房地產產品定位與定價Tag內容描述：
1、責 機密文件6 建設前策系統:固定編制 推動車位考核納入成就共享 2016年產品研究大事件 推動裝修標準本地化 商業屋面平臺利用 商業設計標準化 開發戶型e搜系統 裝修成本材料庫上線 產品研究:總部三支核心團隊,8個專業領域 8個 領域 洋。
2、 高端物業四種定位路徑 Part One 撰寫任何一個產品定位報告前 務必先選擇一個架構 或邏輯 以便思路快速形成 撰寫定位報告在某個角度看來更像游 戲 4P雖然漏洞百出,但仍然是最基本的思 考邏輯 4P 產品product價格price地。
3、位功能不吻合,會是什么結果 案例:鹽城繽紛亞洲 5 位置:鹽城市中心城區2公里外,居民新住宅區密集度高 面積:萬 功能:以商業為主酒店式公寓為輔的大型主題式步行商業街 開發定位 實際運營 產權物業銷售部分后滯銷,無法全部經營,甚至遭到業主聯。
4、款優惠 推售單位推售單位 基準價格基準價格 起價起價 均價均價 總價范圍總價范圍 樓層樓層 朝向差價朝向差價 付款方式及折扣付款方式及折扣 其他優惠措施其他優惠措施 成交業主成交業主 分析分析 定價定價 推售推售 策略點評策略點評。
5、 負責部門:營銷部 完成時間:項目立項會之前 負責部門:營銷部 完成時間:項目立項會之前 一城市概況 二城市經濟研究結論 三城市房地產市場研究包括商業 一城市概況 二城市經濟研究結論 三城市房地產市場研究包括商業 一近幾年城市房地產市場分析。
6、產品房號編排產品房號編排 一 房號編排基本原則一 房號編排基本原則 二 房號編排規避事項二 房號編排規避事項 四四 定價原則概述定價原則概述 一 定價流程一 定價流程 二 定價原則二 定價原則 三 項目市場均價的確定三 項目市場均價的確定 。
7、品產品 分支分支 一土地分析一土地分析 一塊地,劃分為不同的土地等級.一塊地,劃分為不同的土地等級. 劃分的意義在于:避免土地錯配,最好的土地要建最好的房子最貴的房子.劃分的意義在于:避免土地錯配,最好的土地要建最好的房子最貴的房子. 設計。
8、分城市地圖客戶細分城市地圖7 對眼睛產品目對眼睛產品目 錄錄 市場定位產品設計標準化設計縮短前期設計周期;市場定位產品設計標準化設計縮短前期設計周期; 不同版本產品適應地區差異性;不同版本產品適應地區差異性; 花園洋房從土地投入第一筆錢到開。
9、片區形象 宏觀政策 市場機遇等方面存在著得天獨厚的優勢, 但項目地塊的用地限制規劃限制建筑成本周邊的配套設施政府的支持力 度等因素又制約著項目的發展.同時,相關項目的陸續推出,為項目帶來目標客 戶分流的威脅. 根據政府對宗地用途的要求限定。
10、價方式 一價格模型的原理一價格模型的原理 1名詞解釋 2定價原理 3價格生成子模型 4價格檢測子模型 二價格模型住宅版二價格模型住宅版以藍灣為例以藍灣為例 1住宅價格模型的三大維度 2住宅價格模型的操作實例 3對價格模型結果的修正 三價格模。
11、記 產品推介會 會員卡積分卡 展會及活動 發展商客戶資源 世聯客戶資源 天鵝堡二期策略總綱 本報告是嚴格保密的. 5 客戶積累客戶積累 定價定價 開盤選房開盤選房 1 2 3 本報告是嚴格保密的. 6 定價定價 定價是從用戶的角度精確衡量一。
12、面分別決定了本項目定價的上限下限和定價區間. 如圖所示: 2 更 高 的 價 位 市場需求承受能力 客戶心里價位關口 競爭對手價格水平 項 目 成 本 更 低 的 價 位 在此價格以上 沒有可能的需求 項目價格的上限 項 目 定 價 的 出。
