1、碧桂園集團房地產成本核算指導編號：BGYFR121版本：V2.0版頁碼：第41頁共41頁碧桂園集團房地產成本核算指導V2.0版制度編碼FR121制度類型核心業務流程 部門支持流程編寫部門集團財務資金部審批人伍碧君總經理版本修改情況 生效日期。

2、合理住房需求，促進房地產業健康發展和良性循環。
而在經濟 工作會議上的表述則更為詳細： 要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加強預期引導，探索新的發展模式，堅持租購并舉，加快發展長租房市場，推進保障性住房建設，支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求，因城施策促進房地產業良性循環和健康發展。
不難看出，兩次會議上對房地產的主基調都是良性循環和健康發展，顯然是要對此前因政策從嚴過緊導致房地產銷售驟然下跌和房企集中出現流動性危機等問題進行糾偏。
糾偏過后，政策層面的放暖大概率將延續到2022年，最終目的是要房地產行業在長效機制作用下，回歸到正常的軌道里。
02房貸利率下行的趨勢 最近，媒體頻頻報道各地銀行下調房貸利率的消息，而這些消息顯然與中央“支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求”密切相關。
事實上會議全文一出來，外界即判斷2022年貨幣政策將是趨勢性寬松，降準和降息在2022年大概率都會發生。
在全國利率進入下行空間與中央支持合理住房需求的大背景下，房貸利率必然呈現出下降的趨勢。
客觀來說，引導房貸利率下行，將會對房地產市場回暖帶來直接的刺激。
當然，比房貸利率下行更受購房者關注的是按揭貸款的發放問題。
央行的數據顯示，10月份個人住房貸款增加3481億元，較9月份多增1013億元；11月份個人住房貸款增加4013億元，較10月多增532億元。
數據已經表明，住房按揭貸款正。

3、房地稅是對“居住用地”進行征收的一種稅，有著長期性，所以，長遠來看，對穩定房地產市場有著積極的意義，有利于未來房地產市場健康平穩的發展。
其二，扎實推動共同富裕，在最高領導人發表的重要文章里，首次將房地產稅上升到了實現共同富裕的國家戰略層面，即擴大中等收入的群體，縮小城鄉收入差距，改善收入和財富分配的格局，而房地產稅改革則是其中最重要的一環。
其三，深化財政改革，征收房地產稅的本質不單是調控樓市，主要核心還是深化財政改革，此次房地產稅改革試點工作便是財政改革、稅制改革中非常重要的一部分。
如此可見，房地產稅的出臺是勢在必行。
政策出臺，普通老百姓最關心的還是對自身的影響，房地產稅到底怎么收、收多少成為了大家疑問，在明確征收對象之前，我們需要知道房地產稅和房產稅的區別，房產稅只是房地產稅里的一個小分支。
房地產稅雖然比較新鮮，但是房產稅早已存在，據了解，1986年，我國就已出臺房產稅相關條例，對經營性房產開征房產稅，而自住房產則免征該項稅款。
也就是說用于非居住用途的房地產（如寫字樓、商鋪等），一直都在房產稅的征收范圍。
1房地產稅，征收對象是誰？而新一輪房地產稅試點明確說明，試點地區房地產稅征稅對象為居住用和非居住用等各類房地產，不包括依法擁有的農村宅基地及其上住宅。
也就是說除農村住房外，其余房產都將納入征收范圍，但不同房產征收的方式也不同。
宅基地本就不具備金融屬性，所以向村民征收房產稅不現實，。

