1、2年計(jì)劃開(kāi)工面積拿地面積 2012年13月恒大已拿地塊 四恒大四恒大20112011年?duì)I銷狀況年?duì)I銷狀況及2012年?duì)I銷計(jì)劃 五恒大五恒大20112011年融資狀況年融資狀況及2012年融資計(jì)劃 六六恒大地產(chǎn)開(kāi)發(fā)策略和分析 一恒大公司發(fā)展戰(zhàn)。

2、時(shí)代中國(guó):穩(wěn)字當(dāng)先,城市更新進(jìn)入利好釋放期 . 10 3.中國(guó)奧園:加大合作及收并購(gòu)比例,拓寬舊改土地儲(chǔ)備 . 11 二商業(yè)綜合體二商業(yè)綜合體 . 11 1.新城控股:逆勢(shì)增儲(chǔ),商業(yè)地產(chǎn)穩(wěn)步推進(jìn)全國(guó)化布局 . 12 2.大悅城:基金模式盤。

3、大量土地的企業(yè)進(jìn)行收購(gòu) 土地置換 通過(guò)合作擁有土地 利用公益事業(yè)拿地 利用市政工程拿地 憑借品牌連鎖拿地 利用規(guī)劃方案拿地 知名地產(chǎn)企業(yè)拿地策略 中小企業(yè)拿地策略研究 土地儲(chǔ)備策略 房地產(chǎn)企業(yè)拿地策略與模式分析房地產(chǎn)企業(yè)拿地策略與模式分析 。

4、科二三線城市集中拿地 一線城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)盡管火爆,政策影響敏感,地價(jià)房?jī)r(jià)體現(xiàn)雙 高. 二三線城市城鎮(zhèn)化進(jìn)程強(qiáng)勢(shì),政策彈性較大,地價(jià)成本占用資 金比例融資考慮體現(xiàn)三低. 發(fā)展?jié)摿Τ杀纠娉蔀閼?zhàn)略布局立足點(diǎn). 萬(wàn)科全局戰(zhàn)略萬(wàn)科全局戰(zhàn)略 策略關(guān)。

5、簽發(fā)放線通知單將放線通知單及附圖報(bào)送市勘測(cè)院初審 勘測(cè)院現(xiàn)場(chǎng)放線核實(shí)放線坐標(biāo),出具放線回單及坐標(biāo)紅線核實(shí)圖支付勘測(cè)費(fèi)用取得放線回單 及附圖返回規(guī)劃局規(guī)劃局建管科及監(jiān)察科聯(lián)合到現(xiàn)場(chǎng)復(fù)核簽字建管科經(jīng)辦人將施工圖指標(biāo)報(bào)市 規(guī)劃信息中心核指標(biāo)經(jīng)辦人。

6、檻吸引投資商,另一方面,開(kāi)収商扛著這些公益旗號(hào)向地方投資,等資 源到手就會(huì)改頭換面實(shí)際上在拿資源之前就已經(jīng)策劃好,或部分實(shí)施原公益巟程,或干脆 搞幾個(gè)論證報(bào)告申請(qǐng)發(fā)更用途,以保證商丒利益的最大化. 近年來(lái),溫州德力西集團(tuán)北京物美集團(tuán)河北新奧。

7、參與舊城改造,其投資回報(bào) 來(lái)源于整理出的土地拍賣后的部分收益.部分城市運(yùn)營(yíng)商由于本身是開(kāi)發(fā)商出身,不滿足 單純的土地整理收益,因此也會(huì)參與競(jìng)拍.這種具有運(yùn)營(yíng)商和開(kāi)發(fā)商雙重身份的拿地行為 比較特殊,也具有一定的代表性,值得研究.0 J 4 r。

8、析 二二2010年房企拿地策略及建議年房企拿地策略及建議 三三城市投資吸引力研究城市投資吸引力研究 目錄目錄 4 1. 供應(yīng)增加,市場(chǎng)理性,土地價(jià)格穩(wěn)中有降供應(yīng)增加,市場(chǎng)理性,土地價(jià)格穩(wěn)中有降 住宅用地供應(yīng)量持續(xù)增加,地價(jià)快速上漲勢(shì)頭得到遏。

