1、2016年7月 城市更新與舊城改造專(zhuān)題研究 目錄 第四部分 深圳城市更新 第二部分 北京棚改 第三部分 上海舊改 第五部分 啟示與建議 第六部分 后續(xù)研究方向 第一部分第一部分 政策背景政策背景 3 背景 近五年全國(guó)土地招拍掛推地量及面積顯著下降，樓面均價(jià)持續(xù)走高， 投資成本越來(lái)越高，市場(chǎng)投資機(jī)會(huì)降低。
對(duì)亍重點(diǎn)一線(xiàn)城市，尤其顯著， 城市的絕對(duì)核心城區(qū)的新增供應(yīng)更是寥寥無(wú)幾。
2014 56,0。

2、1 寧浮潔寧浮潔 S1090518090002 丁浙川丁浙川 S1090519070002 阿里阿里VSVS美團(tuán)：流量聚焦，供給深化美團(tuán)：流量聚焦，供給深化 本地生活深度報(bào)告本地生活深度報(bào)告 證券研究報(bào)告證券研究報(bào)告 行業(yè)專(zhuān)題報(bào)告行業(yè)專(zhuān)題報(bào)。

3、請(qǐng)務(wù)必閱讀正請(qǐng)務(wù)必閱讀正文文后的聲明及說(shuō)明后的聲明及說(shuō)明 證券研究報(bào)告 公司深度報(bào)告 聚焦商超主業(yè)聚焦商超主業(yè)，整合賦能再起航，整合賦能再起航 報(bào)告摘要報(bào)告摘要： 聚焦商超主業(yè)聚焦商超主業(yè)，業(yè)務(wù)架構(gòu)重大調(diào)整，業(yè)務(wù)架構(gòu)重大調(diào)整。
永輝超市作為國(guó)。

4、汪立亭汪立亭 首席分析師首席分析師 S0850511040005 李宏科李宏科 高級(jí)分析師高級(jí)分析師 S0850517040002 2019年年2月月25日日 永輝超市永輝超市601933 聚焦與創(chuàng)新聚焦與創(chuàng)新 再迎高效成長(zhǎng)再迎高效成長(zhǎng) 證。

5、步步高步步高002251 重點(diǎn)聚焦超市業(yè)務(wù)，盈利能力提升可期重點(diǎn)聚焦超市業(yè)務(wù)，盈利能力提升可期 步步高首次覆蓋報(bào)告步步高首次覆蓋報(bào)告 訾猛分析師訾猛分析師 彭瑛分析師彭瑛分析師 02138676442 02138674933 證書(shū)編號(hào) S0。

6、請(qǐng)務(wù)必閱讀正文之后的信息披露和重要聲明請(qǐng)務(wù)必閱讀正文之后的信息披露和重要聲明 海海 外外 研研 究究 行行 業(yè)業(yè) 深深 度度 研研 究究 報(bào)報(bào) 告告 證券研究報(bào)告證券研究報(bào)告 物業(yè)物業(yè)管理管理 推薦推薦 維持維持 重點(diǎn)公司重點(diǎn)公司 重點(diǎn)公司。

7、產(chǎn)業(yè)與建筑產(chǎn)業(yè)的無(wú)縫銜接、綠色互動(dòng)，對(duì)實(shí)現(xiàn)“雙碳”目標(biāo)潛力巨大、前景無(wú)限。
”鋼結(jié)構(gòu)建筑具有綠色低碳特性。
與混凝土建筑相比，鋼結(jié)構(gòu)建筑在生產(chǎn)施工過(guò)程中可減少12%能耗、39%用水量、15%二氧化碳排放、6%氮氧化合物排放、32%二氧化硫排放、59%粉塵排放、51%固廢；通過(guò)智能建造，建筑綜合成本可降低20%以上；鋼結(jié)構(gòu)建筑壽命終結(jié)時(shí)，鋼材可以回收利用，節(jié)能減排、資源高效利用的效果十分可觀。
發(fā)展鋼結(jié)構(gòu)建筑，既是建筑業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)的方向，也是鋼鐵業(yè)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)優(yōu)化、高質(zhì)量發(fā)展的動(dòng)力源泉，還是鋼鐵資源戰(zhàn)略?xún)?chǔ)備的有效方式。
但是，目前發(fā)達(dá)國(guó)家鋼結(jié)構(gòu)建筑占總建筑量的比例在40以上，我國(guó)鋼結(jié)構(gòu)建筑占比只有5%-7%，鋼結(jié)構(gòu)住宅占比僅1%左右。
針對(duì)全社會(huì)對(duì)發(fā)展鋼結(jié)構(gòu)建筑的重要性認(rèn)識(shí)不足，鋼鐵企業(yè)與鋼結(jié)構(gòu)研發(fā)、設(shè)計(jì)、制造、工程全產(chǎn)業(yè)鏈協(xié)同不足，致使鋼結(jié)構(gòu)建筑發(fā)展建造成本過(guò)高、鋼材應(yīng)用率低、供給方式局限等問(wèn)題，何文波建議：一、完善相關(guān)政策，持續(xù)優(yōu)化發(fā)展環(huán)境1.調(diào)整稅費(fèi)等政策。
對(duì)于鋼結(jié)構(gòu)住宅試點(diǎn)工程、科研項(xiàng)目和產(chǎn)業(yè)化項(xiàng)目，在稅收、資金、項(xiàng)目審批等方面給予必要的扶持和傾斜。
如要求經(jīng)濟(jì)適用房采用鋼結(jié)構(gòu)建設(shè)；拍賣(mài)商品房用地時(shí)，要求必須配套建造10%-15%的鋼結(jié)構(gòu)住宅；在建筑項(xiàng)目審批時(shí)，根據(jù)該建筑的碳排放量確定稅率；將鋼結(jié)構(gòu)加工稅率降至9%。
2.鋼結(jié)構(gòu)住宅采用套內(nèi)面積交付。
鑒于鋼結(jié)構(gòu)建筑用材強(qiáng)度高、構(gòu)件體積小、可使用。

