房地產(chǎn)定位方式的優(yōu)缺點(diǎn)Tag內(nèi)容描述：
1、 主 題 策 劃 概 念 房地產(chǎn) 項(xiàng)目主 題 房地產(chǎn)項(xiàng)目主題具有層次性,有宏觀和微觀主題之分.宏觀主題 主要針對(duì)項(xiàng)目整體而言,是貫穿整個(gè)項(xiàng)目的中心思想.微觀主題 則針對(duì)項(xiàng)目的不同組成部分或者同一個(gè)項(xiàng)目的不同階段,是在項(xiàng) 目開(kāi)發(fā)的各個(gè)環(huán)節(jié)表現(xiàn)。
2、力,烘托股 買(mǎi)氣氛 2 在正式開(kāi)售前籠絡(luò)一批客 戶 內(nèi)部認(rèn)購(gòu)會(huì)由原來(lái)演變成發(fā)展 商檢驗(yàn)市場(chǎng)和操縱氣氛又一伎 倆。
3、外化在 對(duì)物業(yè)的要求上各不相同.而事實(shí)上目前我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)無(wú)論是在住宅商鋪寫(xiě)字樓 物業(yè)的定位上沒(méi)有形成自己的特色,內(nèi)地的企業(yè)沿用沿海房地產(chǎn)企業(yè)的定位風(fēng)格,而沿海 城市借鑒國(guó)外公司的定位理論.還有些房地產(chǎn)企業(yè)在市場(chǎng)定位時(shí)一味強(qiáng)調(diào)地段論,把。
4、老師,當(dāng)?shù)刂е推髽I(yè)職工.回鄉(xiāng)打工者等 1因?yàn)榭h城人口相對(duì)大城市少,信息對(duì)稱率很高,可以采用掃街的形式進(jìn)行 DM 單的發(fā)放,讓項(xiàng)目直接 面對(duì)消費(fèi)者. 2.舉辦活動(dòng),在主要街道牽橫幅進(jìn)行宣傳,擴(kuò)大信息受眾人群. 3口碑效應(yīng)不可忽視的軟性廣告。
5、列金融土地房產(chǎn) 政策,為偏離正常發(fā)展軌道的樓市降溫使得整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)回歸理性, 這為房地產(chǎn)也以后長(zhǎng)期穩(wěn)定發(fā)展提供了保證. 盡管如此,在上海,房地產(chǎn)市場(chǎng)投資規(guī)模仍在穩(wěn)步擴(kuò)大.房地產(chǎn)業(yè)的支 柱產(chǎn)業(yè)地位仍在凸顯.2003 年全年房地產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值 。
6、防范房地產(chǎn)企業(yè)不同拿地方式實(shí)操及風(fēng)險(xiǎn)防范 目錄目錄 3 土地獲取 土地市場(chǎng)招拍掛 資本市場(chǎng)收購(gòu) 一二級(jí)聯(lián)動(dòng) 二級(jí)市場(chǎng) 直接進(jìn)行直接進(jìn)行 項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓 股權(quán)收購(gòu) 部分收購(gòu) 全部收購(gòu) 收購(gòu)項(xiàng)目公司 商品房包銷 承包經(jīng)營(yíng) 一房地產(chǎn)企業(yè)六種拿地。
7、度.產(chǎn)業(yè)投資基金通過(guò)向多數(shù)投投 資者發(fā)行基金份額設(shè)立基金公司,由基金公司自任基金管理人或另行委托基金管資者發(fā)行基金份額設(shè)立基金公司,由基金公司自任基金管理人或另行委托基金管 理人管理基金資產(chǎn),由基金托管人來(lái)托管基金資產(chǎn),從事創(chuàng)業(yè)投資企業(yè)重組。
8、讓我想起我當(dāng)初進(jìn) 入地產(chǎn)策劃這一行時(shí)的情景. 那是 10 年前吧,我有幸接觸到廣州疊彩園項(xiàng)目的策劃書(shū),有七八家 代理公司參與競(jìng)爭(zhēng),每家公司的策劃報(bào)告都有三四大本,當(dāng)時(shí),我剛進(jìn)入房 地產(chǎn)策劃業(yè),對(duì)策劃一竅不通,并且有一種莫測(cè)高深的恐懼感.望著。
