1、高容積率別墅產(chǎn)品高容積率別墅產(chǎn)品 解決方案研究解決方案研究 上海區(qū)域投資及運營管理部 營銷組 南京公司營銷管理部 市場研究組 高容積率，如何保證別墅舒適度？ 第2頁/共X頁 別墅 KPI體系 關(guān)鍵驅(qū)動因素 項目地段 基礎(chǔ)達標(biāo)指標(biāo) 自然環(huán)境 戶型設(shè)計 產(chǎn)品的建筑風(fēng)格 社區(qū)外部綜合環(huán)境狀況 內(nèi)部自然環(huán)境質(zhì)量 成熟成型的別墅圈 所處地段的特殊價值 大規(guī)模景觀制勝 局部亮點處理 景觀細(xì)節(jié)處理 集中。

2、Code of this report | 2 Copyright Centaline Group, 2010 匯報說明 面對一塊地，只有容積率，我們很多策劃的大腦里還是一片空白， 不知道容積率與物業(yè)類別有什么樣的關(guān)系，模糊的概念下我們很難與開發(fā)商 進行有效的溝通，而一個項目的品質(zhì)從宏觀面看主要受容積率、建筑密度、 綠化率的影響。
而開發(fā)商所關(guān)心的項目收益率也是在這三者之間根據(jù)地段情 況，相互制。

3、23000平米50600平米每畝價格 平 米 造 價 元m2 投 資 額 萬 元 費用比例 平 米 造 價 元m2 投 資 額 萬 元 費用比例 投 資 額 萬 元 一477.00477.002241.902241.9019.3919.39。

4、高度重視城市規(guī)劃工作，城市規(guī)劃體系日趨完善，規(guī)劃的引領(lǐng)和綜合調(diào)控作用日益增強，為促進我市經(jīng)濟社會健康發(fā)展發(fā)揮了重要作用。
但是，在城市建設(shè)發(fā)展過程中，居住用地容積率偏高，城市風(fēng)貌特色塑造不足，城市景觀缺乏系統(tǒng)性，人居環(huán)境和產(chǎn)城融合等方面都存在許多差距和不足。
進一步加強和規(guī)范中心城區(qū)容積率、建筑高度等指標(biāo)控制，合理利用土地資源，對于加強城市整體風(fēng)貌管控，增加公共空間和公共服務(wù)設(shè)施，全面提升中心城區(qū)城市品質(zhì)，促進產(chǎn)城融合保障城市高質(zhì)量發(fā)展具有重要現(xiàn)實意義和深遠影響。
二、暫行辦法主要內(nèi)容暫行辦法按照規(guī)劃引領(lǐng)，統(tǒng)籌兼顧，協(xié)調(diào)發(fā)展的原則，提出進一步優(yōu)化用地布局結(jié)構(gòu)，促進土地資源集約節(jié)約利用，分層級分區(qū)域分類別對容積率等指標(biāo)實施差別化管控。
堅持以人為本，底線約束，高質(zhì)量發(fā)展，統(tǒng)籌布局基礎(chǔ)設(shè)施和服務(wù)設(shè)施，提升城市環(huán)境品質(zhì)，實現(xiàn)城市經(jīng)濟繁榮、社會和諧、生態(tài)宜居、綠色發(fā)展。
暫行辦法重點對住宅用地容積率、建筑高度，商業(yè)服務(wù)業(yè)設(shè)施用地容積率、建筑密度，工業(yè)用地容積率提出管控要求；對建筑色彩、綠色建筑、無障礙環(huán)境建設(shè)，居住用地幼兒園、物業(yè)社區(qū)用房、停車泊位配建，新建小區(qū)綠地率、建筑間距、面寬等提出管控要求；對零散用地進行住宅開發(fā)實行地塊最小凈用地面積控制。
三、暫行辦法主要特點（一）逐步建立開發(fā)強度管控體系。
落實空間規(guī)劃發(fā)展目標(biāo)，圍繞人口、用地、空間的總體管控要求，按照“總體規(guī)劃-單元規(guī)劃-詳。