8、城市更新的方式來(lái)看，城市更新主要是對(duì)于城市空間形態(tài)和功能區(qū)通過(guò)整治、改善、優(yōu)化或拆除重建等方式進(jìn)行一系列的建設(shè)活動(dòng)。
。

9、個(gè)難以為繼”2006年編制深圳市城市總體規(guī)劃(2010-2020)，制定了由增量擴(kuò)張向存量?jī)?yōu)化轉(zhuǎn)型的策略2009年深圳出臺(tái)了全國(guó)首部城市更新辦法，全面推進(jìn)城市更新拆舊建新，有效緩解了城市發(fā)展空間不足的問(wèn)題 深圳市城市更新發(fā)展歷程近年來(lái)城市更新成為土地供應(yīng)的主角：2012年城市更新出讓土地首超招拍掛，占總量的56%2013年更新供地達(dá)到土地供應(yīng)計(jì)劃的70%2016-2019年，全市共建設(shè)完成26.3萬(wàn)套商品房城市更新項(xiàng)目建設(shè)完成商品住房13.12萬(wàn)套，占比50% 2010-2019年深圳市招拍掛土地出讓和城市更新用地出讓面積（公頃）2016-2019年深圳市商品住房完成套數(shù)（萬(wàn)套）目前深圳住房需求旺盛、缺口大：目前深圳居住用地占建設(shè)用地比例為22.6%，低于國(guó)準(zhǔn)25%-40%截至2020年初，全市商品住房共189萬(wàn)套擁有紅本商品房的約164萬(wàn)人，僅占全市常住人口（1300萬(wàn)）的12.6% 深圳房產(chǎn)人群分布圖（來(lái)源：樂(lè)有家）住房任務(wù)明晰，必須通過(guò)拆遷釋放土地：2018年深圳提出到2035前籌集170萬(wàn)套住房，其中商品房與保障房結(jié)構(gòu)為4:6目前政府已批城市更新計(jì)劃項(xiàng)目共916項(xiàng)，累計(jì)拆除用地面積71.9平方公里城市更新拆遷物業(yè)投資規(guī)模巨大：目前尚未確認(rèn)實(shí)施主體、可交易回遷指標(biāo)的項(xiàng)目共485個(gè)，累計(jì)拆除用地面積43.2平方公里按平均35%土地貢獻(xiàn)率、規(guī)劃6.0容積率，更新可開(kāi)發(fā)。

10、化進(jìn)程的中后期階段，城市化發(fā)展趨緩。
據(jù)測(cè)算，2020-2030年我國(guó)城鎮(zhèn)化率每年提升大約0.85%，顯著低于過(guò)去十年年均1.27%的升速。
從重點(diǎn)城市群城市化水平來(lái)看，珠三角、長(zhǎng)三角、京津冀整體城鎮(zhèn)化率已超過(guò)國(guó)家“十四五”規(guī)劃確定的常住人口城鎮(zhèn)化率65%的目標(biāo)。
其中，珠三角城市化水平超過(guò)80%。
主要城市發(fā)展模式由大規(guī)模增量建設(shè)轉(zhuǎn)為存量提質(zhì)改造和增量結(jié)構(gòu)調(diào)整并重。
我國(guó)的城市更新發(fā)展由地方探索先行，具有典型的“自下而上”特征。
同時(shí)，城市更新存在明顯的城市群特征，大體分為四大區(qū)域：大灣區(qū)、長(zhǎng)三角、京津冀和大西南。
從政府角色來(lái)看，大灣區(qū)政府在更新過(guò)程中更多起到輔助和監(jiān)管作用，市場(chǎng)具有較高的主動(dòng)性；長(zhǎng)三角、京津冀和大西南地區(qū)的政府在更新過(guò)程中起主導(dǎo)作用，其中長(zhǎng)三角地區(qū)鼓勵(lì)社會(huì)資本的同時(shí)也進(jìn)行定向掛牌、二級(jí)招拍掛模式，京津冀鼓勵(lì)多元主體參與改造，注重國(guó)企引領(lǐng)，大西南地區(qū)鼓勵(lì)社會(huì)主體參與改造。
從政策完備性來(lái)看，長(zhǎng)三角、大灣區(qū)的城市更新政策較為完備；京津冀地區(qū)注重學(xué)習(xí)先進(jìn)地區(qū)經(jīng)驗(yàn)，不斷完善政策體系；西南地區(qū)注重對(duì)社會(huì)資本的引入，政策比較靈活。
此外，四大區(qū)域的政策都注重對(duì)老舊小區(qū)、老舊廠(chǎng)區(qū)、老舊街區(qū)、城中村的改造，以公眾利益為先。
二、政策密集出臺(tái)，推動(dòng)城市更新2021年城市更新的重要地位再次升級(jí)，相關(guān)支持和規(guī)范性政策也進(jìn)入密集出臺(tái)期。
2021年以來(lái)，中央及部委城市更新政策主要可分為支持類(lèi)政策和規(guī)范類(lèi)政。