9、改坐銷為行銷 白天拓客,夜間銷售; 體驗(yàn)營(yíng)銷常態(tài)化,好案場(chǎng)自己會(huì)說(shuō)話. 第二部分: 客戶拓展的戓略目的 資源拓展: 開(kāi)拓社會(huì)資源為我司所用; 第二部分:客戶拓展的戓略目的 客戶拓展: 挖掘意向客戶,幵達(dá)至成 交. 建立穩(wěn)固的有效的客戶渠道。
10、 宏觀經(jīng)濟(jì)政策分析 五 辦公樓項(xiàng)目市場(chǎng)分析及定位 六 零售項(xiàng)目市場(chǎng)分析及定位 七 酒店項(xiàng)目市場(chǎng)分析及定位 八 服務(wù)式公寓項(xiàng)目市場(chǎng)分析及定位 九 項(xiàng)目綜合分析 一財(cái)務(wù)可行性分析 Month 00, 2002 3 一商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)研究概述一商業(yè)。
11、自調(diào)控 14 個(gè)月 來(lái),銀行利率不斷上調(diào),銀根收緊,銀行貸款同比出現(xiàn)較大幅度的下降.截止 5 月底,2011 年銀行貸款增 幅不到 10,而 2010 年銀行貸款增幅最高曾達(dá)到 46.1.預(yù)收賬款增幅相比 2010 年也同樣出現(xiàn)了下降. 。
12、票由 A 企業(yè)開(kāi)具,A 企業(yè)按照該樓盤(pán)銷售收 入的 3支付乙方開(kāi)發(fā)銷售手續(xù)費(fèi). 實(shí)務(wù)中,擁有土地使用權(quán)而沒(méi)有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)的情形比較常見(jiàn),這樣與 具備房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)資質(zhì)的企業(yè)進(jìn)行合作聯(lián)建就會(huì)應(yīng)勢(shì)而生.本案例中,A 企 業(yè)自身不具備開(kāi)發(fā)資質(zhì)。
13、筑,高矮參差,既能豐富造型,又能視棟別用途作彈性規(guī)劃.不論基于何種原 因,產(chǎn)品定位的最終結(jié)果勢(shì)必在每塊土地上產(chǎn)生或高或低或胖或瘦或單棟或多棟的建 筑物,而所謂的容積率利用,就是指如何將每塊土地的總可建建筑面積樓地面面積利用 到極致. 同樣一。
14、類特殊的發(fā)言者,都有其明顯的表現(xiàn)特征,我們分 別五種動(dòng)物形象來(lái)代表他們.每一種由他們引發(fā)的意外情況,都有相應(yīng)的對(duì)策, 這些對(duì)策掌握程度的深淺,會(huì)直接影響會(huì)議的效果. 4.1與與Cicada 蟬相遇蟬相遇 4.1.1 蟬癥狀蟬癥狀; 愛(ài)講故事。
15、相同區(qū)位,如何避免同室操戈 同一企業(yè),不同區(qū)位,相似定位,如何避免競(jìng)爭(zhēng) 地王項(xiàng)目,成本高企,資源平平,甲方期望甚高,問(wèn)題多多,該從哪個(gè)角度思 考如何一步步解決問(wèn)題. willanwillan 4 過(guò)渡頁(yè) TRANSITION PAGE 項(xiàng)目。
16、招標(biāo)人一份. 2項(xiàng)目審批部門(mén)核準(zhǔn)的招標(biāo)方式文件或關(guān)于招標(biāo)方式的審批材料附表后. 3經(jīng)辦人需附法人委托函件. 招標(biāo)辦蓋章處 。
17、大程度上都取決于與一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的定位經(jīng)營(yíng)能否成功持久,在很大程度上都取決于與 商戶品牌的合作方式上.同時(shí),商戶品牌開(kāi)店成功與否,關(guān)鍵也是取商戶品牌的合作方式上.同時(shí),商戶品牌開(kāi)店成功與否,關(guān)鍵也是取 決于和商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目究竟選擇什么樣的合。
