1、001 過(guò)去一段時(shí)間,房地產(chǎn)行業(yè)始終面臨房?jī)r(jià)彈性有限,總需求增長(zhǎng)空間有限,集過(guò)去一段時(shí)間,房地產(chǎn)行業(yè)始終面臨房?jī)r(jià)彈性有限,總需求增長(zhǎng)空間有限,集 中度提升幅度有限等問(wèn)題.直到中度提升幅度有限等問(wèn)題.直到 2020 年四季度,我們相信三道紅線。

2、位于倒數(shù)第三.本周上漲個(gè) 股共 64 只,下跌 69 只,停牌 12 只,上漲個(gè)股數(shù)量較上周減少 49. 成交情況:成交情況:52 城新房成交面積同比增加城新房成交面積同比增加 1.9.本周 52 個(gè)城市新房成交面積為 817.25 萬(wàn)平方。

3、為 0.13, 落后大盤(pán) 5.79 個(gè)百分點(diǎn), 在 29 個(gè)中信 行業(yè)板塊排名中位列末段.本周上漲個(gè)股共 91 只,較上周增加 57 只. 若無(wú)特別注明,本報(bào)告中本周為 2021020820210212 當(dāng)周 新房成交情況:新房成交情況:5。

4、競(jìng)爭(zhēng)格局:競(jìng)爭(zhēng)格局:2020 年集中度重回 提升趨勢(shì);房?jī)r(jià)房?jī)r(jià):預(yù)估全國(guó)全年房?jī)r(jià)增速 5.8,2021 年預(yù)計(jì)35.庫(kù)庫(kù) 存存:低位加庫(kù)存,全年預(yù)計(jì)庫(kù)存同增 810,2021 年10.新開(kāi)工:新開(kāi)工: 明年明年去化率壓力下房企新開(kāi)積極,但拿。

5、分散, 2020 年集中度加速提升;房?jī)r(jià)房?jī)r(jià):預(yù)估全國(guó)全年房?jī)r(jià)增速約為 0.4.庫(kù)存庫(kù)存:低位 加庫(kù)存,全年預(yù)計(jì)庫(kù)存同增 510.新開(kāi)工:新開(kāi)工:低庫(kù)存下房企新開(kāi)積極,全 年預(yù)計(jì)增幅 05. 竣工:竣工: 交付大年到來(lái), 受疫情影響全年竣工。

6、盤(pán)情況來(lái)看,28 個(gè)重點(diǎn)城市 11 月推盤(pán) 571 套,同比40,環(huán)比8;一二三線分 別推盤(pán) 5746153 套,一二三線同比均下降,一三線環(huán)比下降, 二線環(huán)比上升. 推盤(pán)去化11 月 18 日至 11 月 24 日,我們跟蹤 的重點(diǎn) 10。

7、地唱響盛極而落的序曲:盡管從成交總量而言,我們切身走訪 的絕大部分區(qū)域在 18 年都創(chuàng)下歷史新高,低能級(jí)縣市同比增速 可高達(dá) 100, 房?jī)r(jià)也達(dá)歷史新高, 但是 18 年年中是一大分水嶺. 下半年多地銷(xiāo)售量出現(xiàn)明顯下滑,春節(jié)期間來(lái)訪量同比也。

8、仍然寬廣.同時(shí),優(yōu)秀房企受益多方面優(yōu)勢(shì),仍有較大的成 長(zhǎng)空間.行業(yè)空間之外,ROE 和 FCFF 是公司商業(yè)模式的核心體現(xiàn),與公認(rèn)與公認(rèn) 優(yōu)秀的公司相比,房企的優(yōu)秀的公司相比,房企的 ROE和和 FCFF均有缺陷,這也會(huì)對(duì)地產(chǎn)股的價(jià)值均有缺。

9、2020 年關(guān)鍵數(shù)據(jù)的判斷如下:銷(xiāo)售銷(xiāo)售:19 年供需關(guān)系逆轉(zhuǎn),20 年供給 支撐銷(xiāo)售將繼續(xù)演繹,預(yù)計(jì)銷(xiāo)售額面積2.1;新開(kāi)工新開(kāi)工:低庫(kù)存下開(kāi)工對(duì)銷(xiāo) 售下行的敏感度降低,預(yù)計(jì) 20 年新開(kāi)工面積5;投資投資:韌性的來(lái)源 是建安與土地購(gòu)置的。

