1、rt 6 Copyright Centaline Group, 2010 Code of this report 7 Copyright Centaline Group, 2010 Code of this report 8 Copyrig。

2、 況,相互制衡中產生. 本次專題將著力解決以上問題,給到策劃同事更專業 的指導,以更專業的眼光對項目進行精準的研判. Code of this report 3 Copyright Centaline Group, 2010 第一部分 容積。

3、定,可以分為拿地之前和拿地之后兩開發商對容積率的確定,可以分為拿地之前和拿地之后兩 個階段個階段 凈地塊容積率 城市更新新項目容積率 已拿地已確定 已拿地未確定 區域規劃時確 定,實際操作 參考法定圖則 地 塊 屬 性 城市更新項目城市更新。

4、城市更新的初期2004年2009年 進入新世紀,由于自身資源條件有限,政府提出二次創業 的口號,轉變供需結構,著手城中村及就舊工業區的改造. 第四階段:城市更新的快速發展2009年至今 四個難以為繼 的背景下,政策日趨完善,深圳市發 展的。

5、利地塊的利用度單體樓型選擇等. PART 一容積率與項目規劃的邏輯關系 如何用足容積率: 損失建筑密度等于白白扔掉一塊溢價空間 1建筑密度主要與首層建筑面積有關 首層戶型贈送私家花園是項目賣價最高的戶型,項目溢價的主要組成部分,絕不能浪費掉。

6、1.9019.39477.00171.7215.42413.62 20.000.000.000.00.00 30.000.000.000.000.000.00.00 二9.009.0042.3042.300.370.379.009.003。

7、沒有不好的團隊,只有不好的領導問題就在前三排問題就在前三排 2團隊的關鍵:狼群 互助合作,配合協調,縱橫團結一致,去奪取事業的勝利互助合作,配合協調,縱橫團結一致,去奪取事業的勝利 狼性的四大特點 貪貪 殘殘 野野 暴暴 狗,千里吃屎狼,千。

8、沒有不好的團隊,只有不好的領導問題就在前三排問題就在前三排 2團隊的關鍵:狼群 互助合作,配合協調,縱橫團結一致,去奪取事業的勝利互助合作,配合協調,縱橫團結一致,去奪取事業的勝利 狼性的四大特點 貪貪 殘殘 野野 暴暴 狗,千里吃屎狼,千。

9、中軸線南端,天安門正南50公 里的黃金位置,與北京大興區隔永定河相望, 處于大北京經濟圈的前沿部位.固安北距北京 中心區天安門50余公里,距北京南三環玉 泉營環島39公里,東南距天津110公里,驅車1 小時可以到達首都機場,1.5小時可以到。

10、依據市場細分針對所選目標市場的定位;是 針對目標消費群體對產品屬性特征功能的需求,針對目標消費群體對產品屬性特征功能的需求, 通過對目標消費群體的消費能力與需求的分析,從通過對目標消費群體的消費能力與需求的分析,從 產品功能檔次價格形象等方。

11、內地產經紀傭金率穩步提升,與部分國家傭金下行存在反差.20142019年國內地產經紀平均傭金率從2.0升至2.4,其中存量 房從2.1升至2.5新房從1.9升至2.3;目前各地傭金率呈現分化,區間分布在14,多數城市為23.從國際經驗看,隨。

12、也反映了地價水平的差異.因此, 容積率是城市區劃管理中所采用的一項重要指標, 也是從微觀上影響地價最重要的因素. 容積率具 有如下特性: 一容積率表達的是具體宗地內單位土地面積上允許的建筑容量.宗地是地籍管理的基本單 元,是地球表面一塊有確。

13、售總結 項 目 策 劃 工 作 基 本 流 程 項 目 策 劃 工 作 基 本 流 程 客戶積累 銷售籌備與開盤 項目跟進項目跟進 銷售前項目服務流程銷售前項目服務流程 產品定位及創新;產品定位及創新; 服務前提:服務前提: 基本經濟指標確。

14、一種創新思維,它建立在挖掘目標群體潛在 心理需求基礎上,通過產品差異性訴求和目標群體動機性訴求的有機 融洽,從而使事物找到最佳位置的一種手段和策略. 功能成本和效益三者如何協調和統一,是市場定位必須要解決的. 必要的功能適當的成本和理想的效。

15、2015年31個國家與地區二手房平均傭金率從4.2降至3.5,與國內傭金率近年上行存在反差;盡管美 國傭金率達5.5,但更多源于特殊歷史緣由難成標桿,包括MLS房源壟斷地位買賣經紀人制度政策對傭金競爭限制等. 內外因素推動證券經紀傭金率持續。

16、設用地面積 5 容積率研究容積率研究用地外陰影區修正系數用地外陰影區修正系數 用地外陰影區修正系數用地外陰影區修正系數 總建設用地面積總建設用地面積 用地外陰影區面積用地外陰影區面積 總建設用地面積總建設用地面積 假想地塊用地外陰影區修正系。