11、嫌壟斷舊村改造前期服務(wù)，竟也引發(fā)很多爭(zhēng)議。
當(dāng)然廣州市的城市更新成績(jī)更值得肯定，2015年，廣州市城市更新辦法頒布，將“三舊”改造上升到了城市更新的高度，治理城市發(fā)展過(guò)程中產(chǎn)生的衰敗地區(qū)、土地低效開(kāi)發(fā)地區(qū)，同步諸如核心區(qū)產(chǎn)業(yè)提升、民生改善等城市發(fā)展需要解決的重點(diǎn)問(wèn)題上也得到了明顯關(guān)注。
廣州也是中國(guó)首個(gè)創(chuàng)新體制機(jī)制的城市，成立了專(zhuān)職的“城市更新局”，統(tǒng)籌城市更新工作。
深圳相較廣州，深圳的城市更新政策變“政府主導(dǎo)”為“政府引導(dǎo)”，相比之下有著更深層的市場(chǎng)邏輯，高強(qiáng)度的地塊開(kāi)發(fā)也給予了市場(chǎng)力量在城市更新過(guò)程中盈利的基礎(chǔ)和參與積極性。
2009年，深圳作為城市更新的先鋒者提出了中國(guó)第一個(gè)城市更新專(zhuān)項(xiàng)政策深圳市城市更新辦法，可以說(shuō)這一年標(biāo)志了我國(guó)正式進(jìn)入了城市更新元年。
2020年，深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)城市更新條例頒布，用了11年的時(shí)間完成了從地方政府規(guī)章到地方性法規(guī)的飛躍。
上海相比廣州深圳，上海的選擇既有具體問(wèn)題具體分析的務(wù)實(shí)也有折衷主義的并蓄結(jié)合不同的項(xiàng)目性質(zhì)，給出了“政府-市場(chǎng)”雙向并舉的方式。
在“政府推動(dòng)、市場(chǎng)運(yùn)作”的考慮下給社會(huì)力量、市場(chǎng)力量以成長(zhǎng)的土壤，讓更合適的主體發(fā)揮更重要的作用。
繼“有機(jī)更新”之后，“微更新”、“自主更新”理念的發(fā)展或可從可持續(xù)的角度確保達(dá)成政府與市場(chǎng)的共識(shí)。
2015年，上海市也頒布了上海市城市更新實(shí)施辦法，強(qiáng)調(diào)了“有機(jī)更新”的概念。
上海的城市更新立足。

12、當(dāng)前，各試點(diǎn)城市都在積極行動(dòng)，結(jié)合各地實(shí)際，因地制宜探索城市更新的工作機(jī)制、實(shí)施模式、支持政策、技術(shù)方法和管理制度，推動(dòng)城市結(jié)構(gòu)優(yōu)化、功能完善和品質(zhì)提升，以期形成可復(fù)制、可推廣的經(jīng)驗(yàn)做法。
下面就和小新一起來(lái)看看吧！01北京市2021年8月，北京發(fā)布北京市城市更新行動(dòng)計(jì)劃(2021-2025年)，要求聚焦城市建成區(qū)存量空間資源提質(zhì)增效，不搞大拆大建，除城鎮(zhèn)棚戶(hù)區(qū)改造外，原則上不包括房屋征收、土地征收、土地儲(chǔ)備、房地產(chǎn)一級(jí)開(kāi)發(fā)等項(xiàng)目。
城市更新行動(dòng)與疏解整治促提升專(zhuān)項(xiàng)行動(dòng)進(jìn)行有效銜接，規(guī)劃利用好疏解騰退的空間資源。
近日出臺(tái)的2022年市政府工作報(bào)告重點(diǎn)任務(wù)清單明確，今年將落實(shí)城市更新行動(dòng)計(jì)劃。
加強(qiáng)申請(qǐng)式退租和共生院改造，完成核心區(qū)平房院落2200戶(hù)申請(qǐng)式退租和1200戶(hù)修繕工作，重點(diǎn)推動(dòng)國(guó)子監(jiān)片區(qū)申請(qǐng)式退租項(xiàng)目。
老舊小區(qū)改造新開(kāi)工300個(gè)、完工100個(gè)。
穩(wěn)步推進(jìn)老樓加裝電梯工作，開(kāi)工400部以上、竣工200部以上。
堅(jiān)持以產(chǎn)權(quán)單位為主體，按照成熟一個(gè)推一個(gè)的原則，支持配合200個(gè)以上央屬產(chǎn)權(quán)單位老舊小區(qū)改造。
探索市場(chǎng)化更新機(jī)制，鼓勵(lì)多元主體參與街區(qū)更新和商圈升級(jí)。
02河北省唐山市2021年12月3日，唐山市城市更新實(shí)施辦法（暫行）正式出臺(tái)。
辦法提出，結(jié)合建筑“留改拆建”方式的不同，城市更新可單獨(dú)或綜合采取保護(hù)更新、優(yōu)化改造、拆除重建方式實(shí)施。
關(guān)于城市更新資金，實(shí)施辦法。

