 2.世茂世茂 3.73 億摘得浙江衢州一宗住宅用地億摘得浙。

23、本報告數據來自于中指研究院大數據中心中房指數系統，如有疑問，請咨詢本報告數據來自于中指研究院大數據中心中房指數系統，如有疑問，請咨詢 01056319246 報告撰寫：高靜：報告撰寫：高靜： 張玉：張玉： 李建材：李建材： 別的 目錄目錄 。

24、20192019年上半年湖州年上半年湖州 市場監測報告市場監測報告 目錄目錄 土地市場 整體市場 宅地市場 商辦市場 排行榜 熱門地塊 下月預告 房產市場 市場供應 市場成交 市場庫存 排行榜 重點項目 土地市場 整體市場成交結構 2019。

25、20202020年年0808月月佛佛山山二二手房手房 市市場場監監測測報報告告 目目錄錄 二手房產市場 市場成交排榜 二手房租市場 市場租排榜 二二手房手房產產市市場場 市場成交成交 佛山市二手住宅成交勢 根據CREIS中指二手版數據202。

26、2019年04月淄博市市場 監測報告 目錄 土地市場 整體市場 宅地市場 商辦市場 排行榜 熱門地塊 下月預告 房產市場 市場供應 市場成交 市場庫存 排行榜 重點項目 土地市場 整體市場整體市場成交結構 2019年14月，淄博市以住宅用地。

27、 01 打工人必看：最新上海軌交房租金 對于 打工人 來說， 租房時無非考慮兩點， 要么離公司近， 要么通勤方便。
前者一般占少數， 當工作地點相對偏遠周邊租金不高的情況下可以這樣操作，而后者則是主力人群，為了保證上下 班途中時間可控，通常。

28、20192019年淄博市場監年淄博市場監 測報告測報告 目錄目錄 房地產政策 目錄目錄 房地產政 策 目錄目錄 土地市場 目錄目錄 整體市場 目錄目錄 宅地市場 目錄目錄 商辦市場 目錄目錄 排行榜 目錄目錄 熱門地塊 目錄目錄 下月預告 。

29、20192019年年0707月南京市月南京市 場監測報告場監測報告 目錄目錄 土地市場 整體市場 宅地市場 商辦市場 排行榜 熱門地塊 下月預告 房產市場 市場供應 市場成交 市場庫存 排行榜 重點項目 整體市場土地出讓金 2018年07月。

30、本報告數據來自于中指研究院大數據中心中房指數系統，如有疑問，請咨詢本報告數據來自于中指研究院大數據中心中房指數系統，如有疑問，請咨詢 01056319246 報告撰寫：高靜：報告撰寫：高靜： 張玉：張玉： 李建材：李建材： 別的 目錄目錄 。

31、深圳2018年上半年房地產市場監測報告 中國指數研究院 2018 政策 2018年16月，深圳發布數條新政，新政有如下關鍵點： 01 02 03 04 深圳正式出臺保障性住房收購辦法 為規范保障性住房收購行為，依據中 華人民共和國物權法深圳。

32、深圳2019年5月房地產市場監測報告 中國指數研究院 2019 2019年5月，深圳共成交商品住宅4605套44.19萬，成交面積環比增加71. 6，同比增長70.4，新房成交量創近三年最高。
成交 供應 本月深圳有5個新房住宅項目開盤，住。

33、深圳2019年01月房地產市場監測報告 中國指數研究院 2019 2019年1月，深圳商品住宅共成交2499套25.17萬 ，成交面積環比減少27. 2；商品住宅成交均價為54112元，環比小幅上漲0. 成交 供應 開發商推盤步伐放緩，。

34、請務必閱讀正文之后的免責條款部分 第 1 頁 共 8 頁 投資要點：投資要點： 很多投資者經常詢問一些行業的基礎問題， 因此有了寫作系列報告的 想法。
目前市場上對中國住房公積金的話題討論很多， 本文對住房公積金的 制度管理體制運行管理等做。

35、請仔細閱讀在本報告尾部的重要法律聲明請仔細閱讀在本報告尾部的重要法律聲明 證券研究報告 2021 年 2 月 18 日 房地產房地產 1 月存量住房市場監測報告：房價上行趨勢加速，市場景氣度升溫 行業動態 行業近況行業近況 我們更新了 1 。

36、20212021年武漢市場監測報年武漢市場監測報告告目錄目錄房地產政策房地產政策土地市場整體市場宅地市場商辦市場排行榜熱門地塊土地預告房產市場市場供應市場成交市場庫存排行榜重點項目房地產政策房地產政策房地產政策武漢市房地產政策政策類型政策類。