房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)流程Tag內(nèi)容描述：
1、段及地產(chǎn)公司組織架構(gòu) 計(jì)財(cái) 部 發(fā)展 部 營銷 部 造價(jià)采 購部 研發(fā) 部 商運(yùn)公 司 工程 部 人力資 物業(yè) 公司 司 3 人力資 源部 說 明 1. 2. 地產(chǎn)開發(fā)流程1 4 地產(chǎn)開發(fā)流程2 5 地產(chǎn)開發(fā)流程3 6 龍湖運(yùn)營體系龍湖運(yùn)營。
2、對政策要有預(yù)見性 了解新聞背后的新聞 取地準(zhǔn)備 爭分奪秒 儲備土地 土地是寶 稍縱即逝 盡可能避開通過招拍掛方式 尋找協(xié)議拿地的途徑和辦法 取地準(zhǔn)備 瞻前顧后 全盤考慮 從公司目前財(cái)務(wù)后期發(fā)展等各項(xiàng)條件出發(fā) 要考慮長中短期項(xiàng)目的配比與結(jié)合 。
3、w.BDO 3 證件名稱證件名稱 功能 建設(shè)用地規(guī)劃許可證 限定土地使用范圍邊界和占地面積 建設(shè)工程規(guī)劃許可證 限定本規(guī)劃地塊上所建建筑物的功能 類別商用廠房住宅公寓等 開工證 是否合法施工 國有土地使用證 是否合法產(chǎn)權(quán) 商品房銷售許可證 。
4、改方案征求意見 組織試行 結(jié)束 按領(lǐng)導(dǎo)意見形成試行稿 監(jiān)督實(shí)施工作匯報(bào) 完善方案形成初稿 組織實(shí)施 審批 同意 不同意見 情況總結(jié)報(bào)告 完善提高方案形成施稿 審批 審批 修改補(bǔ)充意見 。
5、發(fā)一般流程中國5 5段模型段模型 項(xiàng)目取得之前項(xiàng)目取得之前 策劃階段策劃階段 0.51年年 前期準(zhǔn)備前期準(zhǔn)備 準(zhǔn)備階段準(zhǔn)備階段 建設(shè)及銷售建設(shè)及銷售 實(shí)施階段實(shí)施階段 竣工入伙竣工入伙 完工階段完工階段 物業(yè)交接物業(yè)交接 管理管理 運(yùn)營階段。
6、地證由國土部門頒發(fā),是土地權(quán)屬證明,載明了土 地用途及使用期限只是載明;建設(shè)用地規(guī)劃許可證由規(guī)劃部門頒發(fā),是核 定土地用途及用地界線的法律依據(jù);規(guī)劃要點(diǎn)批復(fù)由規(guī)劃部門頒發(fā),是確定土 地使用強(qiáng)度指標(biāo)的法律依據(jù),如容積率啊建筑密度啊停車位配置要。
7、查可研報(bào)告 對可研批復(fù),兩委會簽,即下達(dá)規(guī)劃設(shè)計(jì)任務(wù);運(yùn)用營銷策劃展示設(shè)計(jì)系統(tǒng)進(jìn)行融資運(yùn)作 據(jù)此辦理征地及前期規(guī)劃準(zhǔn)備工作,開規(guī)劃設(shè)計(jì)任務(wù)通知 規(guī)劃局法征地意見函 到土地管理部門及土地使用部門征求意見 新征地到土地局規(guī)劃局鄉(xiāng)政府村公所 舊城。
8、萬萬m3m3 旗旗 艦艦 店店 4545 層層 7.57.5萬萬m2m2 小小 型型 商商 業(yè)業(yè) 2 2 層層 4.54.5萬萬m2m2 小小型型公公建建 1010層層以以下下 17.717.7萬萬m2m2 大大型型商商務(wù)務(wù) 5.55.5萬。
9、畝;鹽田千元畝 1.1.3附著物補(bǔ)償費(fèi) 有主墳:千元座無主墳千元座其他三方協(xié)商 處理 1.1.4安置補(bǔ)助費(fèi) 1每個(gè)勞動力補(bǔ)償:按標(biāo)準(zhǔn)耕地前三年平均年 產(chǎn)值的四倍計(jì)算; 2須安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)補(bǔ)償:按被征用的耕地面 積除以被征地單位征地前的平均。
