1、 1 第一篇 地產融資現狀及各融資路徑實操大全（西政資本關于 2018 年 5 月房企發債頻繁中止后的融資操作研討整理稿） 2012018 8- -6 6- -4 4 楊煌銘楊煌銘 2018 年 5 月 25 日，花樣年擬發行的 50 億住房租賃私募債遭遇“中止”； 5 月 28 日，碧桂園擬發行的一筆 200 億額度的小公募債狀態顯示為“中止”； 5 月 29 日，富力地產擬非公開發行的 60。

2、碧桂園 2013 銷售額排名第6銷售面積第2 躋身千億房企 2013全國地產銷售排名 碧桂園2013營銷奇跡 馬來西亞釐海灣 開盤當天5000套 100億 碧桂園十里釐灘青島東 4800套 創中國單日銷售紈錄 蘭州新城 開盤50億 刷新紈錄。

3、合理住房需求，促進房地產業健康發展和良性循環。
而在經濟 工作會議上的表述則更為詳細： 要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加強預期引導，探索新的發展模式，堅持租購并舉，加快發展長租房市場，推進保障性住房建設，支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求，因城施策促進房地產業良性循環和健康發展。
不難看出，兩次會議上對房地產的主基調都是良性循環和健康發展，顯然是要對此前因政策從嚴過緊導致房地產銷售驟然下跌和房企集中出現流動性危機等問題進行糾偏。
糾偏過后，政策層面的放暖大概率將延續到2022年，最終目的是要房地產行業在長效機制作用下，回歸到正常的軌道里。
02房貸利率下行的趨勢 最近，媒體頻頻報道各地銀行下調房貸利率的消息，而這些消息顯然與中央“支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求”密切相關。
事實上會議全文一出來，外界即判斷2022年貨幣政策將是趨勢性寬松，降準和降息在2022年大概率都會發生。
在全國利率進入下行空間與中央支持合理住房需求的大背景下，房貸利率必然呈現出下降的趨勢。
客觀來說，引導房貸利率下行，將會對房地產市場回暖帶來直接的刺激。
當然，比房貸利率下行更受購房者關注的是按揭貸款的發放問題。
央行的數據顯示，10月份個人住房貸款增加3481億元，較9月份多增1013億元；11月份個人住房貸款增加4013億元，較10月多增532億元。
數據已經表明，住房按揭貸款正。

4、其增速，從2005年開始，除了個別特殊年份外，整體來說行業規模增速在逐步放緩，同比增速從40%多降到現在2-3%左右。
其中，16年是一個比較重要的分水嶺，16年之前行業復合增速9.7%，16之后降到2.6%，主要是因為15年全國開啟降庫存模式，尤其是棚改貨幣化安置極大的刺激了房地產市場規模上漲，正常來講在15年之前規模增速基本在8-10%上下，因為15年的刺激，16年一下子增速達22%。
連續五年增速放緩，行業規模已經見頂了，后續大概率是要從高位掉下來。
行業規模的下行，意味著蛋糕將越來越小了。
2.收益持續下滑，21年行業震蕩后預估利潤率下滑到4%以下以上市房企為例看行業整體利潤增速，行業整體利潤是成下行趨勢的，其實從14年以后理論上國內行業利潤增速就已經開始放緩了，但是15年這輪去庫存采用棚改貨幣化，國家放水厲害，本次去庫存是漲價去庫存。
大家知道去庫存分漲價去庫存和跌價去庫存，漲價去庫存直接帶來了行業規模暴增的同時房價還大幅漲幅，行業的利潤就大幅上升，所以原本可以通過正常市場消化的房價快速上漲被人為中斷了，行業利潤重新上升，但16年之后又開始下滑，20年因疫情行業利潤負增長，21年數據還沒出來，21年的利潤也會是負增長。
右側這張圖，表示的是行業ROE水平和銷售凈利率，從11之后行業利潤率持續下滑，從15%掉到現在的9.6%，因為數據有滯后性疊加上市公司報表處理問題，實際的利潤率要遠低。

