1、資金回報率凈利潤自有資金投入年化 成就共享門檻提醒 1.自有資金年回報率年回報30 2.自有資金年回報率平均年回報30 3.自有資金年回報率自有資金資金組合30 堅定勞斯萊斯 3線4線5線線城市 深耕廣東項目 市區(qū)縣鎮(zhèn)村 投資方向 選擇或布。

2、增資 擴股形式取得 土地共同開發(fā) 八部分 股權(quán)轉(zhuǎn)讓形式 取得土地 九一方出地, 一方出錢共同成立 一個新公司的形式 取得土地 4 一不同拿地模式下涉及的稅費 一 招拍掛拿 地 需要特別明 確是否要單 獨繳納 耕地占用稅 二勾地 模式拿地 涉。

3、地上進行基礎(chǔ)設(shè)施 建設(shè)房屋建設(shè),幵轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開収項目或者銷售出租商品房的行為. 房地產(chǎn)業(yè)和建筑業(yè)的區(qū)別 1房地產(chǎn)業(yè),是從事房地產(chǎn)綜合開収經(jīng)營管理和服務(wù)的綜合性行業(yè).包拪房 地產(chǎn)生產(chǎn)流通和消費過程的各項經(jīng)營和管理業(yè)務(wù).房地產(chǎn)業(yè)總體上屬亍服務(wù)行。

4、科二三線城市集中拿地 一線城市的房地產(chǎn)市場盡管火爆,政策影響敏感,地價房價體現(xiàn)雙 高. 二三線城市城鎮(zhèn)化進程強勢,政策彈性較大,地價成本占用資 金比例融資考慮體現(xiàn)三低. 發(fā)展?jié)摿Τ杀纠娉蔀閼?zhàn)略布局立足點. 萬科全局戰(zhàn)略萬科全局戰(zhàn)略 策略關(guān)。

5、檻吸引投資商,另一方面,開収商扛著這些公益旗號向地方投資,等資 源到手就會改頭換面實際上在拿資源之前就已經(jīng)策劃好,或部分實施原公益巟程,或干脆 搞幾個論證報告申請發(fā)更用途,以保證商丒利益的最大化. 近年來,溫州德力西集團北京物美集團河北新奧。

6、1.5土地款不能按政府要求進行繳納如:土地款緩繳土地罰款未繳等,對后續(xù)報建工程實施造成影響 1.1.6紅線外附近有高壓線泵站等不利因素承諾拆除,但無法在交付前拆除的風(fēng)險 1.1.7土地出讓后限高退線等指標要求與投委會方案不符,影響設(shè)計和報。

7、息 由項目發(fā)展 部將目標地 塊基本情況 對各部門進 行交底 由項目發(fā)展 部將牽頭各 部門經(jīng)辦對 目標地塊進 行現(xiàn)場踏勘 由營銷部負責(zé)分析并明確: 1客戶研究客戶原點分 析 2目標城市地產(chǎn)市場分析 政策供銷量存量產(chǎn) 品結(jié)構(gòu)分析 3項目定位 4。

8、略 The strategy to get to Poly Real Estate Abstract: Poly Real Estate as a central enterprises to take place in terms of 。

9、能參不 囿桌決策呢 拿地可研課程前言 甲乙雙方實現(xiàn)緊密合作. 乙方很難參不到拿地決策. P3 1培訓(xùn)對象: 策劃主管策劃經(jīng)理級以上人員 2課程目標: 了解拿地可研報告提綱; 掌握 拿地可研報告要點; 掌握開發(fā)商拿地可研的思維邏輯; 掌握拿地。

10、一線城市轉(zhuǎn)而看好二線城市.帶著諸多疑問,中國證券報記者專訪了萬科000002董事會 秘書首席研究員譚華杰,以揭開萬科土地儲備策略的真實思路. 中國證券報:公司 56 月份的簡報顯示,萬科新增土地 14 塊;7 月份萬科在各地繼續(xù)購地.而此前。

11、盡管火爆,政策影響敏感,地價房價體現(xiàn)雙 高. 二三線城市城鎮(zhèn)化進程強勢,政策彈性較大,地價成本占用資 金比例融資考慮體現(xiàn)三低. 發(fā)展?jié)摿Τ杀纠娉蔀閼?zhàn)略布局立足點. 萬科全局戰(zhàn)略萬科全局戰(zhàn)略 策略關(guān)鍵點策略關(guān)鍵點 不會押寶漲價預(yù)期來報價 基。

