1、 3 Copyright Centaline Group, 2010 定位定位 positioningpositioning 互動(dòng)互動(dòng) 先從概念談起先從概念談起 Code of this report 4 Copyright Centali。

2、惑提出解決方式為原本報(bào)告以各地方公司收集總結(jié)策劃經(jīng)理層高級策劃師部分困惑提出解決方式為原 型,希望能為在座的高級策劃師及經(jīng)理們在遇到類似事情及問題時(shí)提供思考的維度.型,希望能為在座的高級策劃師及經(jīng)理們在遇到類似事情及問題時(shí)提供思考的維度.型。

3、 593 戶 開盤時(shí)間開盤時(shí)間 一期:2007 年 5 月 建筑風(fēng)格建筑風(fēng)格 新古典主義 面積段面積段 平層公寓:330460 聯(lián)排別墅:680 物業(yè)公司物業(yè)公司 高力國際 物業(yè)管理費(fèi)物業(yè)管理費(fèi) 8 元平方米月 景觀設(shè)計(jì)景觀設(shè)計(jì) 美國加州 。

4、筑風(fēng)格云集 面積段面積段 3453183 物業(yè)公司物業(yè)公司 高力國際 物業(yè)管理費(fèi)物業(yè)管理費(fèi) 8.3 元平方米月 入選理由: 1. 占據(jù)佘山稀缺景觀資源的獨(dú)棟別墅; 2. 單位均價(jià)達(dá) 6 萬,別墅面積段達(dá) 3000 以上,最高售價(jià)達(dá) 1.3 。

5、 建筑風(fēng)格建筑風(fēng)格 歐式 面積段面積段 公寓:49193 聯(lián)排:166203 ; 獨(dú)棟:199468 物業(yè)公司物業(yè)公司 雅居樂物業(yè) 物業(yè)管理費(fèi)物業(yè)管理費(fèi) 1.802.80 元平方 米月 入選理由:入選理由: 1. 屬水景大盤,占據(jù)景觀資源優(yōu)。

6、比 建筑風(fēng)格建筑風(fēng)格 面積段面積段 物業(yè)公司物業(yè)公司 物業(yè)管理費(fèi)物業(yè)管理費(fèi) 89 元平方米月 入選理由:入選理由: 1. 曾入選中國十大超級豪宅排行榜 2. 位于中國深圳城市中心區(qū)香蜜湖畔緊鄰 CBD,地段坐擁純粹的城市湖景,鬧中取靜; 3。

7、27 建筑風(fēng)格建筑風(fēng)格 歐洲新古典主義 面積段面積段 127394 物業(yè)公司物業(yè)公司 廣東康景物業(yè)服務(wù)有限公司 物業(yè)管理費(fèi)物業(yè)管理費(fèi) 2.8 元平方米月 入選理由:入選理由: 1. 入選 2007 年廣州樓市之最榜 ,十大江景豪宅; 2。

8、風(fēng)格 意大利風(fēng)情新古典主義 面積段面積段 160310 物業(yè)公司物業(yè)公司 物業(yè)管理費(fèi)物業(yè)管理費(fèi) 入選理由:入選理由: 1. 經(jīng)典的意大利新古典主義建筑風(fēng)格. 2. 結(jié)合當(dāng)?shù)氐貏荻?與地貌融為一體. 3. 物業(yè)服務(wù)較優(yōu). 2 社區(qū)規(guī)劃與布局。

9、外化在 對物業(yè)的要求上各不相同.而事實(shí)上目前我國的房地產(chǎn)市場無論是在住宅商鋪寫字樓 物業(yè)的定位上沒有形成自己的特色,內(nèi)地的企業(yè)沿用沿海房地產(chǎn)企業(yè)的定位風(fēng)格,而沿海 城市借鑒國外公司的定位理論.還有些房地產(chǎn)企業(yè)在市場定位時(shí)一味強(qiáng)調(diào)地段論,把。

10、2004 中央的出臺(tái)的一系列政策更讓房地產(chǎn)業(yè)感 受到了形勢的嚴(yán)峻,這些政策的陸續(xù)出臺(tái),完全出乎房地產(chǎn)業(yè)原先普遍先緊 后松的政策預(yù)期,中央政府針對影響房地產(chǎn)投資的決定性要素土地金融方 面的緊縮政策連續(xù)不斷,而且在調(diào)控過程中采取了多方面的制度。

