1、高容積率別墅產品高容積率別墅產品 解決方案研究解決方案研究 上海區域投資及運營管理部 營銷組 南京公司營銷管理部 市場研究組 高容積率，如何保證別墅舒適度？ 第2頁/共X頁 別墅 KPI體系 關鍵驅動因素 項目地段 基礎達標指標 自然環境 戶型設計 產品的建筑風格 社區外部綜合環境狀況 內部自然環境質量 成熟成型的別墅圈 所處地段的特殊價值 大規模景觀制勝 局部亮點處理 景觀細節處理 集中。

2、Code of this report | 2 Copyright Centaline Group, 2010 匯報說明 面對一塊地，只有容積率，我們很多策劃的大腦里還是一片空白， 不知道容積率與物業類別有什么樣的關系，模糊的概念下我們很難與開發商 進行有效的溝通，而一個項目的品質從宏觀面看主要受容積率、建筑密度、 綠化率的影響。
而開發商所關心的項目收益率也是在這三者之間根據地段情 況，相互制。

3、23000平米50600平米每畝價格 平 米 造 價 元m2 投 資 額 萬 元 費用比例 平 米 造 價 元m2 投 資 額 萬 元 費用比例 投 資 額 萬 元 一477.00477.002241.902241.9019.3919.39。

4、高度重視城市規劃工作，城市規劃體系日趨完善，規劃的引領和綜合調控作用日益增強，為促進我市經濟社會健康發展發揮了重要作用。
但是，在城市建設發展過程中，居住用地容積率偏高，城市風貌特色塑造不足，城市景觀缺乏系統性，人居環境和產城融合等方面都存在許多差距和不足。
進一步加強和規范中心城區容積率、建筑高度等指標控制，合理利用土地資源，對于加強城市整體風貌管控，增加公共空間和公共服務設施，全面提升中心城區城市品質，促進產城融合保障城市高質量發展具有重要現實意義和深遠影響。
二、暫行辦法主要內容暫行辦法按照規劃引領，統籌兼顧，協調發展的原則，提出進一步優化用地布局結構，促進土地資源集約節約利用，分層級分區域分類別對容積率等指標實施差別化管控。
堅持以人為本，底線約束，高質量發展，統籌布局基礎設施和服務設施，提升城市環境品質，實現城市經濟繁榮、社會和諧、生態宜居、綠色發展。
暫行辦法重點對住宅用地容積率、建筑高度，商業服務業設施用地容積率、建筑密度，工業用地容積率提出管控要求；對建筑色彩、綠色建筑、無障礙環境建設，居住用地幼兒園、物業社區用房、停車泊位配建，新建小區綠地率、建筑間距、面寬等提出管控要求；對零散用地進行住宅開發實行地塊最小凈用地面積控制。
三、暫行辦法主要特點（一）逐步建立開發強度管控體系。
落實空間規劃發展目標，圍繞人口、用地、空間的總體管控要求，按照“總體規劃-單元規劃-詳。

5、破3%，為近十年最低。
圖：2012-2021年建筑業產值利潤率相信，你也會存在以下3個困惑：造成建筑施工企業低利潤的原因是什么？為什么建筑企業比房地產企業的利潤還要低？建筑施工企業該怎么活下去？3大原因造成建筑利潤持續下滑原因1：產業視角來看，建筑業位于價值鏈中段，所創造附加值不高1992年施振榮提出的著名商業理論微笑曲線，將一條產業鏈分為若干個區間，生產制造環節處在產業鏈上的低利潤環節，由于技術含量低，進入門檻也相對較低，致使競爭更為激烈，可替代性強，從而又進一步擠壓了利潤空間。
圖：建筑業的微笑曲線當前的建筑業同樣如此，正處于產業鏈（微笑曲線）的中間段，所產生的附加值不高。
據報告顯示，2021年全社會建筑業實現增加值8萬億元，比2020年增長2.1%。
2021年全年國內生產總值114.4萬億元，比上年增長8.1%（按不變價格計算），建筑業實現的增加值增速低于國內生產總值6個百分點。
圖：2012-2021年國內生產總值、建筑業增加值及增速原因2：行業視角來看，建筑業發展粗放，市場因素導致難以高利潤拼關系拿訂單，這是工程行業一個非常奇葩的現象。
即便凈利潤跌破3%，依然有大量的企業涌入這個產業，行業的門檻太低了。
截至2021年底，全國共有建筑業企業12.9萬個，比上年增加1.2萬個，增速為10.31%。
2016年以后，每年建筑企業新增速度達到了6%以上。
“最低價中標”也是諸多企業。