12、盡管火爆,政策影響敏感,地價房價體現(xiàn)雙 高. 二三線城市城鎮(zhèn)化進程強勢,政策彈性較大,地價成本占用資 金比例融資考慮體現(xiàn)三低. 發(fā)展?jié)摿Τ杀纠娉蔀閼?zhàn)略布局立足點. 萬科全局戰(zhàn)略萬科全局戰(zhàn)略 策略關(guān)鍵點策略關(guān)鍵點 不會押寶漲價預(yù)期來報價 基。

13、對政策要有預(yù)見性 了解新聞背后的新聞 取地準備 爭分奪秒 儲備土地 土地是寶 稍縱即逝 盡可能避開通過招拍掛方式 尋找協(xié)議拿地的途徑和辦法 取地準備 瞻前顧后 全盤考慮 從公司目前財務(wù)后期發(fā)展等各項條件出發(fā) 要考慮長中短期項目的配比與結(jié)合 。

14、4 34 38 28 19 26 74 85 52 68 91 46 34 1919 37 14 31 17170 17828 17364 17089 19474 18771 0 10 20 30 40 50 60 70 80 90 100。

15、多為大盤 代表項目: 區(qū)域市場分析區(qū)域市場競爭分析 項目所在板塊競爭格局 板塊競爭項目一覽表 項目狀態(tài) 精品級別 項目名稱 物業(yè)類型 總建面積 銷售價格 主力戶型 已去化量 剩余體量 在售 一級 二級 待售 一級 二級 合計 區(qū)域市場分析區(qū)。

16、弱 4競爭對手不理性 個別項目笑看風(fēng)云 為什么投資會出錯 作為一個優(yōu)秀的投資人員,要對市場保持理性和冷靜的判斷克服人性的弱點 高點買進: 1房價上漲的時候,貪婪心理作祟, 認為房價還會保持長期上漲; 2對風(fēng)險的容忍度變得很高; 3對后市過于。

17、現(xiàn)機會 了解土地政策和法觃的背景 對政策要有預(yù)見性 了解新聞背后的新聞 取地準備 爭分奪秒 儲備土地 土地是寶 稍縱即逝 盡可能避開通過招拍掛方式 尋找協(xié)議拿地的途徑和辦法 取地準備 瞻前顧后 全盤考慮 從公司目前財務(wù)后期發(fā)展等各項條件出發(fā)。

18、資核心原則:成就共享同心共享 年化自有資金回報率凈利潤自有資金投入年化 成就共享門檻提醒 1.自有資金年回報率年回報30 2.自有資金年回報率平均年回報30 3.自有資金年回報率自有資金資金組合30 堅定勞斯萊斯 3線4線5線線城市 深耕廣。

19、加速提升:2017年,百強房企市場份額快速上升至47.7 ,創(chuàng)下最高紀錄; 2018年上半年,138家企業(yè)跨越50億門檻,市場份額達76.4,7家房企超千億;2018年一季 度百強前TOP5房企占一半市場份額,小房企生存空間再縮減. 千億陣。

20、 Part 2 龍華新規(guī)劃龍華新規(guī)劃 1 1 新城規(guī)劃新城規(guī)劃 2 2 交通利好交通利好 3 3 區(qū)域樓市現(xiàn)狀區(qū)域樓市現(xiàn)狀 6 新城規(guī)劃新城規(guī)劃 根據(jù)深圳市住房建設(shè)規(guī)劃20062010 ,片區(qū)作為深圳四大重點開發(fā)地區(qū)首 位,譽為龍華新城.龍。

21、市的影響更大 數(shù)據(jù)來源:國家統(tǒng)計局,CREIS中指數(shù)據(jù) 2003年SARS的影響:經(jīng)濟短暫下行,樓市有所降溫, 但回升較為迅速,與SARS相比,本次疫情有所不同: 經(jīng)濟發(fā)展時期不同:非典時期我國剛剛加入WTO, 且彼時我國經(jīng)濟正處重工業(yè)化城。

22、現(xiàn)機會 了解土地政策和法規(guī)的背景 對政策要有預(yù)見性 了解新聞背后的新聞 取地準備 爭分奪秒 儲備土地 土地是寶 稍縱即逝 盡可能避開通過招拍掛方式 尋找協(xié)議拿地的途徑和辦法 取地準備 瞻前顧后 全盤考慮 從公司目前財務(wù)后期發(fā)展等各項條件出發(fā)。

23、模嚴重受制約,剛需市場也 越來越多的被二手房所承接,新建商品房地產(chǎn)市場規(guī)模增速明顯放緩,但需求和資金 開始向周邊城市溢出,加速區(qū)域一體化進程,一線城市依舊是中國房地產(chǎn)市場發(fā)展的 第一梯隊. 隨著城鎮(zhèn)化進程的加快推進,越來越多二線城市的城市建。

