1、公寫字樓辦公寫字樓 基礎設施配套基礎設施配套 商務生活配套商務生活配套 政策服務政策服務 稅收優惠稅收優惠 投資服務投資服務 生活服務生活服務 增值服務增值服務 倉儲物流倉儲物流 一個完整的產業園,一 般有四大構成要素,分 別是工業熟地產業。

2、熟悉公司產品熟悉公司產品 產品配置要求產品配置要求 利潤價格要求利潤價格要求 配置測算配置測算 方案測算方案測算 方案對比方案對比 戶配報審戶配報審 文件撰寫文件撰寫 報審要求報審要求 合理性評估合理性評估 戶配四部曲戶配四部曲 PART 。

3、定價原則12定價方式12本產品定價建議12第一章 產品定位分析一影響產品定位的因素1 土地價值分析l 產品地塊規則l 利于充分利用l 易于規劃與設計 2 需求分析l 總需求較樂觀l 高品質住宅需求大l 需求面積逐漸變小 3 供給與競爭態勢l。

4、日益重要和困難住宅設計創新日益重要和困難 創新緣起創新緣起 創新目的創新目的 創新形式創新形式 創新流程創新流程 學習蘇聯工 業樣板住宅 設計市場的需求設計市場的需求 如何在現行的市場下實行住宅產品的創新是建筑師的責任.如何在現行的市場下實。

5、罄售罄 早期以周邊區域客為主; 多數為私房動拆遷的 改善自住置業為主; 中期以大浦東為主大 量盧灣黃浦徐匯客 戶; 以剛性需求為主; 分戶婚房等首置的年 輕人為主力; 注重與市區范圍的交通 后期以改善客戶為主; 隨著價格增長,對支付 能力有。

6、對暢銷產品. 1.21.2未進駐市場:未進駐市場:主要根據片區內存在的項目,主流戶 型配比. 1.31.3陌生市場:陌生市場:項目基本概況調查和主觀經驗推測 2 2市場同類比較法市場同類比較法 根據市場同類產品的銷售情況總價區間戶型配比 等。

7、問題.后排建筑仍 然保持南北宜居朝向,以南向社區內部景觀為主. Q2如何在坡地山景洋房中合理解決高差問題 只要基地的自然條件有特征,建筑就應象從基地自然生長出來那樣與周圍環境相協調. 賴特 依山就勢自然天成. 其一,減少接地. 山地建筑要盡。

8、塊待一年半后開發.地塊待一年半后開發. 感謝集團領導的鼎力支持感謝集團領導的鼎力支持 南昌紅谷灘萬達廣場項目南昌紅谷灘萬達廣場項目2010年年9月月17日成功摘牌日成功摘牌 前言前言 3 步行街步行街 大型商業中心大型商業中心 A1 A5 。

9、回顧年廣東住宅產品發展回顧 3 110130平方米套型產品市場主流地位強化,N1設計流行. 豪宅供應比例增加,戶型設計有待突破. 調控政策影響戶型設計,個性化產品增多. 小戶型供應偏少,設計以精致實用為主,有亮點但整體創新 不足. 住宅戶型。

10、式比較兩種開發模式比較 大唐西市大唐西市 合富輝煌房地產陜西合富輝煌房地產陜西 一城北產品研究一城北產品研究 大唐西市大唐西市 合富輝煌房地產陜西合富輝煌房地產陜西 北城參考項目社區型北城參考項目社區型 北城中端參考項目北城中端參考項目: 。

11、筑,高矮參差,既能豐富造型,又能視棟別用途作彈性規劃.不論基于何種原 因,產品定位的最終結果勢必在每塊土地上產生或高或低或胖或瘦或單棟或多棟的建 筑物,而所謂的容積率利用,就是指如何將每塊土地的總可建建筑面積樓地面面積利用 到極致. 同樣一。