10、工工圖圖設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)費(fèi)費(fèi)建建筑筑面面積積 景景觀觀設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)費(fèi)費(fèi)建建筑筑面面積積 智智能能化化設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)費(fèi)費(fèi)建建筑筑面面積積 樣樣板板間間裝裝修修設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)費(fèi)費(fèi) 合合計(jì)計(jì) 四四前前期期工工程程費(fèi)費(fèi) 文文物物普普探探費(fèi)費(fèi)土土地地面面積積 環(huán)環(huán)境境評評價(jià)。
11、通過采取抽查設(shè)計(jì)參與例會等監(jiān)督檢查形式,確保設(shè)計(jì)單位按照本標(biāo)準(zhǔn) 7.3 條款要求實(shí)施設(shè)計(jì)活動. d 對設(shè)計(jì)過程中的各階段活動,一般由工程部技術(shù)專責(zé)人負(fù)責(zé)組織各項(xiàng)目部實(shí)施, 重要活動或關(guān)鍵活動,由工程部組織進(jìn)行. 7.3.1 設(shè)計(jì)和開發(fā)策劃 。
12、規(guī)劃總圖審查及確定規(guī)劃設(shè)計(jì)條件;3初步設(shè)計(jì)及施工圖審查;4規(guī)劃報(bào) 建圖審查;5施工報(bào)建;6建設(shè)工程竣工綜合驗(yàn)收備案. 一選址定點(diǎn)階段.此階段一般辦理以下事項(xiàng): 1計(jì)委審查可行性研究報(bào)告和進(jìn)行項(xiàng)目立項(xiàng). 2國土資源局進(jìn)行土地利用總體規(guī)劃和土地。
13、需資料 a. 開發(fā)單位營業(yè)執(zhí)照 b. 開發(fā)資質(zhì)證書 c 用地計(jì)劃審核意見 d. 建筑設(shè)計(jì)方案總平面圖等 e. 其他相關(guān)資料 2.報(bào)批程序與報(bào)批資料 a.將所需資料備齊送至投資咨詢公司,委托其編制項(xiàng)目建議書 b.準(zhǔn)備關(guān)于項(xiàng)目建議書報(bào)批申請報(bào)告。
14、設(shè) 項(xiàng)目地點(diǎn) 征求意見 辦理規(guī)劃意見書 28天規(guī)委 用地手續(xù) 交地場地平整分期 市政工程 工工作作準(zhǔn)準(zhǔn)備備 總體規(guī)劃方案設(shè)計(jì) a項(xiàng)目立項(xiàng)批復(fù) b建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃審批申報(bào)表 c規(guī)劃意見書及附圖一份 d復(fù)審應(yīng)持修改設(shè)計(jì)方案通知書 e標(biāo)明用地釘樁成果。
15、是否有地下埋藏物等 影響開發(fā)的因素詳細(xì)了 解. 拓展部 信息 了解周邊配 套情況 了解地塊周遍的商業(yè) 教育交通等情況 拓展部 了解該區(qū)域 未來規(guī)劃情 況 了解地塊所屬區(qū)域的規(guī) 劃,對以后項(xiàng)目開發(fā)的 影響和支撐. 拓展部 了解地塊的 上市方式。
16、一類一或二類移送法辦 3.利用職務(wù)之便,侵占挪用公司財(cái)物;一類一或二類移送法辦 4.利用公司資源謀取私利;一類一或二類移送法辦 5.違反國家法律法規(guī),構(gòu)成犯罪的行為一類一至三類移送法辦 6.從事第二職業(yè)一類 7. 未按制度規(guī)定的審批權(quán)限以公。
17、和規(guī)定為目標(biāo),通過采用獎懲管理這個(gè) 激勵工具,控制企業(yè)中的非期望行為的發(fā)生,引導(dǎo)員工知法,守法. 1.31.3 獎罰原則獎罰原則 1 地區(qū)采用從總經(jīng)理基金列支,及時(shí)獎勵的原則; 2 與績效管理掛鉤的獎勵原則 3 檢查期內(nèi)累計(jì)犯錯(cuò)次數(shù),合并處。
