1、 一文讀懂北上深二手房成交結構和下半年市場走勢一文讀懂北上深二手房成交結構和下半年市場走勢 7 月 15 日，深圳發布樓市調控新政，落戶滿 3 年方可購房，樓市整體調控強度進一步 向北京、上?？待R。
始于 2015 年的上一輪周期中，北上深市場最先啟動，也最早發布調控 政策， 從限購、限貸等方面持續加碼，尤其，北京、上海調控政策最為嚴格。
近幾年，在 “房 住不炒” 、持續從嚴的政策導向下，北京、上海。

2、合理住房需求，促進房地產業健康發展和良性循環。
而在經濟 工作會議上的表述則更為詳細： 要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加強預期引導，探索新的發展模式，堅持租購并舉，加快發展長租房市場，推進保障性住房建設，支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求，因城施策促進房地產業良性循環和健康發展。
不難看出，兩次會議上對房地產的主基調都是良性循環和健康發展，顯然是要對此前因政策從嚴過緊導致房地產銷售驟然下跌和房企集中出現流動性危機等問題進行糾偏。
糾偏過后，政策層面的放暖大概率將延續到2022年，最終目的是要房地產行業在長效機制作用下，回歸到正常的軌道里。
02房貸利率下行的趨勢 最近，媒體頻頻報道各地銀行下調房貸利率的消息，而這些消息顯然與中央“支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求”密切相關。
事實上會議全文一出來，外界即判斷2022年貨幣政策將是趨勢性寬松，降準和降息在2022年大概率都會發生。
在全國利率進入下行空間與中央支持合理住房需求的大背景下，房貸利率必然呈現出下降的趨勢。
客觀來說，引導房貸利率下行，將會對房地產市場回暖帶來直接的刺激。
當然，比房貸利率下行更受購房者關注的是按揭貸款的發放問題。
央行的數據顯示，10月份個人住房貸款增加3481億元，較9月份多增1013億元；11月份個人住房貸款增加4013億元，較10月多增532億元。
數據已經表明，住房按揭貸款正。

3、房地稅是對“居住用地”進行征收的一種稅，有著長期性，所以，長遠來看，對穩定房地產市場有著積極的意義，有利于未來房地產市場健康平穩的發展。
其二，扎實推動共同富裕，在最高領導人發表的重要文章里，首次將房地產稅上升到了實現共同富裕的國家戰略層面，即擴大中等收入的群體，縮小城鄉收入差距，改善收入和財富分配的格局，而房地產稅改革則是其中最重要的一環。
其三，深化財政改革，征收房地產稅的本質不單是調控樓市，主要核心還是深化財政改革，此次房地產稅改革試點工作便是財政改革、稅制改革中非常重要的一部分。
如此可見，房地產稅的出臺是勢在必行。
政策出臺，普通老百姓最關心的還是對自身的影響，房地產稅到底怎么收、收多少成為了大家疑問，在明確征收對象之前，我們需要知道房地產稅和房產稅的區別，房產稅只是房地產稅里的一個小分支。
房地產稅雖然比較新鮮，但是房產稅早已存在，據了解，1986年，我國就已出臺房產稅相關條例，對經營性房產開征房產稅，而自住房產則免征該項稅款。
也就是說用于非居住用途的房地產（如寫字樓、商鋪等），一直都在房產稅的征收范圍。
1房地產稅，征收對象是誰？而新一輪房地產稅試點明確說明，試點地區房地產稅征稅對象為居住用和非居住用等各類房地產，不包括依法擁有的農村宅基地及其上住宅。
也就是說除農村住房外，其余房產都將納入征收范圍，但不同房產征收的方式也不同。
宅基地本就不具備金融屬性，所以向村民征收房產稅不現實，。

