房地產開發(fā)企業(yè)流程Tag內容描述：
1、對政策要有預見性 了解新聞背后的新聞 取地準備 爭分奪秒 儲備土地 土地是寶 稍縱即逝 盡可能避開通過招拍掛方式 尋找協議拿地的途徑和辦法 取地準備 瞻前顧后 全盤考慮 從公司目前財務后期發(fā)展等各項條件出發(fā) 要考慮長中短期項目的配比與結合 。
2、w.BDO 3 證件名稱證件名稱 功能 建設用地規(guī)劃許可證 限定土地使用范圍邊界和占地面積 建設工程規(guī)劃許可證 限定本規(guī)劃地塊上所建建筑物的功能 類別商用廠房住宅公寓等 開工證 是否合法施工 國有土地使用證 是否合法產權 商品房銷售許可證 。
3、改方案征求意見 組織試行 結束 按領導意見形成試行稿 監(jiān)督實施工作匯報 完善方案形成初稿 組織實施 審批 同意 不同意見 情況總結報告 完善提高方案形成施稿 審批 審批 修改補充意見 。
4、地證由國土部門頒發(fā),是土地權屬證明,載明了土 地用途及使用期限只是載明;建設用地規(guī)劃許可證由規(guī)劃部門頒發(fā),是核 定土地用途及用地界線的法律依據;規(guī)劃要點批復由規(guī)劃部門頒發(fā),是確定土 地使用強度指標的法律依據,如容積率啊建筑密度啊停車位配置要。
5、查可研報告 對可研批復,兩委會簽,即下達規(guī)劃設計任務;運用營銷策劃展示設計系統(tǒng)進行融資運作 據此辦理征地及前期規(guī)劃準備工作,開規(guī)劃設計任務通知 規(guī)劃局法征地意見函 到土地管理部門及土地使用部門征求意見 新征地到土地局規(guī)劃局鄉(xiāng)政府村公所 舊城。
6、置階段的相關稅費 . 10 第四章 房地產開發(fā)階段 . 10 第四步 立項和可行性研究的法律程序 . 10 第四項 立項和可行性研究階段的相關稅費 . 11 第五步 規(guī)劃設計和市政配套法律程序 . 11 第五項 規(guī)劃設計和市政配套的相關稅費。
7、萬萬m3m3 旗旗 艦艦 店店 4545 層層 7.57.5萬萬m2m2 小小 型型 商商 業(yè)業(yè) 2 2 層層 4.54.5萬萬m2m2 小小型型公公建建 1010層層以以下下 17.717.7萬萬m2m2 大大型型商商務務 5.55.5萬。
8、畝;鹽田千元畝 1.1.3附著物補償費 有主墳:千元座無主墳千元座其他三方協商 處理 1.1.4安置補助費 1每個勞動力補償:按標準耕地前三年平均年 產值的四倍計算; 2須安置的農業(yè)人口數補償:按被征用的耕地面 積除以被征地單位征地前的平均。
9、工工圖圖設設計計費費建建筑筑面面積積 景景觀觀設設計計費費建建筑筑面面積積 智智能能化化設設計計費費建建筑筑面面積積 樣樣板板間間裝裝修修設設計計費費 合合計計 四四前前期期工工程程費費 文文物物普普探探費費土土地地面面積積 環(huán)環(huán)境境評評價。
10、行性研究和項目決策階段 1項目公司接受委托或集團公司董事會立項項目公司接受委托或集團公司董事會立項 2調查研究調查研究 5編制可行性研究報告編制可行性研究報告 3方案選擇與優(yōu)化方案選擇與優(yōu)化 4財務評價和經濟評價財務評價和經濟評價 可行性研。
11、計委 辦理建設 項目地點 征求意見 辦理規(guī)劃意見書 28天規(guī)委 用地手續(xù) 交交地地場場地地平平整整分分期期 市政工程 工作準備 總總體體規(guī)規(guī)劃劃方方案案設設計計 a項目立項批復 b建設項目規(guī)劃審批申報表 c規(guī)劃意見書及附圖一份 d復審應持修。
12、規(guī)劃總圖審查及確定規(guī)劃設計條件;3初步設計及施工圖審查;4規(guī)劃報 建圖審查;5施工報建;6建設工程竣工綜合驗收備案. 一選址定點階段.此階段一般辦理以下事項: 1計委審查可行性研究報告和進行項目立項. 2國土資源局進行土地利用總體規(guī)劃和土地。
13、需資料 a. 開發(fā)單位營業(yè)執(zhí)照 b. 開發(fā)資質證書 c 用地計劃審核意見 d. 建筑設計方案總平面圖等 e. 其他相關資料 2.報批程序與報批資料 a.將所需資料備齊送至投資咨詢公司,委托其編制項目建議書 b.準備關于項目建議書報批申請報告。
14、土地利用總體規(guī)劃和土地供應方式的審查 3 建委辦理投資開發(fā)項目建設條件意見書 4 環(huán)保局辦理生產性項目環(huán)保意見書表 5 文化局地震局園林局水利局對建設工程相關專業(yè)內容和范圍進行審查 6規(guī)劃部門辦理項目選址意見書 二 規(guī)劃總圖審查及確定規(guī)劃設。