18、遷公示 房屋評估 裁決聽證必要時(shí) 裁決結(jié)果 行政強(qiáng)拆聽證 評估委員會鑒定 強(qiáng)制拆遷 申請拆遷許可證 拆遷當(dāng)事人協(xié)商安置補(bǔ)償協(xié) 指引:指引:在執(zhí)行上述流程中,有些關(guān)鍵環(huán)節(jié)需要對拆遷法律和政策深入 透徹把握才能靈活操作. 現(xiàn)就拆遷實(shí)踐中幾個(gè)常見。
19、地塊現(xiàn)狀周邊現(xiàn)狀周邊規(guī)劃土地權(quán)屬周圍重要信息調(diào)查地塊 競爭對手; 3完成發(fā)展部地塊調(diào)研表; 參與人:發(fā)展部項(xiàng)目責(zé)任人發(fā)展部投資分析專員發(fā)展部經(jīng)理 時(shí)間要求:3 個(gè)工作日. 2區(qū)域公司總經(jīng)理審批; 內(nèi)容要求: 1向地區(qū)公司總經(jīng)理匯報(bào)目標(biāo)地塊。
20、開發(fā)流程計(jì)劃 26 13.雙代號座標(biāo)網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項(xiàng)目管理通用范例 30 14.設(shè)計(jì)委托 31 15.建筑設(shè)計(jì)優(yōu)化 33 16.日照分析報(bào)告的編制和報(bào)送 36 17.編制營銷策劃書 38 18.選擇和確定營銷代理 40 19.召開擴(kuò)。
21、b農(nóng)用地轉(zhuǎn)用征用建設(shè)項(xiàng)目用地申請書 c規(guī)劃意見書及附圖一份和釘樁坐標(biāo)成果通知單 d區(qū)縣人民政府建設(shè)用地申請文件 e土地利用總體規(guī)劃對建設(shè)用地規(guī)模控制圖 f一書四方案 g補(bǔ)充耕地位置圖及文字說明 用用地地手手續(xù)續(xù) 交地場地平整分期 h建設(shè)用地。
22、制制性性條條件件發(fā)發(fā)展展中中心心 現(xiàn)現(xiàn)場場踏踏勘勘 對對地地塊塊現(xiàn)現(xiàn)狀狀地地質(zhì)質(zhì)條條件件是是否否有有地地 下下埋埋藏藏物物等等影影響響開開發(fā)發(fā)的的因因素素詳詳細(xì)細(xì)了了 解解. 發(fā)發(fā)展展中中心心 了了解解周周邊邊配配套套情情況況 了了解解地地。
23、模式 5 項(xiàng)目投資審批項(xiàng)目投資審批決策委員會組成決策委員會組成 4 海爾地產(chǎn)項(xiàng)目投資決策流程海爾地產(chǎn)項(xiàng)目投資決策流程 3 房地產(chǎn)項(xiàng)目投資立項(xiàng)決策的定義與現(xiàn)狀房地產(chǎn)項(xiàng)目投資立項(xiàng)決策的定義與現(xiàn)狀 定義定義 本制度適用于海爾地產(chǎn)的房地產(chǎn)項(xiàng)目的立項(xiàng)。
24、工程師簽認(rèn) 基礎(chǔ)工程施工 承包單位處理 口頭通知 發(fā)備忘錄 發(fā)監(jiān)理通知 口頭通知 發(fā)備忘錄 發(fā)監(jiān)理通知 。
25、部門 承包商提出 并附工程 變更費(fèi)用調(diào)整表 項(xiàng)目總監(jiān)組織專 業(yè)工程師審查 項(xiàng)目監(jiān)理 部蓋章 業(yè)主方 工程部 預(yù)材部審核設(shè)計(jì), 變更費(fèi)用調(diào)整表 總經(jīng)理審 閱蓋章 監(jiān)審部審 復(fù)核 辦公室 工程部配套管理員登記編 碼發(fā)放相關(guān)單位部門 分管副 總簽。