5、占地較大，用地多，容積率低，政府供地緊張，以及農(nóng)轉(zhuǎn)用、占補平衡指標(biāo)等問題，使得項目難以落地。
第二，鄉(xiāng)村旅游項目，一般出于環(huán)境和景觀營造的角度考慮，設(shè)施設(shè)計屬于較小型且分散，按傳統(tǒng)的成片用地的供給方式，會造成很大的土地浪費，對于開發(fā)商和政府雙方而言，片狀供地都不劃算。
第三，傳統(tǒng)供地方式對資金要求過高，而鄉(xiāng)村旅游項目資金回報期又較長，投資方再有錢也難免感到猶豫和吃力。
因此，點狀供地更符合現(xiàn)實情況，有利于鄉(xiāng)村休閑項目的發(fā)展。
第四，點狀供地更有利于盤活土地資產(chǎn)。
幾乎每個項目都會留下“土地邊角料”，點狀供地可將這些土地推向市場，盤活土地再利用，釋放土地管理壓力，及時回籠土地成本，適當(dāng)補充財政性收入。
第五，按照之前的經(jīng)驗來看，資本下鄉(xiāng)的投資商，更多的是和村集體或者村民打交道、做生意，因此不可避免的出現(xiàn)抵押融資困難、農(nóng)戶毀約等問題，和村民的糾紛也常常使項目半途流產(chǎn)，而點狀供地則通過先進行轉(zhuǎn)為國有建設(shè)用地，后通過公開出讓方式獲取，因而所建項目具有產(chǎn)權(quán)，避免了和村民產(chǎn)生糾紛的問題，確保了項目投資的可靠性。
哪些省市出臺了“點狀供地”的相關(guān)政策?2018年年初，海南省人民政府關(guān)于進一步加強土地宏觀調(diào)控提升土地利用效益的意見中提出，積極探索在百鎮(zhèn)千村、共享農(nóng)莊以及其他旅游項目設(shè)施建設(shè)中，主體項目周邊用地保持原貌的情況下，采取分散化塊、點狀分布的方式“點狀供地”，進一步提升土地利用的精細(xì)化、精準(zhǔn)化、集約。

6、容積率及總圖規(guī)劃課題研究分享 研發(fā)設(shè)計部規(guī)劃建筑組 2017年12月 1 PART 一容積率與項目規(guī)劃的邏輯關(guān)系 PART 二不同容積率的方案強排模式 PART 三案例分享 目錄 損失可銷售部分的容積率等于白白扔掉一塊利潤 1容積率是通過控。

7、1 容積率拆分及產(chǎn)品排布 策劃顧問部 2013年5月 2 目 錄 容積率拆分 1 容積率拆分方法及案例 2 產(chǎn)品排布方法及案例 4 產(chǎn)品排布 3 3 容積率拆分及產(chǎn)品排布 容積率拆分 容積率拆分 3 容積率拆分容積率的概念 容積率 總建筑面。

8、 貨值最大化不平衡使用容積率 1不平衡使用容積率，是提高貨值的有效辦法， 做總圖之前要進行業(yè)態(tài)組合比例模型推演。
可利用總圖預(yù)案指標(biāo)求解模型 2運用兩種業(yè)態(tài)之間的產(chǎn)品類型，賣高一級業(yè)態(tài) 的價格，提升溢價空間。
3資源利用最大化 ,盡可能多的。

9、本報告是嚴(yán)格保密的。
本報告是嚴(yán)格保密的。
化解地塊高容積率的方式 研究 本報告是嚴(yán)格保密的。
化解住宅高容積率壓力，提升容積率的手 段主要有以下手段 提升容積率提升容積率 手段手段 2 2拔高樓宇高度拔高樓宇高度超高層超高層 1 1標(biāo)準(zhǔn)層。

10、 1.01.0容積率下產(chǎn)品組合分析容積率下產(chǎn)品組合分析 New Visual Angel 20112011年年4 4月月7 7日日建筑顧問組建筑顧問組 在當(dāng)今社會生活節(jié)奏日益加快的今天，財富分配分化加大。
住宅市場產(chǎn)品包羅 萬象，從0.3容積。