13、裝百貨批發大市場 4 項目所在板塊并非熱點區域項目所在板塊并非熱點區域 傳統價值評價的標準:熱點板塊 蘆淞商圈株洲的商業中心 1518沿線區域新政府區域 天元區版塊資源優越,正向著城 市高檔住宅區域發展. 1815 沿線 區域 天 元 區 。
14、項目定價的上限下限和定價區間. 如圖所示: 更 高 的 價 位 市場需求承受能力 客戶心里價位關口 競爭對手價格水平 項 目 成 本 更 低 的 價 位 在此價格以上 沒有可能的需求 項目價格的上限 項 目 定 價 的 出 發 點 和 依 。
15、表 5銷售中檢驗反饋 2基價系數法基價系數法 1確定基價 2總平面圖確定各棟間差價的系數 3基價與系數相乘,并縱橫比較 4確定層差 5制定價格表 3混合法混合法 以上兩種方法的混合 4其他方法:其他方法:競品價格綜合法無差別定價法一房一價法。
16、裝百貨批發大市場 4 項目所在板塊并非熱點區域項目所在板塊并非熱點區域 傳統價值評價的標準:熱點板塊 蘆淞商圈株洲的商業中心 1518沿線區域新政府區域 天元區版塊資源優越,正向著城 市高檔住宅區域發展. 1815 沿線 區域 天 元 區 。
17、地,角之而知有余不足之處孫子 4 策劃是什么 策劃縮寫為S.P,即strategy和plan的縮寫. 計劃 是不具備創造性的思維方式. 策劃 是人們按照超常規的創新的思維方式對事物進行統籌的規劃. 策劃是一種程序,在本質上是一種運用腦力的理。
18、縣城建設古樸典雅,北門東門古城樓,沱江河畔的吊腳樓別具一格,還有那 飛檐斗角的萬壽宮大成殿天王廟遐昌閣萬名塔,構成了一幅美麗的畫卷. 5 沱江沱江鳳凰母親河鳳凰母親河 鳳凰的母親河:依古城墻緩緩流淌,世世代代哺育著古城兒女.坐上烏篷船,聽著。
19、金量 利潤空間利潤空間 開發難度開發難度 利潤空間利潤空間 市場風險市場風險 那么,考慮四大因素的最基礎條件又是什么呢那么,考慮四大因素的最基礎條件又是什么呢那么,考慮四大因素的最基礎條件又是什么呢那么,考慮四大因素的最基礎條件又是什么呢 。
20、思路快速形成 撰寫定位報告在某個角度看來更像游 戲 4P雖然漏洞百出,但仍然是最基本的思 考邏輯 4P 產品product價格price地點 place促銷promotion 4p認為一次成功和完整的市場營銷 活動,意味著以適當的產品適 當。
21、價格模型住宅版以藍山為例 1住宅價格模型的三大維度 2住宅價格模型的操作實例 3對價格模型結果的修正 三萬科價格模型商業版以城花為例 1住宅價格模型的四大維度 2住宅價格模型的操作實例 3對價格模型結果的修正 四萬科價格模型的評價 1該模型。
22、建筑, 高矮參差, 既能豐富造型, 又能視棟別用途作彈性規劃, 不論基于何種原因, 產品定位的最終結果勢必在每塊土地上產生或高 或低或胖或瘦或單棟或多棟的建筑物,而所謂的容積率利用,就 是指如何將每塊土地的總可建建筑面積樓地面面積利用到極致。
23、土地分析 一塊地,劃分為不同的土地等級.一塊地,劃分為不同的土地等級. 劃分的意義在于:避免土地錯配,最好的土地要建最好的房子最貴的房子.劃分的意義在于:避免土地錯配,最好的土地要建最好的房子最貴的房子. 設計強排:在特定容積率下如何排布能。
24、細分與產品定位 萬科的七對眼睛萬科的七對眼睛 萬科萬科標桿學習巡講標桿學習巡講 Pulte homes Pulte homes 描述的七對眼睛是什么描述的七對眼睛是什么 各個專業,在各個專業,在產品解決方案的過產品解決方案的過 程程中像打中。