26、 清標(biāo)工作現(xiàn)狀清標(biāo)工作現(xiàn)狀 傳統(tǒng)的定額計(jì)價(jià)方式是我國工程造價(jià)人員較為熟悉的工程計(jì)價(jià)方式, 操作簡單 過程明 了, 但工程量清單計(jì)價(jià)方式實(shí)行之后, 建筑工程交易合同的簽訂由定額計(jì)價(jià)模式的總價(jià)合同, 逐步向清單計(jì)價(jià)模式的單價(jià)合同與總價(jià)合同有機(jī)結(jié)。
27、1 工程是否符合要求 2 工作是否連續(xù)作業(yè) 3 勞動力均衡況狀 4 資源供應(yīng)時(shí)間 5 各工程之間的邏輯 關(guān)系 6關(guān)鍵線路 1 上期現(xiàn)場工料機(jī) 數(shù)量 2 本期現(xiàn)場計(jì)劃的工 料機(jī)數(shù)量 審查結(jié)果 1工程量及累計(jì)數(shù) 2工作量及累計(jì)值 3各工種用工數(shù)。
28、用分析 有 編制勞動力 需要量計(jì)劃 主要機(jī)構(gòu)設(shè)備 需要量計(jì)劃 臨時(shí)設(shè)施 需要量計(jì)劃 主要材料構(gòu)件 需要量計(jì)劃 編制工作量完成計(jì)劃 。
29、房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識 1.大陸房地產(chǎn)制度 2.專業(yè)術(shù)語 all 2006118 房地產(chǎn)開發(fā)流程介紹 1.公部門審批 2.私部門操作 all 20061115 房地產(chǎn)開發(fā)法規(guī)介紹 1.規(guī)劃 2.建筑 3.金融 all 20061122 房地產(chǎn)稅法實(shí)。
30、一個(gè)可以做得更好的賣點(diǎn)5房地產(chǎn)賣點(diǎn)園林設(shè)計(jì)6樓盤重要賣點(diǎn)社區(qū)環(huán)境7房價(jià)三套車軌道交通綠地水景8選房關(guān)注園林會所9住宅:培育生態(tài)住宅概念10十大明星樓盤感受優(yōu)質(zhì)人居環(huán)境11多功能立體生態(tài)樓在京出現(xiàn)12住宅設(shè)計(jì)必須脫胎換骨13環(huán)境別把夏利設(shè)計(jì)成。
31、點(diǎn)流程說明.179.項(xiàng)目信息管理流程項(xiàng)目信息管理流程.1910.項(xiàng)目信息管理流程說明項(xiàng)目信息管理流程說明.1911.公司企業(yè)文化管理流程公司企業(yè)文化管理流程.2212.公司企業(yè)文化管理流程節(jié)點(diǎn)說明公司企業(yè)文化管理流程節(jié)點(diǎn)說明.2313.公司。
32、目部工程管理流程及執(zhí)行表格第一部分工程前期施工準(zhǔn)備141現(xiàn)場臨時(shí)辦公用房及臨時(shí)圍墻工作 141.11.1 工作流程工作流程142工程建設(shè)用臨水電通信道路工作142.12.1 工作流程工作流程143施工現(xiàn)場場地移交工作153 3.1.1 工作。
33、行修訂執(zhí)行董事審批審批正副董事長審批經(jīng)辦人起草合同部門負(fù)責(zé)人審核組織合同審批委員會審核法律顧問審核費(fèi)用類2 萬元;其他類20 萬元;xx 實(shí)業(yè)會議管理流程編號:行政編號:行政 0202相關(guān)部門行政部相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)草擬通知會議申請受理審核總經(jīng)理審批。
34、理業(yè)務(wù)流程項(xiàng)目招標(biāo)管理業(yè)務(wù)流程.1546.項(xiàng)目招投標(biāo)管理業(yè)務(wù)流程圖節(jié)點(diǎn)說明項(xiàng)目招投標(biāo)管理業(yè)務(wù)流程圖節(jié)點(diǎn)說明.1947.市場調(diào)查業(yè)務(wù)流程市場調(diào)查業(yè)務(wù)流程.2548.市場調(diào)查業(yè)務(wù)流程節(jié)點(diǎn)說明市場調(diào)查業(yè)務(wù)流程節(jié)點(diǎn)說明.2749.廣告宣傳流業(yè)務(wù)程廣。