4、產企業，需提供最近半年購地資金來源情況說明和后續購地繳款資金安排”。
從行業區域來看，“15個一線和熱點二線城市”房地產相關行業的本科畢業生畢業半年后的平均月收入為5030元，比全國2021屆房地產相關行業的本科畢業生(4679元)高出351元。
房地產行業分析指出，北京、上海、深圳三地，在房地產相關行業就業的2021屆大學本科畢業生，其畢業半年后的平均月收入達到了5557元。
從房企利潤率數據走勢來看，無論是毛利潤率還是凈利潤率都呈現出明顯的下滑趨勢。
2021年E50房企的毛利潤率均值為22.8%，較2020年下滑2.7個百分點，凈利潤率均值為10.9%，較2020年下滑2.3個百分點。
從行業政策走勢來看，房企被嵌入了硬性的約束之中，拿地資金的投入上限被卡住，即使有可用的杠桿存在，可用于投資的資金上限就是銷售金額的40%，所有的企業都將以這一標準約束于自己的行為。
房企也在業務發布會或者公開場合表示，拿地的資金投入會控制在銷售金額的40%以內，這種趨勢性的變化更具有長期性。
至2021年末，我國的常住人口城鎮化率已經達到64%，距離發達國家70%、80%的城鎮化率雖仍有一段距離，但城鎮化的進程已經減速，也就意味著為中國房地產市場釋放增量住房消費的空間會有所收縮，全國商品房銷售金額的總量會在一定階段內開始下行。
這毫無疑問表示，一定階段內，房企結轉到表的營業收入的增速也會有保持一致的放緩。
目前。

5、其增速，從2005年開始，除了個別特殊年份外，整體來說行業規模增速在逐步放緩，同比增速從40%多降到現在2-3%左右。
其中，16年是一個比較重要的分水嶺，16年之前行業復合增速9.7%，16之后降到2.6%，主要是因為15年全國開啟降庫存模式，尤其是棚改貨幣化安置極大的刺激了房地產市場規模上漲，正常來講在15年之前規模增速基本在8-10%上下，因為15年的刺激，16年一下子增速達22%。
連續五年增速放緩，行業規模已經見頂了，后續大概率是要從高位掉下來。
行業規模的下行，意味著蛋糕將越來越小了。
2.收益持續下滑，21年行業震蕩后預估利潤率下滑到4%以下以上市房企為例看行業整體利潤增速，行業整體利潤是成下行趨勢的，其實從14年以后理論上國內行業利潤增速就已經開始放緩了，但是15年這輪去庫存采用棚改貨幣化，國家放水厲害，本次去庫存是漲價去庫存。
大家知道去庫存分漲價去庫存和跌價去庫存，漲價去庫存直接帶來了行業規模暴增的同時房價還大幅漲幅，行業的利潤就大幅上升，所以原本可以通過正常市場消化的房價快速上漲被人為中斷了，行業利潤重新上升，但16年之后又開始下滑，20年因疫情行業利潤負增長，21年數據還沒出來，21年的利潤也會是負增長。
右側這張圖，表示的是行業ROE水平和銷售凈利率，從11之后行業利潤率持續下滑，從15%掉到現在的9.6%，因為數據有滯后性疊加上市公司報表處理問題，實際的利潤率要遠低。

6、常的3年周期規律中的經驗判斷方式都出現了不同程度的失效。
供給端調控導致持續低庫存、并庫存周期延長2015年房地產行業開始了持續的供給端調控，包括：土地端調控（調控土地資源，通過三四線去庫存和集中供地等政策，實現調控土地價格）、預售證監管（調控預售證資源，通過限價等政策，實現調控住宅價格）、資金調控（調控 資金資源，通過資管新規、三條紅線、貸款集中度等政策，實現調控資金價格），綜合導致了房地產行業持續去庫存， 推動了房地產行業的庫存周期的延長，從而導致了房地產行業小周期的延長。
目前低庫存特征奠定后續行業走勢將不同以往從全國的庫存指標來看，目前全國住宅庫存水平保持在歷史較低水平、甚至處于低庫存水平上進一步的去庫存階段。
從全國中期庫存來看（已開工未售庫存面積）和城市近期庫存來看（可售面積，已拿證未售庫存面積），目前我國 進入到了低庫存下的深度去庫存階段。
而從全國現房庫存來看（待售面積，已竣工未售庫存面積，即現房未售面 積），目前我國進入到了極低庫存階段。
總體而言，目前我國多維度的庫存指標都處于不同以往的低庫存狀態。
前2月全國投資同比+3.7%， 預計后續仍有下行壓力2022年1-2月，全國完成房地產開發投資14,499億元，同比增長3.7%，較1-12月下降0.7pct。
1-2月房地產投資轉正，但從實際開工差和拿地弱來看，我們認為房地產行業實際投資更差于數據表現。
前2月300城土地成交面。