6、導裝配式建筑生產企業落戶海南布局全產業鏈發展，同時大力推廣裝配式建筑建造和應用。
2021年全省新建建筑項目面積為4500萬平方米，其中裝配式建筑占比達到51%。
預計今年全省新增建筑面積中，裝配式建筑建造面積占比將超過60%。
正在?？谑袊d大道上加快建設的中交國際自貿中心項目，就采用全鋼結構體系建造，裝配率達到76.6%。
“裝配式建筑建造不僅減少工地灰塵、噪聲污染，最大優勢是縮短工期。
”海口中交國興實業有限公司總經理王俊峰說，項目采用裝配式建筑建造讓建設效率大大提升，原本預計4年的工期如今已縮短到3年。
為完善裝配式建筑產能布局，2020年，省政府明確將裝配式建筑部品件新增產能集中布局到臨高縣金牌港園區，在金牌港園區規劃發展集研發、設計、生產、施工、交易、維護等為一體的裝配式建筑全產業鏈集群。
近兩年，中鐵建設海南綠色建筑產業園、康莊住工裝配式建筑部品件生產基地、海南志特裝配式建筑及新材料產業園等項目陸續落地、建設、投產。
“今年還要繼續加大招商力度吸引企業落戶，未來將形成上游原料生產、設備供應、研發設計，中游構件生產、建筑施工，下游裝配式裝修、裝配式家居、運維管理等上、中、下游新型建筑全產業鏈。
”海南金發園區開發管理有限公司董事長林偉哲介紹，未來將把金牌港裝配式建筑產業園打造成為帶動海南裝配式建筑產業高質量發展的“核心引擎”。
吳亞春還透露，海建集團是全省最先“試水”裝配式建筑市場的企業，。

7、容積率及總圖規劃課題研究分享 研發設計部規劃建筑組 2017年12月 1 PART 一容積率與項目規劃的邏輯關系 PART 二不同容積率的方案強排模式 PART 三案例分享 目錄 損失可銷售部分的容積率等于白白扔掉一塊利潤 1容積率是通過控。

8、1 容積率拆分及產品排布 策劃顧問部 2013年5月 2 目 錄 容積率拆分 1 容積率拆分方法及案例 2 產品排布方法及案例 4 產品排布 3 3 容積率拆分及產品排布 容積率拆分 容積率拆分 3 容積率拆分容積率的概念 容積率 總建筑面。

9、 貨值最大化不平衡使用容積率 1不平衡使用容積率，是提高貨值的有效辦法， 做總圖之前要進行業態組合比例模型推演。
可利用總圖預案指標求解模型 2運用兩種業態之間的產品類型，賣高一級業態 的價格，提升溢價空間。
3資源利用最大化 ,盡可能多的。

10、本報告是嚴格保密的。
本報告是嚴格保密的。
化解地塊高容積率的方式 研究 本報告是嚴格保密的。
化解住宅高容積率壓力，提升容積率的手 段主要有以下手段 提升容積率提升容積率 手段手段 2 2拔高樓宇高度拔高樓宇高度超高層超高層 1 1標準層。

11、 1.01.0容積率下產品組合分析容積率下產品組合分析 New Visual Angel 20112011年年4 4月月7 7日日建筑顧問組建筑顧問組 在當今社會生活節奏日益加快的今天，財富分配分化加大。
住宅市場產品包羅 萬象，從0.3容積。

12、1 首創置業標準化首創置業標準化容積率研究容積率研究 2 容積率研究容積率研究容積率指數容積率指數FARFAR 3 塔式塔式 FAR 2.16 容積率研究容積率研究容積率指數容積率指數FARFAR 塔式塔式 FAR 4.32 4 容積率研究。

13、 1.01.0容積率下產品組合分析容積率下產品組合分析 New Visual Angel 20112011年年4 4月月7 7日日建筑顧問組建筑顧問組 在當今社會生活節奏日益加快的今天，財富分配分化加大。
住宅市場產品包羅 萬象，從0.3容積。

14、容積率專題 全方位研究 容積率與盈利的辯證關系 如何解決限容 限高的情況下如何提高容積率 遠郊項目的容積率判斷方法 200712 容積率專題研究 之 遠郊區容積率與收益研究 提交人：陳磊白濤高志國李明明趙純 40 引子 世聯關于容積率與項目。

