房地產(chǎn)開發(fā)前期策劃流程Tag內(nèi)容描述：
1、得土地 直接與土地方或 合作方簽訂協(xié)議 結(jié)束 2 2 5 5 7 7 1717 8 8 9 9 1414 1616 1111 1010 1919 2020 1818 工程管理部 審核 規(guī)劃技術(shù)部 成本估算 技術(shù)可行 市場調(diào)研 成本估算 工期。
2、111910111212.11314151616.112344.11.2.3.4.4.1.12344.1231三 職責(zé)233.1 銷售策劃部3.1.1 負(fù)責(zé)制定項(xiàng)目整體營銷方案,并報(bào)審.3.1.2 負(fù)責(zé)組織選擇合適的營銷供方廣告公司或代理。
3、營銷策劃部主導(dǎo) 規(guī)劃設(shè)計(jì)部項(xiàng)目部物業(yè)公司成本管 理部財(cái)務(wù)管理部 上游流程名稱上游流程名稱 下游流程名稱下游流程名稱 子流程名稱子流程名稱 營銷承包商選擇與管理流程 銷售過程管理流程 部門部門 流程中承擔(dān)職責(zé)流程中承擔(dān)職責(zé) 總經(jīng)理 1 審批營。
4、中心 13 項(xiàng)目公司經(jīng)營 部 14 項(xiàng)目公司經(jīng)營 部 15 項(xiàng)目公司經(jīng)營 部 16項(xiàng)目主管 17銷售經(jīng)理 18 項(xiàng)目公司經(jīng)營 部 19 項(xiàng)目公司經(jīng)營 部 20項(xiàng)目主管 21項(xiàng)目主管 22銷售經(jīng)理 23項(xiàng)目主管 24 。
5、得土地 直接與土地方或 合作方簽訂協(xié)議 結(jié)束 2 2 5 5 7 7 1717 8 8 9 9 1414 1616 1111 1010 1919 2020 1818 工程管理部 審核 規(guī)劃技術(shù)部 成本估算 技術(shù)可行 市場調(diào)研 成本估算 工期。
6、規(guī)劃總圖審查及確定規(guī)劃設(shè)計(jì)條件;3初步設(shè)計(jì)及施工圖審查;4規(guī)劃報(bào) 建圖審查;5施工報(bào)建;6建設(shè)工程竣工綜合驗(yàn)收備案. 一選址定點(diǎn)階段.此階段一般辦理以下事項(xiàng): 1計(jì)委審查可行性研究報(bào)告和進(jìn)行項(xiàng)目立項(xiàng). 2國土資源局進(jìn)行土地利用總體規(guī)劃和土地。
7、需資料 a. 開發(fā)單位營業(yè)執(zhí)照 b. 開發(fā)資質(zhì)證書 c 用地計(jì)劃審核意見 d. 建筑設(shè)計(jì)方案總平面圖等 e. 其他相關(guān)資料 2.報(bào)批程序與報(bào)批資料 a.將所需資料備齊送至投資咨詢公司,委托其編制項(xiàng)目建議書 b.準(zhǔn)備關(guān)于項(xiàng)目建議書報(bào)批申請報(bào)告。
8、 Y 編制營銷推廣策劃方案N 組織審議并形成意見 組織審議并形成意見 Y 依據(jù)責(zé)權(quán)手冊組織評(píng)審 依據(jù)責(zé)權(quán)手冊組織評(píng)審 組織銷售中心開放 前檢查整改 銷售過程 管理 CP 營銷團(tuán)隊(duì)進(jìn)駐 前 期 廣 告 前 期 公 關(guān) 銷售中心開放 前 期 營。
9、劃局 選址 意見 書 選址 測繪院 地形圖管 網(wǎng)現(xiàn)狀圖 曬圖 規(guī)劃局 設(shè) 計(jì) 要 點(diǎn) 申請正式紅線 規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn) 規(guī)劃局 建筑方案 審定意見 方案報(bào)批 規(guī)劃局 排水 設(shè)計(jì) 要點(diǎn) 申報(bào)方案 綜合管網(wǎng)施工圖 規(guī)劃局 給水設(shè) 計(jì)要點(diǎn) 申請方案 設(shè)。