11、列金融土地房產(chǎn) 政策,為偏離正常發(fā)展軌道的樓市降溫使得整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)回歸理性, 這為房地產(chǎn)也以后長期穩(wěn)定發(fā)展提供了保證. 盡管如此,在上海,房地產(chǎn)市場投資規(guī)模仍在穩(wěn)步擴(kuò)大.房地產(chǎn)業(yè)的支 柱產(chǎn)業(yè)地位仍在凸顯.2003 年全年房地產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值 。

12、一個(gè)適當(dāng)?shù)奈恢?一個(gè)適當(dāng)?shù)奈恢? 定位:為了得到你的注意而戰(zhàn)斗 定位一詞最早是在1972年由美國兩個(gè) 廣告經(jīng)理艾爾里斯和杰克屈勞特 在廣告時(shí)代雜志上發(fā)表文章定 位時(shí)代時(shí)提出,并慢慢流行起來的. 定位定位 設(shè)計(jì)方案調(diào)整確定 階段營銷計(jì)劃 階段。

13、挑梁等把只計(jì)算半建筑面積比如未封閉的陽臺(tái),挑梁等 和不計(jì)算建筑面積的各類建筑比如層高小于和不計(jì)算建筑面積的各類建筑比如層高小于2.20m2.20m以下的夾層,插以下的夾層,插 層,技術(shù)層和層高小于層,技術(shù)層和層高小于2.20m2.20m的地。

14、作他用. 2 限限下的房地產(chǎn)項(xiàng)目營銷下的房地產(chǎn)項(xiàng)目營銷讓營銷發(fā)揮更大價(jià)值讓營銷發(fā)揮更大價(jià)值 限販 限貸 限價(jià) 當(dāng)房地產(chǎn)調(diào)控工成為一種常態(tài) 有營銷,才贏銷 3 2011 中國房產(chǎn)信息集團(tuán)版權(quán)所有.保留所有權(quán)利.未經(jīng)版權(quán)所有者書面許可,不得對本。

15、讓我想起我當(dāng)初進(jìn) 入地產(chǎn)策劃這一行時(shí)的情景. 那是 10 年前吧,我有幸接觸到廣州疊彩園項(xiàng)目的策劃書,有七八家 代理公司參與競爭,每家公司的策劃報(bào)告都有三四大本,當(dāng)時(shí),我剛進(jìn)入房 地產(chǎn)策劃業(yè),對策劃一竅不通,并且有一種莫測高深的恐懼感.望著。

16、目市場分析及定位 六 零售項(xiàng)目市場分析及定位 七 酒店項(xiàng)目市場分析及定位 八 服務(wù)式公寓項(xiàng)目市場分析及定位 九 項(xiàng)目綜合分析 一財(cái)務(wù)可行性分析 Month 00, 2002 3 一商業(yè)房地產(chǎn)市場研究概述一商業(yè)房地產(chǎn)市場研究概述 Month 。

17、所以,尤其在現(xiàn)代,營銷工作的歷史使命是所以,尤其在現(xiàn)代,營銷工作的歷史使命是 在物質(zhì)生產(chǎn)大爆發(fā)的年代在物質(zhì)生產(chǎn)大爆發(fā)的年代 幫助那些眼花繚亂,無所適從的客戶發(fā)現(xiàn)自己真正的需求幫助那些眼花繚亂,無所適從的客戶發(fā)現(xiàn)自己真正的需求 找到自己所需要。

18、 宏觀經(jīng)濟(jì)政策分析 五 辦公樓項(xiàng)目市場分析及定位 六 零售項(xiàng)目市場分析及定位 七 酒店項(xiàng)目市場分析及定位 八 服務(wù)式公寓項(xiàng)目市場分析及定位 九 項(xiàng)目綜合分析 一財(cái)務(wù)可行性分析 Month 00, 2002 3 一商業(yè)房地產(chǎn)市場研究概述一商業(yè)。

19、筑,高矮參差,既能豐富造型,又能視棟別用途作彈性規(guī)劃.不論基于何種原 因,產(chǎn)品定位的最終結(jié)果勢必在每塊土地上產(chǎn)生或高或低或胖或瘦或單棟或多棟的建 筑物,而所謂的容積率利用,就是指如何將每塊土地的總可建建筑面積樓地面面積利用 到極致. 同樣一。