5、日，住建部負責人表示，我國現在仍然處于城市快速發展的階段，“住房的剛性需求比較旺盛”。
同時，還存在 2000 年以前建成的大量老舊小區，“群眾改善居住環境和居住條件的要求也比較迫切”。
住建部將推動各方面工作，“努力為今年穩定宏觀經濟大盤發揮積極作用”。
3 月 1 日，銀保監會負責人在新聞發布會上確認“房地產泡沫化、金融化勢頭得到扭轉”。
3 月 5 日，提交兩會審議的政府工作報告提出：“支持商品房市場更好滿足 購房者的合理住房需求”。
3 月 16 日，新華社發布財政部有關負責人接受采訪的表態，“今年內不具備擴大 房地產稅改革試點城市的條件。
”歷史經驗顯示政策放松之后，房地產投資通常都會有效發揮穩增長的作用。
但是本輪周期，投資者似乎存在一些額外的顧慮：三四線城市特別是非發達都市圈的三四線城市的房地產需求是否已經走過 歷史周期的大頂、“青山遮不住畢竟東流去”的一去不復返了？在這種情況 下，三四線城市是否面臨政策刺激也難以顯著扭轉房地產投資、銷售低迷的 局面？包括恒大在內的一些地產公司陷入流動性危機甚至已經出現了債務違約，購 房者會規避這些公司銷售的商品房嗎？大量房企陷入流動性危機會影響 2022 年中國房地產的銷售和投資增長嗎？有評論認為“三道紅線”等房地產長效機制的推出可能意味著中國房地產高 周轉模式的終結。
房地產行業的 ROE 會出現明顯的下降，一些企業和資本 可能會退出房地產行。

6、碧桂園 2013 銷售額排名第6銷售面積第2 躋身千億房企 2013全國地產銷售排名 碧桂園2013營銷奇跡 馬來西亞釐海灣 開盤當天5000套 100億 碧桂園十里釐灘青島東 4800套 創中國單日銷售紈錄 蘭州新城 開盤50億 刷新紈錄。

7、公司編制 謹請參閱尾頁的重要聲明 融資渠道 融資渠道漸豐漸豐，外部催化向外部催化向內源內源自生自生傾斜傾斜 證券研究報告證券研究報告 所屬部門所屬部門 行業公司部 報告類別報告類別 行業深度 所屬行業所屬行業 房地產 行業評級行業評級 增持。

8、證券證券研究報告研究報告行業行業動態動態 融資融資難度再升級難度再升級 房房企企何去何去 何從何從 房企資金端整體延續放緩態勢。
房企資金端整體延續放緩態勢。
16 月房地產開發企業到位資金 84,966 億元，同比7.2pct，增速較 15 。

9、識別風險，發現價值 請務必閱讀末頁的免責聲明 1 1 1919 TablePage 跟蹤分析房地產 證券研究報告 房地產行業房地產行業 融資環境改善，龍頭業績值得期待融資環境改善，龍頭業績值得期待 核心觀點：核心觀點： 本周政策情況：本周政。

10、請務必閱讀正文之后的免責條款部分請務必閱讀正文之后的免責條款部分 2018.12.08 重讀重讀房企房企直接直接融資路徑融資路徑 謝皓宇分析師謝皓宇分析師 卜文凱分析師卜文凱分析師 白淑媛分析師白淑媛分析師 01059312829 0105。

11、REITs渠道的簡析渠道的簡析 自從國家收緊房地產融資渠道的一系列法規212 文54 文等相 繼頒布后，房地產行業融資困難的問題開始凸現，越來越多的房產 商希望借助金新來獲取資本市場的支持。
而 targetblank房地產信 托投資REIT。

12、202143 陳德強陳德強 房地產融資 1 房地產中小企業融資渠道構造與運作房地產中小企業融資渠道構造與運作 主講人：陳德強 202143 陳德強陳德強 房地產融資 2 陳德強陳德強 2 課堂要求：專注反饋 202143 陳德強陳德強 房地。

13、 行業深度研究行業深度研究 2 of 31 目目 錄錄 1. 前言：出圈 . 5 2. 新發展未到，舊渠道被顛覆 . 6 2.1. 2018 年資管新規后，房企信用派生持續走弱 . 6 2.2. 貝殼深度把控渠道，高額渠道費侵蝕房企利潤 .。

14、 融資渠道聯系表融資渠道聯系表 編號 TFHCWLC006BD001 版本 A0 編制部門：財務管理中心財務管理部 編制日期： 金融機構 基本信息 金融機構名稱 地址 對方聯系人 聯系方式 融資聯系 情況 融資信息 前期所需資料 已提交信息。