9、息 由項(xiàng)目發(fā)展 部將目標(biāo)地 塊基本情況 對(duì)各部門進(jìn) 行交底 由項(xiàng)目發(fā)展 部將牽頭各 部門經(jīng)辦對(duì) 目標(biāo)地塊進(jìn) 行現(xiàn)場(chǎng)踏勘 由營(yíng)銷部負(fù)責(zé)分析并明確: 1客戶研究客戶原點(diǎn)分 析 2目標(biāo)城市地產(chǎn)市場(chǎng)分析 政策供銷量存量產(chǎn) 品結(jié)構(gòu)分析 3項(xiàng)目定位 4。

10、4 宗,出讓總面積達(dá) 4082583.6 6121 畝,成交總金額達(dá) 萬(wàn)元,平均成交單價(jià)為 234 萬(wàn)元畝.本年度出現(xiàn)兩個(gè)地王,其中成交總價(jià)地王成交總價(jià)地王為 錫國(guó)土 200745 民主街商業(yè)辦公居住地塊 227442.5 341 畝,成交。

11、金質(zhì)檢定額管理費(fèi)白蟻防治等等 3 地上建筑物 地塊上需要拆遷的建筑物有多少住宅辦公商 業(yè)等如有須落實(shí)當(dāng)?shù)氐牟疬w補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)調(diào)查周 邊項(xiàng)目實(shí)際拆遷補(bǔ)償執(zhí)行情況和拆遷進(jìn)度落實(shí)情 況 4 地上構(gòu)筑物 地塊上需耍拆遷的建筑物有多少住宅辦公商 業(yè)等如有須。

12、一線城市轉(zhuǎn)而看好二線城市.帶著諸多疑問(wèn),中國(guó)證券報(bào)記者專訪了萬(wàn)科000002董事會(huì) 秘書(shū)首席研究員譚華杰,以揭開(kāi)萬(wàn)科土地儲(chǔ)備策略的真實(shí)思路. 中國(guó)證券報(bào):公司 56 月份的簡(jiǎn)報(bào)顯示,萬(wàn)科新增土地 14 塊;7 月份萬(wàn)科在各地繼續(xù)購(gòu)地.而此前。

13、盡管火爆,政策影響敏感,地價(jià)房?jī)r(jià)體現(xiàn)雙 高. 二三線城市城鎮(zhèn)化進(jìn)程強(qiáng)勢(shì),政策彈性較大,地價(jià)成本占用資 金比例融資考慮體現(xiàn)三低. 發(fā)展?jié)摿Τ杀纠娉蔀閼?zhàn)略布局立足點(diǎn). 萬(wàn)科全局戰(zhàn)略萬(wàn)科全局戰(zhàn)略 策略關(guān)鍵點(diǎn)策略關(guān)鍵點(diǎn) 不會(huì)押寶漲價(jià)預(yù)期來(lái)報(bào)價(jià) 基。

14、2年13月恒大已拿地塊 四恒大四恒大20112011年?duì)I銷狀況年?duì)I銷狀況及2012年?duì)I銷計(jì)劃 五恒大五恒大20112011年融資狀況年融資狀況及2012年融資計(jì)劃 六六恒大地產(chǎn)開(kāi)發(fā)策略和分析 一恒大公司發(fā)展戰(zhàn)略 市場(chǎng)定位 二三線城市民生精品。

15、12號(hào)公告鎮(zhèn)海新城綠核北部號(hào)公告鎮(zhèn)海新城綠核北部1 1 4 4號(hào)地塊號(hào)地塊 2323 20122012年年1616號(hào)公告鄞州投資創(chuàng)業(yè)中心號(hào)公告鄞州投資創(chuàng)業(yè)中心II II 3 3 c c地塊地塊 3232 用心構(gòu)筑美好生活 3 結(jié)論結(jié)論 一一。

