1、部資料嚴禁外傳6 案例:江蘇賈旺 創(chuàng)集團項目最差銷售記錄: 項目占地98畝,總貨量為2.84萬2.05億,共 152套別墅,開盤一周僅認購1套該1套還是區(qū)域營銷 總自己認購的,后期退了. 項目自14年9月27日開售至今只售出2套. 項目問題。

2、定價原則12定價方式12本產(chǎn)品定價建議12第一章 產(chǎn)品定位分析一影響產(chǎn)品定位的因素1 土地價值分析l 產(chǎn)品地塊規(guī)則l 利于充分利用l 易于規(guī)劃與設(shè)計 2 需求分析l 總需求較樂觀l 高品質(zhì)住宅需求大l 需求面積逐漸變小 3 供給與競爭態(tài)勢l。

3、品組合方式,在實現(xiàn)地塊經(jīng)濟技術(shù)指因此我們建議采取以下創(chuàng)新型產(chǎn)品組合方式,在實現(xiàn)地塊經(jīng)濟技術(shù)指 標的前提下,著力提升本項目地塊價值標的前提下,著力提升本項目地塊價值 七棟別墅合圍成一個庭院七棟別墅合圍成一個庭院 各棟通過分戶墻平臺連接各棟通過。

4、產(chǎn)集團有限公司以下簡稱綠城,1995年1月6日注冊成立,國內(nèi)知名開發(fā)企業(yè),專注于開發(fā)高品質(zhì)物業(yè). 2006年7月13日,綠城中國控股有限公司股票代碼:3900在香港上市,綠城為其全資子公司. 歷經(jīng)17年的發(fā)展,綠城擁有100多家成員企業(yè),4。

5、09 匯報說明 本報告針對新希望東大街項目,通過對全國類似區(qū)域的發(fā)展分析東大街潛力 分析和區(qū)域市場未來的判斷,再加上成功案例的借鑒,確定發(fā)展的建筑形態(tài)組 合形式,通過經(jīng)濟測算確定建筑組合方式,最終確定準確的定位和產(chǎn)品建議; 詳細的營銷策略報。

6、所致的惡性循環(huán):八面不洋不土的建筑 風(fēng)潮讓人彷徨;大量目不暇接不倫不類不明所以盡其所能玄弄概念牽 強附會的亮點和粗制濫造綠化的樓盤主題各種載體風(fēng)馬牛不相及要找到 清新空氣和靈動空間城市優(yōu)質(zhì)核心價值區(qū)等等實在不容易. 漢壽更是這樣,而且這里的。

7、目旅游第一階段研究內(nèi)容為對旅游項目開發(fā)運營模式的研究以及對本項目旅游 產(chǎn)品藍圖的初步建議,第二階段為就產(chǎn)品藍圖及開發(fā)步驟進行深化研究產(chǎn)品藍圖的初步建議,第二階段為就產(chǎn)品藍圖及開發(fā)步驟進行深化研究 項目旅游產(chǎn)品開發(fā)項目旅游產(chǎn)品開發(fā) 及運營模式。

8、樂活概念核心思想 產(chǎn)品概念定位 蘭鍵詞 健庩 環(huán)保 創(chuàng)新不創(chuàng)造力 積枀向上 有活力 平和樂觀 精神表現(xiàn) 熱愛生活 樸素雅致 LOHAS在中國被普遍理解為樂于生活,快樂是其本質(zhì)特征 產(chǎn)品概念定位 LOHAS 概念在各個領(lǐng)域的運用 日本音樂家坂。

9、1.1項目的產(chǎn)品物業(yè)類型的建筑 面積配比,項目所在地包括北京上海蘇州重慶無錫珠海等,住宅建筑面 積的規(guī)模從35000平方米250000平方米不等,共計14個項目,其中7個為純低 多層項目;7個為綜合項目. 小常識:小常識:根據(jù)消防規(guī)范,13。

10、的地產(chǎn).它包含了:商業(yè)街,商場,MALL,寫字樓,酒店,公園,零售 業(yè)等等. 狹義的商業(yè)地產(chǎn):是專用于商業(yè)服務(wù)也即經(jīng)營用途的物業(yè)形式,主要經(jīng) 營內(nèi)容有零售餐飲娛樂休閑等.他們在開發(fā)模式融資模式經(jīng)營 模式以及功能用途等方面都有別于住宅公寓寫字。