15、高容積率別墅產品 解決方案研究 上海區域投資及運營管理部上海區域投資及運營管理部 營銷組營銷組 南京公司營銷管理部南京公司營銷管理部 市場研究組市場研究組 2014年年6月月 第2頁共X頁 別墅 KPI體系 關鍵驅動因素 項目地段 基礎達標。

16、1 如何確定容積率如何確定容積率 2 誰動了我的面積誰動了我的面積對容積率的誤解源自于粗對容積率的誤解源自于粗 框式的開發運作模式框式的開發運作模式 在傳統的思維模式中，容積率越高利潤越高，于是開發商們： 不斷的要求提高容積率； 不斷的偷面。

17、總占地面積5000 總建筑面積10000 容積率2.0 產品組合參考1 容積率覆蓋率 獨立別墅0.318 類別墅1.0032 多層1.5030 小高層2.8025 高層3.2018 合合計計 成本與售價 售價綜合建筑成本 獨立別墅 類別墅 。

18、總占地面積5000 總建筑面積10000 容積率2.0 獨立別墅0.318 類別墅1.0032 多層1.5030 小高層2.8025 高層3.2018 售價綜合建筑成本 獨立別墅 類別墅 多層 小高層 高層 銷售收入 總價 萬元 一銷售收入。

19、 中小容積率研究 誰動了我的面積 開發商揮之不去的心理底限 做滿容積率 我們經常會碰到一些項目容積率做不滿的情況 博志成營銷提出： 容積率既定，通過產品組合賺錢 容積率與產品組合的關系： 在容積率低于0.3超低的情況下，可以判是一個非常高檔。

20、title of this report 1 Copyright Centaline Group, 2014 容積率不住宅產品的對應關系 title of this report 3 Copyright Centaline Group, 2。

21、容積率及總圖規劃課題研究分享 研發設計部規劃建筑組 2017年12月 1 PART 一容積率與項目規劃的邏輯關系 PART 二不同容積率的方案強排模式 PART 三案例分享 目錄 損失可銷售部分的容積率等于白白扔掉一塊利潤 1容積率是通過控。

22、容積率建筑密度綠化率 容積率 容積率 容積率可根據需要制定上限與下限.容積率的下限是保證地塊開發的效益，防止無效益或低效益開發造成土地的浪 費。
容積率上限防止過渡開發帶來的城市基礎設施超負荷運行。
容積率根據建筑用途的不同，分為全部建筑容積率。

23、最佳容積率測算模板 此計算模板僅能計算4變量。
受參數影響，結果不一定準確，但指明了方向，優化方案還需經過建筑總平面規劃才能確定 下一行表格中的數據全部為待求部分的數值，如果有固定比例的部分，應根據情況先計算出下表。
業態最高容積率2業態占地。

24、容積率及總圖規劃課題研究分享 研發設計部規劃建筑組 2017年12月 1 PART 一容積率與項目規劃的邏輯關系 PART 二不同容積率的方案強排模式 PART 三案例分享 目錄 損失可銷售部分的容積率等于白白扔掉一塊利潤 1容積率是通過控。

25、總占地面積5000 總建筑面積10000 容積率2.0 產品組合參考1 容積率覆蓋率 獨立別墅0.318 類別墅1.0032 多層1.5030 小高層2.8025 高層3.2018 合合計計 成本與售價 售價綜合建筑成本 獨立別墅 類別墅 。

26、版權聲明： 本文僅供客戶內部使用，版權歸世聯地產顧問中國有限公司所有，未經世聯地 產顧問中國有限公司書面許可，不得擅自向其它任何機構和個人傳閱引用 復制和發布報告中的部分或全部內容。
高容積率別墅創新案例研究 1 項目來源：霸州水世界溫泉度。

27、容積率拆分及產品排布 策劃顧問部 2013年5月 目 錄 容積率拆分 1 容積率拆分方法及案例 2 產品排布方法及案例 4 產品排布 3 3 容積率拆分及產品排布 容積率拆分 容積率拆分 3 容積率拆分容積率的概念 容積率 總建筑面積 用地。

28、北京品睿營銷策劃有限公司 Beijing Pinrui Marketing Planning Co.,Ltd 北京博志成房地產經紀有限公司 Beijing Bonzer Real Estate Brokerage Co.,Ltd 誰動了我的。