16、 為 客 戶 找 到 合 適 的 產(chǎn) 品 準(zhǔn)確定位對(duì)運(yùn)營(yíng)的影響 業(yè)態(tài) 平衡 品類 平衡 區(qū)域平 衡 戰(zhàn)略層面資源的分類與管理 準(zhǔn)確定位對(duì)運(yùn)營(yíng)的影響 戰(zhàn)術(shù)層面資源的量?jī)r(jià)節(jié)奏 資源 獲取 產(chǎn)品 供應(yīng) 產(chǎn)品 銷售 在一定條件下,通過(guò)對(duì)產(chǎn)品的組合分。

17、對(duì)政策要有預(yù)見(jiàn)性 了解新聞背后的新聞 取地準(zhǔn)備 爭(zhēng)分奪秒 儲(chǔ)備土地 土地是寶 稍縱即逝 盡可能避開(kāi)通過(guò)招拍掛方式 尋找協(xié)議拿地的途徑和辦法 取地準(zhǔn)備 瞻前顧后 全盤考慮 從公司目前財(cái)務(wù)后期發(fā)展等各項(xiàng)條件出發(fā) 要考慮長(zhǎng)中短期項(xiàng)目的配比與結(jié)合 。

18、并從宏觀和市場(chǎng)觀等方面 對(duì)投資拿地提出有效策略建議, 同時(shí)房企及政府機(jī)構(gòu)也在積極思考疫情中新的機(jī)遇與挑戰(zhàn); 中指土地事業(yè)部通過(guò)搭建土地云平臺(tái)連接買賣雙方, 有效的幫助雙方解決了交易難得問(wèn)題, 幫助房企構(gòu)劃未來(lái)拿地布局策略. 此次會(huì)議最高上線。

19、4 34 38 28 19 26 74 85 52 68 91 46 34 1919 37 14 31 17170 17828 17364 17089 19474 18771 0 10 20 30 40 50 60 70 80 90 100。

20、多為大盤 代表項(xiàng)目: 區(qū)域市場(chǎng)分析區(qū)域市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)分析 項(xiàng)目所在板塊競(jìng)爭(zhēng)格局 板塊競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目一覽表 項(xiàng)目狀態(tài) 精品級(jí)別 項(xiàng)目名稱 物業(yè)類型 總建面積 銷售價(jià)格 主力戶型 已去化量 剩余體量 在售 一級(jí) 二級(jí) 待售 一級(jí) 二級(jí) 合計(jì) 區(qū)域市場(chǎng)分析區(qū)。

21、弱 4競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手不理性 個(gè)別項(xiàng)目笑看風(fēng)云 為什么投資會(huì)出錯(cuò) 作為一個(gè)優(yōu)秀的投資人員,要對(duì)市場(chǎng)保持理性和冷靜的判斷克服人性的弱點(diǎn) 高點(diǎn)買進(jìn): 1房?jī)r(jià)上漲的時(shí)候,貪婪心理作祟, 認(rèn)為房?jī)r(jià)還會(huì)保持長(zhǎng)期上漲; 2對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的容忍度變得很高; 3對(duì)后市過(guò)于。

22、現(xiàn)機(jī)會(huì) 了解土地政策和法觃的背景 對(duì)政策要有預(yù)見(jiàn)性 了解新聞背后的新聞 取地準(zhǔn)備 爭(zhēng)分奪秒 儲(chǔ)備土地 土地是寶 稍縱即逝 盡可能避開(kāi)通過(guò)招拍掛方式 尋找協(xié)議拿地的途徑和辦法 取地準(zhǔn)備 瞻前顧后 全盤考慮 從公司目前財(cái)務(wù)后期發(fā)展等各項(xiàng)條件出發(fā)。

23、通過(guò)限定 的資金支出獲取土地收益權(quán)的資金支出獲取土地收益權(quán) 現(xiàn)階段主流房企經(jīng)濟(jì)測(cè)算的關(guān)注點(diǎn)排序 現(xiàn)階段主流房企強(qiáng)調(diào)快周轉(zhuǎn),以快速做大資產(chǎn)規(guī)模及銷售額為企業(yè)經(jīng)營(yíng)的最高目標(biāo) ROE:自有資金投資回報(bào)率,凈利潤(rùn) 自有資金投入金額 IRR:內(nèi)部收。