7、8、融資篇：政策回暖加速，融資端仍需時間傳遞政策篇中央密集穩地產，地方多樣松綁托市2022年一季度，中央多部委密集表態穩地產，財政部明確今年內不具備擴大房地產稅改革試點城市的條件，兩會定調探索行業新發展模式，支持新市民等三類購房需求。
房企融資、預售資金監管適度松綁，并購貸不計入“三道紅線”、保障性租賃住房貸款不計入“兩道紅線”、全國性商品房預售資金監督管理辦法出臺。
居民按揭貸款政策邊際改善，各地放寬公積金貸款、下調首付比例、局部放松限貸、下調房貸利率。
15城出臺新政刺激購房需求，重點涉及松綁限購、取消限售、發布購房補貼、棚改貨幣化安置等。
展望二季度，政策基調維持房住不炒，維持穩定但不會全面刺激。
信貸層面，一是支持房企的合理融資需求，支持優質企業開展并購貸款融資，二是支持合理住房消費，降低居民按揭貸款成本，保障剛需、滿足改善，給予新市民購房相應信貸支持。
地方繼續因城施策，核心一、二線城市調控政策仍將從緊執行，弱二線和三四線城市或將分類放松，壓力城市有望通過棚改、財稅托市等刺激居民購房消費。
中長期來說，首次明確提出探索建立行業新發展模式。
完善住房市場和保障體系，加快構建高端有市場、低端有保障的住房制度，引導住房結構由“重購輕租”向“租購并舉”轉變，挖潛增量與盤活存量并重，推動城市有機更新。
總結01中央密集表態穩地產，房地產稅年內暫不擴大試點（部分略）。

8、日，住建部負責人表示，我國現在仍然處于城市快速發展的階段，“住房的剛性需求比較旺盛”。
同時，還存在 2000 年以前建成的大量老舊小區，“群眾改善居住環境和居住條件的要求也比較迫切”。
住建部將推動各方面工作，“努力為今年穩定宏觀經濟大盤發揮積極作用”。
3 月 1 日，銀保監會負責人在新聞發布會上確認“房地產泡沫化、金融化勢頭得到扭轉”。
3 月 5 日，提交兩會審議的政府工作報告提出：“支持商品房市場更好滿足 購房者的合理住房需求”。
3 月 16 日，新華社發布財政部有關負責人接受采訪的表態，“今年內不具備擴大 房地產稅改革試點城市的條件。
”歷史經驗顯示政策放松之后，房地產投資通常都會有效發揮穩增長的作用。
但是本輪周期，投資者似乎存在一些額外的顧慮：三四線城市特別是非發達都市圈的三四線城市的房地產需求是否已經走過 歷史周期的大頂、“青山遮不住畢竟東流去”的一去不復返了？在這種情況 下，三四線城市是否面臨政策刺激也難以顯著扭轉房地產投資、銷售低迷的 局面？包括恒大在內的一些地產公司陷入流動性危機甚至已經出現了債務違約，購 房者會規避這些公司銷售的商品房嗎？大量房企陷入流動性危機會影響 2022 年中國房地產的銷售和投資增長嗎？有評論認為“三道紅線”等房地產長效機制的推出可能意味著中國房地產高 周轉模式的終結。
房地產行業的 ROE 會出現明顯的下降，一些企業和資本 可能會退出房地產行。