10、劃局 選址 意見 書 選址 測繪院 地形圖管 網(wǎng)現(xiàn)狀圖 曬圖 規(guī)劃局 設(shè) 計(jì) 要 點(diǎn) 申請正式紅線 規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn) 規(guī)劃局 建筑方案 審定意見 方案報(bào)批 規(guī)劃局 排水 設(shè)計(jì) 要點(diǎn) 申報(bào)方案 綜合管網(wǎng)施工圖 規(guī)劃局 給水設(shè) 計(jì)要點(diǎn) 申請方案 設(shè)。
11、分布; 2 購買者動(dòng)機(jī) 3 功能偏好外觀面積地點(diǎn)格局建材公 共設(shè)施價(jià)格付款方式 4 購買時(shí)機(jī)季節(jié)性 5 購買反應(yīng)價(jià)格規(guī)劃地點(diǎn)等 6 購買頻度 6, 結(jié)論二 項(xiàng)目環(huán)境調(diào)研 1, 地塊狀況: 1位置 2 面積 3 地形 4 地貌 5 性質(zhì) 2。
12、究 第三階段第三階段 項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位 第四階段第四階段 市場推廣市場推廣 可行性研究是指開發(fā)商在投資決策前,對(duì)建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行全 面的技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析論證的過程. 其作用在于: 通過市場分析確定項(xiàng)目的可行性 通過財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)確定項(xiàng)目的可行性 1.1 。
13、建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行全面的技 術(shù)經(jīng)濟(jì)分析論證的過程. 是項(xiàng)目投資決策的依據(jù). 是籌集建設(shè)資金的依據(jù) 是開發(fā)商與有關(guān)各部門簽訂協(xié)議合同的依據(jù) 是編制下階段規(guī)劃設(shè)計(jì)的依據(jù) 1.1可行性分析的研究目的 市場分析 市場預(yù)測 收入成本費(fèi)用預(yù)測 財(cái)務(wù)評(píng)估 盈虧。
14、有關(guān)職能部門的意見.二辦理建筑工程施工許可證審批程序二辦理建筑工程施工許可證審批程序建設(shè)工程施工許可證 建設(shè)工程開工證是建筑施工單位符合各種施工條件允許開工的批準(zhǔn)文件,是建設(shè)單位進(jìn)行工程施工的法律憑證,也是房屋權(quán)屬登記的主要依據(jù)之一.沒有開。
15、擬建規(guī)模和建設(shè)地點(diǎn)的初步設(shè)想;3資源情況建設(shè)條件協(xié)作關(guān)系和引進(jìn)國別廠商的初步分析;4投資估算和資金籌措設(shè)想5項(xiàng)目進(jìn)度安排4項(xiàng)目建議書的審查5項(xiàng)目建議書的報(bào)批主管部門及各級(jí)計(jì)委項(xiàng)目建議書通過批準(zhǔn)獲得批準(zhǔn)書后,即可進(jìn)入可行性研究階段,并形成可行。
16、工合同審查墻改水泥基金取得開工證工程可正式開工部位達(dá)到正負(fù)0建筑方案審批四證一計(jì)劃齊全可貸款可開盤銷售排水自來水電力煤氣熱力各項(xiàng)配套驗(yàn)收準(zhǔn)入證產(chǎn)權(quán)證國有土地使用權(quán)招標(biāo)出讓程序 1.天津土地交易中心進(jìn)行招標(biāo)公告,公告期間有意投標(biāo)者可以購買文件。
17、案證明房屋使用說明書房屋質(zhì)量保證書交房客戶簽訂物業(yè)合同第二部分策劃流程房地產(chǎn)運(yùn)作的關(guān)鍵產(chǎn)品定位及產(chǎn)品魅力化策劃整合營銷傳播目錄市場調(diào)查及市場定位戰(zhàn)略定位及形象定位謀略在前贏在執(zhí)行謀略篇之一市場調(diào)查及市場定位目的:客群定位產(chǎn)品定位價(jià)格定位推盤。