11、1.1項目的產(chǎn)品物業(yè)類型的建筑 面積配比,項目所在地包括北京上海蘇州重慶無錫珠海等,住宅建筑面 積的規(guī)模從35000平方米250000平方米不等,共計14個項目,其中7個為純低 多層項目;7個為綜合項目. 小常識:小常識:根據(jù)消防規(guī)范,13。

12、本流程房地產(chǎn)開發(fā)的基本流程 營營銷銷 營銷并不是以精明的方式兜售自 己的產(chǎn) 品或服務(wù),而是一門創(chuàng)造真正客 戶價值 的藝術(shù). 房地產(chǎn)營銷的三個步驟房地產(chǎn)營銷的三個步驟 一市場定位和產(chǎn)品的策劃一市場定位和產(chǎn)品的策劃 在一個正確的時間地點向目標人。

13、筑,高矮參差,既能豐富造型,又能視棟別用途作彈性規(guī)劃.不論基于何種原 因,產(chǎn)品定位的最終結(jié)果勢必在每塊土地上產(chǎn)生或高或低或胖或瘦或單棟或多棟的建 筑物,而所謂的容積率利用,就是指如何將每塊土地的總可建建筑面積樓地面面積利用 到極致. 同樣一。

14、車庫 商業(yè)網(wǎng)點 地上停車位 配套用房 地下車位 非人防地下車位合計0 半地下車位 人防地下車位 綜合 普通住宅戶均 。

15、思路快速形成 撰寫定位報告在某個角度看來更像游 戲 4P雖然漏洞百出,但仍然是最基本的思 考邏輯 4P 產(chǎn)品product價格price地點 place促銷promotion 4p認為一次成功和完整的市場營銷 活動,意味著以適當(dāng)?shù)漠a(chǎn)品適 當(dāng)。

16、成本 2拆遷成本 3建筑成本 4財務(wù)費用 5營銷費用3 四所得稅前凈利潤 五所得稅15 六所得稅后凈利潤 七成本利潤率 深深圳圳標標準準深圳市城市規(guī)劃標準與準則 平均層數(shù) 占地面積建筑面積 比例 覆蓋率 小區(qū) 1.73,3331,00010。

17、 出現(xiàn)了新型零售業(yè)態(tài)不斷被引入 傳統(tǒng)零售業(yè)態(tài)向新 型零售業(yè)態(tài)轉(zhuǎn)型和主導(dǎo)業(yè)態(tài)大膽嘗試和創(chuàng)新. 一個商業(yè)項目要在經(jīng)營上取得成功,無疑需要涉及到諸多方面的工作,就這一話題探討一 下商業(yè)項目的定位及業(yè)態(tài)的組合規(guī)劃. 一項目市場定位規(guī)劃 準確的商業(yè)。

18、作共同經(jīng)營項目,各自承擔(dān)相應(yīng)的職能,發(fā)展商一般承擔(dān)商場的物業(yè)管理部分,商業(yè)部 分交給經(jīng)營管理公司負責(zé);第三種方式就是發(fā)展商自己成立經(jīng)營管理公司經(jīng)營項目. 很多原來在各個地產(chǎn)中介的人,沒有一點百貨購物中心超市大型商場現(xiàn)場運營管理經(jīng)驗,對品牌對。

19、品定位 CONTENTS 01 LOREM IPSUM DOLOR 02 LOREM IPSUM DOLOR 03 LOREM IPSUM DOLOR 04 LOREM IPSUM DOLOR 目 錄 1. 過去常用的幾種定位邏輯 依據(jù)地塊。

20、品組合方式,在實現(xiàn)地塊經(jīng)濟技術(shù)指因此我們建議采取以下創(chuàng)新型產(chǎn)品組合方式,在實現(xiàn)地塊經(jīng)濟技術(shù)指 標的前提下,著力提升本項目地塊價值標的前提下,著力提升本項目地塊價值 七棟別墅合圍成一個庭院七棟別墅合圍成一個庭院 各棟通過分戶墻平臺連接各棟通過。

21、建筑, 高矮參差, 既能豐富造型, 又能視棟別用途作彈性規(guī)劃, 不論基于何種原因, 產(chǎn)品定位的最終結(jié)果勢必在每塊土地上產(chǎn)生或高 或低或胖或瘦或單棟或多棟的建筑物,而所謂的容積率利用,就 是指如何將每塊土地的總可建建筑面積樓地面面積利用到極致。