18、第一家達(dá)到 1000 億的公司,今年也會(huì)如愿達(dá)到 2000 億,也許 3 年后 還會(huì) 3000 億,萬(wàn)科已經(jīng)在十多年里,一直領(lǐng)先.萬(wàn)科今天已經(jīng)成功從一家專業(yè) 化的房企轉(zhuǎn)變成了系統(tǒng)化的房企,并正在成為金融房企.在別人還在考慮縱向整 合的情況下。
19、品定位 CONTENTS 01 LOREM IPSUM DOLOR 02 LOREM IPSUM DOLOR 03 LOREM IPSUM DOLOR 04 LOREM IPSUM DOLOR 目 錄 1. 過(guò)去常用的幾種定位邏輯 依據(jù)地塊。
20、建筑, 高矮參差, 既能豐富造型, 又能視棟別用途作彈性規(guī)劃, 不論基于何種原因, 產(chǎn)品定位的最終結(jié)果勢(shì)必在每塊土地上產(chǎn)生或高 或低或胖或瘦或單棟或多棟的建筑物,而所謂的容積率利用,就 是指如何將每塊土地的總可建建筑面積樓地面面積利用到極致。
21、而提升企業(yè)品牌等諸多 優(yōu)勢(shì),從而受到廣大開(kāi)發(fā)商的普遍青睞.但是硬幣總有其兩面性,同樣還是由于體量大的原 因,大盤(pán)開(kāi)發(fā)具有建設(shè)周期和銷售較長(zhǎng)需要較大的消費(fèi)群體來(lái)滿足和消化需要開(kāi)發(fā)者雄 厚的資金實(shí)力來(lái)支持等不利因素,這些特點(diǎn)決定了大盤(pán)營(yíng)銷區(qū)別于。
22、等級(jí), 分管副總裁最終審定. 排序方式如下: 組織類別組織類別 排序?qū)ο笈判驅(qū)ο?月度排序月度排序 季度季度 年度排序年度排序 備注備注 項(xiàng)目公司 C 級(jí)員工 在組織內(nèi)單獨(dú)排序 在組織內(nèi)單獨(dú)排序 若C 級(jí)員工5 人時(shí),CDE 級(jí)一起排序 D。
23、目標(biāo)客戶利益促進(jìn)銷售增長(zhǎng) 促銷的使用目的促銷的使用目的 增加上門(mén)量增加上門(mén)量 促進(jìn)成交促進(jìn)成交 足夠的上門(mén)量是保證高成交量的 基礎(chǔ) 短期內(nèi)促進(jìn)樓盤(pán)銷售增長(zhǎng)的目的:短期內(nèi)促進(jìn)樓盤(pán)銷售增長(zhǎng)的目的: 促銷促銷方式方式的主要分類的主要分類 折扣減。
24、工作中標(biāo)準(zhǔn)化所發(fā)揮的作用設(shè)計(jì)工作中標(biāo)準(zhǔn)化所發(fā)揮的作用 總承包商選擇過(guò)程中標(biāo)準(zhǔn)化所發(fā)揮的作用總承包商選擇過(guò)程中標(biāo)準(zhǔn)化所發(fā)揮的作用 4總總 結(jié)結(jié) 1由客戶效率到標(biāo)準(zhǔn)化由客戶效率到標(biāo)準(zhǔn)化 客戶與效率的實(shí)現(xiàn)方式客戶與效率的實(shí)現(xiàn)方式標(biāo)準(zhǔn)化標(biāo)準(zhǔn)化 1客。
25、區(qū)位,如何避免同室操戈 同一企業(yè),不同區(qū)位,相似定位,如何避免競(jìng)爭(zhēng) 地王項(xiàng)目,成本高企,資源平平,甲方期望甚高,問(wèn)題多多,該從哪個(gè)角度思 考如何一步步解決問(wèn)題. willanwillan 5 過(guò)渡頁(yè) TRANSITION PAGE 項(xiàng)目定位。
26、性推導(dǎo)定位 依據(jù)市場(chǎng)調(diào)研推導(dǎo)定位 依據(jù)客戶調(diào)研推導(dǎo)定位 根據(jù)地塊屬性做定位 案例:濟(jì)南央墅 根據(jù)地塊屬性做定位 案例:廈門(mén)萬(wàn)科湖心島 根據(jù)地塊屬性做定位 案例:諸多地王項(xiàng)目 青島紫御觀邸青島紫御觀邸北京九號(hào)公館北京九號(hào)公館 根據(jù)地塊屬性推導(dǎo)。