4、產企業，需提供最近半年購地資金來源情況說明和后續購地繳款資金安排”。
從行業區域來看，“15個一線和熱點二線城市”房地產相關行業的本科畢業生畢業半年后的平均月收入為5030元，比全國2021屆房地產相關行業的本科畢業生(4679元)高出351元。
房地產行業分析指出，北京、上海、深圳三地，在房地產相關行業就業的2021屆大學本科畢業生，其畢業半年后的平均月收入達到了5557元。
從房企利潤率數據走勢來看，無論是毛利潤率還是凈利潤率都呈現出明顯的下滑趨勢。
2021年E50房企的毛利潤率均值為22.8%，較2020年下滑2.7個百分點，凈利潤率均值為10.9%，較2020年下滑2.3個百分點。
從行業政策走勢來看，房企被嵌入了硬性的約束之中，拿地資金的投入上限被卡住，即使有可用的杠桿存在，可用于投資的資金上限就是銷售金額的40%，所有的企業都將以這一標準約束于自己的行為。
房企也在業務發布會或者公開場合表示，拿地的資金投入會控制在銷售金額的40%以內，這種趨勢性的變化更具有長期性。
至2021年末，我國的常住人口城鎮化率已經達到64%，距離發達國家70%、80%的城鎮化率雖仍有一段距離，但城鎮化的進程已經減速，也就意味著為中國房地產市場釋放增量住房消費的空間會有所收縮，全國商品房銷售金額的總量會在一定階段內開始下行。
這毫無疑問表示，一定階段內，房企結轉到表的營業收入的增速也會有保持一致的放緩。
目前。

5、其增速，從2005年開始，除了個別特殊年份外，整體來說行業規模增速在逐步放緩，同比增速從40%多降到現在2-3%左右。
其中，16年是一個比較重要的分水嶺，16年之前行業復合增速9.7%，16之后降到2.6%，主要是因為15年全國開啟降庫存模式，尤其是棚改貨幣化安置極大的刺激了房地產市場規模上漲，正常來講在15年之前規模增速基本在8-10%上下，因為15年的刺激，16年一下子增速達22%。
連續五年增速放緩，行業規模已經見頂了，后續大概率是要從高位掉下來。
行業規模的下行，意味著蛋糕將越來越小了。
2.收益持續下滑，21年行業震蕩后預估利潤率下滑到4%以下以上市房企為例看行業整體利潤增速，行業整體利潤是成下行趨勢的，其實從14年以后理論上國內行業利潤增速就已經開始放緩了，但是15年這輪去庫存采用棚改貨幣化，國家放水厲害，本次去庫存是漲價去庫存。
大家知道去庫存分漲價去庫存和跌價去庫存，漲價去庫存直接帶來了行業規模暴增的同時房價還大幅漲幅，行業的利潤就大幅上升，所以原本可以通過正常市場消化的房價快速上漲被人為中斷了，行業利潤重新上升，但16年之后又開始下滑，20年因疫情行業利潤負增長，21年數據還沒出來，21年的利潤也會是負增長。
右側這張圖，表示的是行業ROE水平和銷售凈利率，從11之后行業利潤率持續下滑，從15%掉到現在的9.6%，因為數據有滯后性疊加上市公司報表處理問題，實際的利潤率要遠低。

6、日，住建部負責人表示，我國現在仍然處于城市快速發展的階段，“住房的剛性需求比較旺盛”。
同時，還存在 2000 年以前建成的大量老舊小區，“群眾改善居住環境和居住條件的要求也比較迫切”。
住建部將推動各方面工作，“努力為今年穩定宏觀經濟大盤發揮積極作用”。
3 月 1 日，銀保監會負責人在新聞發布會上確認“房地產泡沫化、金融化勢頭得到扭轉”。
3 月 5 日，提交兩會審議的政府工作報告提出：“支持商品房市場更好滿足 購房者的合理住房需求”。
3 月 16 日，新華社發布財政部有關負責人接受采訪的表態，“今年內不具備擴大 房地產稅改革試點城市的條件。
”歷史經驗顯示政策放松之后，房地產投資通常都會有效發揮穩增長的作用。
但是本輪周期，投資者似乎存在一些額外的顧慮：三四線城市特別是非發達都市圈的三四線城市的房地產需求是否已經走過 歷史周期的大頂、“青山遮不住畢竟東流去”的一去不復返了？在這種情況 下，三四線城市是否面臨政策刺激也難以顯著扭轉房地產投資、銷售低迷的 局面？包括恒大在內的一些地產公司陷入流動性危機甚至已經出現了債務違約，購 房者會規避這些公司銷售的商品房嗎？大量房企陷入流動性危機會影響 2022 年中國房地產的銷售和投資增長嗎？有評論認為“三道紅線”等房地產長效機制的推出可能意味著中國房地產高 周轉模式的終結。
房地產行業的 ROE 會出現明顯的下降，一些企業和資本 可能會退出房地產行。