22、細分與產(chǎn)品定位 萬科的七對眼睛萬科的七對眼睛 萬科萬科標桿學(xué)習(xí)巡講標桿學(xué)習(xí)巡講 Pulte homes Pulte homes 描述的七對眼睛是什么描述的七對眼睛是什么 各個專業(yè),在各個專業(yè),在產(chǎn)品解決方案的過產(chǎn)品解決方案的過 程程中像打中。

23、 企業(yè)銷售目標理解 企業(yè)對投資風(fēng)險要求 各產(chǎn)品系列產(chǎn)品核心價值樹 規(guī) 劃 建 筑 戶 型 智 能 化 景 觀 公 共 裝 修 材 料 檔 次 配 套 物 業(yè) 會 所 工 藝 質(zhì) 量 戰(zhàn)略落位 產(chǎn)品線定位落地 對標企業(yè)土地屬性 對標案例土地屬。

24、 六所得稅后凈利潤 七成本利潤率 利潤測算 容積率覆蓋率 序號項目 注意根據(jù)當(dāng)?shù)厥袌鰳藴侍顚?成本與售價 占地面積建筑面積 1.73,3331,00010.0獨立式住宅用地 3.11,0001,00010.0低層13層 5.02,6674。

25、 企業(yè)銷售目標理解 企業(yè)對投資風(fēng)險要求 各產(chǎn)品系列產(chǎn)品核心價值樹 規(guī) 劃 建 筑 戶 型 智 能 化 景 觀 公 共 裝 修 材 料 檔 次 配 套 物 業(yè) 會 所 工 藝 質(zhì) 量 戰(zhàn)略落位 產(chǎn)品線定位落地 對標企業(yè)土地屬性 對標案例土地屬。

26、成本 2拆遷成本 3建筑成本 4財務(wù)費用 5營銷費用3 四所得稅前凈利潤 五所得稅15 六所得稅后凈利潤 七成本利潤率 深深圳圳標標準準深圳市城市規(guī)劃標準與準則 平均層數(shù) 占地面積建筑面積 比例 覆蓋率 小區(qū) 1.73,3331,00010。

27、品組合方式,在實現(xiàn)地塊經(jīng)濟技術(shù)指因此我們建議采取以下創(chuàng)新型產(chǎn)品組合方式,在實現(xiàn)地塊經(jīng)濟技術(shù)指 標的前提下,著力提升本項目地塊價值標的前提下,著力提升本項目地塊價值 七棟別墅合圍成一個庭院七棟別墅合圍成一個庭院 各棟通過分戶墻平臺連接各棟通過。

28、3P4P1P2P3P4無法達到利潤目 標 突破口: 打破容積率框架限制,低容積率產(chǎn)品實現(xiàn)利潤目標,用補足容積率方 式來滿足指標條件. 確定用地指標 分析項目資源 項 目 認 識 市場機會挖掘 物業(yè)發(fā)展情況 市 場 研 究 地塊核心問題 項目。

29、品藍圖的初步建議,第二階段為就產(chǎn)品藍圖及開發(fā)步驟進行深化研究產(chǎn)品藍圖的初步建議,第二階段為就產(chǎn)品藍圖及開發(fā)步驟進行深化研究 項目旅游產(chǎn)品開發(fā)項目旅游產(chǎn)品開發(fā) 及運營模式研究及運營模式研究 產(chǎn)品產(chǎn)品 未來藍圖未來藍圖 項目區(qū)域價值項目區(qū)域價值。

30、業(yè)態(tài)分類 功能定位功能定位 Shopping Mall目標市場定位目標市場定位 1 Shopping Mall 功能定位功能定位 2 Shopping Mall業(yè)態(tài)分類業(yè)態(tài)分類 3 Shopping Mall業(yè)態(tài)組合業(yè)態(tài)組合 4 Shopp。

31、分分析析 差差異異描描述述 產(chǎn)品功能與特點 產(chǎn)品零售價 產(chǎn)品規(guī)格 產(chǎn)品包裝樣式 品質(zhì)穩(wěn)定度 耐用程度 即學(xué)即用,300 套創(chuàng)業(yè)全階段隨身手冊2.抓住創(chuàng)業(yè)機會并明確目標市場 故障率 使用方便性 難 易程度 產(chǎn)品生命周期 適 應(yīng)市場的期限 營銷。