13、需求出發(fā)，普及城市更新領(lǐng)域概念，希望為關(guān)心城市更新發(fā)展的人士提供參考，助推城市更新理念深入人心。
在城市更新上升到國(guó)家戰(zhàn)略后，各地積極響應(yīng)，加大城市更新力度，政策密集發(fā)布。
各地都在謀劃當(dāng)?shù)亍笆奈濉逼鸩椒铰裕鞘懈伦鳛橹匾獌?nèi)容出現(xiàn)在多個(gè)地區(qū)“十四五”規(guī)劃綱要中。
多省市各類(lèi)條例、實(shí)施意見(jiàn)、管理辦法、更新導(dǎo)則等文件陸續(xù)出臺(tái)，推動(dòng)城市更新更加精細(xì)化、前瞻性、深入性發(fā)展。
全國(guó)重點(diǎn)城市都在推進(jìn)城市更新，地方政府推動(dòng)城市更新的動(dòng)力源泉來(lái)自何方？我們認(rèn)為，基于新型城鎮(zhèn)化和社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的角度來(lái)說(shuō)，城市更新對(duì)地方城市主要有以下六個(gè)方面的重要意義：一、二次城市化模式的轉(zhuǎn)變“十三五”期間，二次城市化以政府主導(dǎo)模式為主，主要是以貨幣和財(cái)政雙支撐的棚改模式，但長(zhǎng)期而言難以持續(xù)，所以從2019年的下半年到2020年，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)上多次都提到一個(gè)重要的信息不允許地方政府新增棚改項(xiàng)目貸款。
對(duì)于當(dāng)前地方政府而言，棚改逐漸收官，二次城市化需要轉(zhuǎn)換發(fā)展模式，即從政府主導(dǎo)到政府引導(dǎo)，以市場(chǎng)化運(yùn)作為主。
相對(duì)之前更多聚焦于城鎮(zhèn)舊居住區(qū)的棚改，城市更新的范圍進(jìn)一步擴(kuò)大至老舊小區(qū)、老舊廠(chǎng)區(qū)、老舊街區(qū)和城中村等。
二次城市化過(guò)程中要充分激活市場(chǎng)活力，實(shí)現(xiàn)土地要素市場(chǎng)化配置，這對(duì)于緩解地方政府財(cái)政壓力以及征收拆遷等行政事務(wù)壓力非常重要。
而今年國(guó)家正式提出實(shí)施城市更新行動(dòng)，意味著城市更新將成為“十四五”以及今后一段時(shí)期我國(guó)推動(dòng)新。

14、安寧區(qū)、高新區(qū)雁灘園區(qū)轄區(qū)范圍內(nèi)的城市更新。
“辦法”特別指出了城市更新的實(shí)施方案，比如“將老舊小區(qū)、危房改造、老舊街區(qū)改造、歷史文化街區(qū)保護(hù)、既有建筑節(jié)能改造、綜合整治、保障性住房建設(shè)等工作納入到城市更新中，城市更新可單獨(dú)或綜合采取微改造、綜合整治、拆除重建等方式推動(dòng)實(shí)施。
”其中，微改造類(lèi)更新包括，增加輔助性公共設(shè)施及小型商業(yè)服務(wù)設(shè)施；在確保合法合規(guī)的前提下，改造現(xiàn)有建筑空間為架空停車(chē)場(chǎng)、地下停車(chē)場(chǎng)或架空花園、屋頂花園等公共空間，建筑所在區(qū)域的基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)配套設(shè)施和環(huán)境進(jìn)行更新完善。
綜合整治類(lèi)更新，包括通過(guò)微改造類(lèi)更新無(wú)法消除重大隱患的，或者完善基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的，可綜合運(yùn)用局部拆建、擴(kuò)建、加建等多種方式改造，提升老舊樓院的基礎(chǔ)功能和形象面貌。
拆除重建類(lèi)更新，則包括確定無(wú)法以微改造類(lèi)更新或綜合整治類(lèi)更新進(jìn)行提升改造的片區(qū)，將原有建筑物進(jìn)行拆除，按照新的規(guī)劃和用地條件重新建設(shè)。
值得注意的是，在“辦法”中著重強(qiáng)調(diào)，城市更新行動(dòng)中要防止大拆大建，不得以棚戶(hù)區(qū)改造名義開(kāi)展城市更新。
這其中包括三個(gè)主要內(nèi)容，一是嚴(yán)格控制大規(guī)模拆除，二是嚴(yán)格控制大規(guī)模增建，三是嚴(yán)格控制大規(guī)模搬遷。
同時(shí)“辦法”還強(qiáng)調(diào)，城市更新項(xiàng)目涉及歷史建筑、古樹(shù)名木的，應(yīng)當(dāng)符合國(guó)家和蘭州市關(guān)于歷史建筑、古樹(shù)名木及后備資源保護(hù)等相關(guān)規(guī)定，嚴(yán)禁大規(guī)模砍伐和擅自遷移城市樹(shù)木。
由以上信息可知，此次蘭州的城。

15、式城投公司在城市更新項(xiàng)目中多有采用，但在參與者、適用對(duì)象、資金來(lái)源、融資合規(guī)性等方面存在較大的差異。
3、城投企業(yè)參與城市更新未來(lái)產(chǎn)生的影響，主要表現(xiàn)在：城市更新空間大，將給城投轉(zhuǎn)型帶來(lái)巨大的發(fā)展空間；城投企業(yè)參與城市更新將有利于推進(jìn)城市品質(zhì)的發(fā)展；在投融資模式上，城市更新基金等模式將會(huì)發(fā)揮重要的作用。
一、城投企業(yè)可成為城市更新實(shí)施主體1、 什么是城市更新？城市更新目前已由地方率先探索實(shí)踐上升為國(guó)家戰(zhàn)略。
在我國(guó)，城市更新在地方層面的實(shí)踐已經(jīng)開(kāi)展了20多年，深圳、廣州、上海等城市已形成了各具特色的城市更新投融資模式，也形成了較為完善的城市更新政策法律體系。
2021年3月，城市更新首次寫(xiě)入政府工作報(bào)告，并將城市更新列入十四五規(guī)劃文件中，標(biāo)志著城市更新已上升為國(guó)家戰(zhàn)略。
城市更新盡管目前還沒(méi)有統(tǒng)一的定義，但根據(jù)各地城市更新實(shí)踐，城市更新是對(duì)城市建成區(qū)（規(guī)劃基本實(shí)現(xiàn)地區(qū)）城市空間形態(tài)和城市功能的持續(xù)完善和優(yōu)化調(diào)整，這不僅局限于基礎(chǔ)設(shè)施等環(huán)境的改善，還包括對(duì)歷史文化、城市風(fēng)貌、業(yè)態(tài)等的修復(fù)和復(fù)興，更是城市空間、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的更新，注重高質(zhì)量和可持續(xù)發(fā)展，是一項(xiàng)系統(tǒng)性的改造活動(dòng)。
城市更新的范圍目前主要包括老舊小區(qū)、老舊廠(chǎng)區(qū)、老舊街區(qū)和城中村等。
城市更新模式從開(kāi)發(fā)形態(tài)上可以分為拆除重建類(lèi)、綜合整治類(lèi)和有機(jī)更新類(lèi)。
拆除重建的最大特點(diǎn)是原土地和建筑的權(quán)屬和用途會(huì)發(fā)生巨大的變化，而綜合整治類(lèi)基本不。