24、現(xiàn)機(jī)會(huì) 了解土地政策和法觃的背景 對(duì)政策要有預(yù)見(jiàn)性 了解新聞背后的新聞 取地準(zhǔn)備 爭(zhēng)分奪秒 儲(chǔ)備土地 土地是寶 稍縱即逝 盡可能避開(kāi)通過(guò)招拍掛方式 尋找協(xié)議拿地的途徑和辦法 取地準(zhǔn)備 瞻前顧后 全盤考慮 從公司目前財(cái)務(wù)后期發(fā)展等各項(xiàng)條件出發(fā)。

25、與中國(guó)加快城鎮(zhèn)化進(jìn)程的思路 相契合,踩準(zhǔn)了國(guó)家發(fā)展紅利. 從2016年開(kāi)始,碧桂園開(kāi)啟了一二三四線城市全面發(fā)展的策略,在全國(guó)攻城略地,提高在一二線城市投資比例.一方面順應(yīng)城市化發(fā) 展趨勢(shì),發(fā)揮規(guī)模拿地優(yōu)勢(shì),另一方面瞄準(zhǔn)一二線城市,可以提升溢。

26、 Part 2 龍華新規(guī)劃龍華新規(guī)劃 1 1 新城規(guī)劃新城規(guī)劃 2 2 交通利好交通利好 3 3 區(qū)域樓市現(xiàn)狀區(qū)域樓市現(xiàn)狀 6 新城規(guī)劃新城規(guī)劃 根據(jù)深圳市住房建設(shè)規(guī)劃20062010 ,片區(qū)作為深圳四大重點(diǎn)開(kāi)發(fā)地區(qū)首 位,譽(yù)為龍華新城.龍。

27、用有地企業(yè)資產(chǎn)較多的情形三投資適用有地企業(yè)資產(chǎn)較多的情形 五有地企業(yè)將地投資到開(kāi)發(fā)企業(yè),然后賣股權(quán). 六非地產(chǎn)公司投資到非地產(chǎn)公司,然后同地產(chǎn)企業(yè)合并,或申請(qǐng) 開(kāi)發(fā)資質(zhì). 四分立適用有地企業(yè)資產(chǎn)較多的情形四分立適用有地企業(yè)資產(chǎn)較多的情形 七。

28、增值稅金額22 3土土地地增增值值稅稅 預(yù)預(yù)繳繳含稅預(yù)收款預(yù)繳增值稅含稅預(yù)收款預(yù)繳增值稅234 普通標(biāo)準(zhǔn)住宅按銷售收入2預(yù) 征,別墅為4,其他類型房產(chǎn) 為3. 普普通通住住宅宅的的認(rèn)認(rèn)定定標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)住宅小區(qū)建筑容積率在1.0含本數(shù)以上;單套住。

29、現(xiàn)機(jī)會(huì) 了解土地政策和法規(guī)的背景 對(duì)政策要有預(yù)見(jiàn)性 了解新聞背后的新聞 取地準(zhǔn)備 爭(zhēng)分奪秒 儲(chǔ)備土地 土地是寶 稍縱即逝 盡可能避開(kāi)通過(guò)招拍掛方式 尋找協(xié)議拿地的途徑和辦法 取地準(zhǔn)備 瞻前顧后 全盤考慮 從公司目前財(cái)務(wù)后期發(fā)展等各項(xiàng)條件出發(fā)。

30、并從宏觀和市場(chǎng)觀等方面 對(duì)投資拿地提出有效策略建議, 同時(shí)房企及政府機(jī)構(gòu)也在積極思考疫情中新的機(jī)遇與挑戰(zhàn); 中指土地事業(yè)部通過(guò)搭建土地云平臺(tái)連接買賣雙方, 有效的幫助雙方解決了交易難得問(wèn)題, 幫助房企構(gòu)劃未來(lái)拿地布局策略. 此次會(huì)議最高上線。