32、1.2 地塊及限制條件地塊及限制條件 1.3 項目所在區(qū)域與其他商圈的對比分析項目所在區(qū)域與其他商圈的對比分析 1.4 項目商業(yè)輻射范圍內(nèi)的競爭分析項目商業(yè)輻射范圍內(nèi)的競爭分析 1.5 零售商與消費者需求零售商與消費者需求 1.6 個案研究。

33、 11 定價原則 . 11 定價方式 . 11 本產(chǎn)品定價建議 . 11 第一章 產(chǎn)品定位分析 一影響產(chǎn)品定位的因素 1 1 土地價值分析土地價值分析 產(chǎn)品地塊規(guī)則 利于充分利用 易于規(guī)劃與設(shè)計 2 2 需求分析需求分析 總需求較樂觀 高品。

34、觀微觀SWOT 分析,明確項目目標群體及其特征,對產(chǎn)品作出規(guī)劃; 3.23.2 產(chǎn)品形態(tài):產(chǎn)品形態(tài):項目產(chǎn)品類型選擇; 3.33.3 產(chǎn)品主題:產(chǎn)品主題:指與產(chǎn)品形態(tài)適應(yīng)的項目設(shè)計主題選擇; 3.43.4 建設(shè)指標:建設(shè)指標:項目各類型物業(yè)。

35、 企業(yè)銷售目標理解 企業(yè)對投資風(fēng)險要求 各產(chǎn)品系列產(chǎn)品核心價值樹 規(guī) 劃 建 筑 戶 型 智 能 化 景 觀 公 共 裝 修 材 料 檔 次 配 套 物 業(yè) 會 所 工 藝 質(zhì) 量 戰(zhàn)略落位 產(chǎn)品線定位落地 對標企業(yè)土地屬性 對標案例土地屬。

36、景 重 點 目標客戶對地塊條 件的接受度 內(nèi)部資料嚴禁外傳6 案例:江蘇賈旺 創(chuàng)集團項目最差銷售記錄: 項目占地98畝,總貨量為2.84萬2.05億,共 152套別墅,開盤一周僅認購1套該1套還是區(qū)域營銷 總自己認購的,后期退了. 項目自1。

37、先 2004517 A2 取消編寫計劃,明確了產(chǎn) 品建議書修訂記錄及分期 項目處理方式. 方志勇唐激揚劉榮先 產(chǎn)品策劃流程圖 財務(wù)管理部成本管理部項目經(jīng)理部支持性文件萬創(chuàng)公司銷售經(jīng)營部 通過 未通過未通過 通過 概念設(shè) 計研究程序 編制項目。

38、段為就產(chǎn)品藍圖及開發(fā)步驟進行深化研究產(chǎn)品藍圖的初步建議,第二階段為就產(chǎn)品藍圖及開發(fā)步驟進行深化研究 項目旅游產(chǎn)品開發(fā)項目旅游產(chǎn)品開發(fā) 及運營模式研究及運營模式研究 產(chǎn)品產(chǎn)品 未來藍圖未來藍圖 項目區(qū)域價值項目區(qū)域價值 政府作用及政政府作用及。

39、局,控影響將呈現(xiàn)高位震蕩格局,20102010年投資型需求將受到抑制.年投資型需求將受到抑制. 中觀層面中觀層面 海南房地產(chǎn)市場總體向好,短期內(nèi)呈現(xiàn)有價無海南房地產(chǎn)市場總體向好,短期內(nèi)呈現(xiàn)有價無 市狀態(tài),預(yù)計市狀態(tài),預(yù)計20102010年將。

40、品組合方式,在實現(xiàn)地塊經(jīng)濟技術(shù)指因此我們建議采取以下創(chuàng)新型產(chǎn)品組合方式,在實現(xiàn)地塊經(jīng)濟技術(shù)指 標的前提下,著力提升本項目地塊價值標的前提下,著力提升本項目地塊價值 七棟別墅合圍成一個庭院七棟別墅合圍成一個庭院 各棟通過分戶墻平臺連接各棟通過。

41、核通過 深入市場調(diào) 研 組織深化產(chǎn) 品定位 項目拓 展及論 證流程 進行指導(dǎo) 參與深化產(chǎn) 品定位 審核通過 審核通過 Y,重大項目 N N Y 概念設(shè) 計管理 流程 Y,一般項目 Y N 市場調(diào)研作業(yè) 指引 1 1 目 標 :目 標 : 根。