20、發(fā)揮重要作用; 3 與理念領(lǐng)先的發(fā)展商共同打造系列主題作品是房地產(chǎn)基金在獲取回報(bào)的同時(shí)擴(kuò)展更大社會(huì) 效應(yīng)的途徑 4土地資源是硬條件,投資策略和風(fēng)險(xiǎn)控制是房地產(chǎn)基金最為重要的兩個(gè)要素,房地產(chǎn)基金 更強(qiáng)調(diào)軟資源 一我國房地產(chǎn)基金部分資料 一我國。

21、相同區(qū)位,如何避免同室操戈 同一企業(yè),不同區(qū)位,相似定位,如何避免競爭 地王項(xiàng)目,成本高企,資源平平,甲方期望甚高,問題多多,該從哪個(gè)角度思 考如何一步步解決問題. willanwillan 4 過渡頁 TRANSITION PAGE 項(xiàng)目。

22、相同區(qū)位,如何避免同室操戈 同一企業(yè),不同區(qū)位,相似定位,如何避免競爭 地王項(xiàng)目,成本高企,資源平平,甲方期望甚高,問題多多,該從哪個(gè)角度思 考如何一步步解決問題. willanwillan 4 過渡頁 TRANSITION PAGE 項(xiàng)目。

23、國保利等一些知名房企確實(shí)在網(wǎng)上賣過房子, 但那并不代表著他們進(jìn)入到大數(shù)據(jù)時(shí)代.下面將把一些真正加入電商 大營,進(jìn)入大數(shù)據(jù)時(shí)代的房企和商業(yè)地產(chǎn)知名案例進(jìn)行分享. 一綠城試水電商.一綠城試水電商. 綠城的電商概括起來就是全鏈條服務(wù)涵蓋采購規(guī)劃定。

24、品定位 CONTENTS 01 LOREM IPSUM DOLOR 02 LOREM IPSUM DOLOR 03 LOREM IPSUM DOLOR 04 LOREM IPSUM DOLOR 目 錄 1. 過去常用的幾種定位邏輯 依據(jù)地塊。

25、的調(diào)查顯示: 萬科地產(chǎn)現(xiàn)有業(yè)主中,萬客會(huì)會(huì)員重復(fù)購買率達(dá) 65.3,56.9業(yè)主會(huì)員將再次 購買萬科,48.5的會(huì)員將向親朋推薦萬科地產(chǎn).這在業(yè)主重復(fù)購買率一直比較 低的房地產(chǎn)行業(yè),不能不說是一個(gè)奇跡. 一萬科的第五專業(yè)一萬科的第五專業(yè) 在。

26、建筑, 高矮參差, 既能豐富造型, 又能視棟別用途作彈性規(guī)劃, 不論基于何種原因, 產(chǎn)品定位的最終結(jié)果勢必在每塊土地上產(chǎn)生或高 或低或胖或瘦或單棟或多棟的建筑物,而所謂的容積率利用,就 是指如何將每塊土地的總可建建筑面積樓地面面積利用到極致。

27、片大好, 這種情況下呈現(xiàn)出一定的去營銷化趨勢, 基本上不管什么樣的產(chǎn)品都能賣得 出去.對于定位客戶細(xì)分客戶觸點(diǎn)管理等,在當(dāng)時(shí)似乎顯得不太重要.到了今年,顯然 市場已經(jīng)從賣方市場轉(zhuǎn)向買方市場, 對于客戶的消費(fèi)心理洞察和企業(yè)提升就成了今年考驗(yàn)各。

28、區(qū)位,如何避免同室操戈 同一企業(yè),不同區(qū)位,相似定位,如何避免競爭 地王項(xiàng)目,成本高企,資源平平,甲方期望甚高,問題多多,該從哪個(gè)角度思 考如何一步步解決問題. willanwillan 5 過渡頁 TRANSITION PAGE 項(xiàng)目定位。

29、性推導(dǎo)定位 依據(jù)市場調(diào)研推導(dǎo)定位 依據(jù)客戶調(diào)研推導(dǎo)定位 根據(jù)地塊屬性做定位 案例:濟(jì)南央墅 根據(jù)地塊屬性做定位 案例:廈門萬科湖心島 根據(jù)地塊屬性做定位 案例:諸多地王項(xiàng)目 青島紫御觀邸青島紫御觀邸北京九號公館北京九號公館 根據(jù)地塊屬性推導(dǎo)。