11、 1.01.0容積率下產(chǎn)品組合分析容積率下產(chǎn)品組合分析 New Visual Angel 20112011年年4 4月月7 7日日建筑顧問組建筑顧問組 在當(dāng)今社會生活節(jié)奏日益加快的今天，財富分配分化加大。
住宅市場產(chǎn)品包羅 萬象，從0.3容積。

12、容積率專題 全方位研究 容積率與盈利的辯證關(guān)系 如何解決限容 限高的情況下如何提高容積率 遠郊項目的容積率判斷方法 200712 容積率專題研究 之 遠郊區(qū)容積率與收益研究 提交人：陳磊白濤高志國李明明趙純 40 引子 世聯(lián)關(guān)于容積率與項目。

13、高容積率別墅產(chǎn)品 解決方案研究 上海區(qū)域投資及運營管理部上海區(qū)域投資及運營管理部 營銷組營銷組 南京公司營銷管理部南京公司營銷管理部 市場研究組市場研究組 2014年年6月月 第2頁共X頁 別墅 KPI體系 關(guān)鍵驅(qū)動因素 項目地段 基礎(chǔ)達標(biāo)。

14、1 如何確定容積率如何確定容積率 2 誰動了我的面積誰動了我的面積對容積率的誤解源自于粗對容積率的誤解源自于粗 框式的開發(fā)運作模式框式的開發(fā)運作模式 在傳統(tǒng)的思維模式中，容積率越高利潤越高，于是開發(fā)商們： 不斷的要求提高容積率； 不斷的偷面。

15、總占地面積5000 總建筑面積10000 容積率2.0 產(chǎn)品組合參考1 容積率覆蓋率 獨立別墅0.318 類別墅1.0032 多層1.5030 小高層2.8025 高層3.2018 合合計計 成本與售價 售價綜合建筑成本 獨立別墅 類別墅 。

16、高密度策略 2.0以上容積率項目研究 目錄 一引言 二體系分解 三可能性研究 四需求性研究 五產(chǎn)品觀 六小屯項目的針對性研究 一引言 研究背景及目的研究背景及目的 背背 景景 可能開發(fā)項目中，高容積率是一大類型。
具有節(jié)地性，符合城市發(fā)展方。

17、地產(chǎn)開發(fā)項目容積率的地產(chǎn)開發(fā)項目容積率的 測定測定 如何確定容積率如何確定容積率 3 誰動了我的面積誰動了我的面積對容積率的誤解源自于粗對容積率的誤解源自于粗 框式的開發(fā)運作模式框式的開發(fā)運作模式 在傳統(tǒng)的思維模式中，容積率越高利潤越高，于。

18、總占地面積5000 總建筑面積10000 容積率2.0 獨立別墅0.318 類別墅1.0032 多層1.5030 小高層2.8025 高層3.2018 售價綜合建筑成本 獨立別墅 類別墅 多層 小高層 高層 銷售收入 總價 萬元 一銷售收入。

19、1 容積率與建筑形態(tài)研究 2013.2.18 設(shè)計管理中心 1 目錄 1.0 決定建筑體量的因素 2.0 不同容積率區(qū)間的建筑分類 3.0 產(chǎn)品價值分析產(chǎn)品類型 4.0 項目案例分析 1 1.0 決定建筑體量的因素 容積率： 項目用地范圍內(nèi)。

20、title of this report 1 Copyright Centaline Group, 2014 容積率不住宅產(chǎn)品的對應(yīng)關(guān)系 title of this report 3 Copyright Centaline Group, 2。

21、容積率及總圖規(guī)劃課題研究分享 研發(fā)設(shè)計部規(guī)劃建筑組 2017年12月 1 PART 一容積率與項目規(guī)劃的邏輯關(guān)系 PART 二不同容積率的方案強排模式 PART 三案例分享 目錄 損失可銷售部分的容積率等于白白扔掉一塊利潤 1容積率是通過控。