12、有重點的向客戶介紹戶型 注意注意:側重各部位的優點,要根據客戶特點及喜好,以客戶的角 度營造生活空間,激發其購買欲. 五 了解客戶對戶型的意見 。

13、品定位 CONTENTS 01 LOREM IPSUM DOLOR 02 LOREM IPSUM DOLOR 03 LOREM IPSUM DOLOR 04 LOREM IPSUM DOLOR 目 錄 1. 過去常用的幾種定位邏輯 依據地塊。

14、 主形象展示面主形象展示面 45 27 廣場1400 金座基底1125 銀座基底1425 覆蓋率30; 57 150 12 銀座銀座 2557 9 辦公區入口辦公區入口 4 方案的經濟評價方案的經濟評價 方案一:金座30層,銀座30層; 方。

15、建筑, 高矮參差, 既能豐富造型, 又能視棟別用途作彈性規劃, 不論基于何種原因, 產品定位的最終結果勢必在每塊土地上產生或高 或低或胖或瘦或單棟或多棟的建筑物,而所謂的容積率利用,就 是指如何將每塊土地的總可建建筑面積樓地面面積利用到極致。

16、400 金座基底1125 銀座基底1425 覆蓋率30; 57 150 12 銀座銀座 2557 9 辦公區入口辦公區入口 4 方案的經濟評價方案的經濟評價 方案一:金座30層,銀座30層; 方案二:金座25層,銀座25層; 方案三:金座2。

17、 企業銷售目標理解 企業對投資風險要求 各產品系列產品核心價值樹 規 劃 建 筑 戶 型 智 能 化 景 觀 公 共 裝 修 材 料 檔 次 配 套 物 業 會 所 工 藝 質 量 戰略落位 產品線定位落地 對標企業土地屬性 對標案例土地屬。

18、 企業銷售目標理解 企業對投資風險要求 各產品系列產品核心價值樹 規 劃 建 筑 戶 型 智 能 化 景 觀 公 共 裝 修 材 料 檔 次 配 套 物 業 會 所 工 藝 質 量 戰略落位 產品線定位落地 對標企業土地屬性 對標案例土地屬。

19、產產品規劃概述房地產產品規劃概述 一房地產產品規劃的構成 一房地產產品規劃的構成 二房地產產品規劃的策略二房地產產品規劃的策略 一房地產產品規劃的構成一房地產產品規劃的構成 房地產的產品規劃可以通過以下兩個方 面來理解: 房地產的產品規劃可。

20、張呈現西拓北進西拓北進的特征,產業布局人口流動方向性明顯.城市發展的主軸與房地產開發主軸高度重合的特征,產業布局人口流動方向性明顯.城市發展的主軸與房地產開發主軸高度重合 大連將成為中國北方重要的航運中心 產業基地濱海名城與生態城市 城市發。

21、目建筑用地范圍的控制線,在臨城市 道路的項目中,道路邊線與用地紅線局部是重合的. 道路紅線道路紅線 用地紅線用地紅線 道路邊線道路邊線 基本概念基本概念 例題例題 例題例題 車行道車行道 綠化帶綠化帶 人行道人行道 建筑后退建筑后退 道路邊。

22、A501B1W8F 技術 參數 建筑 面積 套內 面積 公攤 面積 得房 率 50 平方 44.7 平方 5.3 平方 89 應用 項目 白馬花園 客戶 定位 T級別 產品 特點 151平米一房一廳 2得房率80 3獨立臥室帶凸窗 4獨立玄。

23、產產品規劃概述 一一房地產產品規劃的構成房地產產品規劃的構成 二二房地產產品規劃的策略房地產產品規劃的策略 一房地產產品規劃的構成一房地產產品規劃的構成 房地產的產品規劃可以通過以下兩個方房地產的產品規劃可以通過以下兩個方 面來理解:面來理。

