1、地上進行基礎設施 建設房屋建設,幵轉讓房地產開収項目或者銷售出租商品房的行為. 房地產業(yè)和建筑業(yè)的區(qū)別 1房地產業(yè),是從事房地產綜合開収經營管理和服務的綜合性行業(yè).包拪房 地產生產流通和消費過程的各項經營和管理業(yè)務.房地產業(yè)總體上屬亍服務行。

2、2年計劃開工面積拿地面積 2012年13月恒大已拿地塊 四恒大四恒大20112011年營銷狀況年營銷狀況及2012年營銷計劃 五恒大五恒大20112011年融資狀況年融資狀況及2012年融資計劃 六六恒大地產開發(fā)策略和分析 一恒大公司發(fā)展戰(zhàn)。

3、2初步定位方向 目 錄 肇慶廣寧水務局地塊項目 項目背景分析 1 1.1城市概況 1.2上位規(guī)劃 1.3地塊概況 1.4市場概況 肇慶廣寧水務局地塊項目 1.1 城市概況 1.1.1 城市概況 廣寧縣,廣東省肇慶市下轄縣,位于廣東省中西部。

4、大量土地的企業(yè)進行收購 土地置換 通過合作擁有土地 利用公益事業(yè)拿地 利用市政工程拿地 憑借品牌連鎖拿地 利用規(guī)劃方案拿地 知名地產企業(yè)拿地策略 中小企業(yè)拿地策略研究 土地儲備策略 房地產企業(yè)拿地策略與模式分析房地產企業(yè)拿地策略與模式分析 。

5、科二三線城市集中拿地 一線城市的房地產市場盡管火爆,政策影響敏感,地價房價體現雙 高. 二三線城市城鎮(zhèn)化進程強勢,政策彈性較大,地價成本占用資 金比例融資考慮體現三低. 發(fā)展?jié)摿Τ杀纠娉蔀閼?zhàn)略布局立足點. 萬科全局戰(zhàn)略萬科全局戰(zhàn)略 策略關。

6、簽發(fā)放線通知單將放線通知單及附圖報送市勘測院初審 勘測院現場放線核實放線坐標,出具放線回單及坐標紅線核實圖支付勘測費用取得放線回單 及附圖返回規(guī)劃局規(guī)劃局建管科及監(jiān)察科聯(lián)合到現場復核簽字建管科經辦人將施工圖指標報市 規(guī)劃信息中心核指標經辦人。

7、檻吸引投資商,另一方面,開収商扛著這些公益旗號向地方投資,等資 源到手就會改頭換面實際上在拿資源之前就已經策劃好,或部分實施原公益巟程,或干脆 搞幾個論證報告申請發(fā)更用途,以保證商丒利益的最大化. 近年來,溫州德力西集團北京物美集團河北新奧。

8、參與舊城改造,其投資回報 來源于整理出的土地拍賣后的部分收益.部分城市運營商由于本身是開發(fā)商出身,不滿足 單純的土地整理收益,因此也會參與競拍.這種具有運營商和開發(fā)商雙重身份的拿地行為 比較特殊,也具有一定的代表性,值得研究.0 J 4 r。

9、息 由項目發(fā)展 部將目標地 塊基本情況 對各部門進 行交底 由項目發(fā)展 部將牽頭各 部門經辦對 目標地塊進 行現場踏勘 由營銷部負責分析并明確: 1客戶研究客戶原點分 析 2目標城市地產市場分析 政策供銷量存量產 品結構分析 3項目定位 4。

10、4 宗,出讓總面積達 4082583.6 6121 畝,成交總金額達 萬元,平均成交單價為 234 萬元畝.本年度出現兩個地王,其中成交總價地王成交總價地王為 錫國土 200745 民主街商業(yè)辦公居住地塊 227442.5 341 畝,成交。

11、能參不 囿桌決策呢 拿地可研課程前言 甲乙雙方實現緊密合作. 乙方很難參不到拿地決策. P3 1培訓對象: 策劃主管策劃經理級以上人員 2課程目標: 了解拿地可研報告提綱; 掌握 拿地可研報告要點; 掌握開發(fā)商拿地可研的思維邏輯; 掌握拿地。