16、記者 潘之望攝01北京市落實(shí)城市更新行動(dòng)計(jì)劃。
有序推進(jìn)老舊樓宇、老舊廠(chǎng)房等6大類(lèi)更新項(xiàng)目，完成老樓加裝電梯200部以上，支持配合央屬產(chǎn)權(quán)單位老舊小區(qū)改造。
探索市場(chǎng)化更新機(jī)制，鼓勵(lì)多元主體參與街區(qū)更新和商圈升級(jí)，推動(dòng)形成更多示范性強(qiáng)、可推廣的城市更新樣板。
02上海市推動(dòng)重點(diǎn)區(qū)域發(fā)展。
強(qiáng)化主城區(qū)中心輻射，推動(dòng)核心產(chǎn)業(yè)和高端資源要素集聚，推進(jìn)外灘歷史文化風(fēng)貌區(qū)城市更新和功能提升，加快北外灘建設(shè)。
加快寶山、金山“南北轉(zhuǎn)型”，推動(dòng)功能布局調(diào)整和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)，高標(biāo)準(zhǔn)推進(jìn)南大智慧城、吳淞創(chuàng)新城、金山濱海國(guó)際文化旅游度假區(qū)等建設(shè)。
促進(jìn)桃浦、吳涇、高橋等區(qū)域轉(zhuǎn)型發(fā)展。
推進(jìn)存量建設(shè)用地盤(pán)活更新，低效建設(shè)用地減量15平方公里。
03天津市穩(wěn)妥有序推進(jìn)城市更新行動(dòng)。
扎實(shí)開(kāi)展有條件的既有住宅加裝電梯惠民工程；推進(jìn)供熱舊管網(wǎng)和503公里燃?xì)夤芫W(wǎng)改造；實(shí)施中心城區(qū)內(nèi)澇和積水片治理；推動(dòng)歷史文化街區(qū)保護(hù)性利用。
04廣東省以省國(guó)土空間規(guī)劃為基礎(chǔ)，制定實(shí)施廣州、深圳、珠江口西岸、汕潮揭、湛茂五大都市圈發(fā)展規(guī)劃。
敬畏歷史、敬畏文化、敬畏生態(tài)，以繡花功夫、更多采用微改造方式推進(jìn)城市更新，堅(jiān)決防止出現(xiàn)急功近利、大拆大建等破壞性“建設(shè)”問(wèn)題。
05福建省實(shí)施城市更新工程，重點(diǎn)推進(jìn)老舊小區(qū)、街區(qū)、片區(qū)整體改造提升，基本完成2000年底前建成的老舊小區(qū)改造任務(wù)。
實(shí)施新區(qū)組團(tuán)工程，統(tǒng)籌推動(dòng)地上地下一體開(kāi)發(fā)，高標(biāo)準(zhǔn)推進(jìn)城鄉(xiāng)結(jié)合部、重要交。

17、的行業(yè)，但城市更新將會(huì)是永遠(yuǎn)的主題，并將成為未來(lái)城市空間供給的重要途徑。
（據(jù)佳兆業(yè)發(fā)布的2019-2020房地產(chǎn)行業(yè)白皮書(shū)指出，中國(guó)房地產(chǎn)總市值已超300萬(wàn)億，按每年2%的城市更新速率計(jì)算，城市更新迎來(lái)6萬(wàn)億元級(jí)市場(chǎng)，隨著總市值的不斷增加以及存量轉(zhuǎn)化率的持續(xù)提升，最終市場(chǎng)將迎來(lái)10萬(wàn)億規(guī)模。
）可以說(shuō)，城市更新是城市化發(fā)展進(jìn)程的必然結(jié)果。
廣州悅匯城改造前廣州悅匯城改造后? 吳鑒泉01關(guān)于城市更新1、定義說(shuō)明首先，城市更新概念是非常明確的。
主要是指對(duì)特定城市建成區(qū)（包括舊工業(yè)區(qū)、舊商業(yè)區(qū)、舊住宅區(qū)、城中村及舊屋村等）內(nèi)具有基礎(chǔ)設(shè)施亟需完善、環(huán)境惡劣或現(xiàn)有土地用途、建筑物使用功能明顯不符合社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展要求等情形之一的區(qū)域，根據(jù)城市規(guī)劃和規(guī)定程序進(jìn)行以綜合整治、有機(jī)更新或者拆除重建為主要方式的活動(dòng)。
（改造力度由弱到強(qiáng)排序）2、進(jìn)階演變雖然更新改造幾乎伴隨著城市發(fā)展的全過(guò)程但是現(xiàn)代意義上大規(guī)模的城市更新運(yùn)動(dòng)始于1970年代的美國(guó)，由聯(lián)邦政府補(bǔ)貼地方政府對(duì)貧民窟土地予以征收然后以較低價(jià)格轉(zhuǎn)售給開(kāi)發(fā)商進(jìn)行“城市更新”。
在中國(guó)的發(fā)展，開(kāi)始于1989年，以政府主導(dǎo)的舊城改造為主，以完善民生配套為目標(biāo)。
1990-2007年，以民營(yíng)開(kāi)發(fā)商主導(dǎo)的改造為主，眾多大規(guī)模、高速無(wú)序、簡(jiǎn)單粗暴的城市改造使得公共性不足、歷史文脈斷裂、生態(tài)破壞等諸多問(wèn)題堆積產(chǎn)生，城市無(wú)法實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)。