18、程項(xiàng)目建議書的編制與報(bào)批三建設(shè)工程項(xiàng)目建議書的編制與報(bào)批1.編制及所需資料a. 開發(fā)單位營業(yè)執(zhí)照b. 開發(fā)資質(zhì)證書c 用地計(jì)劃審核意見d. 建筑設(shè)計(jì)方案總平面圖等e. 其他相關(guān)資料2.報(bào)批程序與報(bào)批資料a.將所需資料備齊送至投資咨詢公司,委。
19、局消防大隊(duì)心公安局消防大隊(duì)圖審中心施工圖設(shè)計(jì)圖審中心施工圖設(shè)計(jì)文件審查文件審查市政公用部門市政公用部門市政公用手續(xù)備案市政公用手續(xù)備案規(guī)規(guī) 劃劃 局局建設(shè)工程規(guī)劃許可證建設(shè)工程規(guī)劃許可證副本副本建建 設(shè)設(shè) 局局招招 投投 標(biāo)標(biāo) 直接發(fā)包直接。
20、局消防大隊(duì)心公安局消防大隊(duì)圖審中心施工圖設(shè)計(jì)圖審中心施工圖設(shè)計(jì)文件審查文件審查市政公用部門市政公用部門市政公用手續(xù)備案市政公用手續(xù)備案規(guī)規(guī) 劃劃 局局建設(shè)工程規(guī)劃許可證建設(shè)工程規(guī)劃許可證副本副本建建 設(shè)設(shè) 局局招招 投投 標(biāo)標(biāo) 直接發(fā)包直接。
21、防設(shè)施系統(tǒng)滅火器配置設(shè)計(jì)圖紙及說明;4與防火設(shè)計(jì)有關(guān)的采暖通風(fēng)防排煙防爆變配電設(shè)計(jì)圖及說明;5審核中需要設(shè)計(jì)的其他圖紙資料及說明;6國家市重點(diǎn)工程項(xiàng)目申請辦理基礎(chǔ)工程提前開工的,應(yīng)報(bào)送消防設(shè)計(jì)專篇總平圖書面申請報(bào)告等資料;7建設(shè)單位應(yīng)將報(bào)送。
22、費(fèi)2領(lǐng)取規(guī)劃用地許可證后,再到市計(jì)委辦理立項(xiàng)手續(xù).需提交: 1規(guī)劃用地許可證2可行性研究報(bào)告3投資計(jì)劃及立項(xiàng)申請4領(lǐng)取立項(xiàng)批文3完成 12 項(xiàng)后,再到土地部門辦理過戶或征用手續(xù).需提交: 1用地申請書2計(jì)委立項(xiàng)批文3用地總平面圖4規(guī)劃局出具。
23、基金 B耕地占用稅 C配套費(fèi)2領(lǐng)取規(guī)劃用地許可證后,再到市計(jì)委辦理立項(xiàng)手續(xù).需提交:1規(guī)劃用地許可證2可行性研究報(bào)告3投資計(jì)劃及立項(xiàng)申請4領(lǐng)取立項(xiàng)批文3完成 12 項(xiàng)后,再到土地部門辦理過戶或征用手續(xù).需提交:1用地申請書2計(jì)委立項(xiàng)批文3用。
24、紅線規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)規(guī)劃局建筑方案審定意見方案報(bào)批規(guī)劃局排水設(shè)計(jì)要點(diǎn)申報(bào)方案綜合管網(wǎng)施工圖規(guī)劃局給水設(shè)計(jì)要點(diǎn)申請方案設(shè)計(jì)院建筑方案委托設(shè)計(jì)消防教育交警人防等部門書面意見征詢意見測繪院規(guī)劃窗口測繪成果放大樣規(guī)劃局單體方案審批意見報(bào)申單體方案市區(qū)消。
25、報(bào)要件:1項(xiàng)目立項(xiàng)批準(zhǔn)文件或年度投資計(jì)劃;2 工程建設(shè)項(xiàng)目報(bào)建登記表;3 設(shè)計(jì)中標(biāo)通知書 監(jiān)理中標(biāo)通知書 ;4招標(biāo)文件;5工程標(biāo)底;6 建設(shè)用地規(guī)劃許可證 ;7 建設(shè)工程規(guī)劃許可證 ;8 設(shè)計(jì)文件審查批準(zhǔn)書 ;9營業(yè)執(zhí)照企業(yè)資質(zhì)法定代表人資。