12、一線城市轉而看好二線城市.帶著諸多疑問,中國證券報記者專訪了萬科000002董事會 秘書首席研究員譚華杰,以揭開萬科土地儲備策略的真實思路. 中國證券報:公司 56 月份的簡報顯示,萬科新增土地 14 塊;7 月份萬科在各地繼續(xù)購地.而此前。

13、盡管火爆,政策影響敏感,地價房價體現雙 高. 二三線城市城鎮(zhèn)化進程強勢,政策彈性較大,地價成本占用資 金比例融資考慮體現三低. 發(fā)展?jié)摿Τ杀纠娉蔀閼?zhàn)略布局立足點. 萬科全局戰(zhàn)略萬科全局戰(zhàn)略 策略關鍵點策略關鍵點 不會押寶漲價預期來報價 基。

14、2年13月恒大已拿地塊 四恒大四恒大20112011年營銷狀況年營銷狀況及2012年營銷計劃 五恒大五恒大20112011年融資狀況年融資狀況及2012年融資計劃 六六恒大地產開發(fā)策略和分析 一恒大公司發(fā)展戰(zhàn)略 市場定位 二三線城市民生精品。

15、對政策要有預見性 了解新聞背后的新聞 取地準備 爭分奪秒 儲備土地 土地是寶 稍縱即逝 盡可能避開通過招拍掛方式 尋找協(xié)議拿地的途徑和辦法 取地準備 瞻前顧后 全盤考慮 從公司目前財務后期發(fā)展等各項條件出發(fā) 要考慮長中短期項目的配比與結合 。

16、觀等方面 對投資拿地提出有效策略建議, 同時房企及政府機構也在積極思考疫情中新的機遇與挑戰(zhàn); 中指土地事業(yè)部通過搭建土地云平臺連接買賣雙方, 有效的幫助雙方解決了交易難得問題, 幫助房企構劃未來拿地布局策略. 此次會議最高上線人數達 300。

17、并從宏觀和市場觀等方面 對投資拿地提出有效策略建議, 同時房企及政府機構也在積極思考疫情中新的機遇與挑戰(zhàn); 中指土地事業(yè)部通過搭建土地云平臺連接買賣雙方, 有效的幫助雙方解決了交易難得問題, 幫助房企構劃未來拿地布局策略. 此次會議最高上線。

18、4 34 38 28 19 26 74 85 52 68 91 46 34 1919 37 14 31 17170 17828 17364 17089 19474 18771 0 10 20 30 40 50 60 70 80 90 100。

19、多為大盤 代表項目: 區(qū)域市場分析區(qū)域市場競爭分析 項目所在板塊競爭格局 板塊競爭項目一覽表 項目狀態(tài) 精品級別 項目名稱 物業(yè)類型 總建面積 銷售價格 主力戶型 已去化量 剩余體量 在售 一級 二級 待售 一級 二級 合計 區(qū)域市場分析區(qū)。

20、相應處理方案 圖形內容說明: 地表現狀是否有建筑物,保留或待拆 標注位置面積 查清宗地內是否有水渠較深的溝壑 小峽谷池塘,目前用途及未來 規(guī)劃 高壓線的跨越幅度及下埋可行性 是否有林木青苗,是否完成相應補 償 過往常見問題: 未實際勘察紅線。

21、弱 4競爭對手不理性 個別項目笑看風云 為什么投資會出錯 作為一個優(yōu)秀的投資人員,要對市場保持理性和冷靜的判斷克服人性的弱點 高點買進: 1房價上漲的時候,貪婪心理作祟, 認為房價還會保持長期上漲; 2對風險的容忍度變得很高; 3對后市過于。

22、現機會 了解土地政策和法觃的背景 對政策要有預見性 了解新聞背后的新聞 取地準備 爭分奪秒 儲備土地 土地是寶 稍縱即逝 盡可能避開通過招拍掛方式 尋找協(xié)議拿地的途徑和辦法 取地準備 瞻前顧后 全盤考慮 從公司目前財務后期發(fā)展等各項條件出發(fā)。

23、通過限定 的資金支出獲取土地收益權的資金支出獲取土地收益權 現階段主流房企經濟測算的關注點排序 現階段主流房企強調快周轉,以快速做大資產規(guī)模及銷售額為企業(yè)經營的最高目標 ROE:自有資金投資回報率,凈利潤 自有資金投入金額 IRR:內部收。