35、與工商銀行審計(jì)稅務(wù)等業(yè)務(wù)管理部門保持良好的溝通和合作;5負(fù)責(zé)會計(jì)監(jiān)督.根據(jù)規(guī)定的成木費(fèi)用開支范圍和標(biāo)準(zhǔn),審核原始憑證 的合法性合理性和真實(shí)性,審核費(fèi)用發(fā)生的審批手續(xù)是否符合公司規(guī)定.6對出納的日常工作進(jìn)行監(jiān)督.對出納的日常收款支出業(yè)務(wù)進(jìn)行監(jiān)。
36、政策制約因素和優(yōu)惠條件的研究進(jìn)行市場差異化定位重視對手分析及開發(fā)戰(zhàn)略項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段總體設(shè)計(jì)費(fèi)用擴(kuò)初設(shè)計(jì)費(fèi)用施工圖設(shè)計(jì)費(fèi)用做 好 設(shè)計(jì) 招 標(biāo)工作推行限額設(shè) 計(jì)重視圖紙審計(jì),包括技術(shù)規(guī)范功能和成本避免事后變更提 高 專業(yè) 人 員素 質(zhì) 和團(tuán) 隊(duì)。
37、環(huán)境適用.16二具體應(yīng)用.16第三節(jié) 系統(tǒng)預(yù)警法 21一環(huán)境適用.21二具體應(yīng)用.21第三章評估指標(biāo)25第一節(jié) 會計(jì)報(bào)表指標(biāo)25一指標(biāo)基礎(chǔ).25二指標(biāo)確定.27三指標(biāo)附件.41第二節(jié) 納稅問題指標(biāo)66一指標(biāo)基礎(chǔ).66二指標(biāo)確定.71三指標(biāo)附。
38、公司合同管理流程節(jié)點(diǎn)流程說明公司合同管理流程節(jié)點(diǎn)流程說明.189.項(xiàng)目信息管理流程項(xiàng)目信息管理流程.2010.項(xiàng)目信息管理流程說明項(xiàng)目信息管理流程說明.2211.公司企業(yè)文化管理流程公司企業(yè)文化管理流程.2412.公司企業(yè)文化管理流程節(jié)點(diǎn)。
39、引的確定指引 2第四條:成本項(xiàng)目基礎(chǔ)信息的來源與取得第四條:成本項(xiàng)目基礎(chǔ)信息的來源與取得5第五條:合同的接收與審核第五條:合同的接收與審核6第三章:成本資金申請審批操作指引第三章:成本資金申請審批操作指引6第六條第六條: 申請使用資金審批表。
40、速度年的發(fā)展速度:20032003年以前,萬科一年以前,萬科一直保持著直保持著2020左右的左右的增長率;而從增長率;而從0404年宏年宏觀調(diào)控開始,萬科的觀調(diào)控開始,萬科的發(fā)展速度提高了一倍,發(fā)展速度提高了一倍,達(dá)到達(dá)到4040左右.左右。
41、較少,產(chǎn)品單一的企業(yè) 城市操作型資源緊張的企業(yè)擴(kuò)張復(fù)制階段 投資操作型跨地域大型企業(yè)的充分授權(quán)模式 以一線公司作為開發(fā)資源組織和管理的單元,是xx地產(chǎn)現(xiàn)階段的必然選擇,也是今后很長一段時(shí)間的常態(tài)模式咱們企業(yè)的一線公司部門設(shè)置咱們企業(yè)的一線公。
42、后期返工.4為什么我們會出現(xiàn)這些問題為什么我們會出現(xiàn)這些問題案例三:關(guān)于二次深化設(shè)計(jì)案例三:關(guān)于二次深化設(shè)計(jì)為什么我們二次設(shè)計(jì)總是在往往簽訂合同之后,現(xiàn)場就催促施工單位進(jìn)場施工設(shè)計(jì)工程成本之間總會會扯皮為什么我們的二次設(shè)計(jì)效果和成本控制總不。
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