29、 容積率的極限計算公式容積率的極限計算公式 長沙項目中對容積率與社區意向的探討長沙項目中對容積率與社區意向的探討 討論：如何確定項目的容積率討論：如何確定項目的容積率 容積率的極限計算公式容積率的極限計算公式 1 1對容積率的極限計算對容積。

30、高密度策略 2.0以上容積率項目研究 目錄 一引言 二體系分解 三可能性研究 四需求性研究 五產品觀 六小屯項目的針對性研究 一引言 研究背景及目的研究背景及目的 背背 景景 可能開發項目中，高容積率是一大類型。
具有節地性，符合城市發展方。

31、 成本核算清單 1土建水電消防門窗外墻樁基電梯 建筑稅合 計：均價每平方 1850 元。
2規劃局市政配套費：每平方 90 元。
3人防工程異地建設費：每平方 80 元。
4住房建設局：每平方 20 元。
5電業局變壓器小區內外高低壓管道電。

32、容積率及總圖規劃課題研究分享 研發設計部規劃建筑組 2017年12月 1 PART 一容積率與項目規劃的邏輯關系 PART 二不同容積率的方案強排模式 PART 三案例分享 目錄 損失可銷售部分的容積率等于白白扔掉一塊利潤 1容積率是通過控。

33、高密度策略 2.0以上容積率項目研究 目錄 一引言 二體系分解 三可能性研究 四需求性研究 五產品觀 六小屯項目的針對性研究 一引言 研究背景及目的研究背景及目的 背背 景景 可能開發項目中，高容積率是一大類型。
具有節地性，符合城市發展方。

34、高密度策略 2.0以上容積率項目研究 目錄 一引言 二體系分解 三可能性研究 四需求性研究 五產品觀 六小屯項目的針對性研究 一引言 研究背景及目的研究背景及目的 背背 景景 可能開發項目中，高容積率是一大類型。
具有節地性，符合城市發展方。

35、本報告是嚴格保密的。
本報告是嚴格保密的。
舊村改造中確定凈容積率的舊村改造中確定凈容積率的 思路和步驟思路和步驟 本報告是嚴格保密的。
2 確定凈容積率確定凈容積率規劃思路規劃思路 通過經濟測算確定項目具備常規開發利潤的基準 容積率 分析。

36、高容積率別墅產品 解決方案研究 上海區域投資及運營管理部上海區域投資及運營管理部 營銷組營銷組 南京公司營銷管理部南京公司營銷管理部 市場研究組市場研究組 2014年年6月月 第2頁共X頁 別墅 KPI體系 關鍵驅動因素 項目地段 基礎達標。

37、1 容積率拆分及產品排布 2 目 錄 容積率拆分1 容積率拆分方法及案例 2 產品排布方法及案例 4 產品排布 3 3 容積率拆分及產品排布 容積率拆分 容積率拆分 3 容積率拆分容積率的概念 容積率 總建筑面積 用地面積 建筑面積1倍用地。

38、中小容積率研究 誰動了我的面積 開發商揮之不去的心理底限 做滿容積率做滿容積率 我們經常會碰到一些項目容積率做不滿的情況 博志成營銷提出： 容積率既定，通過產品組合賺錢 容積率與產品組合的關系： n在容積率低于0.3超低的情況下，可以判是一。

39、高密度策略 2.0以上容積率項目研究 目錄 一引言 二體系分解 三可能性研究 四需求性研究 五產品觀 六小屯項目的針對性研究 一引言 研究背景及目的研究背景及目的 背背 景景 可能開發項目中，高容積率是一大類型。
具有節地性，符合城市發展方。

40、容積率與規劃容積率與規劃 在傳統的思維模式中，容積率越高利潤越高在傳統的思維模式中，容積率越高利潤越高 ，于是開發商們：，于是開發商們： 不斷的要求提高容積率；不斷的要求提高容積率； 不斷的偷面積；不斷的偷面積； 不斷的公關；不斷的公關； 。

41、容積率及總圖規劃課題研究分享2021年11月1PART 一容積率與項目規劃的邏輯關系PART 二不同容積率的方案強排模式PART 三案例分享目錄 損失可銷售部分的容積率等于白白扔掉一塊利潤1容積率是通過控制性詳規過程中的設計與測算得出的此地。

42、容積率及總圖規劃課題研究分享研發設計部規劃建筑組2018年12月PART 一容積率與項目規劃的邏輯關系PART 二不同容積率的方案強排模式PART 三案例分享目錄 損失可銷售部分的容積率等于白白扔掉一塊利潤1容積率是通過控制性詳規過程中的設。