31、投資模式 微信公眾號(hào):房地產(chǎn)干貨資料加入地產(chǎn)行業(yè)精英群,請(qǐng)加微信:n e w PDF 1投資理念:合法合規(guī),資金安全 一二線城市 規(guī)模利潤(rùn) 三四五線城市 規(guī)模周轉(zhuǎn) 凈利潤(rùn)率8 凈利潤(rùn)率 10 限時(shí)回正 一年內(nèi) 資金回正 項(xiàng)目投資核心原則:成。

32、準(zhǔn).12 第二步:做好前期策劃,快速開(kāi)工.15 第三步:聚焦展示區(qū)域,完美開(kāi)盤.18 第四步:過(guò)程管控到位,質(zhì)量?jī)?yōu)良.22 第五步:重視精裝策劃,打造精品.24 第六步:注重細(xì)節(jié)完善,完美交樓.28 第五部分:快速開(kāi)盤六步法.32 第一步。

33、對(duì)政策要有預(yù)見(jiàn)性 了解新聞背后的新聞 取地準(zhǔn)備 爭(zhēng)分奪秒 儲(chǔ)備土地 土地是寶 稍縱即逝 盡可能避開(kāi)通過(guò)招拍掛方式 尋找協(xié)議拿地的途徑和辦法 取地準(zhǔn)備 瞻前顧后 全盤考慮 從公司目前財(cái)務(wù)后期發(fā)展等各項(xiàng)條件出發(fā) 要考慮長(zhǎng)中短期項(xiàng)目的配比與結(jié)合 。

34、有地地企企業(yè)業(yè)資資產(chǎn)產(chǎn)較較多多的的情情形形 五有地企業(yè)將地投資到開(kāi)發(fā)企業(yè),然后賣股權(quán). 六非地產(chǎn)公司投資到非地產(chǎn)公司,然后同地產(chǎn)企業(yè)合并,或申請(qǐng) 開(kāi)發(fā)資質(zhì). 四四分分立立適適用用有有地地企企業(yè)業(yè)資資產(chǎn)產(chǎn)較較多多的的情情形形 七有地一方先分立。

35、現(xiàn)機(jī)會(huì) 了解土地政策和法規(guī)的背景 對(duì)政策要有預(yù)見(jiàn)性 了解新聞背后的新聞 取地準(zhǔn)備 爭(zhēng)分奪秒 儲(chǔ)備土地 土地是寶 稍縱即逝 盡可能避開(kāi)通過(guò)招拍掛方式 尋找協(xié)議拿地的途徑和辦法 取地準(zhǔn)備 瞻前顧后 全盤考慮 從公司目前財(cái)務(wù)后期發(fā)展等各項(xiàng)條件出發(fā)。

36、來(lái)越多的被二手房所承接,新建商品房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)模增速明顯放緩,但需求和資金 開(kāi)始向周邊城市溢出,加速區(qū)域一體化進(jìn)程,一線城市依舊是中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的 第一梯隊(duì). 隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)程的加快推進(jìn),越來(lái)越多二線城市的城市建設(shè)快速擴(kuò)張,迎來(lái)了周邊區(qū) 域。

37、1.5土地款不能按政府要求進(jìn)行繳納如:土地款緩繳土地罰款未繳等,對(duì)后續(xù)報(bào)建工程實(shí)施造成影響 1.1.6紅線外附近有高壓線泵站等不利因素承諾拆除,但無(wú)法在交付前拆除的風(fēng)險(xiǎn) 1.1.7土地出讓后限高退線等指標(biāo)要求與投委會(huì)方案不符,影響設(shè)計(jì)和報(bào)。

38、 年化自有資金回報(bào)率凈利潤(rùn)自有資金投入年化 成就共享門檻提醒 1.自有資金年回報(bào)率年回報(bào)30 2.自有資金年回報(bào)率平均年回報(bào)30 3.自有資金年回報(bào)率自有資金資金組合30 堅(jiān)定勞斯萊斯 3線4線5線線城市 深耕廣東項(xiàng)目 市區(qū)縣鎮(zhèn)村 投資方向。