18、城市更新范圍、實(shí)施方式和內(nèi)容（四）城市更新流程二、城市更新投融資模式（一）政府投資1.財(cái)政撥款2.城市更新專(zhuān)項(xiàng)債3.地方政府授權(quán)國(guó)企（二）政府聯(lián)合社會(huì)資本1.PPP模式2.地方政府+房地產(chǎn)企業(yè)+產(chǎn)權(quán)所有者模式（三）社會(huì)資本自主投資1.開(kāi)發(fā)商主導(dǎo)模式2.屬地企業(yè)或居民自主更新模式（四）創(chuàng)新型探索1.城市更新基金2.投資人+EPC3.國(guó)外創(chuàng)新模式一、城市更新概述（一）發(fā)展背景早在2013年，中央城鎮(zhèn)化工作會(huì)議就明確提出要提高城鎮(zhèn)建設(shè)用地利用效率，城市建設(shè)要以盤(pán)活存量為主，不能再無(wú)節(jié)制擴(kuò)大建設(shè)用地。
2015年，中央城市工作會(huì)議再次指出，要堅(jiān)持集約發(fā)展，要求框定總量、限定容量、盤(pán)活存量、做優(yōu)增量、提高質(zhì)量。
可以看出，城市發(fā)展已經(jīng)強(qiáng)化存量?jī)?yōu)化，這為城市更新的廣泛開(kāi)展奠定了基礎(chǔ)。
2021年3月，政府工作報(bào)告和十四五規(guī)劃綱要相繼發(fā)布，共同提出要“實(shí)施城市更新行動(dòng)”。
“城市更新”首次寫(xiě)入我國(guó)政府工作報(bào)告和五年規(guī)劃。
“十四五”時(shí)期以及未來(lái)一段時(shí)間，城市更新的重要性提升至前所未有的高度。
（二）城市更新定義目前，國(guó)家層面尚沒(méi)有城市更新的明確定義。
根據(jù)各地出臺(tái)的城市更新辦法及相關(guān)規(guī)定，綜合來(lái)看，城市更新是指將城市中不適應(yīng)現(xiàn)代化城市發(fā)展和居民生活需求的地區(qū)作必要的、有計(jì)劃的修繕、改建活動(dòng)。
（三）城市更新范圍、實(shí)施方式和內(nèi)容城市更新范圍一般為城市建成區(qū)內(nèi)舊小區(qū)、舊商業(yè)區(qū)、城中村等，廣州市在此基礎(chǔ)上還包。

19、帶多區(qū)多點(diǎn)” 城市更新空間總體結(jié)構(gòu)。
預(yù)計(jì)到2035年，通過(guò)片區(qū)整體更新，實(shí)現(xiàn)城市高品質(zhì)發(fā)展。
推動(dòng)32個(gè)更新片區(qū)實(shí)施城市更新行動(dòng)，涉及范圍面積129.6平方公里。
重點(diǎn)八大更新板塊以岳麓山大學(xué)科技城依托，以創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)、科技轉(zhuǎn)化、城市服務(wù)功能為主的岳麓板塊；以高鐵、會(huì)展中心等大型公共設(shè)施依托，以空鐵會(huì)展、對(duì)外交往等功能為主的黃興板塊；以星沙片區(qū)中心等大型公共設(shè)施為依托，以智能制造、生活服務(wù)等功能為主的星沙板塊；以行政辦公、城市服務(wù)、奧體中心等大型公共設(shè)施為依托，以城市公共服務(wù)、文化體育交流和商務(wù)金融功能為主的望城板塊；以水鐵公聯(lián)運(yùn)依托，以智慧物流功能為主的金霞板塊；以中國(guó)（湖南）自由貿(mào)易試驗(yàn)區(qū)（長(zhǎng)沙片區(qū)）、黃花綜合保稅區(qū)、臨空經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)示范區(qū)、空港新城等為依托，以對(duì)外開(kāi)放、先進(jìn)制造業(yè)、產(chǎn)城融合功能為主的空港板塊；以南部片區(qū)為依托，以康養(yǎng)、文旅、對(duì)外交往等功能為主的大托板塊；以洋湖總部新城、湘江智谷融創(chuàng)新城、大王山南片為依托，以人工智能、教育研發(fā)、會(huì)議培訓(xùn)、高端商務(wù)功能為主的含浦板塊。
城市更新片區(qū)指引1、黑石鋪片區(qū)更新指引 黑石鋪片區(qū)東至?xí)懵贰⑽鞯较娼贰⒛系掷@城高速、北臨湘府路，占地規(guī)模約4.92平方公里。
黑石鋪片區(qū)更新方式以綜合整治、生態(tài)修復(fù)為主，通過(guò)更新形成省級(jí)行政中心和生態(tài)居住園，打造以居住及市政服務(wù)為主的集生活、休閑于一體的生態(tài)新城、綜合型社區(qū)，與生態(tài)示范區(qū)連成一體的片區(qū)。
2、新開(kāi)。