24、現機會 了解土地政策和法觃的背景 對政策要有預見性 了解新聞背后的新聞 取地準備 爭分奪秒 儲備土地 土地是寶 稍縱即逝 盡可能避開通過招拍掛方式 尋找協(xié)議拿地的途徑和辦法 取地準備 瞻前顧后 全盤考慮 從公司目前財務后期發(fā)展等各項條件出發(fā)。

25、 Part 2 龍華新規(guī)劃龍華新規(guī)劃 1 1 新城規(guī)劃新城規(guī)劃 2 2 交通利好交通利好 3 3 區(qū)域樓市現狀區(qū)域樓市現狀 6 新城規(guī)劃新城規(guī)劃 根據深圳市住房建設規(guī)劃20062010 ,片區(qū)作為深圳四大重點開發(fā)地區(qū)首 位,譽為龍華新城.龍。

26、用有地企業(yè)資產較多的情形三投資適用有地企業(yè)資產較多的情形 五有地企業(yè)將地投資到開發(fā)企業(yè),然后賣股權. 六非地產公司投資到非地產公司,然后同地產企業(yè)合并,或申請 開發(fā)資質. 四分立適用有地企業(yè)資產較多的情形四分立適用有地企業(yè)資產較多的情形 七。

27、模嚴重受制約,剛需市場也 越來越多的被二手房所承接,新建商品房地產市場規(guī)模增速明顯放緩,但需求和資金 開始向周邊城市溢出,加速區(qū)域一體化進程,一線城市依舊是中國房地產市場發(fā)展的 第一梯隊. 隨著城鎮(zhèn)化進程的加快推進,越來越多二線城市的城市建。

28、現機會 了解土地政策和法規(guī)的背景 對政策要有預見性 了解新聞背后的新聞 取地準備 爭分奪秒 儲備土地 土地是寶 稍縱即逝 盡可能避開通過招拍掛方式 尋找協(xié)議拿地的途徑和辦法 取地準備 瞻前顧后 全盤考慮 從公司目前財務后期發(fā)展等各項條件出發(fā)。

29、并從宏觀和市場觀等方面 對投資拿地提出有效策略建議, 同時房企及政府機構也在積極思考疫情中新的機遇與挑戰(zhàn); 中指土地事業(yè)部通過搭建土地云平臺連接買賣雙方, 有效的幫助雙方解決了交易難得問題, 幫助房企構劃未來拿地布局策略. 此次會議最高上線。

30、 90 7 成都軌道交通 56 7 青島國信 78 8 龍光集團 55 8 寶龍地產 77 9 萬科 52 9 兩江集團 69 10 中海宏洋 52 10 碧桂園 68 11 榮盛發(fā)展 48 11 旭輝集團 65 12 合生創(chuàng)展 47 12。

31、準.12 第二步:做好前期策劃,快速開工.15 第三步:聚焦展示區(qū)域,完美開盤.18 第四步:過程管控到位,質量優(yōu)良.22 第五步:重視精裝策劃,打造精品.24 第六步:注重細節(jié)完善,完美交樓.28 第五部分:快速開盤六步法.32 第一步。

32、對政策要有預見性 了解新聞背后的新聞 取地準備 爭分奪秒 儲備土地 土地是寶 稍縱即逝 盡可能避開通過招拍掛方式 尋找協(xié)議拿地的途徑和辦法 取地準備 瞻前顧后 全盤考慮 從公司目前財務后期發(fā)展等各項條件出發(fā) 要考慮長中短期項目的配比與結合 。

33、有地地企企業(yè)業(yè)資資產產較較多多的的情情形形 五有地企業(yè)將地投資到開發(fā)企業(yè),然后賣股權. 六非地產公司投資到非地產公司,然后同地產企業(yè)合并,或申請 開發(fā)資質. 四四分分立立適適用用有有地地企企業(yè)業(yè)資資產產較較多多的的情情形形 七有地一方先分立。

34、現機會 了解土地政策和法規(guī)的背景 對政策要有預見性 了解新聞背后的新聞 取地準備 爭分奪秒 儲備土地 土地是寶 稍縱即逝 盡可能避開通過招拍掛方式 尋找協(xié)議拿地的途徑和辦法 取地準備 瞻前顧后 全盤考慮 從公司目前財務后期發(fā)展等各項條件出發(fā)。