17、成本控制了 50. 總圖決定了景觀的構架與格局. 總圖決定了物業管理成本的基礎. 總圖精細化的研究,景觀精細化的營造,可以突破項目價值的天花板. 一 掏干吃凈用足指標 總圖精細化的研究,景觀精細化的營造,可以突破項目價值的天花板. 一 掏干。

18、 景觀資源指標 所處地段的特殊價值 集中庭院面積與位置 私家庭院完整性 視野開闊度 特征景觀的私家占有 大規模景觀制勝 局部亮點處理 景觀細節處理 建筑間距 戶前院尺度 規劃布局形式 戶型面積 內部功能空間 從別墅產品的關鍵價值因素來判斷。

19、之不去的心理底限開發商揮之不去的心理底限 實際上應該怎么理解容積率實際上應該怎么理解容積率 3 先看幾個現象,反思容積率在項目開發中的影先看幾個現象,反思容積率在項目開發中的影 響因素和機理響因素和機理 現象一:我的疊加怎么沒有了北方某中等。

20、成本 2拆遷成本 3建筑成本 4財務費用 5營銷費用3 四所得稅前凈利潤 五所得稅15 六所得稅后凈利潤 七成本利潤率 深深圳圳標標準準深圳市城市規劃標準與準則 平均層數 占地面積建筑面積 比例 覆蓋率 小區 1.73,3331,00010。

21、房企彰顯并表操盤主動權 . 8 銷售管理效率優化,龍頭房企費用率創近 3 年新低 . 9 龍頭分紅率下降,中小型房企逆勢提升 . 10 銷售:回款降速,業績覆蓋度提升銷售:回款降速,業績覆蓋度提升 . 11 回款質量有所下降,龍頭占比延續提。

22、就多賺了. 誰動了我的面積誰動了我的面積開發商揮之不去的心理底限開發商揮之不去的心理底限 實際上應該怎么理解容積率實際上應該怎么理解容積率 4 先看幾個現象,反思容積率在項目開發中的影先看幾個現象,反思容積率在項目開發中的影 響因素和機理響。

23、 六所得稅后凈利潤 七成本利潤率 利潤測算 容積率覆蓋率 序號項目 注意根據當地市場標準填寫 成本與售價 占地面積建筑面積 1.73,3331,00010.0獨立式住宅用地 3.11,0001,00010.0低層13層 5.02,6674。

24、素 建筑密度: 是指建筑物的覆蓋率,具體指項是指建筑物的覆蓋率,具體指項 目用地范圍內所有建筑的基底總面積與規 劃建設用地面積之比,它可以反映 出一定用地范圍內的空地率和建筑密集程 度. 建筑密度是反映建筑占用地面積比例的一 個概念建筑密度。

25、客戶層面収生了變化,面積上 去了,可是出現了: 市場上非常難以接受的小高層和高層占據了項目的大多數 開發商想做市場認可度高的疊加別墅沒有了 增加出來的面積所銷售的金額反而沒有增加出來的成本大面積越多,利潤越 低,開發商問問什么 現象二:為。

26、5層疊加 0.70.8 0.80.9 0.91.1 6層多層 1.11.3 1.31.5 1.51.7 11層小高層 1.72.0 2.02.2 2.22.5 18層高層 2.22.5 2.52.7 2.73.2 單一物業類型的各種容積率指。

27、1地理位置 2需求點 3需求量 4使用率 01 市場細分可以按照以下標準劃分: 04 明確市場細分的條件 能否成功進行市場細分,需要關注取決于以下兩個條件: 一供給差異 02 1企業硬件不同,如設備生產線設計能力等, 其生產的產品也不同. 。

28、了 增加出來的面積所銷售的金額反而沒有增加出來的成本大面積越多,利潤越 低,開發商問問什么 現象二:為何給我做如此多的一體四戶北方某城市 當容積率從2.8到3.4的時候,做出了丌想要的產品,銷售受阻,開収商反思: 市場難以接受一梯四戶的產品。

29、502.002.800.00 基本方案綜合容積率1.94 基本方案建筑面積353285.38 3售價13000.0012000.0011000.0010000.00 4建造費用1800.002160.002520.002760.00 4。

30、以下兩個條件: 一供給差異 02 1企業硬件不同,如設備生產線設計能力等, 其生產的產品也不同. 2企業對市場的理解對需求的特點變化趨勢 的預測不同,其提供的產品也不同. 04 明確市場細分的條件 02 二市場偏好 消費偏好是指消費者對特定。

31、成本 2拆遷成本 3建筑成本 4財務費用 5營銷費用3 四所得稅前凈利潤 五所得稅15 六所得稅后凈利潤 七成本利潤率 深深圳圳標標準準深圳市城市規劃標準與準則 平均層數 占地面積建筑面積 比例 覆蓋率 小區 1.73,3331,00010。