22、容積率建筑密度綠化率 容積率 容積率 容積率可根據(jù)需要制定上限與下限.容積率的下限是保證地塊開發(fā)的效益，防止無效益或低效益開發(fā)造成土地的浪 費。
容積率上限防止過渡開發(fā)帶來的城市基礎(chǔ)設(shè)施超負(fù)荷運行。
容積率根據(jù)建筑用途的不同，分為全部建筑容積率。

23、最佳容積率測算模板 此計算模板僅能計算4變量。
受參數(shù)影響，結(jié)果不一定準(zhǔn)確，但指明了方向，優(yōu)化方案還需經(jīng)過建筑總平面規(guī)劃才能確定 下一行表格中的數(shù)據(jù)全部為待求部分的數(shù)值，如果有固定比例的部分，應(yīng)根據(jù)情況先計算出下表。
業(yè)態(tài)最高容積率2業(yè)態(tài)占地。

24、容積率及總圖規(guī)劃課題研究分享 研發(fā)設(shè)計部規(guī)劃建筑組 2017年12月 1 PART 一容積率與項目規(guī)劃的邏輯關(guān)系 PART 二不同容積率的方案強排模式 PART 三案例分享 目錄 損失可銷售部分的容積率等于白白扔掉一塊利潤 1容積率是通過控。

25、總占地面積5000 總建筑面積10000 容積率2.0 產(chǎn)品組合參考1 容積率覆蓋率 獨立別墅0.318 類別墅1.0032 多層1.5030 小高層2.8025 高層3.2018 合合計計 成本與售價 售價綜合建筑成本 獨立別墅 類別墅 。

26、版權(quán)聲明： 本文僅供客戶內(nèi)部使用，版權(quán)歸世聯(lián)地產(chǎn)顧問中國有限公司所有，未經(jīng)世聯(lián)地 產(chǎn)顧問中國有限公司書面許可，不得擅自向其它任何機構(gòu)和個人傳閱引用 復(fù)制和發(fā)布報告中的部分或全部內(nèi)容。
高容積率別墅創(chuàng)新案例研究 1 項目來源：霸州水世界溫泉度。

27、容積率拆分及產(chǎn)品排布 策劃顧問部 2013年5月 目 錄 容積率拆分 1 容積率拆分方法及案例 2 產(chǎn)品排布方法及案例 4 產(chǎn)品排布 3 3 容積率拆分及產(chǎn)品排布 容積率拆分 容積率拆分 3 容積率拆分容積率的概念 容積率 總建筑面積 用地。

28、Code of this report 1 Copyright Centaline Group, 2011 容積率專題報告 ShenZhen.08.2011 Code of this report 2 Copyright Centaline。

29、北京品睿營銷策劃有限公司 Beijing Pinrui Marketing Planning Co.,Ltd 北京博志成房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司 Beijing Bonzer Real Estate Brokerage Co.,Ltd 誰動了我的。

30、 容積率的極限計算公式容積率的極限計算公式 長沙項目中對容積率與社區(qū)意向的探討長沙項目中對容積率與社區(qū)意向的探討 討論：如何確定項目的容積率討論：如何確定項目的容積率 容積率的極限計算公式容積率的極限計算公式 1 1對容積率的極限計算對容積。

31、高密度策略 2.0以上容積率項目研究 目錄 一引言 二體系分解 三可能性研究 四需求性研究 五產(chǎn)品觀 六小屯項目的針對性研究 一引言 研究背景及目的研究背景及目的 背背 景景 可能開發(fā)項目中，高容積率是一大類型。
具有節(jié)地性，符合城市發(fā)展方。

32、 成本核算清單 1土建水電消防門窗外墻樁基電梯 建筑稅合 計：均價每平方 1850 元。
2規(guī)劃局市政配套費：每平方 90 元。
3人防工程異地建設(shè)費：每平方 80 元。
4住房建設(shè)局：每平方 20 元。
5電業(yè)局變壓器小區(qū)內(nèi)外高低壓管道電。