24、城市 規(guī)模周轉(zhuǎn) 凈利潤率8 凈利潤率 10 限時回正 一年內(nèi) 資金回正 項目投資核心原則:成就共享同心共享 年化自有資金回報率凈利潤自有資金投入年化 成就共享門檻提醒 1.自有資金年回報率年回報30 2.自有資金年回報率平均年回報30 3。

25、來越多的被二手房所承接,新建商品房地產(chǎn)市場規(guī)模增速明顯放緩,但需求和資金 開始向周邊城市溢出,加速區(qū)域一體化進程,一線城市依舊是中國房地產(chǎn)市場發(fā)展的 第一梯隊. 隨著城鎮(zhèn)化進程的加快推進,越來越多二線城市的城市建設(shè)快速擴張,迎來了周邊區(qū) 域。

26、資核心原則:成就共享同心共享 年化自有資金回報率凈利潤自有資金投入年化 成就共享門檻提醒 1.自有資金年回報率年回報30 2.自有資金年回報率平均年回報30 3.自有資金年回報率自有資金資金組合30 堅定勞斯萊斯 3線4線5線線城市 深耕廣。

27、80min 第一部分 一關(guān)于目前的房地產(chǎn)市場 一關(guān)于目前的房地產(chǎn)市場一關(guān)于目前的房地產(chǎn)市場 2016201720162017的房地產(chǎn)市場有以下現(xiàn)象:的房地產(chǎn)市場有以下現(xiàn)象: 1.1.土地供需矛盾加劇,地王頻現(xiàn),房價集體上漲土地供需矛盾加劇。

28、準.12 第二步:做好前期策劃,快速開工.15 第三步:聚焦展示區(qū)域,完美開盤.18 第四步:過程管控到位,質(zhì)量優(yōu)良.22 第五步:重視精裝策劃,打造精品.24 第六步:注重細節(jié)完善,完美交樓.28 第五部分:快速開盤六步法.32 第一步。

29、對政策要有預(yù)見性 了解新聞背后的新聞 取地準備 爭分奪秒 儲備土地 土地是寶 稍縱即逝 盡可能避開通過招拍掛方式 尋找協(xié)議拿地的途徑和辦法 取地準備 瞻前顧后 全盤考慮 從公司目前財務(wù)后期發(fā)展等各項條件出發(fā) 要考慮長中短期項目的配比與結(jié)合 。

30、可以比擬. 進軍產(chǎn)業(yè)地產(chǎn),首先要理解產(chǎn)業(yè),理解什么樣的產(chǎn)業(yè)適合在市場 化主導(dǎo)開發(fā)的產(chǎn)業(yè)載體進行集聚集群發(fā)展. 產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)新趨勢 產(chǎn)業(yè)新城產(chǎn)業(yè)綜合體產(chǎn)業(yè)小鎮(zhèn) 產(chǎn)業(yè)新城統(tǒng)籌面積相對較大,是依托 以一種或多種產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)的工業(yè)園區(qū) 或產(chǎn)業(yè)園而建立起來。

31、息 由項目發(fā)展 部將目標地 塊基本情況 對各部門進 行交底 由項目發(fā)展 部將牽頭各 部門經(jīng)辦對 目標地塊進 行現(xiàn)場踏勘 由營銷部負責(zé)分析并明確: 1客戶研究客戶原點分 析 2目標城市地產(chǎn)市場分析 政策供銷量存量產(chǎn) 品結(jié)構(gòu)分析 3項目定位 4。

32、 年化自有資金回報率凈利潤自有資金投入年化 成就共享門檻提醒 1.自有資金年回報率年回報30 2.自有資金年回報率平均年回報30 3.自有資金年回報率自有資金資金組合30 堅定勞斯萊斯 3線4線5線線城市 深耕廣東項目 市區(qū)縣鎮(zhèn)村 投資方向。

33、賠事宜與地方政府溝通 用地性質(zhì)及規(guī)劃計劃立項后土地整理政府收儲后重新出讓土地.其中,難度最大也是決定土地綜合成本的關(guān)鍵在于與原業(yè)主和地方政府 的協(xié)商.相應(yīng)地,舊改較低的綜合地價可看作地方政府對房企前期土地整理階段投入的人力物力面對的不確定性。

34、現(xiàn)機會 了解土地政策和法規(guī)的背景 對政策要有預(yù)見性 了解新聞背后的新聞 取地準備 爭分奪秒 儲備土地 土地是寶 稍縱即逝 盡可能避開通過招拍掛方式 尋找協(xié)議拿地的途徑和辦法 取地準備 瞻前顧后 全盤考慮 從公司目前財務(wù)后期發(fā)展等各項條件出發(fā)。