25、圖前策產品部 1 摘牌前 C1.1產品規劃配置 C1.1.1科學定位真實客戶驗證必選 C1.1.2戶型配比 C1.1.2.1 戶型配比建議必選 C1.1.2.2 新產品研發取消 C1.1.3示范區設置: 可選 C1.1.3.1示范單位設置建。
26、價格應該是一個范圍.合理的市場價格應該是一個范圍. 2 2只有真正客觀地掌握了市場,才有可能制只有真正客觀地掌握了市場,才有可能制 定一份優秀的價目表.定一份優秀的價目表. 3 3價目表是工具,它首先是樓盤價值的具體價目表是工具,它首先是樓。
27、020 4周邊公共配套837637項目4120002020 5道路交通狀況6343.534本案 V V 6噪音環境544.51.534 7區位升值空間544.5342參參考考住住宅宅理理論論通通行行價價 P P pii1pii12 23 3。
28、 體 117萬方地標綜合體 22萬方大型商辦綜合體 90 105 105 100 10 交通配套 800米距離軌交2號線威寧路 站 10號線龍溪路站地鐵上蓋 11號線真如站地鐵上蓋 350米距離14號線曹安路 站 95 105 105 10。
29、喪工作節點 營銷標準化全流秳時間軸不工作節點 營銷體系標準化 3 1.2 定案準備定案準備戶型配比戶型配比 摘牌后15日左右 開盤開盤 收樓收樓 7.常銷期4.廣泛拓客期 展廳開放展廳開放 摘牌后30日左右 開盤前1個月 摘牌摘牌 示范區開。
30、圖前策產品部 1 摘牌前 C1.1產品規劃配置 C1.1.1科學定位真實客戶驗證必選 C1.1.2戶型配比 C1.1.2.1 戶型配比建議必選 C1.1.2.2 新產品研發取消 C1.1.3示范區設置: 可選 C1.1.3.1示范單位設置建。
31、的價值語言是 客觀的事實準確的數據 觀點4 營銷不是忽悠,更不能欺詐 需要用尖刀一樣的語言,改變客戶對價值的心理認知 營銷人員的專業能力,核心體現在 對市場客戶和產品的敏感度,而非其他 觀點5 哪好哪壞,以及每個因素的微小變化,都會影響客戶。
32、分分析析 差差異異描描述述 產品功能與特點 產品零售價 產品規格 產品包裝樣式 品質穩定度 耐用程度 即學即用,300 套創業全階段隨身手冊2.抓住創業機會并明確目標市場 故障率 使用方便性 難 易程度 產品生命周期 適 應市場的期限 營銷。
33、局,控影響將呈現高位震蕩格局,20102010年投資型需求將受到抑制.年投資型需求將受到抑制. 中觀層面中觀層面 海南房地產市場總體向好,短期內呈現有價無海南房地產市場總體向好,短期內呈現有價無 市狀態,預計市狀態,預計20102010年將。
34、核通過 深入市場調 研 組織深化產 品定位 項目拓 展及論 證流程 進行指導 參與深化產 品定位 審核通過 審核通過 Y,重大項目 N N Y 概念設 計管理 流程 Y,一般項目 Y N 市場調研作業 指引 1 1 目 標 :目 標 : 根。
35、產品房號編排產品房號編排 一 房號編排基本原則一 房號編排基本原則 二 房號編排規避事項二 房號編排規避事項 四四 定價原則概述定價原則概述 一 定價流程一 定價流程 二 定價原則二 定價原則 三 項目市場均價的確定三 項目市場均價的確定 。
36、全地掙更多錢安全地掙更多錢發展發展階段階段起步發展期規模成長期基業長青階段階段Chapter I:產品開發能力Chapter I:產品開發能力1.1正確的判斷來自于專業的認知 案例0125km30min市中心市中心市中心市中心1.1正確的判。