20、請(qǐng)務(wù)必閱讀正文之后的免責(zé)條款部分 全球視野全球視野 本土智慧本土智慧 證券研究報(bào)告證券研究報(bào)告深度報(bào)告深度報(bào)告 建筑與建筑與工程工程 建筑行業(yè)建筑行業(yè) 2019 年年投資策略投資策略 超超配配 維持評(píng)級(jí) 2018 年年 12 月月 14 日。

21、USDG城市空間設(shè)計(jì)集團(tuán)城市空間設(shè)計(jì)集團(tuán) U r b a n s p a c e D e s i g n G r o u p 規(guī)劃指導(dǎo)思想：充分利用古鎮(zhèn)古街運(yùn)河運(yùn)鹽文化特色， 強(qiáng)化古鎮(zhèn)的歷史文脈特色與地域風(fēng)貌特征，引導(dǎo)金余社區(qū) 空間布局和產(chǎn)。

22、聚焦民生新稅制聚焦民生新稅制 20214162021416 1 專(zhuān)題大綱專(zhuān)題大綱 財(cái)富稅制的概念 2013年兩會(huì)民生焦點(diǎn)兩大稅制分析 人壽保險(xiǎn)無(wú)法替代的金融工具：保險(xiǎn)相兲法律法規(guī) 20214162021416 2 所謂賦稅，就是國(guó)家丌付出仸。

23、聚焦萬(wàn)科城 第一部分 關(guān)于萬(wàn)科城的傳言 有人曾在看過(guò)萬(wàn)科城后，說(shuō)他在旅居歐洲時(shí)，聽(tīng)到教堂女教徒高亢 的歌聲，其氣浪之強(qiáng)讓人忍不住流下熱淚，由于歌聲通過(guò)大教堂的 圓形穹頂以及埃舍爾數(shù)學(xué)幻境般的立體幾何曲面在空中進(jìn)行無(wú)窮疊加和 往返折射，產(chǎn)生心。

24、聚焦萬(wàn)科城 第一部分 關(guān)于萬(wàn)科城的傳言 有人曾在看過(guò)萬(wàn)科城后，說(shuō)他在旅居歐洲時(shí)，聽(tīng)到教堂女教徒高亢 的歌聲，其氣浪之強(qiáng)讓人忍不住流下熱淚，由于歌聲通過(guò)大教堂的 圓形穹頂以及埃舍爾數(shù)學(xué)幻境般的立體幾何曲面在空中進(jìn)行無(wú)窮疊加和 往返折射，產(chǎn)生心。

25、符合城市更新條件 的城中舊村向鎮(zhèn)政 府提出更新申請(qǐng) 召開(kāi)村民成員大會(huì) 或社區(qū)股份合作公 司股東大會(huì)進(jìn)行更 新事項(xiàng)表決 更新意愿 實(shí)施方式 公正機(jī)構(gòu)公證或律師事務(wù)所見(jiàn)證 村集體自行 實(shí)施 選擇單一市 場(chǎng)主體實(shí)施 獲得占全體成員股 東人數(shù)三分之。

26、城市更新基礎(chǔ)知識(shí)培訓(xùn)一 目錄 Contents 一 城市更新背景 二 城市更新歷程 三 城市更新政策體系 四 城市更新概念 五 城市更新類(lèi)型 六 拆除重建城市更新 七 五類(lèi)用地 八 城市更新拆賠模式 九 用地類(lèi)型 十 法定圖則 十一 基準(zhǔn)地。

27、蛻變之際，聚焦模式創(chuàng)新 2019年億翰產(chǎn)城運(yùn)營(yíng)年度策略報(bào)告 億翰股份 2019年1月 PART 1 經(jīng)濟(jì)下行壓力加大，把控發(fā)展邏輯是關(guān)鍵 PART 2一條主線(xiàn)兩條副線(xiàn)，對(duì)產(chǎn)城發(fā)展機(jī)會(huì)判斷 PART 3邏輯回歸產(chǎn)業(yè)，注重標(biāo)桿項(xiàng)目打造 PART。

28、 1 1 7 7 房企年報(bào)系列點(diǎn)評(píng)房企年報(bào)系列點(diǎn)評(píng)3 31 1 融創(chuàng)融創(chuàng)：聚焦地產(chǎn)主業(yè)，四大戰(zhàn)略板塊協(xié)同發(fā)展：聚焦地產(chǎn)主業(yè)，四大戰(zhàn)略板塊協(xié)同發(fā)展 導(dǎo)讀導(dǎo)讀 ：超額完成全年銷(xiāo)售目標(biāo)，營(yíng)收大增：超額完成全年銷(xiāo)售目標(biāo)，營(yíng)收大增 89.489.4，。

29、 1 目 錄 目 錄 一聚焦雙碳目標(biāo)，明確保險(xiǎn)行業(yè)定位一聚焦雙碳目標(biāo)，明確保險(xiǎn)行業(yè)定位 . 1 一準(zhǔn)確領(lǐng)會(huì)碳達(dá)峰碳中和戰(zhàn)略 . 1 二全力聚焦碳達(dá)峰碳中和目標(biāo) . 7 二豐富產(chǎn)品供給，強(qiáng)化保險(xiǎn)保障作用二豐富產(chǎn)品供給，強(qiáng)化保險(xiǎn)保障作用 . 1。

30、 I 雙碳目標(biāo)下的社區(qū)綠色更新研究 重大綠色技術(shù)創(chuàng)新及其實(shí)施機(jī)制研究 I 雙碳目標(biāo)下的社區(qū)綠色更新研究 重大綠色技術(shù)創(chuàng)新及其實(shí)施機(jī)制研究 專(zhuān)題組成員專(zhuān)題組成員 聯(lián)合組長(zhǎng)聯(lián)合組長(zhǎng) 中方組長(zhǎng)：中方組長(zhǎng)： 李曉江 中國(guó)城市規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院原院長(zhǎng)，國(guó)。