7、沈沈陽陽A A項項目目成成本本利利潤潤測測算算表表 單單位位：總總成成本本萬萬元元單單位位成成本本元元 銷銷售售面面積積平平方方米米 序序號號項項目目名名稱稱投投資資額額及及指指標標備備注注 1銷售面積平方米69,346.00 住宅面積： 。

8、財務管理中心日常核算業務流程圖 編號：BTCW107 部門名稱財務管理中心流程名稱日常核算業務流程 層次概要日常核算業務 財務總監 財務管理中心 主任 會計出納檔案管理員責任人 ABCDEF 1 2會計出納 3會計出納 4 財務管理中心主任。

9、項目財務日常核算流程圖 編號：BTXMCW105 部門名稱財務部流程名稱日常核算業務流程 層次概要日常核算業務 財務總監財務部主任會計出納檔案管理員責任人 ABCDEF 1 2會計出納 3會計出納 4財務部主任出納 5 財務部主任 會計出納。

10、投資性房地產核算投資性房地產核算 我國絕大部分上市公司的投資性房地產采用成本模我國絕大部分上市公司的投資性房地產采用成本模 式計量，只有少數公司采用公允價值計量，如：武式計量，只有少數公司采用公允價值計量，如：武 漢控股沱牌曲酒中國銀行漢控。

11、成本核算規程成本核算規程 草案 第一章第一章 總則總則 第一條第一條 成本是建業住宅集團中國有限公司以下簡稱集團生產 包括開發物業管理熱力供應等。
下同 經營過程中各種耗費的總和，是評 價企業經濟效益和工作質量的重要指標。
為了統一集團各中心各。

12、會計核算辦法會計核算辦法 草案 為了更好地貫徹執行國家企業財務通則和企業會計準則 ，加強全集 團公司范圍內的財務管理和會計核算，充分發揮會計的反映監督職能作用，結 合國家行業會計制度以及各核算單位的實際工作情況，特制定本辦法。
第一章第一章。

13、退房款項核算單 編號：GTQR1611 修改狀態：C0 營 銷 代 理 公 司 填 寫 一退房說明： 茲由于 原因，原 公寓花園 住戶 要求被要求退房，其合同金額 元，至 年 月 日共付 元。
經研究，退房款 元，罰沒 款 元。
經辦人： 經。

14、萬科集團費用核算辦法萬科集團費用核算辦法 1 為統一集團有關費用核算歸集分配的會計政策，適應管理要求，加強費用控制，特制定本辦法。
一費用的歸集 2 管理費用 1 管理費用歸集公司所有部門所有員工的人工費用工資獎金社會勞動保險等行政費用 辦。

15、萬科集團存貨核算規范萬科集團存貨核算規范 1 目的：目的：為加強存貨管理，規范集團存貨核算，便于對集團存貨結構和存貨存量的分析 及披露，依據企業會計制度 房地產開發業務會計處理規定 公開發行 證券公司信息披露編報規則第 11 號從事房地產開。

16、單擊此處編輯母版標題樣式 房地產會計核算規范 2013年X月X日 單擊此處編輯母版標題樣式 目 錄 一成本核算基礎工作一成本核算基礎工作 二確定成本核算對象二確定成本核算對象 三成本核算項目和內容三成本核算項目和內容 四成本核算科目四成本核。

17、編號：BGYFR121 版本：V2.0 版 頁碼：第 1 頁共 40 頁 1 集團 房地產成本核算指導V2.0 版 集團 房地產成本核算指導V2.0 版 制度編碼制度編碼 FRFR 1 1 2 2 1 1 制度類型制度類型 核心業務流程核心。

18、xxxx 集團集團 房地產成本核算指導房地產成本核算指導V2.0V2.0 版版 目錄目錄 第一章 總 則 . 2 第二章 成本核算的基本程序 . 2 第三章 成本核算的基礎工作 . 3 第四章 確定成本核算對象 . 6 制度編碼制度編碼 F。