27、得100分, 每增減挑戰(zhàn)目標(biāo)基本目標(biāo)20加減1分 GG01.03回款額年度回款總額 比率法:完成基本目標(biāo)得80分,完成挑戰(zhàn)目標(biāo)得100分, 每增減挑戰(zhàn)目標(biāo)基本目標(biāo)20加減1分 GG01.04 股東權(quán)益回報(bào)率ROE 凈利潤(rùn)凈資產(chǎn)100 比率法。
28、需要隨之改變 01 引子部分 新拓客主要是拓用戶,拓粉絲,通過(guò)掃碼將用戶導(dǎo)入平臺(tái) 用戶抗性低,拓客效率高,未成交客戶也可為項(xiàng)目做傳播和推薦 01 引子部分 那新拓客怎么才能做好呢 01 引子部分 每一位粉絲導(dǎo)入,都有一個(gè)密碼.只要人物,地點(diǎn)。
29、目定位 客戶客戶 市場(chǎng)背景市場(chǎng)背景 在在合適的土地合適的土地上為上為合適的客戶合適的客戶提供與之提供與之匹配的產(chǎn)品匹配的產(chǎn)品 在了解土地的基礎(chǔ)上選擇客戶在了解土地的基礎(chǔ)上選擇客戶 通過(guò)客戶判斷與競(jìng)爭(zhēng)尋找機(jī)會(huì)通過(guò)客戶判斷與競(jìng)爭(zhēng)尋找機(jī)會(huì) 項(xiàng)目定。
30、需要隨之改變 01 引子部分 新拓客主要是拓用戶,拓粉絲,通過(guò)掃碼將用戶導(dǎo)入平臺(tái) 用戶抗性低,拓客效率高,未成交客戶也可為項(xiàng)目做傳播和推薦 01 引子部分 那新拓客怎么才能做好呢 01 引子部分 每一位粉絲導(dǎo)入,都有一個(gè)密碼.只要人物,地點(diǎn)。
31、 足對(duì)居住的要求.這樣的販房人群在一個(gè)地?cái)谥辽贀碛幸惶滓陨系淖?房 投資型人群 擁有至少一套以上房產(chǎn)人群,為了把自有資金尋找出路 的人,他們更大的目的是經(jīng)濟(jì)收益回報(bào)及資產(chǎn)增值. 住宅購(gòu)買(mǎi)人群類型 自用型 販買(mǎi)商鋪或?qū)懽謽怯米鹘?jīng)營(yíng)或者辦公自有。
32、區(qū)位,如何避免同室操戈 同一企業(yè),不同區(qū)位,相似定位,如何避免競(jìng)爭(zhēng) 地王項(xiàng)目,成本高企,資源平平,甲方期望甚高,問(wèn)題多多,該從哪個(gè)角度思 考如何一步步解決問(wèn)題. willanwillan 4 過(guò)渡頁(yè) TRANSITION PAGE 項(xiàng)目定位。
33、金九銀十,中性偏淡 中美貿(mào)易沖擊,非常負(fù)面,對(duì)房企中性 731政策層面,遏制對(duì),房企是利空 龍頭地產(chǎn)商帶頭降價(jià)裁人,利淡 此環(huán)境還會(huì)持續(xù),也許一年到一年半 加上融資難,成本飆升,說(shuō)明地產(chǎn)環(huán)境惡劣. 結(jié)論結(jié)論:房企的寒冬已開(kāi)始房企的寒冬已開(kāi)始。
34、購(gòu):指項(xiàng)目工程實(shí)施過(guò)程中的咨詢服務(wù)工程施工設(shè)備材料等方 面的采購(gòu),包括但不限于有關(guān)設(shè)計(jì)施工監(jiān)理招標(biāo)代理造價(jià)咨詢策劃營(yíng)銷 代理物業(yè)管理委托;建筑安裝施工;電梯空調(diào)石材門(mén)窗潔具等的采購(gòu). 3.2 采購(gòu)方式:指各項(xiàng)采購(gòu)業(yè)務(wù)采用的操作方式,包括戰(zhàn)略。
35、區(qū)位,如何避免同室操戈 同一企業(yè),不同區(qū)位,相似定位,如何避免競(jìng)爭(zhēng) 地王項(xiàng)目,成本高企,資源平平,甲方期望甚高,問(wèn)題多多,該從哪個(gè)角度思 考如何一步步解決問(wèn)題. willanwillan 4 過(guò)渡頁(yè) TRANSITION PAGE 項(xiàng)目定位。