9、莞深區域產品定位經驗分享 2 東莞 深圳 推貨930套12.57億，推貨 率93；認購832套9.96 億，按套去化率89洋房 認購777套；別墅認購55套 開盤當天認購情況2015.8.8 清溪翡翠灣開盤價格高于 保利中央公館1500元 。

10、輸入文字標題 Please enter your content Please enter your content Please enter your content 不負春光 大型櫻花游園會活動方案 櫻你而來 MEILISHNEGHUO。

11、證券研究報告 行業深度報告 當前時點再議新冠疫情當前時點再議新冠疫情對房地產對房地產行業影響行業影響 報告摘要：報告摘要： 國內疫情緩解，行業緩慢修復。
國內疫情緩解，行業緩慢修復。
進入 3 月以來，國內疫情逐步緩解， 但境外輸入壓力仍然較。

12、識別風險，發現價值 請務必閱讀末頁的免責聲明 1 1 2222 TablePage 深度分析房地產 證券研究報告 房地產行業房地產行業 疫情傳播對房地產行業的影響疫情傳播對房地產行業的影響 核心觀點：核心觀點： 疫情疫情對當前行業基本面的影。

13、1 1 量 化 策 略 研 究 權 益 量 化 證 券 研 究 報 告 權威報告解讀 2019 年 03 月 20 日 房地產行業景氣研究 申萬主動量化之房地產行業景氣研究 證券分析師 楊國平 A0230511040014 王湘 A0230。

14、春季 復蘇 人間四月芳菲盡，山寺桃花始盛開。
長恨春歸無覓處，不知轉入此中來。
策劃思路 隨著疫情危險的逐漸解除隨著疫情危險的逐漸解除，隨著春天的到來隨著春天的到來 自然與生活都在逐漸復蘇。
自然與生活都在逐漸復蘇。
所以本次用所以本次用復蘇復。

15、2020 南昌房地產市場年報 1 2 pOsMsPoNnRqRnQrNnNpRtO8OcM7NtRnNtRpOkPpPnRlOoPrMaQnMqMMYnPtMwMqQrQ 政策趨勢：房地產市場調控政策整體仍將保持連續性和穩 定性，行業基調保。

16、地產項目3月主題季活勱方案 春水初生 春林初盛 春風十里不如郡原有你 地產項目 用溫暖之手 擁城市春天 地產項目以3月春季主題劃分活勱主線 結合3月商業街開街活勱 為地產項目商業街項目迚行造勢宣傳 結合節日節點，吸引嘉賓到達售樓處 參觀，游。

17、地產項目3月主題季活勱方案 春水初生 春林初盛 春風十里不如郡原有你 地產項目 用溫暖之手 擁城市春天 地產項目以3月春季主題劃分活勱主線 結合3月商業街開街活勱 為地產項目商業街項目迚行造勢宣傳 結合節日節點，吸引嘉賓到達售樓處 參觀，游。

18、 識別風險，發現價值 請務必閱讀末頁的免責聲明 1 1 2222 TablePage 深度分析房地產 證券研究報告 房地產行業房地產行業 疫情傳播對房地產行業的影響疫情傳播對房地產行業的影響 核心觀點：核心觀點： 疫情疫情對當前行業基本面的。

19、地產項目3月主題季活動方案 春水初生 春林初盛 春風十里不如郡原有你 地產項目 用溫暖之手 擁城市春天 地產項目以3月春季主題劃分活動主線 結合3月商業街開街活動 為地產項目商業街項目進行造勢宣傳 結合節日節點，吸引嘉賓到達售樓處 參觀，游。

20、1 買房是一時的房奴，租房是一輩子的房奴 2020京滬深 房奴圖鑒 2020 MobTech袤博. All rights reserved. 2 研究人群界定 北京上海深圳房價居高不下，生活成本持續上升，無論是購房者還是 租房者都面臨巨大的。

21、 行業研究行業研究 內地內地房地產房地產 疫情對地產行業影響幾何疫情對地產行業影響幾何 肺炎疫情對肺炎疫情對經濟及經濟及房地產房地產行業影響行業影響點評點評 事件描述事件描述： 2020年 1 月起，新型冠狀病毒感染肺炎疫情迅速大規模擴散，。

