房地產(chǎn)開發(fā)流程與策略Tag內(nèi)容描述：
1、門: 三級(jí)成本超支預(yù)警 二級(jí)成本超支預(yù)警 一級(jí)成本超支 預(yù)警 CC03表部門考核標(biāo) 準(zhǔn)內(nèi)調(diào)整申請(qǐng) 項(xiàng)目負(fù)責(zé)人審批 備案,同意 調(diào)整CC03表 機(jī)動(dòng)數(shù)申請(qǐng) 項(xiàng)目負(fù)責(zé)人審批審批對(duì)口審核備案 調(diào)整 CC03表 風(fēng)險(xiǎn)金申請(qǐng)對(duì)口審核審批審核 機(jī)動(dòng)數(shù)調(diào)。
2、訂狀態(tài)修改內(nèi)容修改人審核人批準(zhǔn)人2016.012.流程概況3.材料設(shè)備驗(yàn)收董彥偉賀勇龍邱曉隼1. 流程圖1.1. 本流程旨在強(qiáng)化部門間工作銜接,以提升工作效率為目的,在此目標(biāo)下,將根據(jù)實(shí)際運(yùn)行狀況對(duì)流程進(jìn)行合理的調(diào)整,任何合理化建議均可向集。
3、她得知集團(tuán)在新城市設(shè) 立了分公司,預(yù)計(jì)會(huì)有大量的職位空缺,積極上進(jìn)的她對(duì)此躍躍欲試,但是因?yàn)椴涣私饩吡⒘朔止?預(yù)計(jì)會(huì)有大量的職位空缺,積極上進(jìn)的她對(duì)此躍躍欲試,但是因?yàn)椴涣私饩?體的空缺崗位和崗位要求,同時(shí)不知道通過怎樣的渠道才能進(jìn)行申。
4、 1流程概況流程概況 流程目的流程目的 為保持公司可持續(xù)發(fā)展,在尋找和確定房地產(chǎn)新項(xiàng)目前,對(duì)其可行性進(jìn) 行科學(xué)論證,有效規(guī)避風(fēng)險(xiǎn),提高項(xiàng)目決策的規(guī)范性和計(jì)劃性. 流程風(fēng)險(xiǎn)流程風(fēng)險(xiǎn) 項(xiàng)目可行性決策所需的信息不全面或不準(zhǔn)確造成決策失誤帶來的投資。
5、理部品到現(xiàn)場后的管理規(guī)定結(jié) 算依據(jù)等相關(guān)內(nèi)容. 本規(guī)定的撰寫為部品小組根據(jù)實(shí)際操作近一年來的工作總結(jié)與歸納, 其中結(jié)合了城花項(xiàng) 目經(jīng)理部與公司成本管理部及設(shè)計(jì)部的良好建議, 但因撰寫人員水平有限, 請(qǐng)各位領(lǐng)導(dǎo)及同 事批評(píng)指正,以使本手冊(cè)不斷。
6、核人 批準(zhǔn)人批準(zhǔn)人 1.1.目的目的 明確精裝修包括樣板間和大面積裝修的流程和工期,更好的進(jìn)行精裝修 管理操作. 2 2.適用范圍適用范圍 深圳萬科所有精裝修項(xiàng)目,含惠州項(xiàng)目和東莞雙城水岸項(xiàng)目. 3 3精裝修房標(biāo)準(zhǔn)流程和參考工期精裝修房標(biāo)準(zhǔn)。
7、發(fā)一般流程中國5 5段模型段模型 項(xiàng)目取得之前項(xiàng)目取得之前 策劃階段策劃階段 0.51年年 前期準(zhǔn)備前期準(zhǔn)備 準(zhǔn)備階段準(zhǔn)備階段 建設(shè)及銷售建設(shè)及銷售 實(shí)施階段實(shí)施階段 竣工入伙竣工入伙 完工階段完工階段 物業(yè)交接物業(yè)交接 管理管理 運(yùn)營階段。
8、計(jì)任務(wù)書內(nèi)容進(jìn)行工作,階段成果除業(yè)主要求外尚包 括: 總平面規(guī)劃構(gòu)思圖 分期規(guī)劃 基地規(guī)劃底層規(guī)劃 總圖首層平面圖 基地及建筑物基本數(shù)據(jù) 建筑物剖面圖 總平面交通組織分析構(gòu)思圖 總平面景觀分析構(gòu)思圖 城市輪廓分析構(gòu)思圖 各組團(tuán)的建筑概念設(shè)計(jì)。
9、地證由國土部門頒發(fā),是土地權(quán)屬證明,載明了土 地用途及使用期限只是載明;建設(shè)用地規(guī)劃許可證由規(guī)劃部門頒發(fā),是核 定土地用途及用地界線的法律依據(jù);規(guī)劃要點(diǎn)批復(fù)由規(guī)劃部門頒發(fā),是確定土 地使用強(qiáng)度指標(biāo)的法律依據(jù),如容積率啊建筑密度啊停車位配置要。