10、年年凈經(jīng)營(yíng)資產(chǎn)增速創(chuàng)十年新低凈經(jīng)營(yíng)資產(chǎn)增速創(chuàng)十年新低 17 家樣本房企 2019 年末的凈經(jīng)營(yíng)資產(chǎn)平均值為 3647 億元, 增速平均值 為 18,增速降低 12pct,創(chuàng) 2010 年以來(lái)的十年新低,同時(shí),從歷史上 看,龍頭房企與中型房企。

11、型物管企業(yè)占據(jù)了 23 上 市物管企業(yè)的 7 成以上收入和 6 成以上毛利.從盈利能力的角度 來(lái)看,23 家上市物管企業(yè)整體毛利率水平為 26.3,較 2018 年 略微下降 0.2 個(gè)百分點(diǎn), 大中小型物管企業(yè)毛利率分別為 25.2 29。

12、 7.07. 推盤(pán)動(dòng)態(tài)推盤(pán)情況來(lái)看,28 個(gè)重點(diǎn)城市 11 月推盤(pán) 723 套,同比25,環(huán)比 17;一二三線分 別推盤(pán) 6858174 套,一二三線同比均下降,一三線環(huán)比下降, 二線環(huán)比上升. 推盤(pán)去化11 月 25 日至 12 月 1 。

13、成交面積呈現(xiàn)一線下降,二三線上升的形勢(shì)成交面積呈現(xiàn)一線下降,二三線上升的形勢(shì).一線城市銷(xiāo)售面 積 85.4 萬(wàn)平方米,環(huán)比下降 15,去化周期 48 周,環(huán)比上升 0.6;樣本 二線城市銷(xiāo)售面積 85.2 萬(wàn)平方米,環(huán)比上升 12,去化周。

14、個(gè)重點(diǎn)城市 11 月推盤(pán) 459 套,同比52,環(huán)比26;一二三線分別推盤(pán) 48 37536 套,一二三線同環(huán)比均下降. 推盤(pán)去化11 月 11 日至 11 月 17 日,我們跟蹤的重點(diǎn) 10 城共推出 17371 套新房,實(shí)現(xiàn)開(kāi) 盤(pán)去化 。

15、成交土地的建筑面積 來(lái)看,重點(diǎn)城市的土地成交數(shù)據(jù)依舊好于全國(guó).土拍放量溢價(jià) 率提升. 開(kāi)工施工端:繼續(xù)回落趨勢(shì),單月新開(kāi)工增速波動(dòng)大開(kāi)工施工端:繼續(xù)回落趨勢(shì),單月新開(kāi)工增速波動(dòng)大 17 月房屋新開(kāi)工面積 12.57 億平方米,同比增長(zhǎng) 9。

16、取滬深兩地上市的房地產(chǎn)公司樣本數(shù) 98 家剔除了一些 沒(méi)有可比性和由其他行業(yè)轉(zhuǎn)投房地產(chǎn)行業(yè)的公司 ,研究所采用數(shù)據(jù)均來(lái)自滬深 證券交易所公開(kāi)的年報(bào)半年報(bào)及其他公告的數(shù)據(jù). 一一20200808 年房年房地產(chǎn)上市地產(chǎn)上市公司中期報(bào)告總體情況公。

17、長(zhǎng)年復(fù)合增速高達(dá) 32.45,遠(yuǎn)高于債券規(guī)模增長(zhǎng)的年復(fù) 合增速 19.61.對(duì)信用債存量分行業(yè)根據(jù)證監(jiān)會(huì)行業(yè)分類(lèi)統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn), 當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)存量信用債券 2371 支, 規(guī)模22541 億元, 規(guī)模占比 5.81, 剔除金融行業(yè)看,地產(chǎn)行業(yè)在所。

18、沒(méi)有很好的規(guī)范這個(gè)問(wèn)題. 恩,簡(jiǎn)單癿說(shuō)一下,土地證由國(guó)土部門(mén)頒収,是土地權(quán)屬證明,載明了土地用途及使 用期限叧是載明;建訓(xùn)用地觃劃訖可證由觃劃部門(mén)頒収,是核定土地用途及用地 界線癿法待依據(jù);觃劃要點(diǎn)批復(fù)由觃劃部門(mén)頒収,是確定土地使用強(qiáng)度指標(biāo)。