26、報(bào)建圖審查5施工報(bào)建6建設(shè)工程竣工綜合備案.一選址定點(diǎn)階段.此階段一般辦理以下事項(xiàng):1.計(jì)委審查可行性研究報(bào)告可行性研究報(bào)告和進(jìn)行項(xiàng)目立項(xiàng).2.國土資源局進(jìn)行土地利用總體規(guī)劃和土地供應(yīng)方式的審查.3.建委辦理投資開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)條件意見書投資開。
27、局批準(zhǔn)后發(fā)用地許可證.需交費(fèi):A水利基金B(yǎng)耕地占用稅C配套費(fèi)2領(lǐng)取規(guī)劃用地許可證后,再到市計(jì)委辦理立項(xiàng)手續(xù).需提交:1規(guī)劃用地許可證2可行性研究報(bào)告3投資計(jì)劃及立項(xiàng)申請4領(lǐng)取立項(xiàng)批文3完成 12 項(xiàng)后,再到土地部門辦理過戶或征用手續(xù).需提交。
28、批30環(huán)境評(píng)估60環(huán)境設(shè)計(jì)園林弱電及特殊外裝修設(shè)計(jì)施工圖審查30建設(shè)工程規(guī)劃許可證30施工招標(biāo)45監(jiān)理招標(biāo)45合同審查7質(zhì)量監(jiān)督1施工許可證7工程建設(shè)施工散裝水泥專項(xiàng)基金3安全措施備案7墻改基金3節(jié)能備案1物價(jià)審批7房產(chǎn)測繪30前期物業(yè)管理。
29、一消 防 審 批六環(huán) 境 評(píng) 估環(huán)境設(shè)計(jì)園林弱電及特殊外裝修設(shè)計(jì)十四施工圖紙審查十二建設(shè)工程規(guī)劃許可證非行政劃撥方式獲得的土地十五施 工 招 標(biāo)十五監(jiān) 理 招 標(biāo)十六合 同 審 查十七質(zhì) 量 監(jiān) 督二十二施工許可證工 程 建 設(shè) 施 工十八。
30、驗(yàn)收合格證或天津市建設(shè)工程規(guī)劃驗(yàn)收合格證或天津市建設(shè)工程質(zhì)量證書;5標(biāo)準(zhǔn)地名證明文件;6房屋測繪成果報(bào)告;7已辦理預(yù)售登記的,還應(yīng)提交預(yù)售登記證明.市房管局登記發(fā)證中心進(jìn)件填寫房屋所有權(quán)初始登記申請書和授權(quán)委托書領(lǐng)取房屋權(quán)屬證書否是申請書中。
31、計(jì)算應(yīng)建的人防面積填寫 結(jié)合民用建筑修建防空地下室申請表面積不足的繳納人防易地建設(shè)費(fèi)或擴(kuò)大人防初步設(shè)計(jì)。
32、占用稅 C配套費(fèi)2領(lǐng)取規(guī)劃用地許可證后,再到市計(jì)委辦理立項(xiàng)手續(xù).需提交: 1規(guī)劃用地許可證2可行性研究報(bào)告3投資計(jì)劃及立項(xiàng)申請4領(lǐng)取立項(xiàng)批文3完成 12 項(xiàng)后,再到土地部門辦理過戶或征用手續(xù).需提交: 1用地申請書2計(jì)委立項(xiàng)批文3用地總平面。
33、6土地使用權(quán)證房屋所有權(quán)證;7未取得土地使用權(quán)人房屋所有權(quán)人和使用人同意的,應(yīng)出具依照有關(guān)法律 法規(guī) 規(guī)章進(jìn)行安置補(bǔ)償?shù)臅娉兄Z;8申報(bào)單位人委托代理的,需提交授權(quán)委托書.行政許可中心規(guī)劃局窗口進(jìn)件填寫建設(shè)用地規(guī)劃許可證申報(bào)表領(lǐng)取建設(shè)用地。
34、報(bào)建圖審查5施工報(bào)建6建設(shè)工程竣工綜合備案.一選址定點(diǎn)階段.此階段一般辦理以下事項(xiàng):1.計(jì)委審查可行性研究報(bào)告可行性研究報(bào)告和進(jìn)行項(xiàng)目立項(xiàng).2.國土資源局進(jìn)行土地利用總體規(guī)劃和土地供應(yīng)方式的審查.3.建委辦理投資開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)條件意見書投資開。