24、細節的打造;彰顯產品匠心. 2 前言 WHY 為什么而做 目的 1為健全旭輝集團室內設計管理體系. 2明確鉑悅系產品標準. 3提升各事業部城市公司室內管理人員對鉑悅系產品最終效果的管控能力. 4規范鉑悅系產品各階段成果的質量標準,提高工作效。

25、問題:面積局限大進深高梯戶比不通透朝向限制 低問題:低品質感住宅文化缺失低價值感 濃縮VS 舒適 6 小戶型的邏輯 小戶型并非大戶型的縮小版 小戶型的設計邏輯 和大戶型之間不只是量的區別,而且是質的區別,是在設計邏輯上質的區別. 小戶型內部。

26、分分析析 差差異異描描述述 產品功能與特點 產品零售價 產品規格 產品包裝樣式 品質穩定度 耐用程度 即學即用,300 套創業全階段隨身手冊2.抓住創業機會并明確目標市場 故障率 使用方便性 難 易程度 產品生命周期 適 應市場的期限 營銷。

27、核心位臵,尤其是豪宅 地塊南面具有優質的海景資源,與大連成熟的星海廣場高端富人區隔海相望. 上述項目是近三年對市場具有影響力的三個典型豪宅項目,分別位于星海區和泛 星海區. 序號序號 項目名稱項目名稱 占地面積占地面積 萬萬 總建筑面積總建。

28、1.2 地塊及限制條件地塊及限制條件 1.3 項目所在區域與其他商圈的對比分析項目所在區域與其他商圈的對比分析 1.4 項目商業輻射范圍內的競爭分析項目商業輻射范圍內的競爭分析 1.5 零售商與消費者需求零售商與消費者需求 1.6 個案研究。

29、也與開發商的認識水平和投資需求設計師的素質和水平市場需 求中主要目標客戶群的承受力和生活習慣等處于動態的感性條件有關.因此戶型設計綜合分 析的成果往往不是唯一的,經常是多元的,但是只有經得起市場考驗的成果才是正確的高 明的. 3. 目的。

30、 11 定價原則 . 11 定價方式 . 11 本產品定價建議 . 11 第一章 產品定位分析 一影響產品定位的因素 1 1 土地價值分析土地價值分析 產品地塊規則 利于充分利用 易于規劃與設計 2 2 需求分析需求分析 總需求較樂觀 高品。

31、觀微觀SWOT 分析,明確項目目標群體及其特征,對產品作出規劃; 3.23.2 產品形態:產品形態:項目產品類型選擇; 3.33.3 產品主題:產品主題:指與產品形態適應的項目設計主題選擇; 3.43.4 建設指標:建設指標:項目各類型物業。

32、 企業銷售目標理解 企業對投資風險要求 各產品系列產品核心價值樹 規 劃 建 筑 戶 型 智 能 化 景 觀 公 共 裝 修 材 料 檔 次 配 套 物 業 會 所 工 藝 質 量 戰略落位 產品線定位落地 對標企業土地屬性 對標案例土地屬。

33、對暢銷產品. 1.21.2未進駐市場:未進駐市場:主要根據片區內存在的項目,主流戶 型配比. 1.31.3陌生市場:陌生市場:項目基本概況調查和主觀經驗推測 2 2市場同類比較法市場同類比較法 根據市場同類產品的銷售情況總價區間戶型配比 等。

34、先 2004517 A2 取消編寫計劃,明確了產 品建議書修訂記錄及分期 項目處理方式. 方志勇唐激揚劉榮先 產品策劃流程圖 財務管理部成本管理部項目經理部支持性文件萬創公司銷售經營部 通過 未通過未通過 通過 概念設 計研究程序 編制項目。

35、尋找暢銷產品 項目產品定位研判思路: 確定最終戶型配比建議,通過項目本體建筑排布修正 Code of this report 3 Copyright JAVELIN MR, 2012 碧水龍城 中央公園 盛世豪門 江濱觀邸 麗景天下 萬星城。