30、目定位 客戶客戶 市場背景市場背景 在在合適的土地合適的土地上為上為合適的客戶合適的客戶提供與之提供與之匹配的產(chǎn)品匹配的產(chǎn)品 在了解土地的基礎(chǔ)上選擇客戶在了解土地的基礎(chǔ)上選擇客戶 通過客戶判斷與競爭尋找機(jī)會(huì)通過客戶判斷與競爭尋找機(jī)會(huì) 項(xiàng)目定。

31、突出特點(diǎn):樣板房面積多,樣板房面積占項(xiàng)目總面積比率大 樣板房成本高,樣板房成本占項(xiàng)目總貨值比率大 樣板房貨值大,樣板房貨值占項(xiàng)目凈利潤比率大 二集團(tuán)優(yōu)秀成本案例解讀 成本工作經(jīng)驗(yàn)總結(jié)類 突出特點(diǎn):樣板房面積多,樣板房面積占項(xiàng)目總面積比率大 。

32、待加強(qiáng)的方面 四值得深思的問題四值得深思的問題 五時(shí)間節(jié)點(diǎn)的控制及合理程度評判五時(shí)間節(jié)點(diǎn)的控制及合理程度評判 一規(guī)劃流程中涉及到的問題及案例分析 1為什么要選擇策劃公司為什么要選擇策劃公司 1對項(xiàng)目所在地區(qū)房地產(chǎn)市場進(jìn)行宏觀中對項(xiàng)目所在地區(qū)。

33、 深圳中原建筑中心 深圳中原建筑中心 深圳中原建筑中心 深圳中原建筑中心 深圳中原建筑中心 深圳中原建筑中心 深圳中原建筑中心 深圳中原建筑中心 深圳中原建筑中心 深圳中原建筑中心 深圳中原建筑中心 深圳中原建筑中心 深圳中原建筑中心 深圳。

34、陽臺(tái),挑梁等把只計(jì)算半建筑面積比如未封閉的陽臺(tái),挑梁等 和不計(jì)算建筑面積的各類建筑比如層高小于和不計(jì)算建筑面積的各類建筑比如層高小于2.20m2.20m以下的夾層,插以下的夾層,插 層,技術(shù)層和層高小于層,技術(shù)層和層高小于2.20m2.20。

35、區(qū)位,如何避免同室操戈 同一企業(yè),不同區(qū)位,相似定位,如何避免競爭 地王項(xiàng)目,成本高企,資源平平,甲方期望甚高,問題多多,該從哪個(gè)角度思 考如何一步步解決問題. willanwillan 4 過渡頁 TRANSITION PAGE 項(xiàng)目定位。

36、性推導(dǎo)定位 依據(jù)市場調(diào)研推導(dǎo)定位 依據(jù)客戶調(diào)研推導(dǎo)定位 根據(jù)地塊屬性做定位 案例:濟(jì)南央墅 根據(jù)地塊屬性做定位 案例:廈門萬科湖心島 根據(jù)地塊屬性做定位 案例:諸多地王項(xiàng)目 青島紫御觀邸青島紫御觀邸北京九號公館北京九號公館 根據(jù)地塊屬性推導(dǎo)。

37、期市場調(diào)研市場調(diào)研 與客戶定位 項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略 及形象定位及形象定位 產(chǎn)品定位及產(chǎn)品定位及 魅力化策劃魅力化策劃 營銷管理營銷管理 與執(zhí)行與執(zhí)行 整合營銷傳播整合營銷傳播 項(xiàng)目拓展項(xiàng)目拓展 售后服務(wù)售后服務(wù) 及客戶管理及客戶管理 。

38、 和不計(jì)算建筑面積的各類建筑比如層高小于和不計(jì)算建筑面積的各類建筑比如層高小于2.20m2.20m以下的夾層,插以下的夾層,插 層,技術(shù)層和層高小于層,技術(shù)層和層高小于2.20m2.20m的地下室和半地下室,房屋的天面,挑的地下室和半地下室。

39、最新政策動(dòng)態(tài)的市場需求與最新政策動(dòng)態(tài) 4.4.開展開展REITsREITs業(yè)務(wù)對商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的意義業(yè)務(wù)對商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的意義 5 5. .國內(nèi)國內(nèi)REITSREITS實(shí)務(wù)操作模式:交易所實(shí)務(wù)操作模式:交易所REITsREITs和銀行間和銀行間。