37、1.2.2 新產品研發取消C1.1.3示范區設置: 可選C1.1.3.1示范單位設置建議可選C1.1.3.2售樓部布局室內裝修風格設置建議C1.1.3.3架空層泛會所設置建議可選C1.1.4貨量區交付標準必選C1.1.4.1貨量區交付標準。
38、產品設計標準化設計縮短前期設計周期;市場定位產品設計標準化設計縮短前期設計周期;不同版本產品適應地區差異性;不同版本產品適應地區差異性;花園洋房從土地投入第一筆錢到開盤,時間花園洋房從土地投入第一筆錢到開盤,時間7個月個月 產品產品 土地土。
39、塊地,劃分為不同的土地等級.劃分的意義在于:避免土地錯配,最好的土地要建最好的房子最貴的房子.設計強排:在特定容積率下如何排布能實現項目最大價值.讓更多的房子分享優讓更多的房子分享優勢資源;讓更少的房勢資源;讓更少的房子分擔不利因素的影子分。
40、新產品研發取消C1.1.3示范區設置: 可選C1.1.3.1示范單位設置建議可選C1.1.3.2售樓部布局室內裝修風格設置建議C1.1.3.3架空層泛會所設置建議可選C1.1.4貨量區交付標準必選C1.1.4.1貨量區交付標準確定及調整必選。
41、值定價法是消對于商品一價值念價值念實上是消對商品款式及服務估.2區分求定價法是指某一產品可根據不同求強度不同買力不同買低點和不同買時因取不同售價三三競競爭爭導導向向定定價價1就市定價法就是企業是己商品價格上同業平均水平.2導企業定價法有實力。
42、價值,用區位定義身份定義豪宅定義豪宅特性特性C C符合時代特征,用潮流定義個性符合時代特征,用潮流定義個性 充分刺激世俗的淺表神經充分刺激世俗的淺表神經非學術重操作的豪宅分類非學術重操作的豪宅分類 超常尺度超常尺度 挖掘區位價值挖掘區位價值。
43、還是定價方法和定價策略的依據.房地產定價目標一般有利潤最大化目標市場占有率目標樹立企業形象目標等幾種不同的形式. 利潤最大化是許多企業的定價目標.當該宗物業獨特性較強,不易被其他產品替代時,可在邊際利潤與邊際成本一致的點位定價.一方面靠促銷。
44、視野樓層差別等而確定不同的定價增減比例.p顧客感受定價法顧客感受定價法: 依顧客感受而定價.Page5二房地產定價策略二房地產定價策略Page6p 價格折扣與折讓策略p現金折扣:現金折扣:購買者如能及時付現或提早付現,公司則給予現金折扣.p。
45、 這種方法考慮了市場需求和行業競爭狀況, 在房地產競爭激烈的今天, 其住宅的需求彈性較小和供大于求的情況下, 為了不破壞整個市場價格的平衡,這是一種較常采用的定價方法, 但這種方法僅從競爭對手價格這一單一指標進行考慮, 這樣就顯得過于籠統。
46、場,才有可能制 定一份優秀的價目表.3價目表是工具,它首先是樓盤價值的具體 體現, 同時也是在競爭中勝出的利器. 一定價的原則1合理的市場價格應該是一個 范范 圍圍 應堅持提供兩份或三份價目表及可能銷售結果, 供發展商選擇. 問題:無論是哪。
47、ientation 為什么要做科學定位 傳統定位方法 時而準,時而不準 無論多么完美的商業計劃,事實上也只是前提和假設.你把世界上最優秀的人才集中在一起執行一個商業計劃,也只是前提和假設. 再完美的商業計劃再完美的商業計劃,也經不起和用戶的。
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