19、2 ,比增 11.4 預(yù)售金額 94.84 億元,比增 27.15 全市商品房空置面積 106 萬(wàn) M 2 ,下降 14.3 其中住宅空置面積 48 萬(wàn) M 2 ,29.9 市區(qū)商品房平均價(jià)格 2658 元M 2 ,上升 5.43 1999。

20、 否 固定資產(chǎn)采購(gòu)計(jì)劃 調(diào)整后的固定資產(chǎn) 采購(gòu)計(jì)劃 9 6 根據(jù)權(quán)限由部門(mén)經(jīng)理 或總經(jīng)理審批 4 通過(guò) 否 使用部門(mén) 資金財(cái)務(wù)部 出入庫(kù)手續(xù) 使用部門(mén)領(lǐng)用 13 14 第第2 2頁(yè)頁(yè) 流程名稱(chēng):固定資產(chǎn)采購(gòu)流程說(shuō)明流程名稱(chēng):固定資產(chǎn)采購(gòu)流程。

21、期分別同降 3.9 與 1.5 個(gè)月 . 9 二重點(diǎn)城市二手房成交情況. . 11 2.1 二手房成交套數(shù)同比增長(zhǎng) 59.4,一線城市同增 126.9,二三線城市成交套數(shù)分別同增 39.7和 53.4 . 11 2.2 二手房成交額同增 1。

22、目總成本的3035左右 前期費(fèi)用約占項(xiàng)目總成本的23左右 工程成本約占項(xiàng)目總成本的5055左右 營(yíng)銷(xiāo)成本約占項(xiàng)目總成本的58左右 管理成本和財(cái)務(wù)成本 從成本的屬性來(lái)看,土地成本管理費(fèi)及財(cái)務(wù)成本在項(xiàng)目初期即可大部分確定,其波動(dòng)幅度 微小,可控。

23、規(guī)劃總圖審查及確定規(guī)劃設(shè)計(jì)條件;3初步設(shè)計(jì)及施工圖審查;4規(guī)劃報(bào) 建圖審查;5施工報(bào)建;6建設(shè)工程竣工綜合驗(yàn)收備案. 一選址定點(diǎn)階段.此階段一般辦理以下事項(xiàng): 1計(jì)委審查可行性研究報(bào)告和進(jìn)行項(xiàng)目立項(xiàng). 2國(guó)土資源局進(jìn)行土地利用總體規(guī)劃和土地。

24、價(jià)比進(jìn)一 步凸顯. 綜合考慮 不急轉(zhuǎn)彎 的宏觀政策定調(diào), 房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制的 落實(shí) , 以及 三道紅線 房地產(chǎn)貸款集中度管理等房地產(chǎn)金融審慎管理制度的 實(shí) 施 ,我們認(rèn)為 2021 年地產(chǎn)金融環(huán)境將撥云見(jiàn)日 ,擁有更高的能見(jiàn)度, 市場(chǎng)將從過(guò)去。

25、于促進(jìn)本市房地產(chǎn)市場(chǎng) 平穩(wěn)健康發(fā)展的意見(jiàn) ,對(duì)離異人士購(gòu)房資格認(rèn)定交易稅費(fèi)等多項(xiàng)政策加 以收緊.基于 2020 年政府工作報(bào)告的指引,我們認(rèn)為市場(chǎng)對(duì)房住不炒因 城施策已經(jīng)體現(xiàn)在預(yù)期中,以穩(wěn)為主的基調(diào)會(huì)貫穿全年,城市適度加碼或 者寬松都是正常。

26、 7. 風(fēng)險(xiǎn)提示 . 17 附件:各城市商品房銷(xiāo)售情況 . 18 圖表目錄圖表目錄 圖表 1:中央政策4.124.18 . 6 圖表 2:地方政策4.124.18 . 6 圖表 3:各行業(yè)漲跌幅排名 . 8 圖表 4:本周各交易日指數(shù)表現(xiàn) 。