32、關系: 在容積率低于0.3超低的情況下,可以判是一個非常高檔的獨棟別墅項目; 容積率0.30.5,一般獨棟別墅項目,環境還可以,但密度有點大,如果穿插部分雙拼別 墅聯排別墅,項目品位就相當提高了很多; 容積率0.50.8,一般的雙拼聯排別墅。

33、向長度如左圖的排列時容積率達到最大用足南北向長度 且正好滿足日照間距且正好滿足日照間距 此時,該地塊的容積率計算公式:此時,該地塊的容積率計算公式: m i S建建 S地地 n a b x a b x a m x1 m r n h x x 。

34、 作 基 本 流 程 項 目 策 劃 工 作 基 本 流 程 客戶積累 銷售籌備與開盤 項目跟進項目跟進 銷售前項目服務流程銷售前項目服務流程 產品定位及創新;產品定位及創新; 服務前提:服務前提: 基本經濟指標確定基本經濟指標確定 世聯服。

35、劃 營銷管理 與執行 整合營銷傳播 項目拓展 售后服務 及客戶管理 本課程在業務線中的位置: 方法方法目的目的 市場調研市場調研 及及 客戶定位客戶定位 利潤是企業的命脈,而要實現利潤,就需要 客戶的購買; 本課程的適用對象: 重點對象:咨。

36、 客戶積累 銷售籌備不開盤 項目跟進 銷售前項目服務流程銷售前項目服務流程 產品定位及創新;產品定位及創新; 服務前提:服務前提: 基本經濟指標確定基本經濟指標確定 世聯服務:世聯服務: 市場研究;市場研究; 客戶研究;客戶研究; 發展戰略。

37、分標準 1地理位置 2需求點 3需求量 4使用率 01 市場細分可以按照以下標準劃分: 04 明確市場細分的條件 能否成功進行市場細分,需要關注取決于以下兩個條件: 一供給差異 02 1企業硬件不同,如設備生產線設計能力等, 其生產的產品也。

38、位是兩回 事,定位不清的賣點不能稱之為真正的賣點.本手冊對房地產市場細分提出了具體策略,并 設計了市場定位的操作流程,是發展商重要的實戰指引工具. 第 1 操作環節:房地產市場定位實戰價值分析 分析 A:樓盤暢銷的先決條件 進行準確的市場定。

39、目標群體動機性訴求的有機 融洽,從而使事物找到最佳位置的一種手段和策略. 功能成本和效益三者如何協調和統一,是市場定位必須要解決的. 必要的功能適當的成本和理想的效益是房地產項目市場定位的指導 思想 . 房地產營銷系列講座房地產營銷系列講座。

40、計算,2014 2019年國內地產經紀平均傭金率從2.0升至2.4;其中,存量房銷售與租賃 平均傭金率從2.1升至2.5,新房平均傭金率從1.9升至2.3. 各地傭金率呈現分化,主要分布在各地傭金率呈現分化,主要分布在23.諸葛找房2018。

41、推薦 股票名稱股票名稱 股票代碼股票代碼 目標價目標價 當地幣種當地幣種 投資評級投資評級 萬科 A 000002 CH 40.67 買入 金地集團 600383 CH 16.55 買入 金科股份 000656 CH 8.36 買入 中交地。

42、80.80.90.91.1 6層多層1.11.31.31.51.51.7 11層小高層1.72.02.02.22.22.5 18層高層2.22.52.52.72.73.2 單一物業類型的各種容積率指標 尼瑪,容積率一 定要做滿 傷不起的容。

43、建筑物的覆蓋率,具體指項是指建筑物的覆蓋率,具體指項 目用地范圍內所有建筑的基底總面積與規 劃建設用地面積之比,它可以反映 出一定用地范圍內的空地率和建筑密集程 度. 建筑密度是反映建筑占用地面積比例的一 個概念建筑密度大, ,說明用地中房。

44、積率上去了 ,自己就多賺了,自己就多賺了. 誰動了我的面積誰動了我的面積開發商揮之不去的開發商揮之不去的心理底限心理底限 容積率一定 要做滿 先看幾個現象,反思容積率在項目開發中的影響 現象一現象一:洋房怎么:洋房怎么沒有了沒有了 當容積率。

45、ENTRANCE LANDSCAPE123456789153726489 LEGEND ENTRANCE LANDSCAPE ENTRANCE LANDSCAPE ACTIVE GARDEN153726489 LEGEND 12345678。

46、干來勢洶洶禹洲地產 18400 首進成都2019成都禹洲地產:成都地王是一個嚴重的誤讀錦江區是成都的核心區,高端人口相當多.在土地市場,錦江區沒有太多的新增供應,未來也會是一個土地稀缺的狀態.那么,這塊地就顯得格外珍貴地塊.面積并不大,但它。

47、產品設計標準化設計縮短前期設計周期;市場定位產品設計標準化設計縮短前期設計周期;不同版本產品適應地區差異性;不同版本產品適應地區差異性;花園洋房從土地投入第一筆錢到開盤,時間花園洋房從土地投入第一筆錢到開盤,時間7個月個月 產品產品 土地土。