31、請(qǐng)務(wù)必閱讀正文之后的重要聲明部分請(qǐng)務(wù)必閱讀正文之后的重要聲明部分 證券研究報(bào)告證券研究報(bào)告 行業(yè)深度行業(yè)深度報(bào)告報(bào)告 20212021 年年 6 6 月月 2 22 2 日日 化工 開(kāi)局十四五 ，聚焦碳中和 評(píng)級(jí)評(píng)級(jí)：增持增持 維持維持 基。

32、哥倫比亞公園開(kāi)幕活動(dòng)方案Columbia Circle Grand Opening目錄 CONTENTS項(xiàng)目背景0203活動(dòng)策略04活動(dòng)內(nèi)容活動(dòng)目的01洞察INSIGHTS傳統(tǒng)空間重新定義塑造曾經(jīng)著名的高端住宅區(qū)，城市文脈的記憶點(diǎn)；公園概念。

33、項(xiàng)目項(xiàng)目可行性研究可行性研究報(bào)告報(bào)告項(xiàng)目名稱(chēng)：項(xiàng)目名稱(chēng)：深圳市庫(kù)坑水圍股份合作公司關(guān)于龍華新區(qū)觀瀾街道庫(kù)坑社區(qū)居住用途城市更新項(xiàng)目可行性研究項(xiàng)目主辦單位：項(xiàng)目主辦單位：深圳市庫(kù)坑水圍股份合作公司可行性研究單位：可行性研究單位：深圳市儒駿輝土。

34、 1 本報(bào)告版權(quán)屬于安信證券股份有限公司.本報(bào)告版權(quán)屬于安信證券股份有限公司. 各項(xiàng)聲明請(qǐng)參見(jiàn)報(bào)告尾頁(yè).各項(xiàng)聲明請(qǐng)參見(jiàn)報(bào)告尾頁(yè). 聚焦國(guó)土空間規(guī)劃, 打造城市發(fā)展 新聚焦國(guó)土空間規(guī)劃, 打造城市發(fā)展 新動(dòng)力動(dòng)力 國(guó)土空間規(guī)劃第一股,技術(shù)實(shí)力。

35、 1 證券研究報(bào)告 2021 年 02 月 06 日 輕工制造輕工制造行業(yè)行業(yè) 超配家居板塊,持續(xù)聚焦造紙龍頭超配家居板塊,持續(xù)聚焦造紙龍頭 投資周報(bào)投資周報(bào) 重點(diǎn)推薦重點(diǎn)推薦股票組合股票組合 造紙?jiān)旒?太陽(yáng)紙業(yè)博匯紙業(yè)太陽(yáng)紙業(yè)博匯紙業(yè) 家。

36、1 1 上市公司 公司研究 公司深度 證券研究報(bào)告 休閑服務(wù) 2020 年 12 月 15 日 鋒尚文化 300860 聚焦文旅創(chuàng)意核心,匯集頂級(jí)產(chǎn)業(yè)資源 報(bào)告原因:首次覆蓋 增持首次評(píng)級(jí) 投資要點(diǎn): 鋒尚文化300860.SZ主要從事外文。

37、 證券研究報(bào)告 請(qǐng)務(wù)必閱讀正文最后的中國(guó)銀河證券股份公司免責(zé)聲明 行業(yè)深度報(bào)告模板 聚焦聚焦高端高端制造制造,裝配式裝配式鋼鋼構(gòu)構(gòu)潛力大潛力大 鴻路鋼構(gòu)鴻路鋼構(gòu)002541.SZ 買(mǎi)入買(mǎi)入 維持維持評(píng)級(jí)評(píng)級(jí) 核心觀點(diǎn)核心觀點(diǎn) 裝配式建筑裝配。

38、北京 上海 深圳 廣州 杭州 蘇州 合肥 南寧 福州 天津 石家莊 濟(jì)南 鄭州 長(zhǎng)沙 南昌 西安 重慶 昆明 相關(guān)研究:相關(guān)研究: 2020H1 年報(bào)綜述:規(guī)則已定,房企的空間還有多大 2020 年 12 月地產(chǎn)月報(bào):房住不炒定位長(zhǎng)期不變。

39、前 瞻 產(chǎn) 業(yè) 研 究 院 出 品城市聚焦:2022年西安市全景分析報(bào)告目錄C O N T E N T S聚焦西安:經(jīng)濟(jì)篇01聚焦西安:產(chǎn)業(yè)篇02聚焦西安:民生篇03聚焦西安:人文篇0401聚焦西安:經(jīng)濟(jì)篇聚焦西安:經(jīng)濟(jì)篇1.1 西安市經(jīng)濟(jì)。

40、 1 城投區(qū)域系列:聚焦城投區(qū)域系列:聚焦江西江西下下 基本結(jié)論基本結(jié)論 江西省下轄 11 個(gè)地市,共有 138 家發(fā)債平臺(tái),存續(xù)債券 715 只,規(guī)模共計(jì)5648 億元.從區(qū)域看,上饒省級(jí)和贛州的平臺(tái)存量債券規(guī)模較大;各評(píng)級(jí)主體發(fā)債規(guī)模相。

41、傳統(tǒng)社區(qū)綠色更新實(shí)踐清華大學(xué)建筑設(shè)計(jì)研究院有限公司2019.082019第十四屆城市發(fā)展與規(guī)劃大會(huì)2019the FourteenthConference on Urban Development and Planning報(bào)告框架一社區(qū)綠色。