42、程 營營 銷銷營銷并不是以精明的方式兜售自己的產(chǎn)品或服務(wù),而是一門創(chuàng)造真正客戶價值的藝術(shù). 費利蒲 科特勒房地產(chǎn)營銷的三個步驟房地產(chǎn)營銷的三個步驟 一市場定位和產(chǎn)品的策劃一市場定位和產(chǎn)品的策劃 在一個正確的時間地點向目標人群提供正確的產(chǎn)品。

43、全地掙更多錢安全地掙更多錢發(fā)展發(fā)展階段階段起步發(fā)展期規(guī)模成長期基業(yè)長青階段階段Chapter I:產(chǎn)品開發(fā)能力Chapter I:產(chǎn)品開發(fā)能力1.1正確的判斷來自于專業(yè)的認知 案例0125km30min市中心市中心市中心市中心1.1正確的判。

44、化金融教育健康高科技等產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域形成了多元化業(yè)務(wù)并舉的可持續(xù)發(fā)展生態(tài)圈美好生活的智造者美好生活的智造者多個產(chǎn)業(yè)協(xié)同發(fā)展,前瞻性地參與城市骨骼肌理的構(gòu)建,實現(xiàn)對城市的扎根和賦能世茂全生命周期產(chǎn)品系世茂全生命周期產(chǎn)品系以產(chǎn)品為核,2016年世茂正。

45、產(chǎn)品設(shè)計標準化設(shè)計縮短前期設(shè)計周期;市場定位產(chǎn)品設(shè)計標準化設(shè)計縮短前期設(shè)計周期;不同版本產(chǎn)品適應(yīng)地區(qū)差異性;不同版本產(chǎn)品適應(yīng)地區(qū)差異性;花園洋房從土地投入第一筆錢到開盤,時間花園洋房從土地投入第一筆錢到開盤,時間7個月個月 產(chǎn)品產(chǎn)品 土地土。

46、給目標消費者的動態(tài)過程杰克 特勞特 場產(chǎn)品營營銷銷定位品牌概念品牌值企業(yè)形象品牌客戶心需求產(chǎn)品客戶訪場位引領(lǐng)者跟隨者挑戰(zhàn)者補缺者在特定場針對目標人群做么產(chǎn)品土地組建精干團隊爭惠條深入場調(diào)研項目定位精準加強風(fēng)險制實成就享保障同心享多位一體區(qū)域。

47、價值,用區(qū)位定義身份定義豪宅定義豪宅特性特性C C符合時代特征,用潮流定義個性符合時代特征,用潮流定義個性 充分刺激世俗的淺表神經(jīng)充分刺激世俗的淺表神經(jīng)非學(xué)術(shù)重操作的豪宅分類非學(xué)術(shù)重操作的豪宅分類 超常尺度超常尺度 挖掘區(qū)位價值挖掘區(qū)位價值。

48、2國家及城市對產(chǎn)品設(shè)計存在影響的相關(guān)政策規(guī)定及其具體影響;3國家及城市對于購房行為存在影響的相關(guān)政策規(guī)定及其具體影響.第三節(jié)第三節(jié)城市房地產(chǎn)供需結(jié)構(gòu)分析及未來形勢預(yù)測城市房地產(chǎn)供需結(jié)構(gòu)分析及未來形勢預(yù)測1過去 12 個月城市月度新增供應(yīng)量。

49、價值,用區(qū)位定義身份定義豪宅定義豪宅特性特性C C符合時代特征,用潮流定義個性符合時代特征,用潮流定義個性 充分刺激世俗的淺表神經(jīng)充分刺激世俗的淺表神經(jīng)非學(xué)術(shù)重操作的豪宅分類非學(xué)術(shù)重操作的豪宅分類 超常尺度超常尺度 挖掘區(qū)位價值挖掘區(qū)位價值。

50、會有負增長.在這種情況下,把適當(dāng)?shù)耐顿Y項目組合起來,便可以達到的收益可能會有負增長.在這種情況下,把適當(dāng)?shù)耐顿Y項目組合起來,便可以達到一個最終和最理想的長遠投資策略.換句話說,目標是尋找在一個固定的預(yù)期收益一個最終和最理想的長遠投資策略.換。