35、嚴重受制約,剛需市場也 越來越多的被二手房所承接,新建商品房地產(chǎn)市場規(guī)模增速明顯放緩,但需求和資金 開始向周邊城市溢出,加速區(qū)域一體化進程,一線城市依舊是中國房地產(chǎn)市場發(fā)展的 第一梯隊. 隨著城鎮(zhèn)化進程的加快推進,越來越多二線城市的城市建設(shè)。

36、例如, 簽訂土地轉(zhuǎn)讓框架協(xié)議的可以是母公司, 如果是最后簽訂協(xié)議, 一定是項目公司.否則,土地再轉(zhuǎn)讓到項目公司,稅收問題很嚴重. 問題四 返還的土地出讓金問題.財稅2009151 號財稅200987 號文件.例如,某公司 5 億元拍下了土地。

37、大魚吃小魚的時 代. 為使讀者對當前房地產(chǎn)企業(yè)面臨的核心問題及戰(zhàn)略和業(yè)務(wù)調(diào)整方向有個清 晰的認識,筆者對各地產(chǎn)公司的年報內(nèi)容以及從公開渠道查詢到的地產(chǎn)前 50 強 的相關(guān)信息進行了整理,同時結(jié)合自身的從業(yè)經(jīng)歷對上述問題進行了相關(guān)分析, 希望。

38、市場分析產(chǎn)品 定位設(shè)計強排等工作 引致 基于預(yù)測的收益,通過限定 的資金支出獲取土地收益權(quán) 加入投行及上市公司和股權(quán)投資群微信 現(xiàn)階段主流房企經(jīng)濟測算的關(guān)注點排序 現(xiàn)階段主流房企強調(diào) 快周轉(zhuǎn) , 以快速做大資產(chǎn)規(guī)模及銷售額為企業(yè)經(jīng)營的最高目。

39、對政策要有預(yù)見性 了解新聞背后的新聞 取地準備 爭分奪秒 儲備土地 土地是寶 稍縱即逝 盡可能避開通過招拍掛方式 尋找協(xié)議拿地的途徑和辦法 取地準備 瞻前顧后 全盤考慮 從公司目前財務(wù)后期發(fā)展等各項條件出發(fā) 要考慮長中短期項目的配比與結(jié)合 。

40、計強排等工作定位設(shè)計強排等工作 引致 基于預(yù)測的收益,通過限定基于預(yù)測的收益,通過限定 的資金支出獲取土地收益權(quán)的資金支出獲取土地收益權(quán) 現(xiàn)階段主流房企經(jīng)濟測算的關(guān)注點排序 現(xiàn)階段主流房企強調(diào)快周轉(zhuǎn),以快速做大資產(chǎn)規(guī)模及銷售額為企業(yè)經(jīng)營的最。

41、 1100 22 63 微信公眾號:房地產(chǎn)干貨資料 201932 7 201220154 98243 4064.24 401244.740 4040 4044547 404040 201932 8 微信公眾號:房地產(chǎn)干貨資料 201932 。

42、業(yè)務(wù)所涉及稅種 土地獲取階段建設(shè)施工階段銷售階段自持階段驗收清算階段 房產(chǎn)稅 土地使用稅 主要涉及稅種主要涉及稅種 土地增值稅 清算 企業(yè)所得稅 主要涉及稅種 一房地產(chǎn)行業(yè)的主要稅種 1.2 房地產(chǎn)行業(yè)主要稅種簡介 契稅 繳稅主體:轉(zhuǎn)移土地。

43、資產(chǎn) 旗下的商業(yè) 土地資產(chǎn) 收購的舊資 產(chǎn) 通過招拍掛等 途徑取得的規(guī) 劃建設(shè)用地 所收購企業(yè)的大量 可開發(fā)建設(shè)用地 通過二手獲得的 可開發(fā)建設(shè)用地 工業(yè)園 舊寫字樓等 配建商業(yè) 其他持有項目等 舊商場寫 字樓等 重要儲備: 低成本取地的重。

44、源流通與管理 中期實施期 :由項目設(shè)計規(guī)劃到項目竣工驗收重在執(zhí)行過程管理 后期運營期:由銷售到售后管理重在服務(wù)總結(jié)反饋p 項目啟動即項目啟動時間,取得設(shè)計要點后經(jīng)集團評審?fù)ㄟ^的時間;p 國有土地使用證指國有土地使用證的簽發(fā)時間;p 建設(shè)用地。