40、足此類需求 這部分需求主要是為了盈利,城 市更新帶來的各類資源的改善, 使得產(chǎn)品大幅度升值,會(huì)吸引大 量投資者的目光 更新地塊的產(chǎn)品是此類需求者 更新地塊的產(chǎn)品是此類需求者 最主要的目標(biāo)最主要的目標(biāo) 城市更新對房地產(chǎn)供給市場的影響城市更新對。

41、區(qū)位,如何避免同室操戈 同一企業(yè),不同區(qū)位,相似定位,如何避免競爭 地王項(xiàng)目,成本高企,資源平平,甲方期望甚高,問題多多,該從哪個(gè)角度思 考如何一步步解決問題. willanwillan 4 過渡頁 TRANSITION PAGE 項(xiàng)目定位。

42、性推導(dǎo)定位 依據(jù)市場調(diào)研推導(dǎo)定位 依據(jù)客戶調(diào)研推導(dǎo)定位 根據(jù)地塊屬性做定位 案例:濟(jì)南央墅 根據(jù)地塊屬性做定位 案例:廈門萬科湖心島 根據(jù)地塊屬性做定位 案例:諸多地王項(xiàng)目 青島紫御觀邸青島紫御觀邸北京九號公館北京九號公館 根據(jù)地塊屬性推導(dǎo)。

43、型情況產(chǎn)品未定型情況 由于產(chǎn)品尚未定型,思考的方向是如何選擇目標(biāo)市場,針對 選擇的目標(biāo)客戶制定具有競爭力的產(chǎn)品策略 產(chǎn)品已定型產(chǎn)品已定型 4 思考點(diǎn)思考點(diǎn) 項(xiàng)目 市場 客戶 項(xiàng)目思考分為分土地開發(fā)商產(chǎn)品三個(gè)方面 包括地塊狀況環(huán)境交通景觀資源。

44、簡介 物業(yè)地址物業(yè)地址 河西大街與廬山路交匯處河西大街與廬山路交匯處 規(guī)模規(guī)模 占地占地240240畝,總建面畝,總建面3030萬萬,目前已開發(fā),目前已開發(fā)9 9萬萬 產(chǎn)品形式產(chǎn)品形式 多層小高層精裝修多層小高層精裝修 戶型面積戶型面積 兩。

45、體系的落地,保障企業(yè)戰(zhàn)略的執(zhí)行. 房地產(chǎn)開發(fā)成本的構(gòu)成房地產(chǎn)開發(fā)成本的構(gòu)成 1土地成本約占項(xiàng)目總成本的3035左右 2前期費(fèi)用約占項(xiàng)目總成本的23左右 3工程成本 約占項(xiàng)目總成本的5055左右 4營銷成本 約占項(xiàng)目總成本的58左右 5管理成。

46、326111112544144020406080100120140160項(xiàng)目界定項(xiàng)目分析宏觀背景區(qū)域規(guī)劃房地產(chǎn)市場樓盤掃描消費(fèi)者模式研究模式判斷案例分析定位策略合計(jì)本報(bào)告是嚴(yán)格保密的.4合肥百協(xié)項(xiàng)目報(bào)告數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)合肥百協(xié)項(xiàng)目報(bào)告數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)合肥百。

47、 如何做到科學(xué)客觀準(zhǔn)確房地產(chǎn)定位如何做到科學(xué)客觀準(zhǔn)確房地產(chǎn)定位 問題一:問題一: 問題二:問題二: 交流討論 定位這一概念源自軍事領(lǐng)域,本義是驅(qū)動(dòng)軍隊(duì)抵達(dá)決戰(zhàn)地點(diǎn). 定位,泛指確定或指出的方位地方. 何謂定位 市場定位 定位Position。

48、給目標(biāo)消費(fèi)者的動(dòng)態(tài)過程杰克 特勞特 場產(chǎn)品營營銷銷定位品牌概念品牌值企業(yè)形象品牌客戶心需求產(chǎn)品客戶訪場位引領(lǐng)者跟隨者挑戰(zhàn)者補(bǔ)缺者在特定場針對目標(biāo)人群做么產(chǎn)品土地組建精干團(tuán)隊(duì)爭惠條深入場調(diào)研項(xiàng)目定位精準(zhǔn)加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)制實(shí)成就享保障同心享多位一體區(qū)域。