15、一類一或二類移送法辦 3.利用職務之便,侵占挪用公司財物;一類一或二類移送法辦 4.利用公司資源謀取私利;一類一或二類移送法辦 5.違反國家法律法規(guī),構成犯罪的行為一類一至三類移送法辦 6.從事第二職業(yè)一類 7. 未按制度規(guī)定的審批權限以公。
16、和規(guī)定為目標,通過采用獎懲管理這個 激勵工具,控制企業(yè)中的非期望行為的發(fā)生,引導員工知法,守法. 1.31.3 獎罰原則獎罰原則 1 地區(qū)采用從總經理基金列支,及時獎勵的原則; 2 與績效管理掛鉤的獎勵原則 3 檢查期內累計犯錯次數,合并處。
17、遷公示 房屋評估 裁決聽證必要時 裁決結果 行政強拆聽證 評估委員會鑒定 強制拆遷 申請拆遷許可證 拆遷當事人協商安置補償協 指引:指引:在執(zhí)行上述流程中,有些關鍵環(huán)節(jié)需要對拆遷法律和政策深入 透徹把握才能靈活操作. 現就拆遷實踐中幾個常見。
18、 30 c d施工圖紙設計文件審 22 31 e經備案的施工合同 f施工企業(yè)中標通知書 a項目立項批復 a規(guī)劃意見書及附件 g b建設項目規(guī)劃審批申報表 b審定設計方案通知書 h監(jiān)理單位中標通知書 b建筑工程消防設計審核意見書 c規(guī)劃意見書。
19、心 了解該區(qū)域未來規(guī)劃情況 了解地塊所屬區(qū)域的規(guī)劃,對以后 項目開發(fā)的影響和支撐. 發(fā)展中心 土地初判 了解地塊的上市方式和土地 款 同土地所有方進行接觸,了解土地 出讓方式和土地款,以及能否調整 . 發(fā)展中心 了解當地的建安成本政府 收費。
20、供居住空間并改變 人們生存物質環(huán)境的一種活動.人們生存物質環(huán)境的一種活動. 3 房地產項目的整體開發(fā)流程房地產項目的整體開發(fā)流程一個房地產項目的整體開發(fā)經營行為一個房地產項目的整體開發(fā)經營行為 土地獲取土地獲取 定位決策定位決策 產品設計產。
21、業(yè)其實是指開發(fā)商 以住宅為目的進行立項, 但在設計以及建設階段將其建設成為可作為寫字樓出售 的一種類型的物業(yè).房地產開發(fā)流程主要包括以下幾個程序: 1前期的準備 前期準備工作主要包括由計委對房地產項目進行立項審批, 規(guī)委對項目進行規(guī)劃 審批。
22、1 負責組織并協調所有項目從可研至施工圖階段的設計管理,負責對各階段設計院設計單位進 行協調與管理,對其輸出的成果進行審核,按程序報送公司評審審批; 3.1.2 參與施工圖會審及技術交底; 3.1.3 負責所有項目工程施工階段技術配合工作。
23、制制性性條條件件發(fā)發(fā)展展中中心心 現現場場踏踏勘勘 對對地地塊塊現現狀狀地地質質條條件件是是否否有有地地 下下埋埋藏藏物物等等影影響響開開發(fā)發(fā)的的因因素素詳詳細細了了 解解. 發(fā)發(fā)展展中中心心 了了解解周周邊邊配配套套情情況況 了了解解地地。
24、地上進行基礎設施 建設房屋建設,幵轉讓房地產開収項目或者銷售出租商品房的行為. 房地產業(yè)和建筑業(yè)的區(qū)別 1房地產業(yè),是從事房地產綜合開収經營管理和服務的綜合性行業(yè).包拪房 地產生產流通和消費過程的各項經營和管理業(yè)務.房地產業(yè)總體上屬亍服務行。
25、工程師簽認 基礎工程施工 承包單位處理 口頭通知 發(fā)備忘錄 發(fā)監(jiān)理通知 口頭通知 發(fā)備忘錄 發(fā)監(jiān)理通知 。
26、部門 承包商提出 并附工程 變更費用調整表 項目總監(jiān)組織專 業(yè)工程師審查 項目監(jiān)理 部蓋章 業(yè)主方 工程部 預材部審核設計, 變更費用調整表 總經理審 閱蓋章 監(jiān)審部審 復核 辦公室 工程部配套管理員登記編 碼發(fā)放相關單位部門 分管副 總簽。
27、 清標工作現狀清標工作現狀 傳統(tǒng)的定額計價方式是我國工程造價人員較為熟悉的工程計價方式, 操作簡單 過程明 了, 但工程量清單計價方式實行之后, 建筑工程交易合同的簽訂由定額計價模式的總價合同, 逐步向清單計價模式的單價合同與總價合同有機結。
28、1 工程是否符合要求 2 工作是否連續(xù)作業(yè) 3 勞動力均衡況狀 4 資源供應時間 5 各工程之間的邏輯 關系 6關鍵線路 1 上期現場工料機 數量 2 本期現場計劃的工 料機數量 審查結果 1工程量及累計數 2工作量及累計值 3各工種用工數。