10、查可研報(bào)告 對(duì)可研批復(fù),兩委會(huì)簽,即下達(dá)規(guī)劃設(shè)計(jì)任務(wù);運(yùn)用營銷策劃展示設(shè)計(jì)系統(tǒng)進(jìn)行融資運(yùn)作 據(jù)此辦理征地及前期規(guī)劃準(zhǔn)備工作,開規(guī)劃設(shè)計(jì)任務(wù)通知 規(guī)劃局法征地意見函 到土地管理部門及土地使用部門征求意見 新征地到土地局規(guī)劃局鄉(xiāng)政府村公所 舊城。
11、置階段的相關(guān)稅費(fèi) . 10 第四章 房地產(chǎn)開發(fā)階段 . 10 第四步 立項(xiàng)和可行性研究的法律程序 . 10 第四項(xiàng) 立項(xiàng)和可行性研究階段的相關(guān)稅費(fèi) . 11 第五步 規(guī)劃設(shè)計(jì)和市政配套法律程序 . 11 第五項(xiàng) 規(guī)劃設(shè)計(jì)和市政配套的相關(guān)稅費(fèi)。
12、理施工圖設(shè)計(jì)文件審查.4 2.2.5 辦理管線工程規(guī)劃許可證.4 2.2.6 辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證.5 2.2.7 工程質(zhì)量監(jiān)督.5 2.2.8 工程施工安全監(jiān)督.6 2.2.9 辦理施工許可證手續(xù).8 2.2.10 樁檢登記程序.9 2。
13、分析和 產(chǎn)品分析等,對(duì)項(xiàng) 目 定 位 客 戶 定 位產(chǎn)品定位等, 提出策略性方案. 成本測算:針對(duì)多個(gè)方案進(jìn)行 初步成本測算利潤率分析及 比選 進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)的方 案 設(shè) 計(jì) 和 成 本 測 算. 開發(fā)周期及付款計(jì)劃 根據(jù)土地的開工條 件市場。
14、線城市的實(shí)際情況.六線城市就是鎮(zhèn),我曾經(jīng)為一個(gè)六線 城市占地逾萬畝的大型項(xiàng)目擔(dān)任顧問,我站在這個(gè)地塊的中央,以我為 圓心,以五公里為半徑,畫一個(gè)圓,在這個(gè)圓圈定的范圍里,除了我自 己,沒有其他靈長目動(dòng)物.在這樣的環(huán)境下,像過去那樣簡簡單單地。
15、許可證附件及附圖.注明:附圖為地形圖加蓋建委章的紅線圖 設(shè)計(jì)方案審查設(shè)計(jì)方案審查用地規(guī)劃許可證;方案文本及總平面圖;方案指標(biāo)核算 取得工程設(shè)計(jì)方案審查意見取得工程設(shè)計(jì)方案審查意見 人防審查人防審查人防地下室設(shè)置意見審批表;人防地下室申請(qǐng)表。
16、計(jì)委 辦理建設(shè) 項(xiàng)目地點(diǎn) 征求意見 辦理規(guī)劃意見書 28天規(guī)委 用地手續(xù) 交交地地場場地地平平整整分分期期 市政工程 工作準(zhǔn)備 總總體體規(guī)規(guī)劃劃方方案案設(shè)設(shè)計(jì)計(jì) a項(xiàng)目立項(xiàng)批復(fù) b建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃審批申報(bào)表 c規(guī)劃意見書及附圖一份 d復(fù)審應(yīng)持修。
17、規(guī)劃總圖審查及確定規(guī)劃設(shè)計(jì)條件;3初步設(shè)計(jì)及施工圖審查;4規(guī)劃報(bào) 建圖審查;5施工報(bào)建;6建設(shè)工程竣工綜合驗(yàn)收備案. 一選址定點(diǎn)階段.此階段一般辦理以下事項(xiàng): 1計(jì)委審查可行性研究報(bào)告和進(jìn)行項(xiàng)目立項(xiàng). 2國土資源局進(jìn)行土地利用總體規(guī)劃和土地。
18、需資料 a. 開發(fā)單位營業(yè)執(zhí)照 b. 開發(fā)資質(zhì)證書 c 用地計(jì)劃審核意見 d. 建筑設(shè)計(jì)方案總平面圖等 e. 其他相關(guān)資料 2.報(bào)批程序與報(bào)批資料 a.將所需資料備齊送至投資咨詢公司,委托其編制項(xiàng)目建議書 b.準(zhǔn)備關(guān)于項(xiàng)目建議書報(bào)批申請(qǐng)報(bào)告。