35、設(shè)用地批準(zhǔn)書 建設(shè)用地規(guī)劃許可證 建設(shè)工程規(guī)劃許可證 .區(qū)規(guī)劃處進(jìn)件填寫土地登記申請書領(lǐng)取土地權(quán)屬文件否是。
36、需要配合與Z相匹配的地產(chǎn)開發(fā)策劃.因此,規(guī)劃從業(yè)人員需要更為全面的認(rèn)識(shí)并了解 房地產(chǎn)開發(fā)和策劃的大致過程和基本原則,有助于規(guī)劃出更具有可實(shí)施性 的房地產(chǎn)規(guī)劃方案.因此,筆者引用一個(gè)曾經(jīng)參與過的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目一一大連市瓦房店 龍門湯別墅區(qū)項(xiàng)目。
37、五關(guān)注公告十六實(shí)施公開出讓十七簽訂土地出讓合同交納土地出讓金二一建設(shè)用地規(guī)劃許可證二三市國規(guī)劃局用地處核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證發(fā)放國有土地使用證白證二二核定用地十八地價(jià)確認(rèn)十九土地評(píng)估二十市政府審批十四土地收購儲(chǔ)備計(jì)劃和經(jīng)營性土地年度供應(yīng)計(jì)劃。
38、而且得一步一步來.這是什么概念這是卡死你的概念.隨便哪個(gè)環(huán)節(jié)出了任何問題,直接就 GAME OVER.在改革開發(fā)之初,外資企業(yè)剛進(jìn)中國的時(shí)候,有個(gè)著名的段子,說是有個(gè)企業(yè)要搞一個(gè)項(xiàng)目,前后蓋了 200 多個(gè)章,事還沒辦成.最后撤資了,不干了。
39、出地塊背后的故事.這三樣?xùn)|西涉及到國土部門和規(guī)劃部門曠日持久的權(quán)力斗爭.目前我國法律也沒有很好的規(guī)范這個(gè)問題.土地證由國土部門頒發(fā),是土地權(quán)屬證明,載明了土地用途及使用期限只是載明 ;建設(shè)用地規(guī)劃許可證由規(guī)劃部門頒發(fā),是核定土地用途及用地界。
40、國的消防審查,在很多時(shí)候都是非常扯淡的,非常官僚的.另外呢,我們的開發(fā)商,也的確是非常的不象話,要滿足消防規(guī)范的話,這個(gè)投入太大了.另外我們的消費(fèi)者也沒這種意識(shí).因?yàn)楹芏嘞郎系囊笫欠浅Ｓ绊懯褂玫?比如電梯間和樓梯間之間設(shè)置個(gè) 1 級(jí)防火。
41、用地計(jì)劃審核意見d. 建筑設(shè)計(jì)方案總平面圖等e. 其他相關(guān)資料2.報(bào)批程序與報(bào)批資料a.將所需資料備齊送至投資咨詢公司,委托其編制項(xiàng)目建議書b.準(zhǔn)備關(guān)于項(xiàng)目建議書報(bào)批申請報(bào)告c.將項(xiàng)目建議書與申請報(bào)告送計(jì)委報(bào)批注: 投資 3000 萬元以下。
42、取得規(guī)委給建委的規(guī)劃意見函復(fù).第六步: 取得建委的選址意見通知書.第七步: 取得發(fā)改委的招投標(biāo)方式通知書.第八步: 委托招投標(biāo)代理公司完成設(shè)計(jì)招投標(biāo),發(fā)出中標(biāo)通知書,取得規(guī)委 的設(shè)計(jì)招投標(biāo)備案回執(zhí).第九步: 取得規(guī)委的規(guī)劃意見通知書選址.第。
43、型比例限制要求等,這些指標(biāo)都在這個(gè)批復(fù)文件里體現(xiàn)出來.一般來說,一塊地,必須要由規(guī)劃部門核定規(guī)劃要點(diǎn),頒發(fā)了建設(shè)用地規(guī)劃許可證之后,才能領(lǐng)取土地使用權(quán)證.因?yàn)閲敛块T必須依據(jù)規(guī)劃部門核定的土地功能及土地使用強(qiáng)度,才能計(jì)算出土地出讓金,才能在。
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