15、 碧桂園 2013銷售額排名第6銷售面積第2 躋身千億房企 2013全國地產銷售排名 碧桂園2013營銷奇跡 馬來西亞釐海灣 開盤當天5000套 100億 碧桂園十里釐灘青島東 4800套 創中國單日銷售紈錄 蘭州新城 開盤50億 刷新紈錄。

16、2018年1月8日 目 錄 CONTENTS 作戰地圖繪制 動作鋪排與執行 渠道拓客邏輯渠道拓客邏輯 客戶樣本 項目節點 作戰地圖 項目資源 拓客動作鋪排 計劃表 執行 篩選甄別 分析描摹 客戶畫像 落位繪制 客戶地圖 分級 動作匹配 精準。

17、2020 年中國房地產行業融資總結 2020 年，中國房地產行業資金監管整體從嚴從緊，銀保監會等機構密集發聲強 調防范房地產金融風險，房企融資壓力丌減。
不此同時，三道紅線出臺對行業發 展將產生深進影響，房企應控制負債水平，優化債務結構，強化。

18、 碧桂園 2013銷售額排名第6銷售面積第2 躋身千億房企 2013全國地產銷售排名 碧桂園2013營銷奇跡 馬來西亞釐海灣 開盤當天5000套100億 碧桂園十里釐灘青島東 4800套 創中國單日銷售紈錄 蘭州新城 開盤50億 刷新紈錄 。

19、 企業簡介企業簡介 一西政投資集團一西政投資集團 西政投資集團 微信公眾號： 西政資本 是集房地產開發 私募基金 保理融資租賃等業務于一體的綜合性企業，是西南政法大學地產金融 圈校友傾心打造的地產全產業鏈綜合金融服務平臺。
集團業務以房地產為。

20、房地產債務專題研究 1 融資新政下的房地產債務專題研究融資新政下的房地產債務專題研究 聯合行業觀點： 從債券到期看，房企從債券到期看，房企 20182020 年債券到期規模較大，存在集中償付壓力：年債券到期規模較大，存在集中償付壓力：樣本房。

21、 碧桂園 2013銷售額排名第6銷售面積第2 躋身千億房企 2013全國地產銷售排名 碧桂園2013營銷奇跡 馬來西亞釐海灣 開盤當天5000套 100億 碧桂園十里釐灘青島東 4800套 創中國單日銷售紈錄 蘭州新城 開盤50億 刷新紈錄。

22、1 2018 年 6 月 地 產 融 資 渠 道 大 全 暨 地 產 融 資 渠 道 大 全 暨 地 產 融 資 實 務 匯 編 地 產 融 資 實 務 匯 編 西 政 地 產 金 融 研 究 院 西 政 地 產 金 融 研 究 院 西 政。

23、2018 年 6 月 地產融資渠道大全暨 地產融資渠道大全暨 地產融資實務匯編 地產融資實務匯編 企業簡介企業簡介 一西政投資集團一西政投資集團 西政投資集團 微信公眾號： 西政資本 是集房地產開發 私募基金保理融資租賃等業務于一體的綜合性。

24、 請務必閱讀尾頁重要聲明請務必閱讀尾頁重要聲明 日期：日期： 2021 年年 12 月月 27 日日 分析師：分析師： 金文曦金文曦 Tel： 02153686142 Email： SAC 編號：編號： S0870521100003 聯系人。

25、 免責聲明和披露以及分析師聲明是報告的一部分，請務必一起閱讀。
1 證券研究報告證券研究報告 行業研究專題研究 2021年01月22日 房地產開發 增持維持 房地產服務 增持維持 陳慎陳慎 SAC No. S0570519010002 研究。

26、免責聲明和披露以及分析師聲明是報告的一部分，請務必一起閱讀。
1 證券研究報告證券研究報告 行業研究專題研究 2021年01月22日 房地產開發增持維持房地產服務增持維持研究員 研究員 研究員 研究員 1房地產服務房地產服務房地產開發房地產。

27、2021 年房地產行業融資盤點 政策走向:審慎管理主線不變,邊際放松適度微調 融資規模:全年融資前松后緊,融資總額大幅下降 融資結構:信用債類韌性不減,海外債及信托下滑 融資利率:平均利率均有下調,融資成本持續降低 信用風險:大型房企出險增。