36、版戶型單體研發改良版王字型單體王字型單體 佛肇區域常用版戶型單體研發改良版佛肇區域常用版戶型單體研發改良版 89 94 101 解讀:王字型單體為萬解讀:王字型單體為萬 科與時代的常用經典單科與時代的常用經典單 體,在多個城市市場深體,在多。

37、場了解市場 了解客戶了解客戶 了解產品了解產品 清晰公司要求清晰公司要求 熟悉公司產品熟悉公司產品 產品配置要求產品配置要求 利潤價格要求利潤價格要求 配置測算配置測算 方案測算方案測算 方案對比方案對比 戶配報審戶配報審 文件撰寫文件撰寫。

38、局,控影響將呈現高位震蕩格局,20102010年投資型需求將受到抑制.年投資型需求將受到抑制. 中觀層面中觀層面 海南房地產市場總體向好,短期內呈現有價無海南房地產市場總體向好,短期內呈現有價無 市狀態,預計市狀態,預計20102010年將。

39、核通過 深入市場調 研 組織深化產 品定位 項目拓 展及論 證流程 進行指導 參與深化產 品定位 審核通過 審核通過 Y,重大項目 N N Y 概念設 計管理 流程 Y,一般項目 Y N 市場調研作業 指引 1 1 目 標 :目 標 : 根。

40、全地掙更多錢安全地掙更多錢發展發展階段階段起步發展期規模成長期基業長青階段階段Chapter I:產品開發能力Chapter I:產品開發能力1.1正確的判斷來自于專業的認知 案例0125km30min市中心市中心市中心市中心1.1正確的判。

41、7 2建筑語言和符號元素建筑語言和符號元素.8 3建筑產品實例建筑產品實例.9 3法式建筑風格.10 1歷史起源歷史起源.10 2建筑語言和符號元素建筑語言和符號元素.11 3建筑產品實例建筑產品實例.12 4英式建筑風格.13 1歷史起源。

42、化金融教育健康高科技等產業領域形成了多元化業務并舉的可持續發展生態圈美好生活的智造者美好生活的智造者多個產業協同發展,前瞻性地參與城市骨骼肌理的構建,實現對城市的扎根和賦能世茂全生命周期產品系世茂全生命周期產品系以產品為核,2016年世茂正。

43、產品設計標準化設計縮短前期設計周期;市場定位產品設計標準化設計縮短前期設計周期;不同版本產品適應地區差異性;不同版本產品適應地區差異性;花園洋房從土地投入第一筆錢到開盤,時間花園洋房從土地投入第一筆錢到開盤,時間7個月個月 產品產品 土地土。

44、區高等教育專業研發集聚區沿智慧河商業娛樂發展帶百業路綜合配套縱向發展軸商務辦公區智力密集型服務業集聚區中科路高密度創新研發橫向發展軸綜合教育及配套區發展南移 :張江新引擎中區動力十足復星醫藥張江創新研發基地位 置:張江中南區開工時間:201。

45、善客戶為主;隨著價格增長,對支付能力有較高要求;客戶范圍擴大,分散,但仍以大浦東和黃埔盧灣為主;金誼河畔客戶分析客戶衍變申能成山路地塊項塊項 目營銷營銷 策劃服務務逸翠公館客戶分析當前客戶細化分析外區客40區域客50新上海人30上海人10戶。

46、價值,用區位定義身份定義豪宅定義豪宅特性特性C C符合時代特征,用潮流定義個性符合時代特征,用潮流定義個性 充分刺激世俗的淺表神經充分刺激世俗的淺表神經非學術重操作的豪宅分類非學術重操作的豪宅分類 超常尺度超常尺度 挖掘區位價值挖掘區位價值。

47、2國家及城市對產品設計存在影響的相關政策規定及其具體影響;3國家及城市對于購房行為存在影響的相關政策規定及其具體影響.第三節第三節城市房地產供需結構分析及未來形勢預測城市房地產供需結構分析及未來形勢預測1過去 12 個月城市月度新增供應量。