19、土地利用總體規(guī)劃和土地供應(yīng)方式的審查 3 建委辦理投資開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)條件意見書 4 環(huán)保局辦理生產(chǎn)性項(xiàng)目環(huán)保意見書表 5 文化局地震局園林局水利局對(duì)建設(shè)工程相關(guān)專業(yè)內(nèi)容和范圍進(jìn)行審查 6規(guī)劃部門辦理項(xiàng)目選址意見書 二 規(guī)劃總圖審查及確定規(guī)劃設(shè)。
20、一類一或二類移送法辦 3.利用職務(wù)之便,侵占挪用公司財(cái)物;一類一或二類移送法辦 4.利用公司資源謀取私利;一類一或二類移送法辦 5.違反國家法律法規(guī),構(gòu)成犯罪的行為一類一至三類移送法辦 6.從事第二職業(yè)一類 7. 未按制度規(guī)定的審批權(quán)限以公。
21、間和大面積裝修的流程和工期,更好的進(jìn)行精裝修 管理操作. 2 2.適用范圍適用范圍 深圳萬科所有精裝修項(xiàng)目,含惠州項(xiàng)目和東莞雙城水岸項(xiàng)目. 3 3精裝修房標(biāo)準(zhǔn)流程和參考工期精裝修房標(biāo)準(zhǔn)流程和參考工期 3.1 樣板房樣板房施工流程及工期施工流。
22、多階段多節(jié)點(diǎn)的特點(diǎn).因此,以最小的 成本最快的時(shí)間最優(yōu)的方案取得各項(xiàng)證件批文,爭取公司利益的最大化,就是開發(fā) 報(bào)建的主要工作目的. 房地產(chǎn)項(xiàng)目在運(yùn)作的全過程中,根據(jù)國家及地方有關(guān)法規(guī)文件的規(guī)定,由開發(fā)企業(yè) 向當(dāng)?shù)叵嚓P(guān)行政主管部門及市政部門進(jìn)。
23、間驗(yàn)收: 工程中間驗(yàn)收是指項(xiàng)目施工過程中對(duì)基礎(chǔ)主體裝 飾裝修給排水采暖電氣等分部子分部和分項(xiàng)工 程的質(zhì)量驗(yàn)收 1.1. 工程中間驗(yàn)收的定義: 工程竣工驗(yàn)收與竣工備案的概念 1 1工程中間驗(yàn)收:工程中間驗(yàn)收: 分部分項(xiàng)工程驗(yàn)收: 1.2. 工。
24、供居住空間并改變 人們生存物質(zhì)環(huán)境的一種活動(dòng).人們生存物質(zhì)環(huán)境的一種活動(dòng). 3 房地產(chǎn)項(xiàng)目的整體開發(fā)流程房地產(chǎn)項(xiàng)目的整體開發(fā)流程一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的整體開發(fā)經(jīng)營行為一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的整體開發(fā)經(jīng)營行為 土地獲取土地獲取 定位決策定位決策 產(chǎn)品設(shè)計(jì)產(chǎn)。
25、業(yè)其實(shí)是指開發(fā)商 以住宅為目的進(jìn)行立項(xiàng), 但在設(shè)計(jì)以及建設(shè)階段將其建設(shè)成為可作為寫字樓出售 的一種類型的物業(yè).房地產(chǎn)開發(fā)流程主要包括以下幾個(gè)程序: 1前期的準(zhǔn)備 前期準(zhǔn)備工作主要包括由計(jì)委對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行立項(xiàng)審批, 規(guī)委對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行規(guī)劃 審批。
26、1 負(fù)責(zé)組織并協(xié)調(diào)所有項(xiàng)目從可研至施工圖階段的設(shè)計(jì)管理,負(fù)責(zé)對(duì)各階段設(shè)計(jì)院設(shè)計(jì)單位進(jìn) 行協(xié)調(diào)與管理,對(duì)其輸出的成果進(jìn)行審核,按程序報(bào)送公司評(píng)審審批; 3.1.2 參與施工圖會(huì)審及技術(shù)交底; 3.1.3 負(fù)責(zé)所有項(xiàng)目工程施工階段技術(shù)配合工作。