19、目錄 一緒論 二房地產銷售的前提條件 三房地產銷售的兩種形式 四房地產銷售的基本業務流程 五銷售款項收取控制及操作流程 六售樓管理軟件系統操作流程 七銷售收入賬務處理 八其他涉及與收入相關的賬務處理 1.預售款存監控戶略 2.商品房預售監督。

20、標桿企業集團房地產成本核算指導 目 錄 第一章 總 則 第二章 成本核算的基本程序 第三章 成本核算對象的確定 第四章 成本費用項目及核算內容 第五章 會計科目與帳簿設置 第六章 成本費用的歸集與分配 第七章 成本報表 第八章 附 則 房地。

21、加強成本管理，規范集團房地產開發企業成本核算，正確計算開發產品成本， 便于成本資料的比較和分析。
2.范圍：范圍：適用于集團內全資控股及受托非控股經營的房地產開發企業。
3.職責：職責：總部財務管理部負責本規范的推行解釋修改并檢查執行情況。

22、xx 集團費用核算規范公司房地產開發成本費用核算辦法公司房地產開發成本費用核算辦法1.1.目的目的：加強成本管理，規范集團房地產開發企業成本核算，正確計算開發產品成本，便于成本資料的比較和分析。
2.2.范圍：范圍：適用于集團內全資控股及受托。

23、房地產開發企業成本核算辦法第一章總則第一條為了加強企業的成本費用核算，提高企業的經濟效益，規范房地產開發企業成本核算方法，根據企業財務通則 企業會計準則和房地產開發企業會計制度 ，結合實際情況及管理要求，特制定本辦法。
第二條本辦法適用于 從。

24、地產集團有限公司房地產收入核算手冊目錄一緒論二房地產銷售的前提條件三房地產銷售的兩種形式四房地產銷售的基本業務流程五銷售款項收取控制及操作流程六售樓管理軟件系統操作流程七銷售收入賬務處理八其他涉及與收入相關的賬務處理1.預售款存監控戶略2.。

25、房地產開發間接費用房地產開發間接費用核算核算一開發間接費的概念開發間接費用是指房地產開發企業內部獨立核算部門在開發現場組織管理開發項目而發生的各項費用。
當開發項目分兩期及以上期數開發或不同建筑類型時，開發間接費用雖是直接為房地產開發而發生的。

26、房地產企業成本核算房地產企業財務核算關鍵點項目開發模式收入開發成本期間費用房地產企業開發成本項目土地征用及拆遷補償費前期工程費基礎設施費建筑安裝工程費公共配套設施費開發間接費房地產企業開發成本項目一土地費用及拆遷補償費1土地出讓金國家土地使。

27、xx 集團房地產企業成本核算指導集團房地產企業成本核算指導第一章第一章 總總 則則11 為了加強成本管理，規范集團房地產開發企業成本核算，正確計算開發產品成本，便于成本資料的比較和分析，根據國家頒布的有關會計準則會計制度以及集團制定的有關規。

28、房地產板塊會計核算規范房地產板塊會計核算規范 目錄 第一章 總則 . 3 一目的 . 3 二適用范圍 . 3 三職責 . 3 第二章 會計政策 . 3 一會計期間 . 3 二固定資產折舊政策. 3 三攤銷政策 . 3 四資產減值準備 . 3。

29、 電話：02180197619 郵箱： 上海 北京 深圳 武漢 成都 上海億翰商務咨詢股份有限公司 億翰智庫專業出品 1 相關研究：相關研究： 2020H1 年報綜述：規則已定，房企的空間還有多大 2020 年 12 月地產月報：房住不炒定。

30、成本核算規程成本核算規程草案第一章第一章總則總則第一條第一條成本是 xx 住宅集團 中國 有限公司 以下簡稱 集團 生產包括開發物業管理熱力供應等.下同經營過程中各種耗費的總和,是評價企業經濟效益和工作質量的重要指標.為了統一集團各中心各子。

31、會計核算辦法會計核算辦法草案為了更好地貫徹執行國家企業財務通則和企業會計準則 ,加強全集團公司范圍內的財務管理和會計核算,充分發揮會計的反映監督職能作用,結合國家行業會計制度以及各核算單位的實際工作情況,特制定本辦法.第一章第一章總則總則第。