35、來越多的被二手房所承接,新建商品房地產市場規(guī)模增速明顯放緩,但需求和資金 開始向周邊城市溢出,加速區(qū)域一體化進程,一線城市依舊是中國房地產市場發(fā)展的 第一梯隊. 隨著城鎮(zhèn)化進程的加快推進,越來越多二線城市的城市建設快速擴張,迎來了周邊區(qū) 域。

36、1.5土地款不能按政府要求進行繳納如:土地款緩繳土地罰款未繳等,對后續(xù)報建工程實施造成影響 1.1.6紅線外附近有高壓線泵站等不利因素承諾拆除,但無法在交付前拆除的風險 1.1.7土地出讓后限高退線等指標要求與投委會方案不符,影響設計和報。

37、 年化自有資金回報率凈利潤自有資金投入年化 成就共享門檻提醒 1.自有資金年回報率年回報30 2.自有資金年回報率平均年回報30 3.自有資金年回報率自有資金資金組合30 堅定勞斯萊斯 3線4線5線線城市 深耕廣東項目 市區(qū)縣鎮(zhèn)村 投資方向。

38、例如, 簽訂土地轉讓框架協(xié)議的可以是母公司, 如果是最后簽訂協(xié)議, 一定是項目公司.否則,土地再轉讓到項目公司,稅收問題很嚴重. 問題四 返還的土地出讓金問題.財稅2009151 號財稅200987 號文件.例如,某公司 5 億元拍下了土地。

39、對政策要有預見性 了解新聞背后的新聞 取地準備 爭分奪秒 儲備土地 土地是寶 稍縱即逝 盡可能避開通過招拍掛方式 尋找協(xié)議拿地的途徑和辦法 取地準備 瞻前顧后 全盤考慮 從公司目前財務后期發(fā)展等各項條件出發(fā) 要考慮長中短期項目的配比與結合 。

40、和資金周轉率指標.此類項目強調快速開發(fā),快 速銷售,快速回籠資金,通過提高資金周轉率,減少資金的沉淀,來提高盈利能力. 二現金流收益型,此類型的項目主要側重高投資回報率高,能夠提供可觀的現金 流. 三戰(zhàn)略培育型,此類型的項目比如鄭州雁鳴湖項。

41、中心區(qū).戰(zhàn)略布局與中國加快城鎮(zhèn)化進程的思路 相契合,踩準了國家發(fā)展紅利. 從2016年開始,碧桂園開啟了一二三四線城市全面發(fā)展的策略,在全國攻城略地,提高在一二線城市投資比例.一方面順應城市化發(fā) 展趨勢,發(fā)揮規(guī)模拿地優(yōu)勢,另一方面瞄準一二線。

42、會 了解土地政策和法規(guī)的背景 對政策要有預見性 了解新聞背后的新聞 取地準備 爭分奪秒 儲備土地 土地是寶 稍縱即逝 盡可能避開通過招拍掛方式 尋找協(xié)議拿地的途徑和辦法 取地準備 瞻前顧后 全盤考慮 從公司目前財務后期發(fā)展等各項條件出發(fā) 要。

43、關鍵 土地整理獲取土地整理獲取定位決策定位決策產品設計產品設計項目報建項目報建施工建設施工建設物業(yè)管理物業(yè)管理資源獲取資源獲取資源加工資源加工資源流通資源流通與管理與管理 中期中期 實施期實施期 :由項目設計規(guī)劃到項由項目設計規(guī)劃到項目竣工。

44、新聞取地準備爭分奪秒 儲備土地土地是寶 稍縱即逝盡可能避開通過招拍掛方式尋找協(xié)議拿地的途徑和辦法取地準備瞻前顧后 全盤考慮從公司目前財務后期發(fā)展等各項條件出發(fā)要考慮長中短期項目的配比與結合取地準備建立評估體系建立考察評估地塊的指標體系建立投。

45、合作.乙方很難參與到拿地決策.P31培訓對象: 策劃主管策劃經理級以上人員2課程目標: 了解拿地可研報告提綱; 掌握 拿地可研報告要點; 掌握開發(fā)商拿地可研的思維邏輯; 掌握拿地可研對接.Objective 課程目標P4拿地可研課程目錄第一。