27、 11 第六章 審計(jì)檔案 . 12 第七章 審計(jì)人員的職業(yè)道德紀(jì)律與法律保護(hù) . 12 第八章 對(duì)內(nèi)部審計(jì)人員的考核與評(píng)價(jià) . 13 第九章 附則 . 13 內(nèi)部審計(jì)工作細(xì)則指導(dǎo)手冊(cè)內(nèi)部審計(jì)工作細(xì)則指導(dǎo)手冊(cè) . 14 一 資產(chǎn)類 . 14。
28、制 . 4 第四章 計(jì)劃指標(biāo)管理 . 5 第五章 經(jīng)營監(jiān)控與偏差分析 . 6 第六章 附 則 . 7 附件一:經(jīng)營計(jì)劃模版 . 8 附件二:XX 集團(tuán)主要計(jì)劃管理會(huì)議匯總表 . 13 附件三:集團(tuán)經(jīng)營分析報(bào)告模版 . 16 附件四:二級(jí)子公。
29、級(jí)子公司薪酬管理方式 . 4 第四章 附則 . 5 高管人員述職報(bào)告制度高管人員述職報(bào)告制度 . 6 第一章 總則 . 6 第二章 述職概述 . 6 第三章 集團(tuán)董事局審議的述職會(huì)議 . 8 第四章 集團(tuán)總裁辦公會(huì)審議的述職會(huì)議 . 9 第。
30、管理 . 3 第六章 附則 . 4 信息報(bào)告管理制度信息報(bào)告管理制度 . 5 第一章 總則 . 5 第二章 職責(zé) . 5 第三章 常規(guī)信息報(bào)告工作細(xì)則 . 5 第四章 重大事項(xiàng)信息報(bào)告工作細(xì)則 . 6 第五章 紀(jì)律與監(jiān)督 . 7 第六章 附。
31、1 資金計(jì)劃編制程序 . 3 4.2 資金計(jì)劃的內(nèi)容 . 4 4.3 銀行借款及其它 . 5 4.4 資金計(jì)劃的控制 . 5 5 其它 . 5 第二部分第二部分 操作流程操作流程 . 7 1. 資金計(jì)劃管理流程 . 7 2. 預(yù)算內(nèi)資金審批。
32、制制性性條條件件發(fā)發(fā)展展中中心心 現(xiàn)現(xiàn)場場踏踏勘勘 對(duì)對(duì)地地塊塊現(xiàn)現(xiàn)狀狀地地質(zhì)質(zhì)條條件件是是否否有有地地 下下埋埋藏藏物物等等影影響響開開發(fā)發(fā)的的因因素素詳詳細(xì)細(xì)了了 解解. 發(fā)發(fā)展展中中心心 了了解解周周邊邊配配套套情情況況 了了解解地地。
33、理施工圖設(shè)計(jì)文件審查.4 2.2.5 辦理管線工程規(guī)劃許可證.4 2.2.6 辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證.5 2.2.7 工程質(zhì)量監(jiān)督.5 2.2.8 工程施工安全監(jiān)督.6 2.2.9 辦理施工許可證手續(xù).8 2.2.10 樁檢登記程序.9 2。
34、工程師簽認(rèn) 基礎(chǔ)工程施工 承包單位處理 口頭通知 發(fā)備忘錄 發(fā)監(jiān)理通知 口頭通知 發(fā)備忘錄 發(fā)監(jiān)理通知 。
35、房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí) 1.大陸房地產(chǎn)制度 2.專業(yè)術(shù)語 all 2006118 房地產(chǎn)開發(fā)流程介紹 1.公部門審批 2.私部門操作 all 20061115 房地產(chǎn)開發(fā)法規(guī)介紹 1.規(guī)劃 2.建筑 3.金融 all 20061122 房地產(chǎn)稅法實(shí)。
36、等專業(yè)設(shè)計(jì)的管理. 2.4 總師辦及設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)審核景觀室內(nèi)設(shè)計(jì)單位,審批景觀方案設(shè)計(jì)室內(nèi)方 案設(shè)計(jì)及建筑初步設(shè)計(jì)景觀初步設(shè)計(jì). 2.5 總師辦負(fù)責(zé)審核室內(nèi)初步設(shè)計(jì)及軟裝設(shè)計(jì). 2.6 總經(jīng)理負(fù)責(zé)確定規(guī)劃建筑設(shè)計(jì)單位,審批建筑方案設(shè)計(jì)建筑材質(zhì)。