29、用分析 有 編制勞動力 需要量計劃 主要機構設備 需要量計劃 臨時設施 需要量計劃 主要材料構件 需要量計劃 編制工作量完成計劃 。
30、房地產基礎知識 1.大陸房地產制度 2.專業(yè)術語 all 2006118 房地產開發(fā)流程介紹 1.公部門審批 2.私部門操作 all 20061115 房地產開發(fā)法規(guī)介紹 1.規(guī)劃 2.建筑 3.金融 all 20061122 房地產稅法實。
31、錯誤未指定書簽.第二項 取得開發(fā)土地使用權的相關稅費.錯誤未指定書簽.錯誤未指定書簽.第三步 拆遷安置階段的法律程序.錯誤未指定書簽.錯誤未指定書簽.第三項 拆遷安置階段的相關稅費.錯誤未指定書簽.錯誤未指定書簽.第四章房地產開發(fā)階段.錯。
32、目部工程管理流程及執(zhí)行表格第一部分工程前期施工準備141現場臨時辦公用房及臨時圍墻工作 141.11.1 工作流程工作流程142工程建設用臨水電通信道路工作142.12.1 工作流程工作流程143施工現場場地移交工作153 3.1.1 工作。
33、引的確定指引 2第四條:成本項目基礎信息的來源與取得第四條:成本項目基礎信息的來源與取得5第五條:合同的接收與審核第五條:合同的接收與審核6第三章:成本資金申請審批操作指引第三章:成本資金申請審批操作指引6第六條第六條: 申請使用資金審批表。
34、立項和可行性研究階段的相關稅費.7第五步 規(guī)劃設計和市政配套法律程序. 7第五項 規(guī)劃設計和市政配套的相關稅費.8第五章項目建設階段.8第六步 項目開工建設竣工階段流程.8第六項 項目開工建設竣工階段的相關稅費.10第六章銷售經營階段.11。
35、速度年的發(fā)展速度:20032003年以前,萬科一年以前,萬科一直保持著直保持著2020左右的左右的增長率;而從增長率;而從0404年宏年宏觀調控開始,萬科的觀調控開始,萬科的發(fā)展速度提高了一倍,發(fā)展速度提高了一倍,達到達到4040左右.左右。
36、驗收備案表二十一節(jié)能建筑驗收二十二房屋建筑工程結算備案二十三工程竣工驗收備案二十四房產測繪派出所出具門牌號證明 房屋初始登記出讓國有土地使用權設定登記1土地登記申請書2國有建設用地使用權出讓合同及政府批復元件3建設用地規(guī)劃許可證原件及復印件。
37、 8項目開發(fā)資金監(jiān)管協議.發(fā)放:開發(fā)合同,項目手冊.二開發(fā)經營許可證辦事依據: 工程建設管理服務規(guī)范 城市房地產開發(fā)經營管理條例 山東省城市房地產開發(fā)經營管理條例 .時間:取得開發(fā)合同后. 由房管分局審批后報市局辦理.三單體工程審查辦事依據。
38、開發(fā)經營情況項目時間年年年完成投資萬元合計其中住宅基礎設施實際利用外資額萬美元開發(fā)建設情況萬施 工 房 屋 面 積竣 工 房 屋 面 積其中竣工住宅面積開發(fā)土地面積新區(qū)舊城區(qū)拆除房屋面積經營情況銷 售 房 屋 面 積 萬 其中銷售住宅面積萬。
39、度單11.開發(fā)成本明細賬二房地產開發(fā)企業(yè)主要指標填寫規(guī)則一房地產開發(fā)項目經營情況部分填報一房地產開發(fā)項目經營情況部分填報1.指標填報說明1本年完成投資107本指標為當年累計數,不得填寫以前年度發(fā)生的數值,本指標計量單位為萬元 .本指標由建筑。
40、度單11.開發(fā)成本明細賬二房地產開發(fā)企業(yè)主要指標填寫規(guī)則一房地產開發(fā)項目經營情況部分填報一房地產開發(fā)項目經營情況部分填報1.指標填報說明1本年完成投資107本指標為當年累計數,不得填寫以前年度發(fā)生的數值,本指標計量單位為萬元 .本指標由建筑。
41、3二開發(fā)經營情況項目時間年年年完成投資萬元合計其中住宅基礎設施實際利用外資額萬美元開發(fā)建設情況萬施 工 房 屋 面 積竣 工 房 屋 面 積其中竣工住宅面積開發(fā)土地面積新區(qū)舊城區(qū)拆除房屋面積經營情況銷 售 房 屋 面 積 萬 其中銷售住宅面。
42、開發(fā)企業(yè)涉及的主要稅種介紹如下:1營業(yè)稅:房地產開發(fā)企業(yè)銷售不動產時應在收訖或取得索取營業(yè)收入房款憑據后,就全部價款和價外費用按銷售不動產稅目依 5的稅率繳納營業(yè)稅.如與包銷商簽訂合同由其自訂價格進行銷售,由房地產開發(fā)公司向客戶開具房地產發(fā)。
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