39、例如, 簽訂土地轉(zhuǎn)讓框架協(xié)議的可以是母公司, 如果是最后簽訂協(xié)議, 一定是項(xiàng)目公司.否則,土地再轉(zhuǎn)讓到項(xiàng)目公司,稅收問(wèn)題很嚴(yán)重. 問(wèn)題四 返還的土地出讓金問(wèn)題.財(cái)稅2009151 號(hào)財(cái)稅200987 號(hào)文件.例如,某公司 5 億元拍下了土地。

40、對(duì)政策要有預(yù)見(jiàn)性 了解新聞背后的新聞 取地準(zhǔn)備 爭(zhēng)分奪秒 儲(chǔ)備土地 土地是寶 稍縱即逝 盡可能避開(kāi)通過(guò)招拍掛方式 尋找協(xié)議拿地的途徑和辦法 取地準(zhǔn)備 瞻前顧后 全盤考慮 從公司目前財(cái)務(wù)后期發(fā)展等各項(xiàng)條件出發(fā) 要考慮長(zhǎng)中短期項(xiàng)目的配比與結(jié)合 。

41、測(cè)的收益,通過(guò)限定基于預(yù)測(cè)的收益,通過(guò)限定 的資金支出獲取土地收益權(quán)的資金支出獲取土地收益權(quán) 現(xiàn)階段主流房企經(jīng)濟(jì)測(cè)算的關(guān)注點(diǎn)排序 現(xiàn)階段主流房企強(qiáng)調(diào)快周轉(zhuǎn),以快速做大資產(chǎn)規(guī)模及銷售額為企業(yè)經(jīng)營(yíng)的最高目標(biāo) ROE:自有資金投資回報(bào)率,凈利潤(rùn) 。

42、會(huì) 了解土地政策和法規(guī)的背景 對(duì)政策要有預(yù)見(jiàn)性 了解新聞背后的新聞 取地準(zhǔn)備 爭(zhēng)分奪秒 儲(chǔ)備土地 土地是寶 稍縱即逝 盡可能避開(kāi)通過(guò)招拍掛方式 尋找協(xié)議拿地的途徑和辦法 取地準(zhǔn)備 瞻前顧后 全盤考慮 從公司目前財(cái)務(wù)后期發(fā)展等各項(xiàng)條件出發(fā) 要。

43、關(guān)鍵 土地整理獲取土地整理獲取定位決策定位決策產(chǎn)品設(shè)計(jì)產(chǎn)品設(shè)計(jì)項(xiàng)目報(bào)建項(xiàng)目報(bào)建施工建設(shè)施工建設(shè)物業(yè)管理物業(yè)管理資源獲取資源獲取資源加工資源加工資源流通資源流通與管理與管理 中期中期 實(shí)施期實(shí)施期 :由項(xiàng)目設(shè)計(jì)規(guī)劃到項(xiàng)由項(xiàng)目設(shè)計(jì)規(guī)劃到項(xiàng)目竣工。

44、收益,通過(guò)限定基于預(yù)測(cè)的收益,通過(guò)限定的資金支出獲取土地收益權(quán)的資金支出獲取土地收益權(quán)現(xiàn)階段主流房企經(jīng)濟(jì)測(cè)算的關(guān)注點(diǎn)排序現(xiàn)階段主流房企強(qiáng)調(diào)快周轉(zhuǎn),以快速做大資產(chǎn)規(guī)模及銷售額為企業(yè)經(jīng)營(yíng)的最高目標(biāo)ROE:自有資金投資回報(bào)率,凈利潤(rùn) 自有資金投入。

45、新聞取地準(zhǔn)備爭(zhēng)分奪秒 儲(chǔ)備土地土地是寶 稍縱即逝盡可能避開(kāi)通過(guò)招拍掛方式尋找協(xié)議拿地的途徑和辦法取地準(zhǔn)備瞻前顧后 全盤考慮從公司目前財(cái)務(wù)后期發(fā)展等各項(xiàng)條件出發(fā)要考慮長(zhǎng)中短期項(xiàng)目的配比與結(jié)合取地準(zhǔn)備建立評(píng)估體系建立考察評(píng)估地塊的指標(biāo)體系建立投。