37、等專業(yè)設(shè)計(jì)的管理. 2.4 總師辦及設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)審核景觀室內(nèi)設(shè)計(jì)單位,審批景觀方案設(shè)計(jì)室內(nèi)方 案設(shè)計(jì)及建筑初步設(shè)計(jì)景觀初步設(shè)計(jì). 2.5 總師辦負(fù)責(zé)審核室內(nèi)初步設(shè)計(jì)及軟裝設(shè)計(jì). 2.6 總經(jīng)理負(fù)責(zé)確定規(guī)劃建筑設(shè)計(jì)單位,審批建筑方案設(shè)計(jì)建筑材質(zhì)。
38、錯(cuò)誤未指定書簽.第二項(xiàng) 取得開發(fā)土地使用權(quán)的相關(guān)稅費(fèi).錯(cuò)誤未指定書簽.錯(cuò)誤未指定書簽.第三步 拆遷安置階段的法律程序.錯(cuò)誤未指定書簽.錯(cuò)誤未指定書簽.第三項(xiàng) 拆遷安置階段的相關(guān)稅費(fèi).錯(cuò)誤未指定書簽.錯(cuò)誤未指定書簽.第四章房地產(chǎn)開發(fā)階段.錯(cuò)。
39、成果除業(yè)主要求外尚包括:總平面規(guī)劃構(gòu)思圖分期規(guī)劃基地規(guī)劃底層規(guī)劃總圖首層平面圖基地及建筑物基本數(shù)據(jù)建筑物剖面圖總平面交通組織分析構(gòu)思圖總平面景觀分析構(gòu)思圖城市輪廓分析構(gòu)思圖各組團(tuán)的建筑概念設(shè)計(jì)各單體平面構(gòu)思圖工作模型自制各建筑組團(tuán)面積分配表。
40、取項(xiàng)目開發(fā)權(quán)通過招標(biāo)獲取項(xiàng)目開發(fā)權(quán)土地證規(guī)劃選址規(guī)劃定點(diǎn)土地證規(guī)劃選址規(guī)劃定點(diǎn)項(xiàng)目方案概念設(shè)計(jì)項(xiàng)目方案概念設(shè)計(jì)消防防雷環(huán)保人防年度計(jì)劃消防防雷環(huán)保人防年度計(jì)劃前期部董事會(huì)策劃人員技術(shù)設(shè)計(jì)人員財(cái)務(wù)人員工程預(yù)算人員前期部前期部策劃人員研發(fā)部委托。
41、立項(xiàng)和可行性研究階段的相關(guān)稅費(fèi).7第五步 規(guī)劃設(shè)計(jì)和市政配套法律程序. 7第五項(xiàng) 規(guī)劃設(shè)計(jì)和市政配套的相關(guān)稅費(fèi).8第五章項(xiàng)目建設(shè)階段.8第六步 項(xiàng)目開工建設(shè)竣工階段流程.8第六項(xiàng) 項(xiàng)目開工建設(shè)竣工階段的相關(guān)稅費(fèi).10第六章銷售經(jīng)營階段.11。
42、前期準(zhǔn)備1房地產(chǎn)整體概念及內(nèi)涵2思路決定出路:流程戰(zhàn)略導(dǎo)致項(xiàng)目利潤的天壤之別3房地產(chǎn)整體開發(fā)流程: 前期決策期 由拿地到方案定案 重在決策大局已定; 中期實(shí)施期 由施工圖設(shè)計(jì)到入伙 重在執(zhí)行; 后期運(yùn)營期 入伙到房屋拆除 重在服務(wù)與總結(jié)反饋。
43、速度年的發(fā)展速度:20032003年以前,萬科一年以前,萬科一直保持著直保持著2020左右的左右的增長率;而從增長率;而從0404年宏年宏觀調(diào)控開始,萬科的觀調(diào)控開始,萬科的發(fā)展速度提高了一倍,發(fā)展速度提高了一倍,達(dá)到達(dá)到4040左右.左右。
44、副中心區(qū)土地鬧市區(qū)邊緣地帶亞中心區(qū)土地城市邊緣區(qū)土地城市郊區(qū)土地.l按土地利用的性質(zhì)和功能劃分:居住用地公共設(shè)施用地商業(yè)用地工業(yè)用地倉儲(chǔ)用地對(duì)外交通用地道路廣場用地市政公用設(shè)施用地綠地.l按開發(fā)用地投入的形式和程度劃分:生地熟地.熟地:能滿。
45、用功能置換; p5P5房地產(chǎn)綜合開發(fā)的程序房地產(chǎn)綜合開發(fā)的程序 B規(guī)劃摸底:即了解城市總體規(guī)劃對(duì)擬開發(fā)區(qū)域的要求,以便研究開發(fā)建設(shè)的可能性.1用地性質(zhì)土地的規(guī)劃用途;2規(guī)劃紅線要求;3建筑密度與建筑面積容積率的要求;4道路及綠化要求;5市政。
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