27、融資情況 . 18 6. 房貸相關(guān)指標(biāo) . 19 7. 風(fēng)險(xiǎn)提示 . 20 附件:各城市商品房銷(xiāo)售情況 . 20 圖表目錄圖表目錄 圖表 1:中央政策4.265.2 . 6 圖表 2:地方政策4.265.2 . 6 圖表 3:各行業(yè)漲跌幅排。

28、相關(guān)指標(biāo) . 17 7. 風(fēng)險(xiǎn)提示 . 19 附件:各城市商品房銷(xiāo)售情況 . 19 圖表目錄圖表目錄 圖表 1:中央政策5.245.28 . 6 圖表 2:地方政策5.245.28 . 6 圖表 3:完成首次集中供地城市溢價(jià)率表現(xiàn) . 8 。

29、旅發(fā)展具備較大空間. 2016年全年接待國(guó)內(nèi)旅游人數(shù)為44億人次,旅游總收入達(dá)到3.9萬(wàn)億元,同比增長(zhǎng)15.2,占GDP比 值達(dá)到5.3;平均單人次旅游消費(fèi)約895元人次. 按十三亐旅游業(yè)収展觃劃要求,到2020年旅游市場(chǎng)總觃模達(dá)到67億人。

30、萎縮,年均需求面積大致為 12 億平 方米,賽道仍然寬廣.同時(shí),優(yōu)秀房企受益多方面優(yōu)勢(shì),仍有較大的成 長(zhǎng)空間.行業(yè)空間之外,ROE 和 FCFF 是公司商業(yè)模式的核心體現(xiàn),與公認(rèn)與公認(rèn) 優(yōu)秀的公司相比,房企的優(yōu)秀的公司相比,房企的 ROE和。

31、 01088005315 證券投資咨詢(xún)執(zhí)業(yè)資格證書(shū)編碼:S0980520040006 證券分析師:證券分析師: 王粵雷王粵雷 075581981019 證券投資咨詢(xún)執(zhí)業(yè)資格證書(shū)編碼:S0980520030001 聯(lián)系人:聯(lián)系人: 王靜王靜 。

32、為2.3,落后大盤(pán) 2.15 個(gè)百分點(diǎn),在 29 個(gè)中信行業(yè)板塊排 名中位列第 22 名.本周上漲個(gè)股共 40 支,較上周減少 0 支,下跌股數(shù)為 95 支. 若無(wú)特別說(shuō)明,本周報(bào)告中本周指 20217172021723 . 新房成交情況。

33、情回顧:漲幅位列中前段,落后大盤(pán) 0.23 個(gè)百分點(diǎn).個(gè)百分點(diǎn).截至 4 月 30 日,中信房地 產(chǎn)指數(shù)累計(jì)變動(dòng)幅度為0.79,落后大盤(pán) 0.23 個(gè)百分點(diǎn),在 29 個(gè)中信行業(yè)板塊排 名中位列中前段.本周上漲個(gè)股共 38 只,較上周增加 。

34、為2.3,落后大盤(pán) 2.15 個(gè)百分點(diǎn),在 29 個(gè)中信行業(yè)板塊排 名中位列第 22 名.本周上漲個(gè)股共 40 支,較上周減少 0 支,下跌股數(shù)為 95 支. 若無(wú)特別說(shuō)明,本周報(bào)告中本周指 20217172021723 . 新房成交情況。

35、塊位于倒數(shù)第三.本周上漲個(gè) 股共 64 只,下跌 69 只,停牌 12 只,上漲個(gè)股數(shù)量較上周減少 49. 成交情況:成交情況:52 城新房成交面積同比增加城新房成交面積同比增加 1.9.本周 52 個(gè)城市新房成交面積為 817.25 萬(wàn)平。

36、度為 0.13, 落后大盤(pán) 5.79 個(gè)百分點(diǎn), 在 29 個(gè)中信 行業(yè)板塊排名中位列末段.本周上漲個(gè)股共 91 只,較上周增加 57 只. 若無(wú)特別注明,本報(bào)告中本周為 2021020820210212 當(dāng)周 新房成交情況:新房成交情況。

37、大盤(pán) 2.43 個(gè)百分點(diǎn),在 29 個(gè)中信行業(yè)板 塊排名中位列第 27 名.本周上漲個(gè)股共 11 支,較上周減少 29 支,下跌 股數(shù)為 129 支. 若無(wú)特別說(shuō)明,本周報(bào)告中本周指 2021724 2021730 . 新房成交情況:本周新。