22、2016年度廣深區域述職報告 2017年 1 月 5 日 1 2016年工作總結 核心業務經營回顧及反思 拓展業務經營回顧及反思 2017年工作重點 2 2016年經營實現 2016年區域實現簽約1023億，同比增長30，萬科創造凈利潤14。

23、2016年度廣深區域述職報告 2017年 1 月 5 日 1 2016年工作總結 核心業務經營回顧及反思 拓展業務經營回顧及反思 2017年工作重點 2 2016年經營實現 2016年區域實現簽約1023億，同比增長30，萬科創造凈利潤14。

24、 春季創意包裝分享 廣告創作部營銷環境體驗組 20150309 注意事項： 1. 春季包裝應以裝飾點綴作用為主，各項目仍以賣點宣傳 活動推售為宣傳包裝的主調。
2. 建議各項目結合春季節點來考慮現場包裝，對看房主動 線售樓部入口等顯眼位置進。

25、恒大集團中原公司 恒大集團中原公司 門 元素 春意 臨門 周口恒大名都周口恒大名都 洛陽恒大綠洲洛陽恒大綠洲 周口恒大名都周口恒大名都 鄭州恒大山水城鄭州恒大山水城 恒大集團中原公司 園區DP1 春意 盎然 太康恒大帝景太康恒大帝景開封恒大。

26、1 萬科小戶型已成交客戶萬科小戶型已成交客戶 深訪報告深訪報告 2 目錄目錄 研究介紹研究介紹 P38 研究分析研究分析 P953 基本特征基本特征 購房需求購房需求 戶型測試戶型測試 購房決策變化購房決策變化 板塊測試板塊測試 研究總結研。

27、 20 xx20 xx年春季專場招聘會策劃方案年春季專場招聘會策劃方案 目目 錄錄 第一部分：xx 地產目前崗位需求概況 . 第二部分：專場招聘會策劃 . 一前期宣傳 . 1網絡廣告 . 2個人求職頁面漂浮廣告 . 3EDM 直郵 . 4短。

28、恒大集團中原公司門 元素春意臨門周口恒大名都周口恒大名都洛陽恒大綠洲洛陽恒大綠洲周口恒大名都周口恒大名都鄭州恒大山水城鄭州恒大山水城恒大集團中原公司園區DP1春意盎然太康恒大帝景太康恒大帝景開封恒大帝景開封恒大帝景洛陽恒大綠洲洛陽恒大綠洲安。

29、上海 北京 深圳 武漢 成都 億翰智庫專業出品1 相關研究：相關研究： 2020H1 年報綜述：規則已定，房企的空間還有多大 2020 年 12 月地產月報：房住不炒定位長期不變，2021 更看好以長三角為主的核心城市 2020 年 12 。

30、 請務必閱讀正文之后的重要聲明部分請務必閱讀正文之后的重要聲明部分 房地產行業信貸邊際持續回暖房地產行業信貸邊際持續回暖 房地產行業周觀點房地產行業周觀點 房地產 證券研究報告證券研究報告 行業周報行業周報 20212021 年年 1 12。

31、SPRING TOUR在春和喚起在春和喚起對生活的熱愛對生活的熱愛2 0 2 2 2 0 2 2 地 產 項 目 春 日 生 活 節 主 題 活 動目錄content1活 動 思 路Entrepreneurial activities di。

32、春暖慢生活2022地產項目三月主題活動策劃方案Four and a half months before he when he was ailing3 ridden, and worried about his 目錄CONTENTS活動思路。

33、春日趣生活T i m e f l i e sI also smile, I also have no regrets.地產項目春季露營暖場活動策劃思路Add text information前期宣傳Add text information活。

34、 證券研究報告 請務必閱讀正文最后的中國銀河證券股份公司免責聲明 穩增長主線下，行情演繹路徑逐漸清晰穩增長主線下，行情演繹路徑逐漸清晰 房地產行業房地產行業 2022 年年春季投資策略春季投資策略 房地產行業房地產行業 推薦推薦 維持評級維。