33、容積率及總圖規(guī)劃課題研究分享 研發(fā)設(shè)計部規(guī)劃建筑組 2017年12月 1 PART 一容積率與項目規(guī)劃的邏輯關(guān)系 PART 二不同容積率的方案強排模式 PART 三案例分享 目錄 損失可銷售部分的容積率等于白白扔掉一塊利潤 1容積率是通過控。

34、高密度策略 2.0以上容積率項目研究 目錄 一引言 二體系分解 三可能性研究 四需求性研究 五產(chǎn)品觀 六小屯項目的針對性研究 一引言 研究背景及目的研究背景及目的 背背 景景 可能開發(fā)項目中，高容積率是一大類型。
具有節(jié)地性，符合城市發(fā)展方。

35、本報告是嚴(yán)格保密的。
本報告是嚴(yán)格保密的。
舊村改造中確定凈容積率的舊村改造中確定凈容積率的 思路和步驟思路和步驟 本報告是嚴(yán)格保密的。
2 確定凈容積率確定凈容積率規(guī)劃思路規(guī)劃思路 通過經(jīng)濟測算確定項目具備常規(guī)開發(fā)利潤的基準(zhǔn) 容積率 分析。

36、高容積率別墅產(chǎn)品 解決方案研究 上海區(qū)域投資及運營管理部上海區(qū)域投資及運營管理部 營銷組營銷組 南京公司營銷管理部南京公司營銷管理部 市場研究組市場研究組 2014年年6月月 第2頁共X頁 別墅 KPI體系 關(guān)鍵驅(qū)動因素 項目地段 基礎(chǔ)達標(biāo)。

37、1 容積率拆分及產(chǎn)品排布 2 目 錄 容積率拆分1 容積率拆分方法及案例 2 產(chǎn)品排布方法及案例 4 產(chǎn)品排布 3 3 容積率拆分及產(chǎn)品排布 容積率拆分 容積率拆分 3 容積率拆分容積率的概念 容積率 總建筑面積 用地面積 建筑面積1倍用地。

38、高密度策略 2.0以上容積率項目研究 目錄 一引言 二體系分解 三可能性研究 四需求性研究 五產(chǎn)品觀 六小屯項目的針對性研究 一引言 研究背景及目的研究背景及目的 背背 景景 可能開發(fā)項目中，高容積率是一大類型。
具有節(jié)地性，符合城市發(fā)展方。

39、容積率與規(guī)劃容積率與規(guī)劃 在傳統(tǒng)的思維模式中，容積率越高利潤越高在傳統(tǒng)的思維模式中，容積率越高利潤越高 ，于是開發(fā)商們：，于是開發(fā)商們： 不斷的要求提高容積率；不斷的要求提高容積率； 不斷的偷面積；不斷的偷面積； 不斷的公關(guān)；不斷的公關(guān)； 。

40、容積率及總圖規(guī)劃課題研究分享2021年11月1PART 一容積率與項目規(guī)劃的邏輯關(guān)系PART 二不同容積率的方案強排模式PART 三案例分享目錄 損失可銷售部分的容積率等于白白扔掉一塊利潤1容積率是通過控制性詳規(guī)過程中的設(shè)計與測算得出的此地。

41、容積率及總圖規(guī)劃課題研究分享研發(fā)設(shè)計部規(guī)劃建筑組2018年12月PART 一容積率與項目規(guī)劃的邏輯關(guān)系PART 二不同容積率的方案強排模式PART 三案例分享目錄 損失可銷售部分的容積率等于白白扔掉一塊利潤1容積率是通過控制性詳規(guī)過程中的設(shè)。

42、容積率及總圖規(guī)劃課題研究分享2017年12月1PART 一容積率與項目規(guī)劃的邏輯關(guān)系PART 二不同容積率的方案強排模式PART 三案例分享目錄 損失可銷售部分的容積率等于白白扔掉一塊利潤1容積率是通過控制性詳規(guī)過程中的設(shè)計與測算得出的此地。