38、百分點(diǎn),在 29 個(gè)中信行業(yè)板塊 排名中位列第 27 名.本周上漲個(gè)股共 45 支,較上周減少 14 支,下跌股數(shù) 為 89 支. 若無(wú)特別說(shuō)明,本周報(bào)告中本周指 2021672021611 . 新房成交情況:本周新房成交情況:本周 52 。

39、度為 0.9,領(lǐng)先大盤(pán) 4.44 個(gè)百分點(diǎn),在 29 個(gè)中信行業(yè)板 塊排名中位列第 4 名.本周上漲個(gè)股共 52 支,較上周減少 57 支,下跌 股數(shù)為81支.若無(wú)特別說(shuō)明, 本周報(bào)告中本周指20218142021820 . 新房成交情況。

40、城土地供應(yīng)面積環(huán)比下滑 49.30, 同比跌幅擴(kuò)大 至54.34.本周百城掛牌均價(jià)同比漲幅收窄至 87.25,環(huán)比下 跌 53.37. 推盤(pán)根據(jù)我們統(tǒng)計(jì)的 28 城動(dòng)態(tài)數(shù)據(jù),1 月推盤(pán)總 量為 494 個(gè),環(huán)比下滑 51.66. 庫(kù)存庫(kù)存整。

41、關(guān)乎民生大計(jì)的重要產(chǎn)業(yè). 2017年以來(lái),在房住不炒的中央政策總基調(diào)下,限售限購(gòu)租售并舉等樓市調(diào)控政策不斷加碼,房子作為一種特殊的消費(fèi)品, 在中國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展過(guò)程中得到了明確的定義,整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入了一個(gè)新的拐點(diǎn).房地產(chǎn)行業(yè)變革的時(shí)代悄然。

42、統(tǒng)計(jì)的 28 城動(dòng)態(tài)數(shù)據(jù),3 月推 盤(pán)總量為 348 個(gè),環(huán)比 70,其中一二三線環(huán)比均提升. 政策面政策面:2019 年兩會(huì)政府工作報(bào)告:更好解決群眾住房問(wèn)題,落 實(shí)城市主體責(zé)任,改革完善住房市場(chǎng)體系和保障體系,促進(jìn)房地 產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)。

43、段房地產(chǎn)快速發(fā)展階段 在這一個(gè)階段里面也是中國(guó)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的階段.像中國(guó) 正式成為的成員,北京申奧成功.于是投資投機(jī)也 就快速開(kāi)始. 20022002年年,土地市場(chǎng)規(guī)范化政策出臺(tái)土地市場(chǎng)規(guī)范化政策出臺(tái) 20032003年年2 2月月,國(guó)土資。

44、98,落后大盤(pán) 1.44 個(gè)百分點(diǎn),在 29 個(gè)中信行業(yè)板塊排名中位列中段.本周上漲個(gè)股共 31 只,較上周減少 79 只.若無(wú)特別注明,本報(bào)告中本周為 2021051520210521 新房成交情況:新房成交情況:本周本周 48個(gè)城市新房。

45、4.67,領(lǐng)先大盤(pán) 5.16 個(gè)百分點(diǎn), 在 29 個(gè)中信 行業(yè)板塊排名中位列前段.本周上漲個(gè)股共 134 只,較上周增加 43 只. 若無(wú)特別注明,本報(bào)告中本周為 2021021520210219 當(dāng)周 新房成交情況:新房成交情況:52 。

46、回顧:漲幅位列中前段,落后大盤(pán) 0.23 個(gè)百分點(diǎn).個(gè)百分點(diǎn).截至 4 月 30 日,中信房地 產(chǎn)指數(shù)累計(jì)變動(dòng)幅度為0.79,落后大盤(pán) 0.23 個(gè)百分點(diǎn),在 29 個(gè)中信行業(yè)板塊排 名中位列中前段.本周上漲個(gè)股共 38 只,較上周增加 8。

47、 BQA941 01056793959 林正衡林正衡 SAC No. S0570520090003 研究員 02128972087 1 房地產(chǎn)服務(wù)房地產(chǎn)服務(wù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā): 撥云見(jiàn)日, 向陽(yáng)而生撥云見(jiàn)日, 向陽(yáng)而生2021.01 2。