36、型情況產(chǎn)品未定型情況 由于產(chǎn)品尚未定型,思考的方向是如何選擇目標(biāo)市場(chǎng),針對(duì) 選擇的目標(biāo)客戶制定具有競(jìng)爭(zhēng)力的產(chǎn)品策略 產(chǎn)品已定型產(chǎn)品已定型 4 思考點(diǎn)思考點(diǎn) 項(xiàng)目 市場(chǎng) 客戶 項(xiàng)目思考分為分土地開(kāi)發(fā)商產(chǎn)品三個(gè)方面 包括地塊狀況環(huán)境交通景觀資源。
37、場(chǎng)結(jié)構(gòu)現(xiàn)狀 一 二 一一 中國(guó)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)發(fā)展階段界定中國(guó)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)發(fā)展階段界定 3 從發(fā)達(dá)國(guó)家房地產(chǎn)金融的發(fā)展歷程來(lái)看,一般都會(huì)經(jīng)歷如下三個(gè)階段: 第三階段第三階段: :成熟成熟 第二階段第二階段: :發(fā)展發(fā)展 第一階段第一階段: 。
38、做自我介紹的房地產(chǎn)銷售話術(shù)中的電話營(yíng)銷話術(shù).接通電話后,首先 要向客戶問(wèn)好,如: 上午下午好 您好,是先生嗎等問(wèn)候語(yǔ),然后做自我 介紹: 先生,我是保定電信的業(yè)務(wù)代表小張,今天想借這個(gè)機(jī)會(huì)和您交換一下 您對(duì)互聯(lián)網(wǎng)的的看法,能否打擾您 5 分。
39、將要反悔的理由盡量解除, 甚至以激將法或欲擒故縱法逼其將后路堵死.但不能盲目 逼定,做到心急而口不急,語(yǔ)速節(jié)奏沉穩(wěn)而有力度,攻其 弱點(diǎn). 逼定過(guò)程應(yīng)使用強(qiáng)勢(shì)推銷的基本原則,透過(guò)與購(gòu)房局 勢(shì)有關(guān)的聊天話題例如政策問(wèn)題貨幣分房對(duì)房市影響 等來(lái)引。
40、確定n第六節(jié) 房地產(chǎn)的垂直價(jià)差 n第七節(jié) 房地產(chǎn)水平價(jià)差 第二節(jié) 房地產(chǎn)定價(jià)目標(biāo) n定價(jià)目標(biāo)是整個(gè)價(jià)格制定工作的靈魂.房地產(chǎn)定價(jià)目標(biāo)可以歸納為追求利潤(rùn)最大化追求市場(chǎng)占有率最大化樹(shù)立企業(yè)形象加快資金周轉(zhuǎn)速度等幾種不同的形式.第二節(jié) 房地產(chǎn)定價(jià)。
41、 如何做到科學(xué)客觀準(zhǔn)確房地產(chǎn)定位如何做到科學(xué)客觀準(zhǔn)確房地產(chǎn)定位 問(wèn)題一:問(wèn)題一: 問(wèn)題二:問(wèn)題二: 交流討論 定位這一概念源自軍事領(lǐng)域,本義是驅(qū)動(dòng)軍隊(duì)抵達(dá)決戰(zhàn)地點(diǎn). 定位,泛指確定或指出的方位地方. 何謂定位 市場(chǎng)定位 定位Position。
42、產(chǎn)企業(yè)是難以繼續(xù)依賴銀行貸款的,這就把金融創(chuàng)新逼上了臺(tái)面后者又需要與個(gè)性化的融資模式結(jié)合才能落到實(shí)處.十二種創(chuàng)新途徑根據(jù)經(jīng)驗(yàn)觀察和梳理,我們列舉出12 種房地產(chǎn)金融創(chuàng)新的途徑有別于傳統(tǒng)的向銀行貸款.每種創(chuàng)新融資工具特征各異,包括政策約束風(fēng)險(xiǎn)。
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