35、2022年2月行業探測儀之房地產行業修復的路徑有哪些作者楊凡證書編號S1230521120001郵箱感謝王逸楓張博超和吳宇欣對本報告的貢獻房地產行業 評級:看好投資要點1.行業:供需兩端政策還會有何變化1需求端:解鈴還須系鈴人,需求回暖才能。

36、春日物語 共度光櫻2022櫻花主題游園會目錄CONTENTS01活動概況02活動宣傳03活動內容第一節活動概況Click here to enter your text.Click here to enter your text.Click。

37、人 間 四 月 天人 間 四 月 天一 園 春 意 暖一 園 春 意 暖人 間人 間 四 月 天四 月 天一 園 春 意 暖一 園 春 意 暖April day on earth The garden is warm in spring20。

38、 和著細膩情感 x 在熱烈的心里春日咖啡節春日咖啡節一杯熱咖啡,一個陽光的午后,悠享幸福的味道. 悠靜的享受那一杯忘我的安靜悠享咖啡 我不是在悠享咖啡,就在去悠享咖啡的路上. 讓咖啡抒寫你的心語,自在品嘗屬于你的世界. 好滋味,好時光,悠享。

39、O P E R A T I O N P L A NArt is like a cactus launched outward with acupuncture all over the body, giving people a myria。

40、 生活充滿著意外和驚喜,我們應該在忙碌的生活停下來想想什么生活才是我們憧憬的,如何在有限的條件下活出不一樣的新生,新派生活給我們帶來生活的新方式,新理念.這次活動以奔為主題圍繞新派的大意,結合有關交通工具的活動內容,讓人們對交通工具,和交通。

41、S P R I N G T I M E花點時間花點時間 花漾年華花漾年華向陽而生綻放精彩春季花點時間暖場活動目 錄01020304活動思路活動概述活動內容氛圍包裝時間S P R I N G T I M ES P R I N G T I M 。

42、不負春光書香陪伴2 0 2 2 地 產 項 目 世 界 讀 書 日 主 題 活 動R E A D S H A R E目錄策劃思路氛圍布置活動規劃方案附錄R E A D S H A R E第一章節R E A D S H A R E策劃思路前 。

43、人 間 慢 享四 月 時 光地產項目四月春季主題暖場活動JIANG SHAN YUE01活動概述02活動鋪排03活動內容Part 01活動概述JIANG SHAN YUEJIANG SHAN YUE活動目的制造人氣制造人氣通過一整個月的活動。

44、XX 網春季親子游活動方案一活動時間:2018 年 4 月 27 日上午 10:3011:30二活動地點:XX 樣板景觀區域湖邊圓弧區三活動對象:XX 網親子頻道客戶低年級小學生和家長四活動規模:50 人左右五活動主題:菁菁 XX,親子歡樂。

45、 春季創意包裝分享 廣告創作部營銷環境體驗組 注意事項: 1. 春季包裝應以裝飾點綴作用為主,各項目仍以賣點宣傳活動推售為宣傳包裝的主調. 2. 建議各項目結合春季節點來考慮現場包裝,對看房主動線售樓部入口等顯眼位置進行亮點包裝,控制費用成。

46、感 恩 回 饋濃 情5月地產 5 月暖場三二一第一周 趁時光正好,好好去愛他第二周情正當時,愛的表白日第三周感恩無限,不惜一切代價母親節情人節復聯 4第一部分趁時光正好,好好去愛他5月1112日魯商公館營銷中心新老業主女士養生手鏈手作活動時。

47、地產暖場活動集錦暖場活動策劃方案活動概述活動時間:2013.1.112.31活動地點:地產售樓處活動人群:領導現有客戶意向客戶.活動規模:xxxx人激發魯能的意向客戶和潛在客戶群對xxx地產的興趣,打造幸福家園,強化主題概念.DIY篇暖場活。